מחירי הדירות ביהוד - כמה עולה מ"ר ומה המגמה?
ברחוב זאב וינהויז ביהוד, פרויקט שתושבי המקום מכנים "הגנים התלויים", נמכרה לפני כחודשיים דירה בגודל 123 מ"ר, 5 חדרים בקומה 1, במחיר של 2.92 מיליון שקל. המחיר הזה משקף כ-23,700 שקל למטר. המחיר הממוצע ביהוד בחודשים האחרונים מעט גבוה יותר - האם העובדה שדירה חדשה יחסית (2019) במגדל חדש נמכרת במחיר נמוך מהממוצע משקפת קיפאון במחירים?
הפרויקט של "הגנים התלויים" נמצא בשלב ד' שלו - יש שם 15 מגדלים ולכן תמצאו מכירת דירות ברחובות שונים של הפרויקט, משום שהמגדלים מתפרשים על פני מספר רחובות באזור. בכל זאת, 700 דירות.
לקחנו כמה עסקאות שבוצעו בפרויקט הזה בשנים האחרונות, כולן דירות חדשות יחסית, כדי לראות דרך העיניים של פרויקט אחד - מה קרה למחירים ברחוב ובפרויקט בכלל ולהבין מה עובר על יהוד.
- כל הכותרות
העסקה הזאת היא ברחוב זאב וינהויז 2. העסקה שלפניה באותו בניין בדיוק הייתה יום קודם, המחיר - 3.2 מיליון שקל. האם מדובר בירידה חדה במחיר? ביום אחד המחירים לא יורדים ככה, זה כנראה בשל הדירה עצמה.
לקחנו את כלל העסקאות בבניין בשנה האחרונה. המחיר הממוצע עומד על כ-21-22 אלף שקל למטר. העסקאות מבטאות סוג של קיפאון במחירים וכשמנתחים את זה לעומק מקבלים שב-2022 עוד נרשמה עלייה קלה ומתחילת השנה ירידה קלה.
עכשיו כמה מילים חשובות, שלא רואים תמיד במספרים: מכר שלי החליט למכור לאחרונה את דירתו בנתניה. הוא הגיע למשרד המתווך, שם נחתמה העסקה, ויחד הם פתחו בקבוק שמפניה. המתווך סיפר לו כי בתקופה של קיפאון, המחיר שבו נמכרה הדירה שלו מצוין. הוא מכר דירה בקומה השלישית ב-180 אלף שקל יותר מאשר אותה דירה בדיוק, ללא מפרט שונה, בקומה הראשונה. מה שאותו מתווך לא סיפר, הוא מדוע המחיר בקומה הראשונה היה נמוך כל כך, בזמן שבאזור הזה המחיר הממוצע לקומה עולה כ-30 אלף שקל. כלומר, הוא מרגיש שהלקוח שלו "הרוויח" בעסקה 120 אלף שקל.
מה שהוא לא זכר לספר, הוא שהדירה בקומה הראשונה נמכרה במהירות בשל "סיוט" שעברו הדיירים. מתחת לדירה הייתה דירת גן, השכנים למטה נהגו להדליק את המנגל כמה פעמים בשבוע, לארח חברים. השכן בקומה הראשונה הבין "עם מי יש לו עסק", ופשוט שתק: הוא נמנע מלפתוח את חלון המרפסת ואת חלונות החדרים, שמע רעשים במהלך הלילה וריח של נרגילה הפריע למנוחת בני משפחתו. השכן בקומה השלישית, קנה דירה בצד השני, עם נוף ירוק ומתחת לדירה שלו היה שטח "לא מנוצל" של דירת גן אחרת, מעין שביל ארוך. הוא לא מכיר את השכנים מתחתיו והמקסימום שיוכלו לעשות זה למקם שם מחסן קטן. האם הוא הרוויח? לא בטוח.
מה אנחנו רוצים לומר? שאם אתם נכנסים לאתר רשות המסים כדי לבחון עסקאות, היזהרו לכם כשאתם מדברים על עסקאות בקומות הנמוכות. לפעמים יש סיבה לכך שדירה נמכרת ב"זול" - זה גם יכול לקרות עקב גירושין או אפילו העברת הדירה לקרוב (אל תדאגו, העסקה "תקפוץ" לרשות המסים, היא תמסה את אותו אדם שעשה "קומבינה" לפי שווי השוק ולא לפי מחיר המכירה בפועל). אנחנו ממש לא אומרים שזה המקרה, נהפוך הוא. השכונה היא שכונה טובה והפרויקט מקבל ציון לשבח מהדיירים שם - ועדיין, בדקנו - ואכן מדובר בדירת גן. לעולם, אבל לעולם - אל תקנו דירה בקומה הראשונה מעל דירת גן. אם השכנים שלכם נחמדים, מחר הם יעברו דירה - ואז מה?
כעת, בואו נראה את העסקאות האחרונות בבניין:
כפי שאפשר לראות, מחירי הנדל"ן בפרויקט לא עולים בשנה האחרונה, למעשה הם תקועים במשך שנתיים-שלוש. שימו לב שחלק מהעסקאות כאן משקפות מחיר של 0.5 מהדירה, כלומר ייתכן ומדובר בדירה שנמכרה עקב גירושין. מה צריך לעשות? להכפיל את המחיר הנקוב ואז מתקבל המחיר המלא (שמאים לא תמיד אוהבים להתייחס לעסקאות כאלה, משום שבחלק מהמקרים הסטייה גבוהה מדי ועד שרשות המסים בודקת - עלולה להיווצר הטיה). אם ניקח את העסקה האחרונה באפריל, היא משקפת מחיר של מעל 3.2 מיליון שקל. כלומר, צריך לבדוק מה הסיבה שהדירה בקומה הראשונה נמכרה במחיר נמוך משמעותית, אבל בגדול - מדובר בפער שמספר סיפור - קיפאון בשוק.
הדירה האחרונה שנמכרה מצוינת בשטח 171 מ"ר, אבל זה לא תמיד מדויק: לפעמים בעסקאות מסוימות נוטים להכליל שטחי מרפסות או גינות, שטחי ברוטו או נטו. ככל הידוע, הדירה האחרונה שנמכרה היא בשטח של 123 מ"ר.
לקחנו עסקאות אחרות באזור וזיהינו מחירים של 23-26 אלף שקל למטר, מה שמחדד עוד יותר את סיפור הקיפאון בשוק. גם מספר העסקאות קטן בהשוואה ל-2022.
חשוב לציין שמחירי הדירות ביהוד נעים סביב 27 אלף שקל למטר, כלומר גבוהים מהפרויקט. קיימים פערים בין חלק מהשכונות, כשבקריית סביונים המחיר הממוצע למטר עומד סביב 26-27 אלף שקל למטר ובמרכז העיר קרוב ל-25 אלף שקל למטר. התשואה המשוקללת על דירות להשקעה ביהוד היא באזור 2.5% בממוצע.
הנה עסקאות ביהוד מהזמן האחרון:
- רמז 30, 125 מ"ר, 5 חדרים, קומה 5 - 2.92 מיליון שקל.
- יהודה הלוי 38, 78 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 2.24 מיליון שקל.
- כצנלסון 5, 85 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 1.81 מיליון שקל.
- מוהליבר 24, 87 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 1.07 מיליון שקל.
- אשדר במונוסון, 133 מ"ר, 5 חדרים, קומה 10 - 3.6 מיליון שקל.
- משה דיין 30, 119 מ"ר, 5 חדרים, קומה 5 - 3.43 מיליון שקל.
- "הגנים התלויים", 86 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 2.75 מיליון שקל.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
7.הסיבה האמיתית להבדלי המחיר בין הדירותאחד שיודע 14/04/2024 13:12הגב לתגובה זו0 0הדירה בקומה הראשונה נמכרה ב2.92 מליון ש"ח, ממוקמת מעל כניסה לחניון תת קרקעי, כניסה אחורית לבניין ובעלת מרפסת של 12 מ"ר. הדירה שהתייחסתם אליה נמכרה ב3.25 מליון ש"ח, נמצאת בקומה 4, בעלת מרפסת 23 מ"ר ומחסן גדול. הנתונים ברשות המיסים לא מספיק מדוייקים בשביל להסיק על תמחור העסקה, גם ברכישה שמבוצעת מקבלן אין ביטוי להטבות השונות שמקבלים, קרי תנאי מימון ושדרוגים.סגור
-
6.כמה עולה דירה בבני ברק?קייסי 15/08/2023 20:34הגב לתגובה זו0 1רוצה לגור עם הפרזיטים והחולדותסגור
-
5.נדלןצ'יטה 15/08/2023 10:23הגב לתגובה זו1 0היה קורונה לא כולם מתו. עכשיו שוד אוכלוסיה מוחלשת עי חברות הנדלן.דקה להרוס היית שולחים אותך ללעזאזל.אני כנציג עדיין עובר גהינם ויש לי דופלקס ענק. לשאר יש רק מטר ברכבת. בעלי המזל מכרו. זה מישטרה בתי משפט. פרקליטות. כונס נכסים גם אם לך שקל חוב. תפסיקו להיות האבלים.למה לערבים או לדרוזים לא באים בהצעות. יודעים שיצאו משם ישר לקבר.סגור
-
4.לגור בקופסה שבנה אטרקצ׳ידורית בייניש 14/08/2023 07:42הגב לתגובה זו5 1רק בשביל הגועל והבחילה כל בוקר צריך לדרוש הנחהסגור
-
3.מזמן לא שמעתי על המקום הזהיהוד 14/08/2023 03:48הגב לתגובה זו4 1תעשו כבר כתבות על מחירי דירות בקנדה . טורונטו. וויניפג. וכו. עדיף לנוסגור
- טען עוד
-
2.עוד כתבה לפמפומי נדל"ן - השוק מת לחלוטין !!!דן 13/08/2023 23:49הגב לתגובה זו9 2כמעט ואין עסקאות .....מחירי החלל החיצון !!! צפויה נחיתה קשה !!!סגור
-
1.אנחנו לא טיפשים. שומעים ורואים ירידות דרמטיותקובי פרקש 13/08/2023 22:22הגב לתגובה זו10 2לא לבלבל ולא להתבלבל . הירידות (במיוחד חדשות של קבלנים) בין 10ל 15 אחוזים וזה יתגבר.סגור
