"בית בפארק" אור יהודה - כמה עולה דירה באחת השכונות הכי מבוקשות במרכז?

שכונת "בית בפארק" באור יהודה היא אחת מהשכונות הכי מבוקשות באזור המרכז, למרות שהיא שכונה חדשה. איך זה שהשכונה באור יהודה הופכת להיות פופולרית? כמה עולה כאן מטר ביחס לעיר? שכונת "בית בפארק" (אתר העירייה)

תחילה, היכרות: שכונת "בית בפארק", בצפון העיר, מציעה דירות שנושקות לשדרה ירוקה מרכזית, עם גינות ופארקים. שכונות רבות בישראל קרויות על שם הפארק במתחם שלהן: שכונת הפארק בחדרה, פארק נחל באר שבע, פארק צפון המוכרת בין תל אביב לרמת השרון - אבל אור יהודה? ובכן, כן גם אור יהודה, "בית בפארק" זה שם מפתה, עם נניוח רגוע.

השכונה יושבת בלב בקעת אונו, בין צומת סביון ותל השומר. היא נחשבת לריאה ירוקה בתוך גוש דן (340 דונם, מהם 72 דונם שטחים ירוקים) ולכן המחיר, כפי שתראו מיד, בהתאם.

3,000 דירות יוקמו כאן בסך הכל, לא כולל שטחי מסחר ותעסוקה ובתי ספר בהקמה. לתושבים במקום יש הכל, לא בטוח שמספיק פארקים: נגישות תחבורתית גבוהה, כשכביש 461 מקשר אותם ליציאה לכבישים 6,1,4, וכביש 412 שמוביל אותם היישר לשדה התעופה בן גוריון. גם הקו הסגול של הרכבת הקלה נמצא קרוב - עכשיו אתם מבינים למה הם משלמים הרבה כסף, כאילו הם גרים בחולון?

• אור יהודה: 1,500 יח"ד יוקמו במתחם הפרדס הצפוני
• מחירי הדירות בבקעת אונו; איפה נמכרה דירת 5 חדרים ב-2.9 מיליון ומה קורה בגני תקווה?

   נתונים: עיריית אור יהודה

הרחובות כאן מזוהים מאוד עם אתרי ארץ ישראל וכמובן, עם הנשיא לשעבר שעל שמו קרויה שדרות שמעון פרס. הרחובות האחרים הם ארבל, חרמון, כנען, כרמל, מירון, מצדה ותבור - אז כמה עולה מטר בשכונה הזאת?

מחירי הדיור ב"בית בפארק" נכון לתחילת השנה 2,000 משפחות גרו כאן, אבל היד  נטויה והחלק האחרון של השכונה עדיין בבניה ויאכלס 1,000 משפחות נוספות. יש שם בית ספר יסודי, תיכון, 3 אשכולות של גני ילדים, מעונות ובית כנסת.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מחירי הדיור לא זולים, הם מותאמים לשכונה במעגל השני של תל אביב, למרות שהיא ממוקמת מזרחית לרמת גן וחולון. ב-2019 מכרו כאן דירות במחירים נמוכים יחסית של 16-19 אלף שקל למטר, היום המחיר נע בין 25-27 אלף שקל למטר (אם קניתם על הנייר, רשמתם תשואה של 50%-40% תוך פחות מ-4 שנים) מחיר דומה לחולון, שם המחיר הממוצע נע סביב הרף העליון - 27-29אלף שקל למטר, אבל נמוך יותר מרמת גן, שם נמכרות דירות במחיר ממוצע של 36-39 אלף שקל למטר - מטבע הדברים, בשל הקרבה לתל אביב. ובכל זאת, המחיר בשכונה גבוה מהמחיר הממוצע באור יהודה, שעומד על 23-24 אלף שקל למטר.

חשוב לציין כי בשכונה הזאת, בניגוד לשכונות אחרות, נבנו דירות 6 חדרים מרווחות. זאת הסיבה שמושכת לכאן גם משפחות ברוכות ילדים, לאו דווקא מהמגזר החרדי. דמי השכירות לדירות כאלה כיום עומד על 7,000 שקל בממוצע - די דומה לדירות 5 חדרים. איך זה יכול להיות? אנשים לא תמיד מעדיפים דירות 6 חדרים על 5 - גם משיקולי הוצאות שוטפות כמו ועד בית (שלעתים אינו אחיד ומחושב לפי שטח דירה) וגם משיקולי תשלום ארנונה - שמשולמת לפי שטח. הפרש של 200 שקל בחודש, בטח במחירים של היום, יכול לגרום למשפחה "לחבר" שני ילדים לחדר אחד ולחסוך כסף. דירת 4 חדרים מושכרת סביב 5,700-6,500 שקל. על דירות 3 חדרים תשלמו סביב 5,500 שקל.

ועכשיו, חישוב מהיר: לקחנו מחיר דירה ממוצעת (4 חדרים, 26-27אלף שקל למטר), ואת מחיר השכירות המוערך לדירה כזאת (6,000 שקל בממוצע) וקיבלנו את התשואה - 2.66% בערך, כלומר, לא גבוה מדי ביחס לממוצע הארצי. צריך לזכור שכל תזוזה בדמי השכירות או בשיעור ההיוון, משנה משמעותית את המספרים (את התשואה או מחירי הדיור באזור, בהתאמה), לכן לקחנו מחיר דירה ממוצע ודמי שכירות נהוגים בשכונה. אפשר לומר בזהירות כי התשואה למשקיעים כאן סבירה, אך לא גבוהה מדי ביחס לממוצע הארצי. ברוב האזורים הארץ התשואה עומדת על 2.5%, אבל עם עליית דמי השכירות - אפשר וצריך לצפות ליותר.

עסקאות אחרונות ב"בית בפארק" והסביבה (ממוצע - 26,346 שקל למטר) פרוייקט חדש, 81 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 2.35 מיליון שקל. פרוייקט חדש, 155 מ"ר, 5 חדרים, קומה 8 - 3.4 מיליון שקל.  פרוייקט גינדי בפארק, 119 מ"ר, 5 חדרים, קומה 6 - 3.06 מיליון שקל. פרוייקט חדש, 202 מ"ר, 6 חדרים, קומה 12 - 3.7 מיליון שקל. פרוייקט גינדי בפארק, 85 מ"ר, 3 חדרים, קומת קרקע (גן) - 2.71 מיליון שקל. גינדי בפארק, 85 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 2.66 מיליון שקל.