הירידה במחירי הדירות בקצב שנתי של 7%

הלמ"ס מעדכנת כי מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב-0.6% (לנתוני האינפלציה המפתיעים של יולי) מדובר על ירידה שמבטאת קצב ירידה שנתי של 7%. הלמ"ס מפרסמת את הנתונים שהיו לפני חודשיים וחצי בממוצע. מאז מחירי הדירות המשיכו לרדת. למעשה, מחירי הדירות יורדים מסוף השנה שעברה. הצפנו את הבעיות הקשות של נתוני הלמ"ס - גם הפיגור בעיבוד הנתונים וגם חוסר התייחסות להנחות ומבצעים לרבות מבצעי מימון והצגנו את הירידה על פני זמן במקומות שונים וברחבי הארץ. 

הלמ"ס מעדכנים בפרסום הנוכחי כי מחירי הדירות ירדו ב-0.2% כשלוקחים בחשבון גם את הדירות יד2. מבדיקה בשטח, הנתון הזה נראה תמוה ונזכיר שהחישוב בעייתי - דירות זה לא תפוחים ואי אפשר להשוות דירה לדירה. ירידה של 0.2% במחירי הדירות יכולה להיות בשל מכירת דירות חדשות לעומת ישנות בתקופה הקודמת, דירות בקומה גבוהה, לעומת נמוכה, מושקעות לעומת דורשות שיפוץ ועוד פרמטרים רבים.  

הערכנו שהדירות כבר במינוס 7% ובחלק מהמקומות זה מתקרב ל-10%. הפעם הלמ"ס הצטרפו בפה מלא להערכה ולבדיקות שלנו בשכונות שונות. זו כבר ירידה חדש והיא מבטאת כאמור את המצב לפני מספר חודשים, מאז סיכוי טוב שהירידות נמשכו בקצב כזה או גבוה יותר.

הירידות האלו מחלחלות כמובן לדירות יד 2. אפשר להגיד שקצב הירידה קרוב. דירות יד 2 החלו לרדת אחרי הירידה במחירי הדירות של הקבלנים, אבל יש מקומות שהירידה בהן כבר עוקפת את הירידה של דירות חדשות, במיוחד אם המוכרים לחוצים למכור את הדירה בשל דירה שהם קנו והתקרבות לדדליין האפשרי שאחריו הם יצטרכו לשלם מס שבח. 

הצגנו לפני כחודש את תמונת המצב הבאה - הירידות במחירי הדירות מתגברות. עד לפני חודש-חודשיים הערכנו שמדובר בירידות של עד 5%, אבל הירידות מתחזקות. דירות באשקלון של 5 חדרים נמכרות ב-2 מיליון שקל אחרי שכבר היו ב-2.15 מיליון לפני מספר חודשים. במרכז בפתח תקווה הירידות הגיעו ל-7%, גם בראשון המספרים דומים, ובכלל - זו מגמה כללית, כמעט בכל הארץ יש ירידות מחירים של בין 5% ל-7%. 

הסיבות לירידה ברורות - רוכשי הדירות הפוטנציאלים לא יכולים לרכוש דירה כשהמשכנתא בריבית הנוכחית והחזרי המשכנתא גבוהים. המחירים כבר לא אפשריים. בנוסף, אלו שרכשו בשנים האחרונות רואים את החזרי המשכנתא מזנקים ולחלקם אין יכולת לעמוד בהחזרים האלו.  עלייה בהחזר של 1,000, 1,500 שקל כשמסביב ההוצאות  מזנקות מייצרות למשפחות רבות בעיה כלכלית. בינתיים כמות הפיגורים (כאלו שלא שילמו פעמיים החזרי משכנתא) באזור ה-2,000 משפחות, אבל זה יילך ויעלה. 
 

מתי יגיעו סימנים של התייצבות?

כל שהירידה חריפה יותר, כך דווקא הכדאיות למשקיעים אמורה לעלות. הם רואים את שכר הדירה שעולה, ושביחס למחיר הדירה כבר עשוי לבטא תשואה סבירה.  זה סימן ראשון שעשוי להעיד על התייצבות, כשנגיע לרמת תשואה של 4% למשקיעים, זה כבר יהיה כלכלי מבחינתם, מה גם שלאורך זמן, כן צפוי שמחירי הדירות יספקו תשואה. המשקיעים אורבים ובוחנים וירידת מדרגה נוספת תכניס אותם לשוק.

השאלה הגדולה - מה יהיו מחירי הדירות עוד שנה וזה בהינתן שהריבית צפויה לרדת.  אנחנו לא מתכוונים לנבא, אבל תרחיש של עליית מחירים במידה והממשלה לא תפעל להגדלת ההיצע היא בהחלט אפשרית.