המחירים בכפ"ס עולים? "אין דירות קטנות, מחיר למשתכן רק העלה מחירים"
המחירים בכפר סבא בעלייה - איך יכול להיות שבזמן שמחירי הדיור בירידה, מחירי הדיור בכפר סבא עולים ב-15% לעומת הרבעון המרגיל אשתקד ובעוד 5% לעומת הרבעון הקודם? יש לכך לא מעט הסברים, כמו ההיצע הנמוך בעיר, אבל לא רק.
עובדתית, כפר סבא היא אחת הערים היחידות ברשימה ש"נהנית" מעליה במחירי הדיור ברבעון הזה לעומת אשתקד וגם לעומת הרבעון האחרון. יש עוד כמה ערים כאלה - נתניה, רחובות, רמלה, פתח תקוה וירושלים. מחירי הדיור בכפר סבא נעים סביב 29 אלף שקל למטר, דירת 4 חדרים ממוצעת תעלה 2.9 מיליון והשכירות לדירה כזאת, סביב 7,000 שקל - כלומר, תשואה של כ-2.8%. הנתונים האלה גבוהים מאשר הממוצע בישראל וגם ביחס לחלק מערי השרון. בחודש יוני האחרון, כך על פי נתוני רשות המסים, התבצעו 47 עסקאות.
"כשעולים נתונים כאלה, של עליית מחירים, יש כמה שאלות שצריך לשאול קודם, כמו כמה עסקאות נעשו באותה עיר, האם מדובר בדירות ישנות או חדשות, כי ישנות במהות זולות יותר - בסוף, זה משחק של מספרים", אומרת שמאית המקרקעין וחברת מועצת העיר כפר סבא, יעל סער, שהיא גם חברה במליאה של הוועדה לתכנון ובניה מטעם סיעת "כפר סבא מתקדמת". "תל אביב היא הכי קיצונית בהקשר הזה, יש שכונות ששם נמכרת דירה ב-80 אלף שקל למטר ומצאתי גם ב-30. מספיק שהיה גל מכירות בדרום העיר, נראה שהמחירים יורדים. רוצה לומר: אפשר לטבוע גם בנהר שהעומק שלו הוא חצי מטר. הממוצע הוא בעייתי בעיניי, אני מאמינה בחציון או איפה בלבדוק איפה העסקאות מתרכזות. אבל לגבי כפר סבא, אפשר לומר שהכיוון הוא נכון, כי ההיצע נמוך".
- כל הכותרות
"העלה את המחירים באזור". פרוייקט מחיר למשתכן (תמר מצפי)
למה זה קורה?
"כשיש מעט מאוד עסקאות, אוכלוסיה חזקה יכולה לקנות והחלשה שלא קונה לא משתתפת, ואז זה נראה כמו עליה. בכפר סבא, בלי קשר, אין הרבה מאוד היצע. לפי הנתונים שבידיי, יש מחסור של 55 אלף דירות בשנה בישראל. בכל המדינה חסרות דירות, אבל גם בכפר סבא. אני אישית חושבת, לפעמים זה יכול להישמע כמו ספקולציה, שגם מחירי הדירות מושפעים ממצב רוח".
ומהריבית.
"בקיץ 2021, לפני שנתיים, העסקאות היו בשיא. דירה יצאה לשוק, באותו יום מגיעים 50 קונים וכבר היה נסגר המחיר, לעתים הרבה יותר ממה שדרשת. הייתה אווירה שאם לא קונה היום מחר אין לי דירה. המחיר עלה ב-20% בשנה, אבל ההיצע לא עלה ב-20%, היה מן 'אמוק' כזה בשוק, של 'אנחנו חייבים לקנות'. בשנה האחרונה הריבית עלתה, רפורמה- הפיכה השפיעה ויש הרגשה יותר גדולה של אי ודאות. אנשים יותר מהססים, לשים את הכסף. ראינו היחלשות, כמות העסקאות ירדה בצורה דרמטית גם בכפר סבא - מי שמוכר חייב למכור".
חשוב לציין - בדקנו, וביחס לערים אחרות, הורדת המחירים על ידי המוכרים בלוחות המודעות קטנה יחסית ונעה סביב 40-70 אלף שקל. גם אחרי ההפחתה, לא מדובר בירידה משמעותית לעומת מחירי השוק (יכול להיות שהמוכרים התחילו במחיר גבוה יותר וירדו למחיר הריאלי). כפי שהסברנו כאן בעבר, בערים שבהן יש היצע מוגבל וביקוש גבוה, המוכרים שממהרים להוריד מחיר, כפי שציינה סער, הם אלה שלחוצים למכור את הדירה. חלק מהם קנה דירה חדשה, הוא חייב למכור את הדירה שלו תוך שנתיים - אחרת הוא ימצא את עצמו משלם מס שבח וגם מס רכישה מוגדל, כמשקיע, לדירתו החדשה.
המחיר בכפר סבא - 29 אלף שקל למטר. זה ריאלי?
"בדירות קטנות הרבה יותר. יש כאן שוליות לגודל היסטרית, כי אין דירות קטנות בכפר סבא. אתה יכול למצוא דירות קטנות רק ב-37 למטר. זה מתקרב לדרום תל אביב, לא בפלורנטין, אבל למזרח - יד אליהו, אזור שכונת הארגזים ועוד".
"חייבים לקדם הוצאת היתרים בעיר". סער
ממה נוצר המנעד הזה בכפר סבא? למה יש פערים גדולים כל כך בין שכונות?
"קודם כל, יש פער בין דירות חדשות מול ישנות. הכי חשוב זה גודל הדירה. יש מחסור אמיתי בעיר, זה הנושא הראשון שצריך לטפל בו - לבנות עוד דירות קטנות. בסוף היום אתה נותן אופציה שהיא אבסולטית זולה יותר ומפנה את הגדולות. זוג מבוגר לא צריך 5-6 חדרים, הוא יכול לחיות ב-2-3 עם תנאים יותר טובים. המחיר של דירת 2 חדרים בכפר סבא מגיע לאזור ה-2.2. 39-40 אלף שקל למטר. אנחנו עכשיו באופוזיציה, אבל כשזה יתהפך - זה הדבר הראשון שצריך לעשות - לבנות הרבה דירות קטנות".
איזה עוד שינויים כפר סבא צריכה לעשות?
"חייבים להרים הילוך בנושא של הוצאת היתרים וקידום התחדשות עירונית. יש, אבל לא מספיק. קצב הנפקת ההיתרים ירד ב-25% ביחס לשנה קודמת, בניגוד למה שצריך להיות - כי צריכה להיות עליה".
העירייה מתמקדת בארנונה של המשרדים והמסחר?
"לא חושבת. במאקרו, צריך לאשר תכנית כוללנית, מה שנדחה כל הקדנציה הזאת. לא עשו עם זה כלום, וגם הפיכת העיר כפר סבא לוועדה עצמאית שיהיו לה יותר. וכמובן - לקדם רישוי עצמי. לקצר את זמן הביורוקרטיה, גם להגדיל היצע וגם לתת יותר אפשרויות לאנשים".
בכפר סבא היו פרוייקטים מסובסדים, מחיר למשתכן וכו'. זה לא הוריד מחיר.
"אני רק שאלה - שיזמו את פרוייקט מחיר למשתכן, מה חשבו שיקרה? זה ברור, שהיא תוריד את המחירים. מה היא עשתה בפועל? יצרה ביקוש והעלתה מחירים. בנק ישראל, בחודש אפריל השנה, כתב שחור על גבי לבן - אקטיבית הפרוייקט הזה העלה מחירים, הם עלו אפילו יותר במקומות שבהם היה פרויקט מחיר למשתכן. ויש לזה גם הסבר. בסופו של יום התכנית לא נועדה לתושבי המקום, רובה לאנשים שלא בהכרח מהיישוב. מה קורה? ביקוש מדומיין, אדם מנהריה זכה לקנות בכפר סבא. האם הוא יגור פה? לא. נתת פחות היצע לשוק החופשי, אבל אנשים שרוצים לשפר דיור, יש להם פחות היצע לגשת אליו. בנית 4,000 דירות, הכנסת עוד 800 דירות 'פתוחות' לשוק. יש פחות היצע לשוק הכללי, אתה יוצר ביקושים מדומיינים והמחירים עולים. פלא שאלה המחירים בכפר סבא?".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
9.אתם לא יודעים אבל ביקנעם שער הגיא דירות זולות 1750 משח (ל"ת)רועי 22/08/2023 01:18הגב לתגובה זו0 0סגור
-
8.המחירים ימשיכו לעלותערן 18/08/2023 19:42הגב לתגובה זו2 0אין הפשרות של קרקעות הליך היתרים איטי ומסורבל ישנם שטחים שעתידיים להבנות בתקופה של 15 שנה כפי שנראהסגור
-
7.באמת אין שם היצע, רוצים לגור ליד ההוריםיאיר נושי 17/08/2023 10:53הגב לתגובה זו2 0אוכלוסיה חזקה שרוצה לגור ליד אוכלוסיה חזקה, מיקום במרכז, אבל עדיין זולה יותר מרוב גוש דן, שירותים עירוניים טובים, חינוך טוב, עיר חילונית חוץ מחוף ים יש הכל.... אז למה שהמחירים לא יעלוסגור
-
6.כפר סבא מיישרת קו עם מחירי השכנות הוד השרון/רעננהגיל 17/08/2023 09:17הגב לתגובה זו4 1בנוסף לחוסר ההיצע, שלא ייפתר ב3-4 שנים הקרובות העיר גם מיישרת קו עם מחירים למטר של השכנות הרצליה, רעננה והוד השאון, כך שיש לה עוד טווח עלייה צפוי. בנוסף העיר נותנת מענה על בסיס 3 תחנות רכבת , קרבה יחסית לכביש 6 ו4 נגישות תחבורתית לא רעה בכלל, מה שהולך להיות הבעיה הגדולה ביותר בשנים הקרובות במרכז.....סגור
-
5.עדיף כבר להגר מהארץ. אין פה עתיד לא לכם ולא לילדיםמי רוצה לגור שם 17/08/2023 09:09הגב לתגובה זו8 3שלכם. משלמים פה משכנתא . משלמים לרופאים פרטיים כי אין תורים בקופות . הפרסומת לקופ"ח מכבי כקופה הכי טובה היא בלוף. מחכים לפיזיותרפיה חודשיים. לרופאי שיניים חודשיים. לשיננית 4 חודשים וכו. זה לא קופה זה רק מסחטת כספים . כנ{ל המורים אחרי שליברמן עשק את המורים בסיוע המורה להתעמלות יפה בן דוד שמרויחה יותר מפרופסור באוניברסיטה ולא מביאה שום תועלת. ובסיוע שאשא הטיפשה . זרקו למורים עוד כמה גרושים שיתחילו לקבל רק בשנה הבאה ובינתיים הרויחו 5 שנים בלי הסכם שכר ועושק. המורים בורחים . הילדים שלכם מקבלים מנקי רחובות תמהוניים בתור מורה למחשבים חח ואת המורים מכריחים לעשות כל החיים השתלמות כאילו מדובר בטיפשים עם תואר מאוניברסיטה. רכזים צריכים כל החיים על שנה לעשות השתלמות על חשבון זמנם ועוד לשלם על זה. כדי לספק תעסוקה למדריכות שלא מרויחות מספיק. מצאו שיטה להפוך את המורים למשועבדים למערכת . אז הם בורחים בצדק . זה לא רק כסף זה תנאי עבודה. וההורים הולכים לשיעורים פרטיים . אז תשלמו משכנתא תשלמו לרופאים ותשלמו למורים פרטיים ותחסכו לפנסיה בבורסה הישראלית מובטח לכם שתהיו משועבדים עניים כל חייכם .סגור
- טען עוד
-
4.העיר הכי טובה בשרון הלוואי והיה לי כסף לעבור (ל"ת)אחד שיודע 17/08/2023 08:59הגב לתגובה זו4 2סגור
-
3.מכרתי לא מזמן הדירה שלי בכפר סבא וקיבלתי 30 אלף שקליותראדם פ. 17/08/2023 08:59הגב לתגובה זו0 1הסיבה היא שאכן ההיצע בשכונה שלי נמוך יחסית והיו מלא קונים כך שלא ראיתי משברסגור
-
2.המחירים רק עולים עובדים על כולם בעינייםמוני 17/08/2023 08:57הגב לתגובה זו3 5כמו שהכתב רמז לא פעם... הריבית תרדואז תהיה חגיגהסגור
-
1.המחירים עלו לשמיים ועכשיו מתחילים לנחותשולתתתתתת 17/08/2023 07:48הגב לתגובה זו3 4אכן יש מחסור בדירות בארץ אבל כיוון שאין אפשרות לקנות המחירים יורדים.סגור
-
חחחחחחחחחחחחחח 17/08/2023 09:24הגב לתגובה זו1 0עוד פעם קשקשוניניישן? "מחסור" בדירות? יש המון חדשות ויד 2... אם בא לך לקנות בתקופה הזאת, אז לך תקנה במקום לקשקש...סגור
-
יש בניינים שלמים גם בת"א ריקים יש מודעות להשכרהאין מחסור 17/08/2023 09:10הגב לתגובה זו2 1כבר חודשיים ואין מתעניינים. בניין חדש שלם עומד כבר כמה חודשים ריק . בצפון הישן בת"אסגור
