קבלנים קטנים - קבלנים גדולים; מי מוריד מחירים ומה קורה בדירות יד שנייה?
המעקב השוטף שלנו אחרי מחירי הדירות מקדים את נתוני הלמ"ס. השטח תמיד מקדים את הנתונים הרשמיים שמדווחים באיחור ועוברים עיבוד. זו הסיבה שכבר בתחילת השנה הצגנו ירידה במחירי הדירות אצל קבלנים, הרבה לפני הנתונים הרשמיים. זו הסיבה שהצגנו לפני מספר חודשים ירידה של 5% במחירי הדירות, ולפני כחודש ירידה של כ-7%.
פרויקט דירות, צילום: שלומי יוסף
מאז הירידות המשיכו, אם כי בקצב נמוך. אבל שלוש הערות חשובות - יש הטרוגניות גדולה בין אזורים בארץ כשיש מקומות שהירידות הם מעל 10% ויש מקומות שהירידות הן אחוזים בודדים; יש הבדל גדול בין קבלנים חזקים-גדולים לבין קבלנים קטנים כשהקטנים נותנים הטבות, מבצעים והנחות והגדולים קשוחים יותר.
והערה שלישית - ב-2022 מחירי הדירות עלו בכ-20%, כך שבשקלול הירידות הנוכחיות, עדיין מתחילת 2022 יש עלייה של 10%-12%. אם תשקללו את האינפלציה תקבלו שמחירי הדירות עלו ריאלית בתקופה זו ב-3%-5%. אז זה נשמע פחות נורא, ועדיין בהינתן החזרי המשכנתא שזינקו, הקושי לרכוש דירה גדול הרבה יותר מהמצב לפני שנה-שנתיים וקיים לחץ ברור על המחירים.
- כל הכותרות
השאלה הגדולה מה יהיה בהמשך, כשעוד שנה הריבית כבר תהיה נמוכה על פי ההערכות בלפחות 0.5% והמגמה של הורדת ריבית תתחזק. אז פתאום יתעוררו ויגידו לנו שאין מספיק דירות כי לא בנו בשנה וחצי-שנתיים האחרונות (הקבלנים מפחיתים מאוד את הבנייה ואת קצב הבנייה) ובשל העובדה שביקוש עולה על ההיצע - מחירי הדירות עלולים לעלות. כדי שזה לא יקרה צריך ששרי האוצר והבינוי יעשו מעשה רחב, עמוק וגדול בשוק הדירות למגורים. בינתיים אין אפילו קצה של כיוון.
ירידות המחירים מגיעות לראשונה באופן משמעותי גם לנתוני הלמ"ס. הלשכה עדכנה כי מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב-0.6% מדובר על ירידה שמבטאת קצב ירידה שנתי של 7%. הלמ"ס מפרסמת את הנתונים שהיו לפני חודשיים וחצי בממוצע. מאז מחירי הדירות המשיכו לרדת. הלשכה גם עדכנה כי מחירי הדירות בכלל (כולל יד שנייה) ירדו ב-0.2%. מבדיקה בשטח, הנתון הזה נראה תמוה ונזכיר שהחישוב בעייתי - דירות זה לא תפוחים ואי אפשר להשוות דירה לדירה. ירידה של 0.2% במחירי הדירות יכולה להיות בשל מכירת דירות חדשות לעומת ישנות בתקופה הקודמת, דירות בקומה גבוהה, לעומת נמוכה, מושקעות לעומת דורשות שיפוץ ועוד פרמטרים רבים.
הסיבות לירידה במחירים לא השתנו וימשיכו מללחוץ על המחירים. רוכשי דירות פוטנציאלים לא יכולים לרכוש דירה כשהמשכנתא בריבית הנוכחית והחזרי המשכנתא גבוהים. עלייה בהחזר של 1,000, 1,500 שקל כשמסביב ההוצאות מזנקות מייצרות למשפחות רבות בעיה כלכלית. בינתיים כמות הפיגורים (כאלו שלא שילמו פעמיים החזרי משכנתא) באזור ה-2,000 משפחות, אבל זה יילך ויעלה.
הדוחות הכספיים של אפריקה מגורים ודמרי - הכל דבש
בשבוע האחרון פרסמו שתי ענקיות התחום דוחות כספיים. כל אחת מהן בונה ומתכננת רבבות דירות. שתיהן פועלות גם בהתחדשות עירונית, שתיהן לא לחוצות על כסף, שתיהן מציגות דוחות טובים וראייה חיובית להמשך.ראיינו את מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה מגורים והוא לא רואה ירידת מחירים בפרויקטים שלו, ובכלל לגישתו המצב קדימה מבחינת החברה מצוין. הוא לא מתכחש למצב קשה של קבלנים אחרים אבל זה לא אצלו (מיכה קליין בראיון לביזפורטל)
מי מתקשה? הקטנים ו-או אלו שהתמנפו. חנן מור עובר תהליך של מכירת קרקעות ונכסים כדי לעמוד בהתחייבות ובמימון הגדול על פרויקט שדה דב. לפני מספר שבועות בחנן מור הודיעו כי הם מעבירים את אחד הפרויקטים במתחם שדה דב לקבוצת רכישה.
הם הסבירו בהודעה לבורסה שהמחיר מבטא את המחיר בספרים. מסתבר שזה לא מדויק. המחירים שמנהלי קבוצת הרכישה מוכנים לשלם הם 20% מתחת למחיר בספרים, אבל יש כאן "משחק במספרים" - חנן מור בעצם מוותרת על הרווח היזמי בשיעור של כ-20%, והמשמעות היא שהחברה כאילו מוכרת את הקרקע ב-20% מתחת למחירה בספרים לעומת אם היא היתה ממשיכה לבנות ולהרוויח את הרווח היזמי. ועדיין - אלו עשויות להיות בשורות טובות לחנן מור כי בחברה מסבירים שהמחיר בפועל יהיה המחיר בספרים.
לחנן מור. גם בעיה פיננסית וגם בעיית אמון.
והנה עסקאות נדלן מהשבועות האחרונים בעיר רמת גן:
- ברחוב הרואה, 2 חדרים, 23 מ"ר, בקומה 2 מתוך 3, ב-1.22 מיליון שקל.
- ברחוב הרואה 2.5 חדרים, 67 מ"ר, קומה 6, ב-2.5 מיליון שקל
- ברחוב קריניצי, דירת 5 חדרים 137 מ"ר ב-5.2 מיליון שקל.
- בבן גוריון, דירת 3 חדרים 98 מ"ר ב-3.2 מיליון שקל.
- בשדרות ירושלים, דירת 3.5 חדרים, 85 מ"ר ב-2.5 מיליון שקל.
- במנדס קרית קריניצי, דירת 4.5 חדרים, 120 מ"ר, ב-3.16 מיליון שקל.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
26.עד שלא יוכלו לשלם ונקנה בחצי מחיר (ל"ת)נגמרה החגיגה 20/08/2023 14:57הגב לתגובה זו6 1סגור
-
25.אף אחד לא קונה דירה בישראל, המחירים ההזויים בקנה מידה עולמי.פראירר מי שקונה דירה. (ל"ת)מחירי הדירות בישראל מההזויים בעולם 20/08/2023 13:32הגב לתגובה זו9 3סגור
-
24.מי שיקנה היום חנן מור ירוויח הרבה מאוד (ל"ת)תמיר 20/08/2023 10:07הגב לתגובה זו2 3סגור
-
23.חשוב לדעת איך לנתח את הידיעה הכלכלית הגדולה בכתבההתאחדות הקבלנים 20/08/2023 09:06הגב לתגובה זו4 0אם חנן מור ישלים את המכירה לקבוצת הרכישה, הוא יאלץ לדווח על שערוך מחדש של הקרקע, עבור חנן מור זה חבל הצלה, למרות השערוך הצפוי. זבידה מציל את חנן מור מקריסה. מחירי העסקאות ברמת גן משקפים מחיר למר שנע בין 23,000 שח לדירה 4.5 חד, זאת ניראת עסקה מעניינת, בעוד שדירת 5 חדרים, חדשה 137 מר, עד לא מזמן שווקה במחיר של 55,000 שח ו"פתאום" היא נמכרה ב 37,900 שח?! זה נראה לכם "מוזר, או שהמחירים מתחילים להציג את התמונת המצב האמיתית בשוק? ועוד דבר חשוב, כאשר בשבוע שעבר נסגרה בגוש הגדול המבוקש והיוקרתית עסקה על פנטהאוז שעבר חודשים למכירה (עמוס לוזון), במחיר שמשקף שווי למר של 40,000 שח, זוהי רעידת אדמה(!) לכל אלו המוכרים שמתקשים להשלים, למתווכים, לקבלנים, לבנקים ועוד, השוק במצב אחר לגמרי. אחרי 13 שנות עלייה רצופות, כעת מגיע התיקון, והתיקון יהיה עמוק.סגור
-
22.רמת גןרמת גן 20/08/2023 07:24הגב לתגובה זו0 0נתתם עיסקות מכירה ברחובות הכי הכי ראשיים ברמת גן הכי סואנים והכי פחות מבוקשיםסגור
- טען עוד
-
21.אני לא מצליח למכור - דיווח מהשטח (ל"ת)לז 20/08/2023 04:26הגב לתגובה זו13 0סגור
-
איפה הדירה?הכתום 20/08/2023 12:51הגב לתגובה זו0 1תן בבקשה פרטים.ודהסגור
-
20.מחירי בלוןרמת גן מחירי תפלצת 20/08/2023 04:17הגב לתגובה זו10 0בקרוב הכל פוףףףףף.. שכונות מעופשות מוכרות דירות פח ב3-4 מליון אין קשר למציאות שתתקן את עצמה קשותסגור
-
19.מלירים הזויים עולה מליון יורד 1000עולה 1 מיליון יורד 100 אלף פשוט לא לקנותאנונימי 19/08/2023 23:17הגב לתגובה זו6 0חצי מחיר מהיום נשמע ריאלי לאסגור
-
18.ריביתבושה 19/08/2023 22:53הגב לתגובה זו8 0ריבית בעודשנה תהיה נמוכה ב0.5 ע"פ הערכות? הערכות של מי? אתם אתר כלכלי... בינתיים הריבית תעלה שובבספטמבר והשקל רק נחלש, על איזו הורדת ריבית אתה מדבר, גונב דעתסגור
-
17.המחירים תלויים במדיניות הממשלה !!!ניבה 19/08/2023 20:37הגב לתגובה זו5 2כשהמדינה תחליט שקורת גג היא צורך קיומי שחייב להיות במחיר הוגן שיאפשר לכל אזרח תרכוש אותו בלי להחריב את חייו , אז המחירים יירדו. כשהמדינה תבנה דירות בעצמה !!! עי קבלני ביצןע , ותדאג למחירים הוגנים והיצע רציף שיענה על הביקוש והריבוי הטבעי , אז המחירים יירדו (גם בשל העובדה שהביקוש לדירות להשכרה יירד , ורכישת דירות עי משקיעים תקטן, כי יהיו פחות שוכרים). אבל המדינה מנוהלת עי משקיעי נדלן ובעלי ניגוד עניינים אינטרסנטים שהאזרח ומצוקותיו לא מעניינים אותו !!!סגור
-
16.עדיין לא מכר את הקרקעאנונימי 19/08/2023 20:27הגב לתגובה זו2 1עדיין לא מכר את הקרקע. בסה"כ נתן אופציה למארגני קבוצת רכישה. אם מארגני הקבוצה יצליחו למכור, ואני בספק רב, את הדירות במחיר שכרגע משווקים אותן, אז מארגני הקבוצה יממשו את האופציה וירכשו מחנן מור את הקרקע. בקיצור, כולם חולמים חלומות ומשחקים בנדמה לי...סגור
-
15.עדיין לא מכר את הקרקעאנונימי 19/08/2023 20:27הגב לתגובה זו1 1עדיין לא מכר את הקרקע. בסה"כ נתן אופציה למארגני קבוצת רכישה. אם מארגני הקבוצה יצליחו למכור, ואני בספק רב, את הדירות במחיר שכרגע משווקים אותן, אז מארגני הקבוצה יממשו את האופציה וירכשו מחנן מור את הקרקע. בקיצור, כולם חולמים חלומות ומשחקים בנדמה לי...סגור
-
14.שוב הספין של ה״מחסור״חושף שטיפת מח 19/08/2023 18:27הגב לתגובה זו28 0לא מפסיקים לפמפם את ״הנחת היסוד״ השקרית הזאת שכביכול יש יותר ביקוש מהיצע. אם זה היה נכון, למה כבר 20 שנה שהממוצע יש כל שנה עוד 5,000 דירות ריקות? 198 אלף דירות ריקות יש בישראל, הכמות גדלה בחדות משנה לשנה ו״הנחת היסוד״ זה שיש עודפי ביקוש. כמה טמבלים אנשים יכולים להיות?סגור
-
13.כשאומרים ירידה דל 10% זה אומרששון מנתניה 19/08/2023 15:02הגב לתגובה זו14 0לא הייתי מציא לזלזל בירידה של 10% במידה ניקח ש10% הם 200,000₪ נקבל שחסכנו כ 4 שנים של משכנתא(לפי החזר של 5000₪ לחודש)סגור
-
נשלם את ה 200 האלה בריביות.. (ל"ת).. 20/08/2023 13:18הגב לתגובה זו0 2סגור
-
12.אמיתיאמיתי 19/08/2023 14:38הגב לתגובה זו19 1יזמים קנו קרקע לבנייה בעשרות אחוזים פחות בחודשים האחרונים שיורידו מחירים 30% פחות שיגלגלו אלינו . קנו ראיתי בחולון 50 % פחות גם ברחובות וגם אשקלון עשרות אחוזים פחות הגיע הזמן לקריסה במחירים לא להיות פריארים 15% המבצעים שיש לא לקנות הולכת להיות ירידה רצינית דיברתי כבר עם כמה יזמים!!סגור
-
11.סוף סוף כתבה של לא מטורללגל 19/08/2023 13:58הגב לתגובה זו1 2איציק יצחקי תבגוק אותי . חחק מהבנקים הורידו ב17.8.23 ריבית פקדונות . זה איתות ראשוןסגור
-
10.ירדו כבר עשרים ויותר72 19/08/2023 13:48הגב לתגובה זו18 0מחירי הדירות כבר ירדו מעבר ל 20 אחוזולמה שהתקשורת מיפייפת לאמר 5 6 אחוז מזמן כבר לא. והם ירדו עוד המון. כל הסיפורים שזה זמני זה בערך כמו הסיפור שאמרו לפני מספר חודשים שהריבית לא תעלה יותר מחצי אחוז.סגור
-
9.חניהחניה 19/08/2023 11:59הגב לתגובה זו5 1מה כל הדירות בלי חניה? ואם יש חניה אז למה לא אומרים?סגור
-
8.אומר ב -16.8.2023 " מחירי הדירות צונחים וקורסים ""שקרן בן שקרן " 19/08/2023 11:39הגב לתגובה זו6 0חחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחסגור
-
7.אחרי עליות של 400-600% לא יקרה אסון אם ....די די די כבר ! 19/08/2023 11:38הגב לתגובה זו16 2המחירים ירדו 30-40% בשנתיים שלוש הקרובים .סגור
-
6.זה שאתה כותב שיש ירידה של 10% זה לא אומר שישקשקוש 19/08/2023 11:18הגב לתגובה זו1 13אם המחיר בבורסה של מניה הוא 100. ואני מוכר מנות מחוץ לבורסה ב-90. מה מחיר המניה ? ובכן זה שיש כמה בודדים שמוכרים דירות במחיר 90 לא אומר שזהו מחיר השוקסגור
-
5.צניחה חופשיתהמחירים יורדים והקצב יתגבר כי אין מי שיקנה כעת דיר 19/08/2023 10:22הגב לתגובה זו32 0המחירים יורדים והקצב יתגבר כי אין מי שיקנה כעת דירה כשבחודש הבא יהיה זול יותר. זאת דינאמיקה שתפיל את השוק כמו שהציפיה לעליות מחיר תידלקו את הבועהסגור
-
4.ירידות חזקות מאוד וזה ימשיך בשנה הקרובה אסור לקנות!!אורן 19/08/2023 10:17הגב לתגובה זו34 1מי שרוצה להפסיד חצי מיליון שקל שיקנה אבל רק טיפש יקנה עכשיו המחירים מתרסקיםסגור
-
זה לא עיניין ש"אסור לקנות"אבי.מ 20/08/2023 09:33הגב לתגובה זו1 0זה פשוט לא משתלם כלכלית אם אתה צופה ירידה של 5 % מהמחיר הנוכחי וגם אם יש לך את כל הכסף במזומן קח את הכסף ושים אותו בקרן שקלית תרוויח לפחות 5% נוספים ועל 2M תהייה מורווח 200K בסך הכוללסגור
-
3.חנן מור יצא תותח,מחיר המניה יעלה מאות אחוזים. (ל"ת)תמיר 19/08/2023 09:44הגב לתגובה זו1 18סגור
-
הכול עניין של שרידות מי יצליח לעבור כמה שנות מיתון ?דש 20/08/2023 05:54הגב לתגובה זו5 0אזרחי ישראל הצעירים צריכים להיות מרוצים מעליית הריבית כי זאת הדרך להוריד את מחירי הדיור המטורפיםסגור
-
2.פינוי בינויחיים 19/08/2023 09:37הגב לתגובה זו6 1לא יחסרו דירות. בינוי בינוי יוצר פוטנציאל למאות אלפי דירות חדשות. הבעיה היא בשכירות. כל הדיירים שיפונו לצורך הריסת ביניינם, צריכים מקום דיור זמני לשנתיים-שלושסגור
-
חמש - שבע (ל"ת)חחח 19/08/2023 21:52הגב לתגובה זו0 0סגור
-
1.הכתב מראה חוסר הבנה של העסקהחנן מור טען שמכר את הקרקע לקבוצת רכישה וכיוון שמי 19/08/2023 09:12הגב לתגובה זו6 1חנן מור טען שמכר את הקרקע לקבוצת רכישה וכיוון שמי שרוכש מקבוצה נמנע מרווח יוזמי בפועל יקנה בהנחה של 15%-20% מהמחיר שקנדה מוכרת. הכתב מתבלבל בערך של מכירת הקרקע ובשווי של הדירה הנמכרת .סגור
