כמה תעלה דירה בשכונת שירת הים בנתניה ומה יקרה למחירים בעיר ימים?
מחירי הדירות יורדים וזה לא באחוזים בודדים. הירידה כבר מגיעה במקומות מסוימים גם ל-10%. זה תלוי בשכונה, זה תלוי בעיר, אבל ברוב השכונות שאנחנו בודקים יש ירידות משמעותיות מתחילת השנה.
לאחרונה דיווחנו על מכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בשירת הים בנתניה שנסגר במחיר של 35% מתחת למחיר השמאי. מה זה אומר? נתחיל בכך שהשמאי מכין את השמאות לפי המחירים הקיימים והמוערכים בהמשך, לוקח בחשבון רווח יזמי של כ-20%, מחשב את העלויות בנייה, וכך מגיע לעלות הקרקע. חישוב לא מסובך במיוחד. ברגע שבפועל רוכשים את הקרקע במחיר נמוך יותר זה אומר שמחירי הדירות ירדו. היזם לא מעוניין לפגוע ברווחיות שלו, כל שאר הנתונים ידועים וניתנים להערכה.
הזוכות במרכז (6 מתחמים 749 דירות בסך הכל) - י.א. אלון בניה, אחים אום, ציון בריגה הורייזן, בנימין זיגדון יזמות, אסדן ישראל, איי די ג'י גלובל ואביב בשירת הים נתניה נבחרו מבן 45 מתמודדים. כלומר, תחרות היתה ובכל זאת המחירים היו נמוכים.
- כל הכותרות
בחישוב של עלות ליחידה מדובר במחירים של 0.9-1.2 מיליון שקל (תלוי במכרז - ככל שהקרקע מערבית יותר וקרובה יותר לים מחירה גבוה יותר), בעוד שעל פי הערכת השמאי זה אמור היה להיות 1.5-1.9 מיליון שקל. כלומר יש כאן ירידת מחיר של 600-700 אלף שקל.
לקבלנים נמאס. שירת הים בנתניה (קסם הדמיות)
במגרש הגדול זכה ציון בריגה, אחד הקבלנים המוכרים והגדולים בנתניה ובסביבה. הוא זכה ב-215 יחידות דיור אחרי שהציע 198 מיליון שקל (920 אלף שקל לדירה) , בעוד שהשמאי העריך את המגרש ב-300 מיליון שקל. י.א. אלון הציעה 147 מיליון שקל למגרש על 142 יח"ד, כשהשמאי העריך ב-211 מיליון שקל.
החברות אסדן ישראל ואיידי ג'יי גלובל זכו במגרש שעליו יוכלו לבנות 127 יחידות דיור. הם ישלמו 140 מיליון שקל (1.1 מיליון שקל לדירה), לעומת הערכת השמאי שעמדה על 236 מיליון שקל (1.9 מיליון שקל לדירה).
פער אדיר. הזוכות ב-3 מגרשים במתחם (נתונים: רמ"י)
שירת הים צפויה להיות שכונה יוקרתית בנתניה בסגנון של שכונת עיר ימים המוכרת. תכנית רובע "שירת הים" צמודה לים ומתפרשת על שטח של כ-755 דונם. במרכז התוכנית יצירת מרחב למגורים לצד שימושים נוספים לרבות בתי מלון (1,100 חדרים), מבני ציבור, מסחר ועוד. בנוסף הוגדר ציר ירוק "ואדיון" במרכזו ואדי היורד מאגם החורף אל הים, העובר מתחת לכבישים ולאורכו מרבית ממוסדות הציבור. זה אמור להיות אזור מבוקש, עם טיילת באורך של 700 מטר.
בשכונה יוקמו 27 מגדלים עם מעל 1,800 יחידות דיור, כשבמכרז הנוכחי הוצעו כאמור מגדלים ל-749 דירות. דירה ממוצעת בפרויקט תהיה בשטח של 120 מ"ר, ומכאן שעלות הקרקע מבטאת 10 אלף שקל למ"ר. בחישוב כולל, לרבות הוצאות המימון שעלו, אפשר להעריך שמ"ר יעלה לקבלן כ-24-28 אלף שקל, זה אומר שהמחירים בהינתן רווח יזמי צפויים להיות 30-34 אלף שקל למ"ר. השמאי העריך את המחירים באזור ה-35-39 אלף שקל למ"ר אלא שהמחירים בירידה ובשכונת עיר ימים הסמוכה המחירים הם 33-35 אלף שקל. היזמים גם לקחו בחשבון את הסיכון הגדול ואי הוודאות בנוגע לריבית ויכולת הקנייה של הרוכשים, את הבנייה הגדולה בנתניה, את ירידת המחירים בחודשים האחרונים והצפי שזה יימשך בחודשים הבאים.
היזמים גם לוקחים בחשבון את עלויות המימון שהתייקרו מאוד בשנה האחרונה. ועדיין המחירים שעל פיהם חישבו היזמים את רכישת הקרקע הם 30-34 אלף שקל למ"ר, שזה מבטא ירידה לעומת השכונה היוקרתית - עיר ימים, שגם כך מחירי הדירות בה ירדו בכ-5% מתחילת השנה.
מצד שני, ייתכן שבשל אי הוודאות הגדולה, היזמים הציעו מחיר שיבטא רווח גדול יותר בשבילם. ברגע שהם הולכים על עסקה גדולה וקיים סיכון שהמחירים ירדו, הם בתמורה מבקשים להגדיל את הסיכוי להרוויח, ואת הרווחיות. כלומר, בחישוב בסיסי של רווח מייצג ליזם, מגיעים למחיר של 30-34 אלף שקל למ"ר בשכונה החדשה, אבל יכול להיות שהמחירים ישווקו במחירים גבוהים יותר והרווחיות של הקבלנים תהיה גבוהה יותר. ועדיין, הם מכוונים לרמת המחירים הזו - 30-34 אלף שקל, כאשר כל סכום גבוה יותר הוא "מתנה".
ומה זה אומר על המחירים בסביבה? הם צריכים לרדת. כאשר משווקים קרקעות רבות במחירים נמוכים, המשמעות היא מחירים נמוכים מהמצופה בשכונה החדשה. בשכונות הצמודות, המחירים צריכים לרדת בהתאמה לירידה במחיר הצפוי בשכונה החדשה. אז אם עדיין מוכרים בעיר ימים במחיר של 35 אלף שקל, סיכוי טוב שזה הולך להשתנות.
וזה מביא אותנו להערכה של רבים שמחירי הדירות אומנם ירדו אבל לא בשיעורים חדים. איך אפשר לטעון טענה שכזו. ראשית, הירידות גם מגיעות ל-10% ויותר, ושנית כשהקרקע נמכרת ב-35% מתחת למחיר השמאי שלה, זה מתגלגל להערכה של הקבלן שמחירי הדירות ימכרו במחיר נמוך יותר - במקרה של שירת הים בנתניה - כ-12%-14% פחות ממחיר השמאי לדירה. זאת ירידה משמעותית מאוד, זה לא אחוזים בודדים.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
24.עדיין דירה תמכר במעל 4 מיליון (ל"ת)שחר 31/08/2023 14:39הגב לתגובה זו0 0סגור
-
23.רואים שאתה לא גר כאן.ארז 29/08/2023 14:32הגב לתגובה זו0 0העיר בתנופה (קרית השרון , אגמים ועיר ימים הן בין השכונות המבוקשות בארץ) ושירת הים זה על קצה המזלג.סגור
-
22.מחירי הנדלן זה חשוב, אבל מה יהיה עם העברית?אורן 28/08/2023 14:23הגב לתגובה זו0 2לא לוקחים בחשבון, אלא מביאים בחשבון. מה זה "אפשר להעריך"? מדוע לא "ניתן להעריך"? מה פשר הביטוי "שזה מבטא..."?סגור
-
21.הכל נופלאני גר בגוש הגדול תל אביב. גם בירידה של 10% מהשיא 27/08/2023 10:04הגב לתגובה זו1 0אני גר בגוש הגדול תל אביב. גם בירידה של 10% מהשיא של הבועה אין קונים ואין מתעניינים. הירידה תעמיק וזה יתפתח לכדור שלגסגור
-
20.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרותדני 27/08/2023 05:16הגב לתגובה זו1 0חברת אלמוגים מדווחת כי זכתה בשיתוף עם קבוצת W GROUP במכרז דיירים לקידום תוכנית פינוי בינוי ברחוב דגניה 57-69, בשכונת קריית חיים מערבית בחיפה. בכוונת החברה לקדם מול העירייה תוכנית בניין עיר (תב"ע) למתחם, הכוללת הריסת 140 דירות קיימות, שבמקומן היא מציעה להקים 7 בנייני מגורים חדשים, בני כ-9-18 קומות עם כ- 630 יחידות דיור חדשות. במסגרת ההצעה שהוגשה במכרז הדיירים, התחייבה החברה לתמורה לבעלי הנכסים שעומדת על תוספת של 25 מ"ר לשטח כל דירה קיימת ומרפסת של 15 מ"ר (בכפוף לבדיקה כלכלית לפי תקן 21). "החברות יפעלו להחתמת בעלי הדירות בפרויקט על הסכם שיכלול תנאים מתלים המקובלים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי וביניהם: התקשרות עם הרוב הדרוש בחוק מקרב בעלי הדירות הקיימות (למועד הדו"ח הרוב הנדרש עומד על שיעור של 67%), קבלת היתר בניה, התקשרות בהסכם ליווי בנקאי לפרויקט ופינוי כלל הדירות הקיימות, בהתאם ובכפוף להסכם המפורט שיחתם עם בעלי הדירות", כך נמסר.סגור
- טען עוד
-
19.לא ברוריוסי 26/08/2023 21:47הגב לתגובה זו0 0לא מבין למה יש ליזם עלות של 14-18 אלף עלות למטר בניה.סגור
-
18.ואז יהיה מאוחר מידינדלן 26/08/2023 21:45הגב לתגובה זו2 2בסוף 24 כולם יקפצו מהגדר כי הריבית תהיה במגמת ירידה , כל מי שקונה נדלן קונה ללונג רן מינימום 5-6 שנים ואז הכל מתאזן עוד 5 שנים מליון שקל יותר הדירות האלהסגור
-
17.ואז יהיה מאוחר מידינדלן 26/08/2023 21:44הגב לתגובה זו0 0בסוף 24 כולם יקפצו מהגדר כי הריבית תהיה במגמת ירידה , כל מי שקונה נדלן קונה ללונג רן מינימום 5-6 שנים ואז הכל מתאזן עוד 5 שנים מליון שקל יותר הדירות האלהסגור
-
16.נתניה נדלןמתווך 26/08/2023 09:03הגב לתגובה זו3 1יש היצע מטורף, עם המון דירות ריקות בנתניה. יש ירידה בשכירות של 20-25 אחוז. דירות עומדות ריקות 3-4 חודשים.סגור
-
15.התאבדות כלכליתסיכון גבוהה 25/08/2023 21:58הגב לתגובה זו6 0לשים 200 מיליון בריבית של 6% בהנחה שהדירות ימכרו תוך חמש שנים זה אומר להחזיר 60 מיליון ריבית.סגור
-
14.להמתין להמתין בסבלנותעם ישראל מדינת ישראל וכל הכלכלה נכנסו לסחרור גדול 25/08/2023 21:18הגב לתגובה זו5 4עם ישראל מדינת ישראל וכל הכלכלה נכנסו לסחרור גדול ואי וודאות טוטאלית, אין מצב שהם יכולים להגיד לך מה יהיה עוד שבוע, לכן להמתין אם רכישת הדירות גם לאנשים שיש להם את כל ההון העצמי להמתין עד סוף 2024 תחילת 2025סגור
-
תמתין ותמתין עד שהריבית תרדארז 29/08/2023 14:34הגב לתגובה זו0 1וכולם יחזרו לקנות והמחירים יעלו. עצות על הקרח.סגור
-
13.סיכוןהקבלנים מראש יודעים שהם קופצים למשהו שזה עדיין לא 25/08/2023 20:26הגב לתגובה זו6 1הקבלנים מראש יודעים שהם קופצים למשהו שזה עדיין לא ברור, אבל העין הגדולה של האדם ובצע הכסף והאגו גורמים לאדם לעשות טעויות וכפי שזה נראה הנדלן נמצא לפני נפילה גדולה רק שעוד כמה קבלנים יתחילו לדווח על חדלות פירעון ואז מתחיל לעבוד מנגנון הפחד, ואז אין גבול לנפילה, שבת שלוםסגור
-
12.חבל שמי שכתב לא בדק לעומק יותר מי הנפשות במכרזועו 25/08/2023 17:45הגב לתגובה זו13 0הכל קשור, מקומבן ומכור! זכה במכרז?? רק מי שמימן לראשת העיר לילדיה ומשפחתה את דירות הפאר שלהן.. מחירים שלדירותמפוברקים כדי לקחת מכקזים כשבפועל ימכרו פי כמה וכמה יותר גבוה.. עיר מושחתת, הנהגה מושחתת ותושבים טיפשים... ברוכים הבאים לנתניה...סגור
-
11.העאירוניית החייםקימחי 25/08/2023 16:55הגב לתגובה זו0 0כשפינו את העברת כפר סבא ההורים קיבלו באיזור הזה צריך שבדי דונם אדמה היו שם 84 צריפים כאלה ותקציבם הועבר מהממשלה לכפר ויתקין אבל הם לקחו את הכסף לעצמם והשאירו את כולם ללא חשמל וללא כביש וללא בית ספר עד שהתושבים התייאשו ועזבו עם השנים הוברר דרך עורך דין שניתן לתבוע את זה אם יראו שיש להם תשלום לחברת החשמל אבל לאף אחד לא היה כי אין חשמל וחיו עם עששיתסגור
-
10.שהקבלנים הקפיצו שנה שעברה את המחירים ב - 20-30% (ל"ת)רק הכתב שכח .... 25/08/2023 16:37הגב לתגובה זו10 0סגור
-
9.עוד נגיע ל-30% לפי המצב בעולפ ובעיקר בארץ (ל"ת)דגדג 25/08/2023 16:34הגב לתגובה זו6 0סגור
-
8.שירת היםחיים 25/08/2023 15:34הגב לתגובה זו8 0היה צוק ואיננו עוד. מסרו אותו בחינם ליזמים. הם יעשו מיליארדים. אתר בניה לעוד 15-20 שנים. רמאות ושקר בכל צעד ושעל. מגדלים מתוכננים של 16-19 קומות יגבהו ל22-25 קומות. ככה יצא. יש יזמים זוכים המתמחים בכך. מלון של 1000 חדרים. מי ישקיע במלון בנתניה. יהפוך למלון דירות. משמע, בית זונות. ראו מלון כרמל ומלון איילנד. גונבים נכס טבע מהציבור. בצע כסף. מחירי דירות החל 4.0 מיליון וצפונה. במגדלים ששווקו בצד המזרחי של המתחם. חלק מהדירות לא יראה ים. אולי פיסת כחול. הכל בלוף. עובדים על הקונים. זהירות, זהירות, זהירות !סגור
-
7.כמה חוסר הבנה ונאיביותאני 25/08/2023 15:16הגב לתגובה זו7 2לחשוב שאם הקבלן רכש את הקרקע בפחות אז הוא ימכור את הדירות בפחות. הקבלנים ימכרו במחיר המקסימלי שהם יכולים כי מה שמעניין אותם זה להרוויח כמה שיותר. כמה טיפש צריך להיות כדי לחשוב שהם מלכ"ר.סגור
-
צודק, אבל יש Twistלאוניד 25/08/2023 20:00הגב לתגובה זו5 0כמובן הקבלנים ימכרו במחיר הכי גבוה שהם יכולים. אבל זה כל הקטע פה והדגש על המילה יכולים!! הם יוכלו למכור רק במחיר שיקנו מהם. וספק אם יקנו מהם באותו מחיר כמו שיש עכשיו. כי הריבית בעלייה, כח הקנייה נשחק, ושוק הדיור בירידה.סגור
-
6.מרצונם החופשי היזמים לא יורידו שקל. כחות השוק יקבעו!צבי 25/08/2023 14:32הגב לתגובה זו12 0למרות שרכשו את הקרקע ב35% פחות. זה בכלל לא בטוח שיש להם סיכוי להחזיר את ההשקעה. להפך לפי המצב בשוק הנדל"ן אין סיכוי.סגור
-
5.חחחחחחחחחחחחחח 25/08/2023 14:10הגב לתגובה זו1 3לדעתי אנחנו עדיין בתקופת ההדחקה... לדעתי עוד טיפה, ונגלה... מינופים של עסקים ופרטיים... וכשלא תהיה ברירה... המחירים... מה עוד, שלדעתי יש שמכוונים לריבית גבוהה, אך עושים זאת בהדרגה, עם שילוב מיני סיפורים לציבור... הצעתי, שימו לב לכספכם, והימנעו מספסוד אחרים שירכבו ויתעשרו על הגב שלכם. כמובן, כל אחד כטוב בעיניו יעשה. בברכת שנה טובה ומבורכת לעם ישראל - עם הנצח!סגור
-
4.עוד דחיפה קלה - וקוביית הדומינו הראשונה תתחיל קריסה !!!דן 25/08/2023 13:31הגב לתגובה זו13 5השוק מת ואין סיכוי שבסביבת המחירים שהגיעו ( החלל החיצון ) שהשוק ישאר יציב - לצערי החזירות תקריס את מחירי הדיור בלפחות 50% תוך שנה פחות או יותר !!!סגור
-
מניח ש..ניר 25/08/2023 15:59הגב לתגובה זו5 1נראה ירידה ממוצעת של 25-30% בפרק זמן של כשנתים ימים יגידו...סגור
-
3.אין התחשבות בעלות המימון הגבוהה שתתבטא במחיר הדירה והוא לא יהיה נמוך יותר (ל"ת)אנונימי 25/08/2023 13:05הגב לתגובה זו7 0סגור
-
2.עדיין נדהם מהכתבות בנושאי נדלן באתרים השוניםמוצי 25/08/2023 12:44הגב לתגובה זו5 2הרי ברור שהכתב דיבר עם שמאים וקבלנים וכו לפני שהוא כותב את הטור. האם ברור לכתב שהקבלנים מנצלים כעת את הלחץ של המדינה למכור קרקעות והם מציעים מחירים "נמוכים" לקרקע. תבדקו אותי עוד שנתיים כשהם יתחילו למכור. לא תהיה שום ירידה. אבל המחירים שהם מציעים לא נמוכים. כי הם צריכים להכניס את אלמנט הריבית הגבוהה שהם משלמים על פרוייקט כזה. ובנוסף אי ודאות.סגור
-
1.הראשוניםהראשונים שיירכשו זה בעלי ההון העצמי והם בוודאי בזי 25/08/2023 12:40הגב לתגובה זו12 1הראשונים שיירכשו זה בעלי ההון העצמי והם בוודאי בזיקנה , למי שצריך לקחת משכנתא 8000000 ש״ח זה כבר לא שווה כלכלי, אז ענין של זמן המחירים יירדו ב-40% , עכשיו יצא דוח של חג׳יג׳י מכרו ברבעון בכל הםרויקטים שלהם סה״כ מכרו 6 דירות, כנסו ותראו זה מצביע על המצב הנורא קשה במדינה ובפרט לנדלן, שבת שלום עם ישראלסגור
-
מחירדקלה 25/08/2023 22:43הגב לתגובה זו1 1לא שווה לקנות? מהו המחיר?סגור
