שכר הדירה עולה - עד מתי? מחירי הדירות יורדים - עד מתי? יש תשובה

שכר הדירה עולה. הוא עולה גם בחוזים לשוכרים קיימים ובעיקר בחוזים לשוכרים חדשים. המשכירים שמרוצים מהשוכרים הקיימים יעלו את שכר הדירה בצניעות יחסית בעת חידוש חוזה - 4%-5%. המשכירים שמקבלים שוכרים חדשים ירימו את שכר הדירה למקובל בסביבה וזה עלייה של 8%-10%. הנתונים האלו מחביאים פצצה - עליות בהמשך, כי קיימות דירה להשכרה רבות שהן עדיין של שוכרים וותיקים ואם וכאשר הן יפנו אותן, השכירות תעלה דרמטית. 

   דירה להשכרה, קרדיט: שלומי יוסף

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לוקחת את השקלול של השוכרים החדשים מול מחדשי החוזה ומול אלו שאצלם לא קרה כלום ומגיעה לעלייה בקצב של 5.5% בשנה. זה קורה בזמן שמחירי הדירות יורדים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 2% מתחילת השנה, אבל אם תציצו לשטח, תקבלו ירידה של 8%-7% לפחות.

כאשר השכירות עולה ומחירי הדירות יורדים, התשואה למשכירים עולה. נניח לדוגמה שלפני שנה משקיע החזיק בנכס ששווה 2 מיליון שקל וקיבל שכירות של 5,000 שקל. התשואה השנתית שהוא קיבל הסתכמה ב-3% - הכנסה שנתית של 60 אלף שקל (ונתעלם מבלאי, תיקונים וכו') על נכס של 2 מיליון שקל.

נניח שמחיר הדירה ירד ל-1.9 מיליון שקל (ירידה של 5%) ושהשכירות עלתה ל-5.5 אלף שקל, וזו דוגמה לא מנותקת. במצב כזה השכירות השנתית היא 66 אלף שקל והתשואה על שווי הנכס היא 3.5%.

מתי המשכירים יפסיקו להעלות את שכר הדירה? 

גם לפני שנה וגם עכשיו, המשכיר כנראה "מבואס". הוא יכול להשיג יותר בפיקדונות ובאפיקים סולידיים. עכשיו זה 4.8% לשנה, אז זה היה באזור 4%-3.5%. הוא יתחיל להיות מרוצה כשהתשואה שלו תתקרב לריבית שמקבלים על השקעה סולידית וזה יקרה בשתי דרכים.

הדרך הראשונה - המשך העלאת שכר הדירה. הדרך השנייה - הפחתת הריבית במשק שצפויה להתחיל בעוד 8-10 חודשים. לקראת סוף השנה הבאה, השקעות סולידיות צפויות לרדת, על פי הערכת הכלכלנים לכ-4% והמגמה הצפויה היא המשך ירידה), ובהנחה ששכר הדירה ימשיך לעלות, זה יהפוך חלק מהמשכירים למרוצים. התשואה על השכירות תהיה קרובה לתשואה באפיקים סולידים. חוץ מזה, הם מבינים שהריבית על השקעות בפיקדונות ובכלל ימשיכו לרדת והם ברובם גם מעריכים שהדירה תניב בהמשך רווחי הון.

התהליך הזה מלבה את עצמו - ככל שתהיה התקרבות בין תשואת שכר הדירה לבין התשואה באפיקים סולידים, כך המוטיבציה למכור דירות תקטן, והמוטיבציה של משקיעים חדשים להיכנס לשוק תעלה. בשלב מסוים השוק יגיע לאיזון, שיווי משקל - זה יהיה השלב שבו אין צורך בעליית שכר דירה ואין צורך בירידת מחירי הדירות כדי להשיג תשואה טובה על שכירות, ביחס לריבית על השקעות סולידיות.

שיווי משקל בשוק השכירות

אנחנו לא מאוד רחוקים משם. זה תלוי בעיקר בריבית, אבל סיכוי לא קטן שבסוף השנה הבאה כבר נהיה ב"עולם אחר". זו בשורה אולי טובה לשוכרים, ובשורה פחות טובה לרוכשי הדירות שיושבים על הגדר. ירידות המחירים צפויות להימשך, השאלה עד מתי ובאיזה שיעור, כשמול הגורמים המשפיעים בצד הביקוש - הריבית, שוק ההשכרה, המשקיעים, יש גם את צד ההיצע. גם הצד הזה עשוי להיות בעייתי לרוכשים פוטנציאלים. הקבלנים בונים פחות דירות. הם שולטים במלאי, וכאשר המלאי יורד, ההיצע יורד ומול ביקוש די קבוע נוצר עודף ביקוש שמעלה מחירים.

השינוי הזה לא יתרחש מהר - אחרי ריצה מטורפת במחירים, הירידה הנוכחית מתחילת השנה, היא כנראה לא סוף פסוק. זו נחיתה רכה, ויש עוד מקום לירידה נוספת, במיוחד כאשר יוקר המחייה, לצד העלאת הריבית והעלייה בהחזרי משכנתא, מקשים מאוד על רוכשי הדירות.

עם זאת, ברגע שהמשכירים יראו ברכישת דירות עסק כלכלי כבעבר, הם יחזרו לשוק וזה יוביל את רוכשי הדירות הפוטנציאליים להיכנס גם. זה עלול לייצר ביקושים נקודתיים וביקושים כאלו, מעין גל של ביקושים - הם הבעיה הגדולה של שוק הדירות. הם עלולים להזניק כבעבר את המחירים. אגב, ביקושים קבועים ורגועים משפיעים פחות על המחיר מאשר ביקושים שמתרכזים בחודשים ספורים וגורמים לעלייה חדה.
 

ריבית המשכנתא בירידה

השבוע חשפנו כאן כי ריבית המשכנתא בירידה. הריביות הקבועות ירדו בשלושה חודשים (כולל אוגוסט) ב-0.9%-0.8%. הריבית המשתנה ירדה ב-0.3%. הסיבות לירידה הן התחרות הגדולה בשוק המשכנתאות בין בנק מזרחי טפחות לבנק לאומי. משה לארי, מנכ"ל מזרחי טפחות לא יכול להרשות לעצמו לשתוק מול המהלכים של חנן פרידמן בשוק המשכנתאות ושני הגופים הדומיננטיים האלו בשוק מורידים את הריבית במשכנתאות  במקביל לקיטון המשמעותי בהיקף העסקאות.

תשימו לב לאבסורד - היקף השוק קטן, הרווחים בו ירדו ורק אז הגופים האלו נזכרים להתחרות אחד בשני, בעוד שדווקא כשהשוק בעלייה ויש רווחי גדולים פי כמה, הם שומרים על סטטוס קוו. זה הפוך לגמרי מאשר בשוק "רגיל", וזה מבטא את חוסר הרציונליות בשוק הבנקאות המקומי. 

הירידה בריבית גם מתחברת עם ההערכה שהאינפלציה מתרסנת. פרופ' אמיר ירון השתמש בנשק הריבית, כנראה יחזור וישתמש עוד פעם אחת (לא בטוח), אבל כבר רואים את הסוף ומעריכים שהריבית בדרך למטה בשנה הבאה.

רמז להערכה כי אנחנו קרובים לנקודת פיתול שממנה הריבית במשק וריבית המשכנתא ירדו, קיבלנו דרך ריבית המשכנתא. זה לא יקרה בחודשים הקרובים (גם ריבית המשכנתא לא צפויה לרדת משמעותית בחודשים הקרובים), אך זה צפוי לאחר שהנגיד האמריקאי ג'רום פאוול יוריד את הריבית. הנגיד שלנו ונגידי העולם בכלל, מחקים את הנגיד האמריקאי. אז זה בהחלט יכול להידחות ואתמול פאוול רמז על כך בנאום בג'קסון הול. הוא הסביר שייתכנו עוד עליות ריבית (השוק ציפה לאחת), אך הוא העביר מסר דומה להמשך. כלומר, אם תסתכלו מעבר לטווח הקצר תקבלו ריבית בירידה.

שאלה אחרת וחשובה מאוד היא מה תהיה הריבית הטבעית בעתיד. האם נחזור לרמת האפס או שכפי שהיה לפני המשבר של 2009, לריבית של 3%. הדעות בקרב הכלכלנים חלוקות, אך נראה שלפחות בשנים הקרובות, אפשר לשכוח מחזרה לרמות אפס.