נתניה, עכו ויהוד: האם הכישלון במכרזי רמ"י יגרום להורדת מחירים ובכמה?
שוק הנדל"ן נמצא בקיפאון, וברמ"י מוצאים את עצמם אובדי עצות, כשחלק מהמכרזים נסגרים ללא זוכה. בשבוע שעבר פרסמנו על המכרז בשכונת "שירת הים" החדשה בנתניה, שנסגר ב-30% פחות משומת רמ"י, והשאלה המרכזית היא האם המגמה הזאת הולכת להימשך. מבדיקה שערכנו עולה כי חלק מההצעות הזוכות בנתניה היו גבוהות משמעותית מההצעה השניה שהתקבלה. כך למשל, חברת י.א אלון בניה שזכתה במכרז לכמעט 4 דונם בשכונה, זכתה בו למרות שהציעה כ-147 מיליון שקל, לעומת שומת רמ"י של 210 מיליון שקל (פער של 30%). יחד עם זאת, מעיון במסמכי המכרז עולה כי ההצעה השניה הייתה בגובה 130 מיליון שקל בלבד (פער של 38% מהשומה) - פער של 13%. זה מראה עד כמה הקבלנים באזור לא מאמינים שצריך לשלם את מחיר השומה ויתרה מכך - על פער בין ההצעות שיכול לחשוף את רמ"י לבעיות בעתיד. חשוב להדגיש: רוב ההצעות הגבוהות במכרז לא התקבלו, מטעמים כאלה ואחרים. רמ"י לא מחויבת לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר. לעתים הפער הוא זניח, והיא תעדיף קבלן שיציע "תנאים טובים יותר" לעסקה כולה.
המחיר הנוח יעבור לרוכשים? לא בטוח. שירת הים בנתניה (קסם הדמיות)
הקבלנים מתאגדים, אין בכלל ספק. הם לא "מתאמים ציפיות" לפני מכרז, ממש לא. אבל הם מרגישים שהם נמצאים באותה סירה. הכישלון במכרזי רמ"י הוא בשורה, לא רק עבורם, אלא אולי עבור הצרכנים - אנחנו. בסוף, כשקבלן משלם עוד 100 שקל על 100 יחידות דיור - אנחנו נשלם עוד שקל לדירה וכאן מדובר על הרבה מאוד כסף.
- כל הכותרות
נכון, לקבלנים יש גם הוצאות פיתוח וכמובן שגם עלויות הבניה משפיעות על מחיר. כשעלויות הבניה גדלות והקבלן רוצה לשמר לעצמו את הרווח היזמי, 15% נניח, בכל מחיר, המחיר הסופי יעלה.
כבר סקרנו כאן בימים האחרונים את נושא עלות יחידת הדיור ב"שירת הים". מדובר במחירים של 900 אלף שקל עד 1.2 מיליון שקל, (ככל שהקרקע מערבית יותר וקרובה יותר לים מחירה גבוה יותר), בעוד שעל פי הערכת השמאי זה אמור היה להיות 1.5-1.9 מיליון שקל. כלומר יש כאן ירידת מחיר של 600-700 אלף שקל. אבל האם המחירים באמת יירדו ב-700 אלף שקל? צריך לזכור שבדרך יקרו עוד דברים. אם עלויות המימון ימשיכו לחנוק את הקבלנים ועלויות הבניה (שמשתקפות דרך מדד תשומות הבניה) ימשיכו לעלות - ההנחה תהיה נמוכה יותר. אבל בשורה התחתונה, זה ברור. אם ציון בריגה זכה במכרז שבשיא הפריחה הוא היה משלם עליו 30-40 מיליון שקל יותר, אז ברור שה"הנחה" תחול על הצרכנים. כלומר, לפי הערכת הקבלנים, נכון להיום, תהיה כאן הנחה של מאות אלפי שקלים. אם הריבית תרד והם ירגישו "פחות חנוקים" בגלל ההלוואות שלקחו לצורך מינוף, היד תהיה "קלה יותר על ההדק" בקביעת המחיר.
על הפסימיות בקרב הקבלנים יכול להעיד גם מכרז שנסגר בימים האחרונים ביהוד. רמ"י שיווקה מגרש של 2.1 דונם עם מחיר מינימום של כ-25 מיליון שקל. השומה העריכה את שווי המגרש ב-33.548 מיליון שקל - אבל אף קבלן לא ניגש. לפי נתוני המכרז, מדובר במגרש ברחוב גורדון, כשהייעוד שלו הוא בנייה רוויה - כלומר בניין. יותר מחודש עמדה הקרקע פתוחה להצעות, אבל אף קבלן לא רצה לגשת.
יהוד נוה מונוסון נחשב למקום אטרקטיבי יחסית. הקבלן הזוכה היה יכול לבנות 18 יחידות דיור, אבל אז התברר כי במקום נמצאים דיירים שפלשו ויהיה קשה לפנות אותם. הקבלנים באזור ירצו לגשת למכרז רק כשהקרקע תהיה פנויה.
המכרז ביהוד הוא האחרון שנסגר. זה קרה לפני שבוע בדיוק. באותו יום הכריזה ועדת המכרזים של רמ"י על זכיה בקרקע בעכו מזרח, אבל הסכום היה נמוך הרבה יותר - אפילו הרבה יותר מאשר אותו מכרז בנתניה. ההצעה הזוכה עמדה על 67.3 מיליון שקל, כשהשומה של רמ"י עמדה על 119.5 מיליון שקל - כלומר, 43% פחות.
בשיא הפריחה של ענף הנדל"ן, ב-2021 ותחילת 2022, הקבלנים היו נצמדים למחיר השומה של רמ"י. כעת, הם חוששים. עלויות המימון חונקות אותם והם יודעים שכל הצעה שיגישו תסכן את החברה שלהם. איך אמר לנו השבוע קבלן בכיר באזור השרון? "אם אני נצמד לשומה של רמ"י, אני מפסיד כסף. לא משתלם לי לגשת. השומות של רמ"י מתמחרות את השוק גבוה. הן מתעלמות לגמרי ממצב השוק. עד שלא ישחררו קרקעות במחירים הגיוניים, נמשיך לא לקנות".
בחזרה לעכו מזרח. מדובר בשטח של 137 דונם, עליו תבנה החברה הזוכה, וול סטון בע"מ, כ-1,500 דירות. המחיר הממוצע באזור נע סביב 12 אלף שקל למטר. כלומר, דירת 4 חדרים ממוצעת תעלה סביב 1.3-1.4 מיליון שקל. זה עדיין גבוה בהרבה מהמחירים לפני שנתיים, ועדיין - הקבלנים מהססים לגשת. חברת וול סטון הייתה אחת מבין שתי חברות שניגשו למכרז, ההצעה השניה, שהייתה נמוכה יותר - נפסלה.
המכרזים האלה הם כנראה רק סימן לבאות. רמ"י מחכה, בדיוק כמוכם, לירידת הריבית. הקבלנים צופים כי כשזה יקרה, מספר הניגשים למכרזים יוכפל, וגם הסכומים יעלו. זה בטוח לא יוריד את מחירי הדיור, אלא להפך - כשהקבלן משלם יותר על הקרקע, זה בא לידי ביטוי במחיר הדירה. במקום לשחוק את הרווח היזמי שלו, הוא יעלה את המחיר הסופי של הדירה - ואנחנו נשלם על זה. בריבית דריבית. לא כולל מע"מ.
המרכז ברמת גן יצביע על מגמה
מכרז חדש ברמת גן, לבניית 695 יחידות דיור, ייסגר היום (שני), כחודשיים וחצי אחרי שנפתח. התוצאות של מכרז בלב גוש דן חשובות מאוד, הן מצביעות על מגמה באזור ביקוש - אם המחיר כאן יהיה נמוך משמעותית ממחיר השומה, מדובר בהכרזה.
תנאי המכרז בשכונת כפר אז"ר
מחירי המינימום ב-4 מתחמים נעים בין 17-31 מיליון שקל. המחיר הנמוך הוא עבור שטח של 2.6 דונם, כששאר השטחים נעים בין 4.1-4.9 דונם (כפי שאפשר לראות, מדובר בעד 205 יחידות דיור, כשהמגדלים ינועו בין 25-33 קומות). השומה עומדת על כ-1.2 מיליון שקל לקרקע ליח"ד כולל הוצאות פיתוח. השטח נמצא במיקום אטרקטיבי במיוחד, בשטח כפר אז"ר ולכן ההערכה היא שלקבלנים הגדולים יש עניין רב סביב המכרז הזה. בסוף, הכל שאלה של מספרים. סגירת המכרז במחיר שפוי עשויה תגרום למחיר הסופי לרדת. כמה זה מחיר שפוי? תלוי ברוב התקופה. קשה להאמין שהקבלנים יהיו קרובים מאוד למחיר השומה.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
11.לאפשר למשקיעים למשכן 2 נכסים!!אחד שאכפת לו 29/08/2023 13:29הגב לתגובה זו0 0רק כך ירדו מחירי השכירויות ומחירי הנדל"ן וכמות העסקאות תחזור להתייצב!סגור
-
באמת ? מחירי השכירות ירדו אם המשקיעיםהמגיב 29/08/2023 22:10הגב לתגובה זו0 0יקחו הלוואות גדולות יותר ובריבית גבוהה יותר ? איך בדיוק זה עובד ? הם הרי צריכים שהשכירות תהייה גבוהה מסכום ההחזר החודשי של המשכנתא.סגור
-
10.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרות (ל"ת)מירה 29/08/2023 05:19הגב לתגובה זו1 0סגור
-
9.הריבית לא תרד עד תחילת 2024...v 28/08/2023 16:23הגב לתגובה זו0 2כי הנגיד מסיים באוקטובר והוא לא יסכן את הגוב הבא שלו שיגידו עליו: הוריד את הריבית והאינפלציה קפצה". הוא לא יעשה כלום ויתן לעצמו לפרוש בשקט (וגם לחיות מהעליון לפרוש בשקט- היא רוצה את כל הפרסום בדיונים האחרונים שלה). לנגיד הבא יקח זמן. יש עוד לא מעט חודשים עם ריבית גבוהה לפנינוסגור
-
בכול פעם שיש כתבה על המחירים שלא יורדים יש מיד כתבה עלחחחח 28/08/2023 18:40הגב לתגובה זו1 0ירידה "צפויה" ואצל אותו כתב.סגור
- טען עוד
-
8.400% ויותר עליות בדיור 235% בשכירויות 280% בבריאות"מר כלכלה " 28/08/2023 13:39הגב לתגובה זו0 0310% במחירי המים , ומקום 1 בעולם במחירי , הפירות הירקות המזון והטואלטיקה .סגור
-
7.סגול השיער הוביל את ישראל ליקרה ביותר בOECD - פוף הבועה (ל"ת)צדקיהו 28/08/2023 12:49הגב לתגובה זו3 4סגור
-
6.להתעורר ולא לקנות דירותאמיתי 28/08/2023 11:59הגב לתגובה זו12 3הריבית הולכת לעלות חודש הבא או אחריו כל הבנקים והבתי השקעות אומרים את זה ולא הולכת לרדת בקרוב אז בלי סיפורים, יזמים קונים קרקע לבנייה 40% פחות זה כבר כמה חודשים , המחירים יהיו בקריסה של עשרות אחוזים משיחות עם יזמים שאמרו לי אז כרגע בתקופה הקרובה לדעתי האישית בלבד לא כדאי לקנות ולהפסיד סכומים שיכולים להגיע למאות אלפים במקרה הטוב וגם למיליון ש"ח ויותר במקרה הרע!!סגור
-
אני לא יודע אם הריבית תעלה...v 28/08/2023 16:24הגב לתגובה זו1 1אבל היא בטח לא תרד.סגור
-
אז תמכור דירה אחת מהשלוש שיש לך (ל"ת)אנונימי 28/08/2023 15:18הגב לתגובה זו0 0סגור
-
5.פשוט נגמרו הפראיירים. זה למה הנדל"ן מתרסקצבי 28/08/2023 11:49הגב לתגובה זו9 1הרוב המוחלט של הצעירים הבין היטב - עבדו עליו בעניים. אין שום הצדקה להשעבד לעבדות 30 שנה בשביל ערימה של בלוקים ובטון מחורבנים.סגור
-
4.רמ''י גורמת לעליית מחירי הדיורגוסטבו 28/08/2023 11:45הגב לתגובה זו6 0שיטה הזויה שגורמת לעליית מחירי הדיור. רמ''י מעלה כל מכרז את מחיר המינימום של הקרקעות כדי להרוויח עוד כסף. צריך לפרק את הרשות ולהעתיק את השיטות הקיימות ביתר העולם.סגור
-
3."מה יקרה כשהריבית תרד" - הריבית לא הולכת לרדתשחר 28/08/2023 11:10הגב לתגובה זו10 1בארה"ב תשואות האג"ח הארוכות מעל 4% + חולשת השקל לנוכח הרפורמה/הפיכה/מחאה איך שלא תקראו לזה לא הולכים לשום מקום. הריבית במקרה הטוב תשאר בגובה הנוכחי עוד שנתיים שלוש. לא תרד לפני זה.סגור
-
2.את הקבלנים החזירים שהעלו את המחירים בשנת 2022נזכור ולא נישכח ! 28/08/2023 10:46הגב לתגובה זו7 2ב - 20-40% .סגור
-
1.להמשיך בלחץשירה 28/08/2023 10:27הגב לתגובה זו10 2לא לקנות דירות עד שהמחירים יחתכו ב- 75%סגור
