נתניה, עכו ויהוד: האם הכישלון במכרזי רמ"י יגרום להורדת מחירים ובכמה?

שוק הנדל"ן נמצא בקיפאון, וברמ"י מוצאים את עצמם אובדי עצות, כשחלק מהמכרזים נסגרים ללא זוכה. בשבוע שעבר פרסמנו על המכרז בשכונת "שירת הים" החדשה בנתניה, שנסגר ב-30% פחות משומת רמ"י, והשאלה המרכזית היא האם המגמה הזאת הולכת להימשך. מבדיקה שערכנו עולה כי חלק מההצעות הזוכות בנתניה היו גבוהות משמעותית מההצעה השניה שהתקבלה. כך למשל, חברת י.א אלון בניה שזכתה במכרז לכמעט 4 דונם בשכונה, זכתה בו למרות שהציעה כ-147 מיליון שקל, לעומת שומת רמ"י של 210 מיליון שקל (פער של 30%). יחד עם זאת, מעיון במסמכי המכרז עולה כי ההצעה השניה הייתה בגובה 130 מיליון שקל בלבד (פער של 38% מהשומה) - פער של 13%. זה מראה עד כמה הקבלנים באזור לא מאמינים שצריך לשלם את מחיר השומה ויתרה מכך - על פער בין ההצעות שיכול לחשוף את רמ"י לבעיות בעתיד. חשוב להדגיש: רוב ההצעות הגבוהות במכרז לא התקבלו, מטעמים כאלה ואחרים. רמ"י לא מחויבת לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר. לעתים הפער הוא זניח, והיא תעדיף קבלן שיציע "תנאים טובים יותר" לעסקה כולה.

המחיר הנוח יעבור לרוכשים? לא בטוח. שירת הים בנתניה (קסם הדמיות)

הקבלנים מתאגדים, אין בכלל ספק. הם לא "מתאמים ציפיות" לפני מכרז, ממש לא. אבל הם מרגישים שהם נמצאים באותה סירה. הכישלון במכרזי רמ"י הוא בשורה, לא רק עבורם, אלא אולי עבור הצרכנים - אנחנו. בסוף, כשקבלן משלם עוד 100 שקל על 100 יחידות דיור - אנחנו נשלם עוד שקל לדירה וכאן מדובר על הרבה מאוד כסף.

נכון, לקבלנים יש גם הוצאות פיתוח וכמובן שגם עלויות הבניה משפיעות על מחיר. כשעלויות הבניה גדלות והקבלן רוצה לשמר לעצמו את הרווח היזמי, 15% נניח, בכל מחיר, המחיר הסופי יעלה.

• מחירי הדירות בבקעת אונו; איפה נמכרה דירת 5 חדרים ב-2.9 מיליון ומה קורה בגני תקווה?
• דירה בהנחה - ההרשמה נסגרה; מה ההנחה, מהם סיכוי הזכייה; כל מה שצריך לדעת

כבר סקרנו כאן בימים האחרונים את נושא עלות יחידת הדיור ב"שירת הים". מדובר במחירים של  900 אלף שקל עד 1.2 מיליון שקל, (ככל שהקרקע מערבית יותר וקרובה יותר לים מחירה גבוה יותר), בעוד שעל פי הערכת השמאי זה אמור היה להיות 1.5-1.9 מיליון שקל. כלומר יש כאן ירידת מחיר של 600-700 אלף שקל. אבל האם המחירים באמת יירדו ב-700 אלף שקל? צריך לזכור שבדרך יקרו עוד דברים. אם עלויות המימון ימשיכו לחנוק את הקבלנים ועלויות הבניה (שמשתקפות דרך מדד תשומות הבניה) ימשיכו לעלות - ההנחה תהיה נמוכה יותר. אבל בשורה התחתונה, זה ברור. אם ציון בריגה זכה במכרז שבשיא הפריחה הוא היה משלם עליו 30-40 מיליון שקל יותר, אז ברור שה"הנחה" תחול על הצרכנים. כלומר, לפי הערכת הקבלנים, נכון להיום, תהיה כאן הנחה של מאות אלפי שקלים. אם הריבית תרד והם ירגישו "פחות חנוקים" בגלל ההלוואות שלקחו לצורך מינוף, היד תהיה "קלה יותר על ההדק" בקביעת המחיר.

על הפסימיות בקרב הקבלנים יכול להעיד גם מכרז שנסגר בימים האחרונים ביהוד. רמ"י שיווקה מגרש של 2.1 דונם עם מחיר מינימום של כ-25 מיליון שקל. השומה העריכה את שווי המגרש ב-33.548 מיליון שקל - אבל אף קבלן לא ניגש. לפי נתוני המכרז, מדובר במגרש ברחוב גורדון, כשהייעוד שלו הוא בנייה רוויה - כלומר בניין. יותר מחודש עמדה הקרקע פתוחה להצעות, אבל אף קבלן לא רצה לגשת.

יהוד נוה מונוסון נחשב למקום אטרקטיבי יחסית. הקבלן הזוכה היה יכול לבנות 18 יחידות דיור, אבל אז התברר כי במקום נמצאים דיירים שפלשו ויהיה קשה לפנות אותם. הקבלנים באזור ירצו לגשת למכרז רק כשהקרקע תהיה פנויה.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

המכרז ביהוד הוא האחרון שנסגר. זה קרה לפני שבוע בדיוק. באותו יום הכריזה ועדת המכרזים של רמ"י על זכיה בקרקע בעכו מזרח, אבל הסכום היה נמוך הרבה יותר - אפילו הרבה יותר מאשר אותו מכרז בנתניה. ההצעה הזוכה עמדה על 67.3 מיליון שקל, כשהשומה של רמ"י עמדה על 119.5 מיליון שקל - כלומר, 43% פחות.

בשיא הפריחה של ענף הנדל"ן, ב-2021 ותחילת 2022, הקבלנים היו נצמדים למחיר השומה של רמ"י. כעת, הם חוששים. עלויות המימון חונקות אותם והם יודעים שכל הצעה שיגישו תסכן את החברה שלהם. איך אמר לנו השבוע קבלן בכיר באזור השרון? "אם אני נצמד לשומה של רמ"י, אני מפסיד כסף. לא משתלם לי לגשת. השומות של רמ"י מתמחרות את השוק גבוה. הן מתעלמות לגמרי ממצב השוק. עד שלא ישחררו קרקעות במחירים הגיוניים, נמשיך לא לקנות".

בחזרה לעכו מזרח. מדובר בשטח של 137 דונם, עליו תבנה החברה הזוכה, וול סטון בע"מ, כ-1,500 דירות. המחיר הממוצע באזור נע סביב 12 אלף שקל למטר. כלומר, דירת 4 חדרים ממוצעת תעלה סביב 1.3-1.4 מיליון שקל. זה עדיין גבוה בהרבה מהמחירים לפני שנתיים, ועדיין - הקבלנים מהססים לגשת. חברת וול סטון הייתה אחת מבין שתי חברות שניגשו למכרז, ההצעה השניה, שהייתה נמוכה יותר - נפסלה.

המכרזים האלה הם כנראה רק סימן לבאות. רמ"י מחכה, בדיוק כמוכם, לירידת הריבית. הקבלנים צופים כי כשזה יקרה, מספר הניגשים למכרזים יוכפל, וגם הסכומים יעלו. זה בטוח לא יוריד את מחירי הדיור, אלא להפך - כשהקבלן משלם יותר על הקרקע, זה בא לידי ביטוי במחיר הדירה. במקום לשחוק את הרווח היזמי שלו, הוא יעלה את המחיר הסופי של הדירה - ואנחנו נשלם על זה. בריבית דריבית. לא כולל מע"מ.

המרכז ברמת גן יצביע על מגמה מכרז חדש ברמת גן, לבניית 695 יחידות דיור, ייסגר היום (שני), כחודשיים וחצי אחרי שנפתח. התוצאות של מכרז בלב גוש דן חשובות מאוד, הן מצביעות על מגמה באזור ביקוש - אם המחיר כאן יהיה נמוך משמעותית ממחיר השומה, מדובר בהכרזה.

תנאי המכרז בשכונת כפר אז"ר

מחירי המינימום ב-4 מתחמים נעים בין 17-31 מיליון שקל. המחיר הנמוך הוא עבור שטח של 2.6 דונם, כששאר השטחים נעים בין 4.1-4.9 דונם (כפי שאפשר לראות, מדובר בעד 205 יחידות דיור, כשהמגדלים ינועו בין 25-33 קומות). השומה עומדת על כ-1.2 מיליון שקל לקרקע ליח"ד כולל הוצאות פיתוח. השטח נמצא במיקום אטרקטיבי במיוחד, בשטח כפר אז"ר ולכן ההערכה היא שלקבלנים הגדולים יש עניין רב סביב המכרז הזה. בסוף, הכל שאלה של מספרים. סגירת המכרז במחיר שפוי עשויה תגרום למחיר הסופי לרדת. כמה זה מחיר שפוי? תלוי ברוב התקופה. קשה להאמין שהקבלנים יהיו קרובים מאוד למחיר השומה.