75 אלף עולים בשנה - איך זה משפיע על שוק הדיור ומה יהיה בהמשך?

בשנת 2021 הגיעו לישראל 25,497 עולים, עלייה של 29.6% לעומת שנת 2020. מחצית מהם הגיעו בעיקר מרוסיה ואוקראינה. אבל משהו קרה ב-2022 - מלחמה בין רוסיה לאוקראינה. המספרים הפכו להיות חריגים בכל קנה מידה. נתוני הלמ"ס שפורסמו בשבוע שעבר הצביעו על עליה מטורפת - בשנת 2022 הגיעו לישראל כמעט 75 אלף עולים, שיא מאז תחילת שנות האלפיים - פי 3 מהשנה הקודמת. במחצית הראשונה של השנה עלו 34 אלף עולים וההערכה היא שאנחנו בפתחו של גל עלייה נוסף מרוסיה ואוקראינה בעקבות המשך הלחימה בניהם. כלומר, המספרים כנראה יהיו דומים גם השנה.

מתי המחירים יחזרו לעלות? דירות בחריש (שלומי יוסף)

מדובר בעלייה איכותית. שיעור האקדמאים מאוד גבוה, כשבעלייה הזו היו, רק לשם המחשה, 1,651 רופאים. רוב העלייה נמצאת בגילאי עבודה, כך שכשמסתכלים על זה בצורה כלכלית קרה, מדובר בכוח עבודה שיהיה פרודרקטיבי ויטיב עם נתוני המשק. 

העולים משפיעים כמובן על שוק הדירות - גם שוק המגורים וגם שוק השכירות. הביקושים עולים - בעיקר להשכרת דירות. חלק מהעולים מתגוררים בשלב הראשון אצל קרובי משפחה, חלק גדול יותר שוכרים דירה וחלק קטן יחסית קונה דירה, למרות שככל שעובר הזמן כך הכמות גדלה במקביל לעלייה ביכולת קניית הדירה.

המדינה מספקת להם תמיכה ועזרה כלכלית וחלקם גם יכול להירשם להגרלות של דירה בהנחה ומקבל מימון בהתאם ובתלות במקום רכישה או השכרת הדירה. העלייה הזו מתרכזת בפריפריה ועדיין כ-30%-25% מתגורר במרכז. זה מתבטא בביקוש גדול נוסף במרכז לשכירות, 7,000-10,000 משפחות זה גם 7,000-10,000 אלף דירות. זה מצמצם את היצע הדירות להשכרה, זה יוצר עודף ביקוש ומניע את המחירים כלפי מעלה.

גם אם נניח שחלק רוכשים דירה ולא שוכרים, זה סוג של "כלים שלובים", הם קונים דירות (מספרים יחסית קטנים) ובעקיפין מוציאים דירות שהיו מיועדות להיצע בשוק השכירות ו/או אחרים לא קונים דירות והביקוש לדירות נותר. איך שלא מסתכלים על זה - כמות בעלי הדירות והשוכרים הפוטנציאלים עלתה יותר מהצפי הרגיל בהינתן הגידול באוכלוסייה.

אומרים לנו בממשלה, באקדמיה, ומומחים בתחום הנדל"ן - שבכל שנה יש צורך לבנות 50-55 אלף דירות כדי לספק את הביקוש הטבעי באוכלוסייה. אבל בשנת 2022 היה ביקוש לעוד 20-25 אלף דירות שהוא מעבר לביקוש הרגיל. הוא לא במספרים, ומספר דומה של דירות יהיה דרוש גם השנה. יש כאן עודף ביקוש מעבר לצפוי, של 40 אלף דירות בשנתיים - עשרת אלפים דירות במרכז, ששם יהיה קשה יותר לספק את הביקוש, אבל גם 30 אלף דירות ברחבי הארץ לא פשוט לספק, במיוחד כשמחירי השכירויות עולים בכל הארץ. עוד ביקוש רק יגרום למשכירים לקבל מחירים גבוהים יותר ובעקיפין יפגע בשוכרים האחרים. 

עודף הביקוש הזה צריך להיכנס למשוואה של משרד השיכון ומשרד האוצר, אחרת זה עשוי לייצר בהמשך עלייה במחירי הדירות, כשכבר עכשיו זה משפיע על מחירי השכירויות. בעוד מחירי הדירות ירדו בכ-7% מתחילת השנה, מחירי השכירויות עלו בקצב של כ-10% בשנה.

מחירי הדירות בירידה - שכר הדירה בעלייה

אנשים מתקשים לקנות דירה אחרי עלייה של 30% בשנתיים ולצד עליית הריבית והגידול בהחזרי המשכנתא, הירידה בביקוש לדירות ברורה, הירידה במחירים טבעית. בפועל, הירידה צפויה להימשך. השאלה היא עד מתי. הביקוש שירד בשנה האחרונה, עשוי בחלקו לחזור כאשר הריבית תתחיל לרדת והחזר המשכנתא ייקטן. הביקוש, כאמור, גדל גם באופן טבעי בכ-50 אלף וגם בשל גירושים, יציאה מהבית (צעירים) וגם בשל העלייה בעיקר מרוסיה ואוקראינה.

כשהביקוש יחזור לשוק, הוא יפגוש קבלנים מתוחכמים שהקטינו את ההיצע - הם בונים פחות ורואים את זה בהתחלות הבנייה שירדו. המלאי שעדיין גבוה יחסית (אבל לא במרכז) יירד בהדרגה. זה יוביל על פי "חוקי" הכלכלה לעליות מחירים - אלא אם המדינה תתעשת ותתחיל לתמרץ בנייה.

מעבר לכך, גם משקיעים עשויים לחזור לשוק. עכשיו הם מקבלים כ-3% תשואה על דירה להשקעה (תלוי במקום, במרכז תל אביב זה 2.5% אבל בפריפריה, דירות קטנות בבאר שבע למשל, זה מגיע ל-4%) וזה בשעה שהם יכולים לקבל בפיקדונות או בהשקעות סולידיות כ-5%. אין אינטרס למשקיעים להפסדי כסף, אבל הם יודעים שזה זמני - הריבית תרד ובערך עוד שנה - על פי ציפיות הכלכלנים - שכר הדירה יהיה כבר מעל לתשואה הסולידית בבנק. המגמה תחזור להיות לטובת המשקיעים והם יחזרו לקנות דירות.

עוד ביקוש - עוד עודף ביקוש מעל היצע, משמע סיכוי טוב לעליית מחירים בהמשך. זה יכול לקחת זמן, אבל החשש הגדול שבלי שחרור של קרקעות וטיפול בצד ההיצע, הריבית שתרד תעודד עליות מחירים.

למעשה, ברגע שהריבית תרד למצב שבו למשקיעים כבר יהיה כלכלי לקנות דירה, החשיבה תשתנה - ממצב של "מי צריך דירה להשקעה, מחירי הדירות יורדים, התשואה נמוכה", אנשים יעברו למוד של - "דמי השכירות טובים מהתשואה בבנק, והמחירים יחזרו לעלות, יש עודף ביקוש צפוי והריבית בירידה. בוא נקנה עכשיו שלא נפספס את העליות".

זה רמז גדול מבחינתכם - הריבית היא הרמז. תעקבו אחרי ההערכות ביחס לריבית. זה לא וודאי, זה לא אומר שהמחירים יתנהגו בהכרח הפוך לתנועת הריבית, אבל זה אומר שאם המדינה לא תייצר פתרון להיצע הדירות, אז סיכוי טוב שהמחירים יחזרו לעלות במקביל להורדת הריבית.