75 אלף עולים בשנה - איך זה משפיע על שוק הדיור ומה יהיה בהמשך?
בשנת 2021 הגיעו לישראל 25,497 עולים, עלייה של 29.6% לעומת שנת 2020. מחצית מהם הגיעו בעיקר מרוסיה ואוקראינה. אבל משהו קרה ב-2022 - מלחמה בין רוסיה לאוקראינה. המספרים הפכו להיות חריגים בכל קנה מידה. נתוני הלמ"ס שפורסמו בשבוע שעבר הצביעו על עליה מטורפת - בשנת 2022 הגיעו לישראל כמעט 75 אלף עולים, שיא מאז תחילת שנות האלפיים - פי 3 מהשנה הקודמת. במחצית הראשונה של השנה עלו 34 אלף עולים וההערכה היא שאנחנו בפתחו של גל עלייה נוסף מרוסיה ואוקראינה בעקבות המשך הלחימה בניהם. כלומר, המספרים כנראה יהיו דומים גם השנה.
מתי המחירים יחזרו לעלות? דירות בחריש (שלומי יוסף)
מדובר בעלייה איכותית. שיעור האקדמאים מאוד גבוה, כשבעלייה הזו היו, רק לשם המחשה, 1,651 רופאים. רוב העלייה נמצאת בגילאי עבודה, כך שכשמסתכלים על זה בצורה כלכלית קרה, מדובר בכוח עבודה שיהיה פרודרקטיבי ויטיב עם נתוני המשק.
העולים משפיעים כמובן על שוק הדירות - גם שוק המגורים וגם שוק השכירות. הביקושים עולים - בעיקר להשכרת דירות. חלק מהעולים מתגוררים בשלב הראשון אצל קרובי משפחה, חלק גדול יותר שוכרים דירה וחלק קטן יחסית קונה דירה, למרות שככל שעובר הזמן כך הכמות גדלה במקביל לעלייה ביכולת קניית הדירה.
- איפה שוכרים דירה במגדל ב-2,900 שקל ומה אפשר למצוא במחיר הזה במרכז?
- מדריך לשוכר: מה צריך לדעת וממה צריך להיזהר לפני שחותמים על חוזה?
המדינה מספקת להם תמיכה ועזרה כלכלית וחלקם גם יכול להירשם להגרלות של דירה בהנחה ומקבל מימון בהתאם ובתלות במקום רכישה או השכרת הדירה. העלייה הזו מתרכזת בפריפריה ועדיין כ-30%-25% מתגורר במרכז. זה מתבטא בביקוש גדול נוסף במרכז לשכירות, 7,000-10,000 משפחות זה גם 7,000-10,000 אלף דירות. זה מצמצם את היצע הדירות להשכרה, זה יוצר עודף ביקוש ומניע את המחירים כלפי מעלה.
גם אם נניח שחלק רוכשים דירה ולא שוכרים, זה סוג של "כלים שלובים", הם קונים דירות (מספרים יחסית קטנים) ובעקיפין מוציאים דירות שהיו מיועדות להיצע בשוק השכירות ו/או אחרים לא קונים דירות והביקוש לדירות נותר. איך שלא מסתכלים על זה - כמות בעלי הדירות והשוכרים הפוטנציאלים עלתה יותר מהצפי הרגיל בהינתן הגידול באוכלוסייה.
אומרים לנו בממשלה, באקדמיה, ומומחים בתחום הנדל"ן - שבכל שנה יש צורך לבנות 50-55 אלף דירות כדי לספק את הביקוש הטבעי באוכלוסייה. אבל בשנת 2022 היה ביקוש לעוד 20-25 אלף דירות שהוא מעבר לביקוש הרגיל. הוא לא במספרים, ומספר דומה של דירות יהיה דרוש גם השנה. יש כאן עודף ביקוש מעבר לצפוי, של 40 אלף דירות בשנתיים - עשרת אלפים דירות במרכז, ששם יהיה קשה יותר לספק את הביקוש, אבל גם 30 אלף דירות ברחבי הארץ לא פשוט לספק, במיוחד כשמחירי השכירויות עולים בכל הארץ. עוד ביקוש רק יגרום למשכירים לקבל מחירים גבוהים יותר ובעקיפין יפגע בשוכרים האחרים.
- האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
- "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
- תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
עודף הביקוש הזה צריך להיכנס למשוואה של משרד השיכון ומשרד האוצר, אחרת זה עשוי לייצר בהמשך עלייה במחירי הדירות, כשכבר עכשיו זה משפיע על מחירי השכירויות. בעוד מחירי הדירות ירדו בכ-7% מתחילת השנה, מחירי השכירויות עלו בקצב של כ-10% בשנה.
מחירי הדירות בירידה - שכר הדירה בעלייה
אנשים מתקשים לקנות דירה אחרי עלייה של 30% בשנתיים ולצד עליית הריבית והגידול בהחזרי המשכנתא, הירידה בביקוש לדירות ברורה, הירידה במחירים טבעית. בפועל, הירידה צפויה להימשך. השאלה היא עד מתי. הביקוש שירד בשנה האחרונה, עשוי בחלקו לחזור כאשר הריבית תתחיל לרדת והחזר המשכנתא ייקטן. הביקוש, כאמור, גדל גם באופן טבעי בכ-50 אלף וגם בשל גירושים, יציאה מהבית (צעירים) וגם בשל העלייה בעיקר מרוסיה ואוקראינה.כשהביקוש יחזור לשוק, הוא יפגוש קבלנים מתוחכמים שהקטינו את ההיצע - הם בונים פחות ורואים את זה בהתחלות הבנייה שירדו. המלאי שעדיין גבוה יחסית (אבל לא במרכז) יירד בהדרגה. זה יוביל על פי "חוקי" הכלכלה לעליות מחירים - אלא אם המדינה תתעשת ותתחיל לתמרץ בנייה.
מעבר לכך, גם משקיעים עשויים לחזור לשוק. עכשיו הם מקבלים כ-3% תשואה על דירה להשקעה (תלוי במקום, במרכז תל אביב זה 2.5% אבל בפריפריה, דירות קטנות בבאר שבע למשל, זה מגיע ל-4%) וזה בשעה שהם יכולים לקבל בפיקדונות או בהשקעות סולידיות כ-5%. אין אינטרס למשקיעים להפסדי כסף, אבל הם יודעים שזה זמני - הריבית תרד ובערך עוד שנה - על פי ציפיות הכלכלנים - שכר הדירה יהיה כבר מעל לתשואה הסולידית בבנק. המגמה תחזור להיות לטובת המשקיעים והם יחזרו לקנות דירות.
עוד ביקוש - עוד עודף ביקוש מעל היצע, משמע סיכוי טוב לעליית מחירים בהמשך. זה יכול לקחת זמן, אבל החשש הגדול שבלי שחרור של קרקעות וטיפול בצד ההיצע, הריבית שתרד תעודד עליות מחירים.
למעשה, ברגע שהריבית תרד למצב שבו למשקיעים כבר יהיה כלכלי לקנות דירה, החשיבה תשתנה - ממצב של "מי צריך דירה להשקעה, מחירי הדירות יורדים, התשואה נמוכה", אנשים יעברו למוד של - "דמי השכירות טובים מהתשואה בבנק, והמחירים יחזרו לעלות, יש עודף ביקוש צפוי והריבית בירידה. בוא נקנה עכשיו שלא נפספס את העליות".
זה רמז גדול מבחינתכם - הריבית היא הרמז. תעקבו אחרי ההערכות ביחס לריבית. זה לא וודאי, זה לא אומר שהמחירים יתנהגו בהכרח הפוך לתנועת הריבית, אבל זה אומר שאם המדינה לא תייצר פתרון להיצע הדירות, אז סיכוי טוב שהמחירים יחזרו לעלות במקביל להורדת הריבית.
- 33.למתקשים בהבנה 10/09/2023 18:06הגב לתגובה זוומי שמאחר מפספס כרגיל.
- גג 12/09/2023 09:35הגב לתגובה זויש פה את מחירי הדיור הגבוהים בעולם ביחס להכנסה , שכר חיציוני שחצי מהעובדים במדינה לא עוברים אותו בכלל זה 6127 שח , יש כרגע 60 אלף דירות ןבתים שלא מצליחם למכור בלוס כמות של עוד 50 אלף מלפני זה ועוד 168 אלף דירות בבניה פעילה , יש מספיק לך תקנה קטן עליך מיליון דולר גש לבנק להתמנף לחובות לילדים ולנכדים בשביל דירה בבעלות וירטואלית של הקונה שמעשית הבעלות הוא של הבנק. את זה כנראה לא הבנתה.
- 32.בוריס 09/09/2023 09:27הגב לתגובה זוהרוב המוחלט של עולים הוציאו דרכון וחזרו
- 31.רחל 09/09/2023 08:19הגב לתגובה זוכל פעם בעשרים השנה האחרונות קם הסטיסטיקאי שטוען שלפי החישוב שלו חסרים עשרות אלפי דירות , בפועל יש לכולם מקום לגור ואף אחד לא גר ברחוב כי שמשחק הכיסאות נגמרו הדירות, להפך יש מאות אלפי דירות למכירה או להשכרה בכל רגע נתון ..יכול לבחור עד רמת הרחוב איפה אתה רוצה לגור.
- אז מה אכפת לך? מה אתה נלחץ? (ל"ת)לא הבנתי 10/09/2023 18:06הגב לתגובה זו
- 30.כמה משפחות ? לפחות חצי. (ל"ת)כ.ד 08/09/2023 15:14הגב לתגובה זו
- 29.חושף אינטרסנטים 07/09/2023 20:41הגב לתגובה זוהעיקר כתבות מהנדסות תודעה על "מחסור" מדומיין
- השאירו את המבוגרים (ל"ת)השאירו את המבוגרים 08/09/2023 17:25הגב לתגובה זו
- 28.עוד ב-2024 07/09/2023 16:09הגב לתגובה זוחצי מהעולים האלו ראו בישראל תחנת מעבר לאירופה ואמריקה והם כבר מזמן לא כאן. במקביל ישראלים וותיקים עושים דרכם החוצה מהמדינה. בנתיים רואים בעיקר עליה במספר הדירות שבנייתן הסתיימה ואין להן קונים. קבלנים מתחילים להילחץ ומתקרבים לפשיטת רגל. בנתיים הייטקיסטים מפוטרים ולאלו שנשארים השכר יורד, משכנתא הפכה לסיכון ממשי ל-90% מהאוכלוסיה שלקחה או אם תקח. בקיצור, מציאות אלטרנטיבית והאחזות בכל בדל של נתון מהונדס לטובת הפעלת לחץ על קונים פוטנציאלים לקנות לא יעזור יותר, הנדל"ן בארץ לפני פיצוץ ולא למעלה אלא פיצוץ של הבועה והתרסקות
- 27.נאמן 07/09/2023 14:13הגב לתגובה זוממש זבלנים
- 26.כתבת פימפום חלולה של אינטרסנט שמשדרת המון לתץ (ל"ת)אדם 07/09/2023 12:55הגב לתגובה זו
- 25.כחכח 07/09/2023 12:31הגב לתגובה זוזה נגמר. הריבית הגבוהה פה להישאר, עד ריבית גבוהה מאוד.
- 24.מזרחי 07/09/2023 12:23הגב לתגובה זולא צריך לדאוג כי תמיד יהיו מלחמות בעולם והשערים לקליטת הבורחים פתוחים אצלינו וברוכים הבאים
- 23.מה קרה למחירים כשעלו מיליון עולים ב3 שנים? (ל"ת)אוהד 07/09/2023 11:03הגב לתגובה זו
- המגיב 07/09/2023 11:34הגב לתגובה זובבנייה מהירה, על שטחים פתוחים, בפרוורי הערים (למשל - בראשון לציון, במקום שבו הוקמה תחנת המשטרה החדשה, היו כמה עשרות קרוואנים). בנוסף - הממשלה דאגה לבנות מהר, והרבה, ולא השאירה את העניין לשוק ה"חופשי" (שבו יש "התאחדות הקבלנים", ששם הם נפגשים "רק לשתות קפה", ובכלל לא מתאמים מחירים)
- 22.עמי 07/09/2023 11:02הגב לתגובה זוכמו כל עליה
- 21.b 07/09/2023 10:54הגב לתגובה זוthey will leave after war is ended
- 20.מתקזז מול יורדי המהפכה (ל"ת)דירות"א 07/09/2023 10:49הגב לתגובה זו
- 19.ליאור 07/09/2023 10:48הגב לתגובה זווכמה יורדים ???וכמה שבאים מתכוונים להשאר ?.. מחרטטים בעם
- 18.רועי 07/09/2023 10:33הגב לתגובה זומחסור הונאת העשור הריבית תגלה לנו את אחד הסודות השמורים ביותר בישראל.....
- 17.כלכלן לא דמיקולו 07/09/2023 10:13הגב לתגובה זוהדולר מריח שער 4. צפו לעליית ריבית חדה בהחלטת בנק ישראל הבאה. תרד עאלק חחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחח
- 16.אני 07/09/2023 10:01הגב לתגובה זו..כל מנקה רחובות נהיה "מהנדס כבישים", לאחר הסבה ששל חצי שנה גג. כל מה שבאים לפה זה כדי לשנורר. והמדינה? משתפת עם זה פעולה, זה כשיש פה אוכלוסיה אותנטית שבאמת צריכה את עזרת המדינה, להם המדינה הטיסה את מחירי הנדלן לשמיים על מנת שיהיו עבדים לעולמים. מדינת עמלק (אמירה קשה אבל נכונה).
- ברוקר 07/09/2023 11:12הגב לתגובה זואתה בור בנושא, אז עדיף אל תפתח את הפה. רחבות שאתה נוסע בהם, ספרות , ( ביאליק ) ומקימי מדינה כולם יוצאי אימפריה רוסית ( אוקראינה, רוסיה, בלרוס ) אז אל תבייש את עצמך.
- 15.שקל שחוק 07/09/2023 09:53הגב לתגובה זומילא המספר היה נכון רק ש90% חוזרים לארצם לאחר ניצול הטבת סל הקליטה . מי שנישאר פה זה רק קשישים שמכבידים על מערכת הבריאות עליה ממש טובה מדינת חלם
- 14.על כל עולה איכותי" יש לפחות שני יורדים איכותיים באמת (ל"ת)צבי 07/09/2023 09:29הגב לתגובה זו
- 13.עולים- לא משפחות! 07/09/2023 09:29הגב לתגובה זוכאשר אומרים שעולים 75000 עולים זה מקביל לכ- 25000 משפחות. +-. ולכן לא הגיוני שהכתב כל הדרך מתייחס לגידול של 75,000 דירות שצריך. ואם רוצים להיות רציניים- תן את הנתון של כמה יוצאים? ומאיה? מאיזורי הביקוש/פריפריה? בקיצור- צריך לשייף קצת את הכתבה
- 12.רוצה לדעת 07/09/2023 09:09הגב לתגובה זולמה הכוונה עליה איכותית
- הכוונה היא 07/09/2023 09:45הגב לתגובה זוהוא מנסה לגרום לך לחשוב שיש להם כסף כשבמציאות אין להם עשירית ממה שיש לישראלי ממוצע ולכן אין להם שום השפעה על שוק הנדלן הקורס במחירים האלה.
- המגיב 07/09/2023 09:34הגב לתגובה זושזה החלק החשוב, וכן כאלו שיש להם גם השכלה גבוהה. בניגוד לעלייה של אנשים בגיל שכבר אינם יכולים לעבוד.
- 11.אחד 07/09/2023 09:07הגב לתגובה זומאיפה הביטחון שהריבית תרד? בארה"ב לא בטוחים שהריבית תרד, אז בארץ (עם דולר שמטפס ומצב פוליטי רעוע) היא תרד? המיתון העולמי בפתח, והוא יכה גם בישראל, החבוטה ממילא. במצב הנוכחי - אנשים מאמינים יותר בחשבון בנק בחו"ל (ואולי אפילו אפליקציות תשלומים נוסח רוולוט) ולא בטאבו הישראלי - באמת למישהו נדמה שנכון להחזיק את החסכונות שלו בקירות בישראל? "חוק הצדק היהודי" שבו מלאימים רכוש של יהודים שלא שומרים מצוות, נשמע תסריט די סביר.
- 10.מסכנים 07/09/2023 09:05הגב לתגובה זוהאנשים נראים עלובי החיים . עם מכסה על הראש ותרבוש . חלקם ניגשים לסתם אנשים ברחוב ומכריחים לשמוע משניות בזה הם זכו במקום בגן עדן . בגיהנום כבר היו . זה כאן
- 9.מבין עניין 07/09/2023 08:58הגב לתגובה זובורחים משם כאן זו רק תחנת מעבר לקבל הטבות וכסף מזומן. רובם בכלל לא יהודים
- 8.השוק מת 07/09/2023 08:42הגב לתגובה זותגידו מה נראה לכם אנחנו טמבלים?
- 7.שלמה 07/09/2023 08:42הגב לתגובה זומגיעים רק בשביל סל קליטה וקיצבה
- 6.אלי 07/09/2023 08:18הגב לתגובה זומי יכול לקנות כאן דירה היום?! העולים החדשים ללא החסכונות. הם מגיעים לכאן למספר חודשים רואים כמה יקר כאן ובורחים תמשיכו להשלות את עצמכם
- 5.התקשורת בשירות הקבלנים (ל"ת)דסה האתיופי 07/09/2023 08:13הגב לתגובה זו
- 4.אריק 07/09/2023 08:01הגב לתגובה זומגיעים לקבל רק את סל הקליטה ואז עוברים למדינה זולה יותר. או לקבל דרכון ישראלי.אולי יש עליה איכותית מרוסיה אבל לרבים מהם יש בעיות של להביא כסף לארץ, ולזכור שברובל שם צנח והם יבדו כך הרבה מאוד כסף.
- 3.75 עולים וכמה יורדים? (ל"ת)רון 07/09/2023 08:01הגב לתגובה זו
- 2.אנונימי 07/09/2023 07:57הגב לתגובה זוברור ששוק הדיור מת לשנים הקרובות. השכירות תתאזן בקרוב ותתחיל לרדת
- 1.עידן 07/09/2023 07:56הגב לתגובה זונזק מטורף, רובם לא יהודים. כאן זה הבית הלאומי של העם היהודי. יש הרבה הזויים בעולם, שלא יבואו לכאן. מי שיהודי שיבוא בכייף.
- איקס 07/09/2023 11:12הגב לתגובה זומקימי מדינה עלו מרוסיה, תתפלא. לך תלמד היסטוריה קודם.
- מקימי המדינה היום יהודים (ל"ת)אורן 07/09/2023 11:51
- אז זהו, שמקימי מדינה, עלו מתימן 100 שנים קודם. (ל"ת)המגיב 07/09/2023 11:36
