סיפורו של רחוב טרומפלדור בנווה שאנן: השכונה שלא מצליחה לצמוח

עד קיץ 2022, היה נראה שהסחף שמלווה את מחירי הדיור בישראל לא ייפסק. אבל אז הגיעה עליית הריבית, מחירי הדיור בישראל החלו בהדרגה לעצור ואף לרדת, ובמספר מוקדים רשמו אפילו ירידה חדה. אחת השכונות שבהן המחירים ירדו משמעותית באזור הצפון היא נווה שאנן.

העובדה שמדובר בשכונה ותיקה שכוללת תמהיל מגוון מאוד של אוכלוסיה, אבל גם קרבה לטכניון, יוצרת אמנם ביקוש גבוה לשכירות, אבל מספר העסקאות קטן והמחירים יורדים. כבר הזכרנו כאן בעבר שהעלייה הגדולה של מחירי הדיור, מתקזזת בירידה של כ-7% מאז תחילת השנה. ובעוד שוק הדירות בירידה, שוק השכירות בעלייה. 

התשואה על שכר הדירה מבטאת ריבית טובה. נכון, זו עדיין לא ריבית של אפיק סולידי, ועדיין זה באזור 3.5% - לא רע. בהינתן שבאפיקים הסולידיים התשואה היום היא קרוב ל-5%, אבל ההערכה של הכלכלנים שהירידות בריבית בשנה הבאה כבר יהיו משמעותיות ובהתאמה, התשואה באפיקים סולדים תרד, הרי ש-4% בשנה ועוד סיכוי לעליית ערך בהמשך, זו יכולה להיות השקעה לא רעה. 

כדי להבין מה קורה בנווה שאנן והאזור, ולמה המחירים יורדים שם, לקחנו רחוב מרכזי בשכונה, שיכול לספר את הסיפור שלה - ליתר דיוק, בניין ספציפי ברחוב טרומפלדור. כשסקרנו את הבניין, ניסינו לקחת דירה שתהיה בת השוואה לאחרת - אותו מספר חדרים, קומה זהה, כדי להבין האם יש כאן מגמה. ויש. במהלך שנת 2021 נמכרו כאן דירות ב-18 אלף שקל למטר. בסוף דצמבר, נעשתה כאן עסקה אחת, 19.5 אלף שקל למטר.

לכאורה, לא סביר שבכל תקופת השיא, בה מחירי הדיור עלו ביותר מ-20%, המחיר הממוצע למטר באותו בניין יעלה סביב 8% בלבד, אבל אלו הנתונים. בבניינים אחרים מצאנו בחודשים האחרונים ירידה של כ-1,000 שקל למטר לכ-18 אלף שקל למ"ר שבחישוב פשוט מביא אותנו למסקנה שהירידות כאן נעות סביב 5%-4%. המסקנה הראשונית היא: נווה שאנן חלשה בירידות, אבל חלשה עוד יותר בעליות.

כלומר, לא רק שנווה שאנן לא עלתה כמו שכונות סמוכות חיפה בתקופת הגאות, אלא גם ירדה בממוצע מהמחיר הנמוך למ"ר בחודשים האחרונים. בבניין אחר שסקרנו ברחוב טרומפלדור, שבו גילינו מספר עסקאות במחיר כמעט זהה - מצאנו ירידה של 500 שקל למטר שמשקפת ירידה של 2% בלבד. ועדיין, זה הרף הנמוך בשכונה הזאת.

לפני עשור המחירים ברחוב טרומפלדור היו 15-16 אלף שקל למטר. כמעט באף שכונה שאותה סקרנו, לא גילינו עליה כל כך נמוכה, בטח לא בעשור האחרון. היינו מצפים כי דווקא בתקופה כזאת השכונה תתייצב ותדביק את הפערים, אבל זה לא קרה.

מה עוד מצאנו? כי בעלי דירות שנמכרות על המדף מורידים מחירים, סביב 4%-2%. מחירי ההיצע דומים מאוד למחירי העסקאות שנסגרו ולכן ההערכה היא שהורדה נוספת תביא את מחירי הדירות בשכונה לירידה כוללת של 7%-6%.

שכר הדירה בניגוד למחירי הדירות בעלייה. שכר דירה לדירת 4 חדרים ששווה 1.5-1.7 מיליון שקל הוא באזור 4.3-4.5 אלף שקל. 

הנה עסקאות מהשבועות האחרונים בשכונה:
גדליהו 7, 70 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 1.24 מיליון שקל.
הגליל 11, 44 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 1.22 מיליון שקל.
הגליל 37 א', 115 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 1.7 מיליון שקל.
סלמאן 12, 104 מ"ר, 5.5 חדרים, קומה 5 - 1.2 מיליון שקל.
הגליל 86, 80 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 1.23 מיליון שקל.