סיפורו של רחוב בגבעתיים: למה המחירים יורדים ב-3,000 שקל למטר?

רחוב כצנלסון בגבעתיים נחשב ללהיט נדל"ן עבור מתווכים. הוא רחוב מרכזי, בלב גוש דן, שמייצר עסקאות מהירות, אחדות או עשרות בכל חודש. מאז עליית הריבית, משהו קרה בגבעתיים. אנשים הפסיקו למכור ואנשים הפסיקו לקנות. אין עסקאות. הביקוש קטן וגם ההיצע. במחירים של 40 אלף שקל למטר, תושבי גבעתיים מחכים. מי שלחוץ, מוכר, ומי שלא - מעדיף לחכות ליום שאחרי הסערה.

כצנלסון הוא דוגמא טובה לרחוב שיכול לספק לנו הצצה למחירי הדיור בגבעתיים - תמונת מראה. למה דווקא הוא? ממבט על מספר העסקאות, עולה שזה הרחוב התוסס של גבעתיים, אבל, ויש אבל - המחירים בו משתנים מאוד בין דירה לדירה. הדירות הקטנות, שני חדרים, מוכרות גם ב-50 אלף שקל למטר. דוגמא לכך התרחשה ממש לפני מספר שבועות. זה קרה בכצנלסון 126, כשדירת 34 מטר נמכרה ב-1.73 מיליון שקל. אבל זה כלל ידוע שככל שהדירה קטנה יותר המחיר למ"ר גבוה יותר. הסיבה היא המחיר הכולל של דירות קטנות שהוא בכל זאת נמוך ממחיר הדירות הגדולות.  בכל מקרה - עסקה של מכירת דירה, אם אפשר לקרוא לזה דירה - 34 מטר, היא לא ממש נחשבת לסטטיסטיקה. 

על מנת לעשות השוואה אמיתית, לקחנו דירות 3 חדרים בבניינים די זהים, ישנים בעיקר (רוב הדירות שנמכרות הן משנות ה-50 עד 70), כדי להבין מה השתנה כאן בחודשים האחרונים. בסוף השנה שעברה, סביב חודש נובמבר, המחירים עבור דירה כזאת עמדו על 44-45 אלף שקל למטר (הנה ההרחבה של שכונת בורוכוב, לפי הירידה במחירי הדירות).

מאז חודש אפריל, משהו השתנה, אנחנו מוצאים עסקאות ב-42-43 אלף שקל למטר, על דירות די זהות בגודלן ובאופי הבניין. זיהינו שיש ירידה ממוצעת של 2,000-2,500 שקל למטר כשאם בוחנים את היצע הדירות בלוחות המודעות ומחשבים "הנחת מו"מ נוספת, מקבלים שהירידה היא באזור 3,000 שקל למ"ר.  משהו כמו 6%-8%. 

>> סיפורו של רחוב ביבנה - בכמה ירדו המחירים בשנה האחרונה ובכמה עלו בעשור?
>> סיפורו של רחוב ברעננה הוא סיפור של מדינה שלמה

גם בבניינים אחרים, בהם המחיר למ"ר היה מעט יותר גבוה מהממוצע, זיהינו ירידת מחירים דומה, במספר עסקאות שנעשו מאז תחילת השנה.

חשוב להדגיש: גבעתיים היא אחת הערים היקרות בישראל. אחרי שהשבוע פורסם שתל אביב היא העיר היקרה באירופה לרכישת דירה, היא הפכה לאלטרנטיבה המרכזית של הצעירים, והיא כבר לא "עיר הזקנים", כפי שהיו מכנים אותה בעבר. המיקום הנהדר שלה, ובתוספת הפאבים השכונתיים שיוצרים לא מעט עניין, הצעירים רוצים לבוא הנה. היא פחות רועשת מתל אביב ואיכות החיים בה גבוהה יותר. עד שיפתחו קווים נוספים, תושביה נוסעים לבקר את השכנה רמת גן כדי להגיע לתל אביב במהירות.

ההערכה של שמאים היא שהמחירים באזור יעלו עם פתיחת הקו הסגול של הרכבת הקלה, שעתיד לעצור, החל משנת 2026, בשתי תחנות בדרום העיר: כורזין ורחוב המאבק. כשזה יקרה, אלמנט המרחק מתל אביב ייעלם כלא היה. יש שכונות בתל אביב שהיו מקנאות בה. עם זאת, זה ממש לא בטוח - אחרי הכל, המחירים שלה קרובי למחירים של תל אביב והמרחק בינה לבין תל אביב הוא דקות של נסיעה. כך שצריך להיות סקפטיים עם ההשפעה של הרכבת הקלה כשבינתיים יהיו שנים קשות לתושבים בסמוך לתוואי הרכבת - חפירות ופקקי תנועה.   

מחירי השכירות באזור נעים סביב 6,500 שקל ל-3 חדרים, 7,000 שקל לארבעה. זה כמובן ממוצע ותלוי בגודל הדירה ובבניין. 5 חדרים מרווחת תושכר סביב 9,000 שקל. מחירי השכירויות עלו מתחילת השנה בכ-5% וזה מבטא את המצב בארץ - ירידות מחירי הדירות לצד עלייה בשכר הדירה. 

המשמעות של שכר הדירה למשקיעים - תשואה של 2.5%  -אם צריך לכמת את זה למספרים, אז עבור דירת 4 חדרים ממוצעת בשכונת בורוכוב (לא מדובר בדירת 100 מטר, אלא דירה קטנה יותר) אפשר לקבל עד 2.5% (למרות מחירי השכירות עלו, והדירות מושכרות ברף הגבוה). זה לא הרבה, לא בטוח שזה משתלם למשקיעים ולכן לא רואים ביקושים של משקיעים.

עסקאות מהשבועות האחרונים באזור (ממוצע של 41,981 אלף שקל למטר)
בבורוכוב 34 א', 167 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 7.9 מיליון שקל.
כצנלסון 59, 56 מ"ר, 2.5 חדרים, קומה 1 - 2.3 מיליון שקל.
אחדות העבודה 2, 45 מ"ר, 2 חדרין, קומה 1 - 2.35 מיליון שקל.
גולדשטיין אהרון 16, 108 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 3.58 מיליון שקל.
ecocity בבורוכוב, 112 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 4.05 מיליון שקל.