בפרויקט אחד מוכרים כמו לחמניות חמות, בפרויקט קרוב - אין מכירות; מה ההסבר ומה אפשר ללמוד מזה?
רון אבידן, מנכל אזורים, צילום: תמר מצפי
קבלנים, מתווכים לא אוהבים שכותבים על ירידות מחירים, אז הכתבה גררה הרבה תגובות וניסיונות להסביר את המחירים הנמוכים. גם ראשת העיר התגייסה לתמוך במחירים. אבל למרות ההסברים והתירוצים, למרות שברור שהמימון משפיע על הרווחיות והקבלנים לוקחים אותו בחשבון, אי אפשר להתווכח עם התוצאה - מחירי הקרקעות מבטאים ירידה צפויה במחירי הדירות. אפשר להתווכח אם מדובר על ירידה צפויה של 20% או 10%, אפשר להתווכח אם הקבלן יעבוד על רווחיות גבוהה יותר מבעבר, למרות שזה אמור להיות שוק חופשי ותחרותי עם מחירים משוכללים, אבל אי אפשר להתווכח עם העובדה שהזוכים תמחרו נמוך את הקרקע ובהינתן רווחיות מקובלת, הם בונים על מכירת הדירות במחירים נמוכים משמעותית מהשכונות הסמוכות. אי אפשר גם להתווכח שזה עלול להביא להמשך ירידות בעיר.
- כל הכותרות
המכרזים האלו משליכים על כל נתניה. הירידות במחירים הן עובדה והמכרזים האלו מבטאים חולשה במחירים בעיר. יש לנו סיפור חם מהדוחות של חברה אזורים שמחזק את ההערכה הזאת.
פרויקט חופים - אין מכירות
הפרויקט הגדול מבין השלושה שלה בעיר, הוא פרויקט שהחל לפני כשנה ואמור להסתיים באמצע 2025 ונקרא פרויקט חופים - "אזורים חופים". זה מגדל יוקרתי קרוב יחסית לים, בן 30 קומות עם 115 דירות. אזורים שותפה בקרקע בעסקת קומבינציה כך שיש דירות שמוקצות לבעלי הקרקע וכמות הדירות שיש לאזורים היא 63 דירות.
הפרויקט שנמצא ברחוב אמנון ליפקין שחק, הושק בספטמבר 2022 ובמהלך 2022 נמכרו 3 דירות במחיר ממוצע של 33 אלף שקל למ"ר ומדובר בקומות נמוכות, המחירים יעלו על 40 אלף שקל בדירות גבוהות יותר ובשליש העליון של הקומות, אפילו משמעתית גבוה יותר. מי יקנה דירות במחירים כאלו? אף אחד. מתחילת 2023 ועד עכשיו נמכרה דירה אחת בודדת.
לאזורים יש יכולת תמרון במחיר (רואים את זה במרווחים שלה בדוחות הכספיים וגם באופן ספציפי בפרויקט הזה), היא יכולה להפחית את המחירים ולמשוך קהל, אבל היא לא עשתה זאת. היא בחרה בטקטיקה אחרת ומצוינת מבחינתה. היא השאירה את המיתוג, התדמית, הפאר של "אזורים חופים" ושכפלה אותו לפרויקט "אזורים חופים EAST" - ברחוב שדרות בנימין ממזרח לפרויקט המקורי. מדובר על פרויקט של 2 בניינים בני 24 דירות, סה"כ 202 דירות. הפרויקט יסתיים באמצע 2027.
בחודש מרץ 2023 החליטה אזורים להתחיל למכור את הפרויקט "חופים EAST" למרות שהוא רק על הנייר. חופים EAST נמצא בקו אווירי של 500-600 מטרים הפרויקט המקורי ושימו לב לנתונים - בתוך חודשים ספורים נמכרו 63 דירות. הצלחה ענקית, סדר גודל של 30% מהפרויקט נמכר ב-3-4 חודשים. בפרויקט הראשון זה סביב ה-5%.
למעשה בזמן שמכרו 63 דירות בפרויקט חופים EAST לא נמכרה אפילו דירה אחת בפרויקט החופים המקורי.
זה לא כישלון של אזורים, זו הצלחה גדולה. אזורים הצליחה למתג את פרויקט חופים EAST וליצור לו ביקושים מרשימים. כמו כן, היא הצליחה ביניים להימנע מכניעה לבעיות במכירה שיש לה בפרויקט המקורי. דרך מיתוג-תדמית ומתן מחירים אטרקטיביים בפרויקט המזרחי - היא הצליחה למכור בפרויקט דירות כאילו הן לחמניות חמות. אגב, מדובר על מעל מחצית מהמכירות של אזורים ברבעון.
המחיר הממוצע בפרויקט המזרחי לדירה הוא 2.7 מיליון שקל, כ-20%-30% מתחת לפרויקט המערבי. המחיר למ"ר בפרויקט המערבי יהיה 32-40 אלף שקל (תלוי בקומה) ונראה שבפרויקט המזרחי זה כעת (במחירי השקה) בין 23 אלף שקל למ"ר ל-27 אלף שקל למ"ר. זה מחיר יחסית מפתה וכנראה שגם תנאי התשלום מאוד מפתים, מה שמלמד שבמחיר הנכון - יש ביקוש.
המחיר הזה נחשב מחיר טוב גם ביחס לפרויקט המערבי וגם ביחס לשכונה שרואים בה מחירים של 24-28 אלף שקל למ"ר, אם כי גם דירות במחירים של 20 אלף שקל למ"ר. דירה בניין חדש בחותמת של אזורים אמורה לעלות ברף העליון של המחירים ואף מעבר לכך.
צריך לזכור שזו מכירה בפריסייל. מכירה על הנייר, הדירה תהיה מוכנה רק בעוד 4 שנים וקבלנים נותנים הנחות כאשר מדובר בפריסייל, לרוב של 10% ולכל היותר 15%. כאן זה ברף העליון ומעלה.
מה אפשר ללמוד מקצב המכירות של שני הפרויקטים? שכשהמחירים יורדים, הציבור מזנק. הוא יודע להעריך-לזהות כנראה הזדמנויות וזה תלוי כמובן גם בוותק והניסיון של היזם-קבלן.
אפשר גם להבין שיש ביקוש גדול שמחכה לירידות. קבלן שמוריד את המחירים מקבל זרם גדול של ביקושים. יש ביקוש גדול כבוש שמחכה לירידה במחירים. ברגע שהוא יחשוב שהמחירים כבר טובים הוא יזנק. שר האוצר, בצלאל סמוטריץ ושר השיכון והבינוי יצחק גולדקנופף טובים בדיבורים, אבל הם לא עשו עד עכשיו שום דבר שיכול לגרום להיצע הדירות לעלות. עד שזה לא יקרה, לא תהיה ירידת מחירים לטווח ארוך.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
22.סמוטריץ וגולדקנופף טובים בדיבוריםהומלס 03/09/2023 14:59הגב לתגובה זו2 1"לא עשו עד עכשיו שום דבר שיכול לגרום להיצע הדירות לעלות. עד שזה לא יקרה, לא תהיה ירידת מחירים לטווח ארוך"סגור
-
21.איזה קומבינה יפהשלומי 03/09/2023 13:31הגב לתגובה זו1 0פרויקט עם מאט דירות הוקרב כדי לשכנע שהשני הוא מציאה, אהבתי!סגור
-
20.אז מה עלינו להסיק? שמחירי הפרויקט הראשון לא ראלים ואם רוצה למכורהגולש 03/09/2023 00:16הגב לתגובה זו3 0עליה לחתוך חזק במחיריםסגור
-
19.לא אותו מוצר כנראה.אחד ב 2027mtlk 02/09/2023 22:21הגב לתגובה זו4 0לא אותו מוצר כנראה.אחד יסתיים ב 2027.ולכן יותר אטרקטיבי.לא מעט בגלל שלא רק המחיר יותר נמוך.אלה בגלל שעד שיכנסו הוא צפוי להיות נמוך משמעותית מהסביבה.ומי שרוצה עכשיו או בקרוב מאוד.משלם יותר.אבל יוכל לממש כמה שנים במגורים או השכרה.גם הסיכון לפרויקט יורד.פשוט שני מוצרים שונים.למרות קווי דמיון לכאורה.לעניות דעתי.סגור
-
18.עיסרת קומבינציה לא סבירנבובי 02/09/2023 20:39הגב לתגובה זו1 0המשמעות של עיסקת הקומבינמיה לפיה 63 דירות מתוך 115 דירות ניתנות לבעלי הזכויות בקרקע היא שכל מי שרוכש דירה משלם על 2 דירות שהקבלן בונה. פלא שאנדים לא קונים?סגור
- טען עוד
-
לא כך עובדת עסקת קומבינציהשאול 02/09/2023 22:27הגב לתגובה זו0 0דירות שהולכות לבעלי הקרקע אמורות לשקף בעלות שלהן את עלות הקרקעסגור
-
17.היצע -ביקושכלכלן 02/09/2023 17:41הגב לתגובה זו10 0זה טיעון שחוק ונחמד. מבלבלים את המוח בעיקר, לך ללמס, יש עודף היצע. כל הסיפור זו הריבית. היא הכח המניע. בריבית פריים של 6.5% מעטים האנשים שיכולים לקחת משכנתא של למעלה מ-1 מיליון. זה כל הסיפור חברים, בריבית הנוכחית המחירים ימשיכו לרדת כל חודש בעוד 1-2%סגור
-
16.זה שקבלנים קונים קרקע ב-10% פחות לא מבטיח ירידה במחיראמונחטאפ 02/09/2023 17:27הגב לתגובה זו7 0לדעתי מסקנתו של הכותב שגויה. זה שקבלנים קונים קרקע ב-10%פחות לא מבטיח ירידה במחיר מכיון שמצב הריבית בשוק השתנה ואם מוסיפים לעלות הקרקע (ב- 10% פחות) את הריבית מחיר הקרע יהיה כנראה דומה ולא תהיה הוזלה במחיר הדירהסגור
-
15.אמתמה שלא מספרים לכם . שכל הדירות שנמכרו באזורים מזרח 02/09/2023 17:25הגב לתגובה זו10 1מה שלא מספרים לכם . שכל הדירות שנמכרו באזורים מזרח ברובם נמכרו לעמיתי ״חבר ״ במחירים עוד יותר זולים . אז שלא יעבדו עליכם .סגור
-
אתה טועה ומטעהשאול 02/09/2023 22:26הגב לתגובה זו0 1אין דירות שנמכרות ב״חבר״ בלי שכל העולם שומע על זה לפני.סגור
-
מה אתה מקשקש. תכנס לאתר רשום המסים להלן מחירי הדירותמחיר מכירה 02/09/2023 19:05הגב לתגובה זו2 1מחירי מכירה = 5 חדרים= 3.2 מליון. 4 =חדרים 2.8 מליוןסגור
-
14.חוסר הבנה של הכותב מחיר ממוצע בבניין החדש לא 2.7 מליוןמה יהיה? 02/09/2023 16:26הגב לתגובה זו2 3כעת מכרו בבניין בפרוקייט המזרחי רק דירות 3 ו-4 חדרים בעיקר. מעט 5 חדרים וכנראה כמעט ללא דירות יוקרה. מחיר הממוצע (הדגש ממוצע) של דירות בפרוייקט הזה בערך 3.1-3.25 מליוןסגור
-
13.פשוט כתבה רשלנית לא רצינית גוש 8256 חלקה 156תבדקו 02/09/2023 16:23הגב לתגובה זו2 2כנסו בעצמכם לאתר רשות המסים ותראו את העסקאות שם. לפחות 25 עד 28 אלף שח למטרסגור
-
12.יש כאלו שמתעקשים לראות רק ירידות, גם כשיש עליות (ל"ת)בקביעות 02/09/2023 15:28הגב לתגובה זו2 2סגור
-
יש כאלה שרוצים להאמין בעליות, למרות שיש רק ירידות (ל"ת)יש כאלה 03/09/2023 00:00הגב לתגובה זו2 0סגור
-
11.מתיי ראש עיר מתערבת במחירים....ראש דוק 02/09/2023 15:14הגב לתגובה זו3 0מעניין כמה נכסים יש לה ולמשפחתה בעיר..... ועל זה נאמר הון שלטון שווה ריקבוןסגור
-
10.4 שנים 7% זה 28% ריבית מינימום חוקי המשחק השתנולילי 02/09/2023 14:12הגב לתגובה זו10 0כל קבלן שלא התחיל בניה ורוצה לבנות עושה חישוב קר של ריבית וסיכונים . אם יש מכירה של מחצית הדירות מראש הן יכולות לממן את הבניה י. יותר זול מעלות הריבית . הריבית לא נעצרת ב 7.5% ( ריבית שחברת מור משלמת ) יכולה עוד לעלות .סגור
-
9.סבלנות זאת רק ההתחלהסבלנות עד 4/2024 המחירים יורדים בעוד 17% ממוצע זה 02/09/2023 14:04הגב לתגובה זו7 1סבלנות עד 4/2024 המחירים יורדים בעוד 17% ממוצע זה בקטנה עוד ובתנאי שלא יהיו עוד עליית ריביותסגור
-
8.סבלנות זאת רק ההתחלהסבלנות עד 4/2024 המחירים יורדים בעוד 17% ממוצע זה 02/09/2023 14:04הגב לתגובה זו3 1סבלנות עד 4/2024 המחירים יורדים בעוד 17% ממוצע זה בקטנה עוד ובתנאי שלא יהיו עוד עליית ריביותסגור
-
7.סבלנות זאת רק ההתחלהסבלנות עד 4/2024 המחירים יורדים בעוד 17% ממוצע זה 02/09/2023 14:04הגב לתגובה זו3 1סבלנות עד 4/2024 המחירים יורדים בעוד 17% ממוצע זה בקטנה עוד ובתנאי שלא יהיו עוד עליית ריביותסגור
-
6.זה לא עיניין של "מיתוג"אבי. 02/09/2023 13:00הגב לתגובה זו9 0אתה יכול לקרוא לפרויקט EAST אן WEST או PRIMUM זה לא משנה ברגע שהמחיר נפגש עם כח הקנייה של הציבור אז יש עסקה. והמחירים ממש לא בכיוון של עלייה. הריבית הולכת להמשיך לעלות והחורף מתקרבסגור
-
5.להמשיך בלחץשירה 02/09/2023 12:55הגב לתגובה זו28 3לא לקנות דירות עד שהמחיר יחתך ב- 75%סגור
-
חי בסרט הודי אתה (ל"ת)מיקי 02/09/2023 15:05הגב לתגובה זו1 2סגור
-
4.ציפיותסמי הנמוך 02/09/2023 12:53הגב לתגובה זו12 0ברגע שאנשים מצפים שהמחירים ימשיכו לרדת בשנה הקרובה הם מעדיפים לחכות ולחסוך מאות אלפי שקלים כדי לקנות את אותה דירה בפחות כסף. הקבלנים והמתווכים חוששים מזה ועושים הרבה כדי שהציבור יאמים שתיכף המחירים יחזרו לעלות. מה האמת? פה לעיתונות מעמיקה יש ת פקיד חשוב. בארה"ב המחירים ירדו בכ-25% מאז השיא של פוסט-קורונה. כל מדינה זה אחרת ותלוי איפה בארה"ב.. צריך תחקיר.. מדהים שהממשלה בכלל לא עוסקת בזה.סגור
-
3.מחירים הזיה3-4 שנים זה עוד 300 אלף שח למחיר ריבית 9% ( נגיע ל 02/09/2023 12:35הגב לתגובה זו14 13-4 שנים זה עוד 300 אלף שח למחיר ריבית 9% ( נגיע לשם ) על משכנתא ממוצעת היא עוד 100 אלף לשנה כלומר עוד 300-400 ולזה קורים מחירים ״זולים״ עדיף לאכול חביתה בלחםסגור
-
2.למה לא עשו?אנונימי 02/09/2023 12:13הגב לתגובה זו6 4עשו ועושים הרבה בשביל החרדים והמתנחליםסגור
-
שנאת חינםאנונימי 03/09/2023 00:48הגב לתגובה זו1 0הם לא עשו כלום לאף אחדסגור
-
1.איך איך איך המסקנה היא המחיר עולה??? (ל"ת)סתם אחד 02/09/2023 12:12הגב לתגובה זו7 0סגור
