איפה לקנות דירה להשקעה, מה התשואה הממוצעת בתל אביב ואיפה מקבלים תשואה של 4%?
נכון לרבעון השני של השנה, התשואה הממוצעת מהשכרת דירות בישראל עומדת על 2.7%, לעומת 2.65% ברבעון המקביל אשתקד. בדיקה שביצעו בקבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, באמצעות ניתוח נתוני הלמ"ס, מראה כי את התשואה הגבוהה ביותר עבור דירות 1-2 חדרים ניתן לקבל בבאר שבע. שם התשואה היא 4.04%. גם התשואה על דירות גדולות יותר גבוהה יחסית - 3.63% בבאר שבע עבור דירות 2.5-3 חדרים.
לפני שנמשיך - חשוב להבין איך מחושבת התשואה ולמה כל שינוי במחיר הדירה או השכירות מזיז אותה כלפי מעלה או מטה. התשואה של הכנס, כפול מחירו, אמורה לספק את מחיר השכירות השנתי. אם תרצו, המשוואה המוכרת היא מחיר הנכס שווה לדמי השכירות השנתיים לחלק לתשואה. לכן, כשרוצים לקבל את התשואה יש כמה דרכים לחשב אותה, אבל הדרך המקובלת היא דמי השכירות השנתיים לחלק למחיר הדירה. דוגמא: נניח שמחיר הדירה הוא 3.5 מיליון שקל והשכירות החודשית היא 7,000 שקל. נכפיל את השכירות ב-12 (שנתי) ונקבל 84 אלף שקל. נחלק 84 אלף שקל במחיר הדירה ונקבל תשואה של 2.4%. מה יקרה אם מחיר הדירה יעלה ל-4 מיליון שקל? התשואה תרד ל-2.1%. מה יקרה אם המחיר יישאר אבל השכירות תעלה ל-8,000 שקל? התשואה עולה. הפעם נקבל 2.74%.
ועכשיו, בחזרה לנתונים. אחרי באר שבע מדורגת חיפה, עם תשואה של 3.66% עבור דירות של 1-2 חדרים ואשקלון במקום השלישי עם תשואה של 3.65% על דירות 2.5-3 חדרים. גם בערי המרכז יש עדיין דירות המציעות תשואה מעל 3% - לדוגמא, דירות של 2.5-3 חדרים בראשון לציון שנהנות מתשואה של 3.41% ודירות של 1-2 חדרים בפתח תקווה שנהנות מתשואה מהשכרה של 3.28%. בתל אביב התשואה הממוצעת עומדת אמנם על 1.92% וברמת גן על 2.77%, אבל משקיעים לוקחים בחשבון גם את הביקושים הגבוהים לשכירות בערים אלו.
- כל הכותרות
מחירה של דירה ממוצעת נכון לרבעון השני עומד על 1.97 מיליון שקל - עלייה של כ- 3.9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. השכירות הממוצעת עומדת על 4,431 שקל שזו עלייה של 5.7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
כאשר בוחנים את התשואה על דירות קטנות של 1-2 חדרים, התשואה הממוצעת עומד השנה על 3.32% לעומת 3.11% בתקופה המקבילה אשתקד. בדירות 2.5-3 חדרים התשואה השנה 3.25% לעומת 3.28% אשתקד ואילו בדירות 3.5-4 חדרים התשואה עומדת על 3.06% לעומת 2.87% אשתקד.
אוהד אסרף, מנכ"ל ארי מגורים לשיווק נדל"ן מציין כי העלייה במחירי השכירות בשנה האחרונה לצד עצירת העלייה במחירי הדירות הביאה לגידול בתשואות בחלק מהאזורים בארץ. "בשטח אנחנו מרגישים את זה בעלייה בהתעניינות של משקיעים בעיקר בפרויקטים בפריפריה בנמצאים בשלבי הפריסייל, המציעים מחירים אטרקטיביים ומאפשרים למשקיעים לשלם סכום התחלתי ראשוני נמוך ובכך לצמצם את השפעת הריבית", הוא מסביר. "אמנם עדיין אין חזרה לביקושים הגבוהים מצד משקיעים שראינו עד להעלאת מס הרכישה, אך המשקיעים שיש היום בשוק הם אלו שמחפשים הזדמנויות, רואים את מגמת עליית מחירי השכירות וצופים שלתשואה מהשכרת הדירות תצטרף גם תשואה כתוצאה מעליית ערך הדירות לאחר בנייתן, להערכתי, מציין אסרף בפרויקטים החדשים בפריפריה אותם אנחנו משווקים כיום המשקיעים מהווים כ- 40% מהרוכשים".
הנה הטבלה המלאה של התשואות בערי ישראל:
אשקלון בצמרת. התשואות בערי ישראל. קרדיט: ארי מגורים
אחרי כל זה, יש עוד נתון שחשוב לציין: היום, גם תשואה של 4% אינה כדאית עבור משקיעים רבים. הם יכולים לשים את הכסף בקרן כספית, באג"ח או אפילו בפקדון בנקאי. גם אם יקבלו 3.5% במסלול פחות אטרקטיבי, אין להם עלויות חד פעמיות של רכישת הנכס, טיפול בהוצאות שונות של הדירה ועוד. למי זה כן מתאים? למי שמאמין כעת בעליית ערך הנכסים בטווח הארוך. כשאתה נהנה מעליית ערך הנכס בעתיד, אתה יוצא נשכר גם אם התשואה הנוכחית פחות אטרקטיבית.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
9.היעד הבא שכונת חוף לפני השבחה קריית חיים מערבית חיפהדני 05/09/2023 05:20הגב לתגובה זו1 0הכי השבחהסגור
-
היעד הבא שכונת חוף לפני השבחה קריית חיים מערבית חיפהבן 06/09/2023 05:21הגב לתגובה זו0 0סוף סוף: פרויקט התחדשות ענק בשדרות דגניה בקרית חיים מערבית חברת אלמוגים ו -W GROUP זכו במכרז התחדשות עירונית בקרית חיים חיפה הכולל בניית 630 יחידות דיור בשבעה בניינים. קרית חיים עומדת בפני שינויסגור
-
8.נתון לא מדויקאלי 04/09/2023 10:59הגב לתגובה זו0 0יש לקחת בחשבון את המס שצריך לשלם לרשויות על ההשכרה שעומד על 10%סגור
-
7.נזכור איך נתניהו צ ח ק עלינו במחאת הדיור ב - 2011צעירי ישראל 03/09/2023 13:00הגב לתגובה זו2 2וריסק ל נ צ ח 3 מיליון זוגות צעירים .סגור
-
6.לא כדאייוסי 03/09/2023 11:47הגב לתגובה זו4 0כל עוד הריבית לא תרד לכיוון האפס הדירות לא יהיו אטרקטיביות במחירים של היום. כבר היום מחירי הדירות מטורפים ולכן הציפייה שהם ימשיכו לעלות בסביבת הריבית הנוכחית היא לא מציאותית. צריך לחכות להורדת הריבית.סגור
- טען עוד
-
5.לא תשואה ולא בטיחרותם 03/09/2023 11:41הגב לתגובה זו5 1בעולם אוטופי שהדירה מושכרת 12 חודשים או שיש לך שוכר נורמלי אולי זה מתקיים אבל ברוב המקרים זה לא מתקיים .אנשים לא משלמים או שוברים את הדירה או שהנכס עומד חודש חודשיים ...לאורך זמן אנשים בונים על זה שהנכס יעלה. כי תשואה אין פהסגור
-
4.להכפיל שכירות ב-12?למה יש לך שוכר 24/7 למשך כל החיים?? 03/09/2023 11:04הגב לתגובה זו3 1למה יש לך שוכר 24/7 למשך כל החיים??סגור
-
3.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרותמירה 03/09/2023 11:01הגב לתגובה זו1 4ההשבחה מצוינת אין מחירים כאלו בשכונות חוף יםסגור
-
חור עם זיהום אוויר. תפסיק לפמפם את זה (ל"ת)גל 03/09/2023 21:40הגב לתגובה זו2 0סגור
-
2.חחחליצחקי המצחיק 03/09/2023 10:48הגב לתגובה זו4 0אתה חי בעננים ונסה לשכנע בכל מיני טריקים לקנות דירת פה האזרחים החכימו ולא קונים יותר בחופים אז לך תעבוד במקום לברברסגור
-
1.3% תשואה בלחץ וזה לפני כל ההוצאות… (ל"ת)שוקרון 03/09/2023 10:05הגב לתגובה זו7 0סגור
