בישראל חסרות 190 אלף דירות? לא באמת. עוד מעט יהיו עודפי שיא
כל האומדנים שטוענים למחסור עצום בדירות בישראל אינם לוקחים בחשבון את הבנייה "הלא פורמלית". כאשר מביאים בחשבון שנבנו כ-120 אלף דירות מפוצלות במגזר היהודי ומעל 100 אלף יחידות דיור והרחבות במגזר הערבי, התמונה מתהפכת.
על פי מירב האומדנים, היקפי הבנייה הממוצעים בשנים הקרובות ועד 2028 צפויים לעמוד על כ-60 אלף יחידות דיור בשנה. על אלו יש להוסיף עוד כ-13 אלף דירות מפוצלות הנבנות כל שנה, באופן לא פורמלי כמובן. מזה יש לנכות כאלפיים "דירות רפאים" שלמעשה יוצאות מהשוק. משמע היצע כולל לדיור של כ-71 אלף דירות נוספות, כל שנה, ב-5 השנים הקרובות. צריך גם לקחת בחשבון היצע "לא פורמלי" בהיקפים אדירים המאפשר לכ-60% מצעירי המגזר הערבי להישאר בכפרים ובעיירות בהם נולדו, מבלי ליצור ביקושים לדיור, מול ההיצע הפורמלי.
לאחרונה הגענו לשיא היסטורי של כ-170 אלף דירות בבנייה פעילה ושיא של 58 אלף דירות לא מכורות. ב-5 השנים הקרובות המספר הזה רק יגדל וילך. מדוע? הביקוש השנתי הממוצע לדירות משתנה בין אומדנים של גופים שונים, אך לרוב עומד על מספר קסם של 60 אלף. לדעתי האומדן הזה מנופח. על פי חישוב מפורט שאראה כאן, הביקוש לדירות יעמוד כל שנה, ב-5 השנים הקרובות, על ממוצע של כ-46 אלף דירות.
- כל הכותרות
חשוב לציין שההנחות להלן מבוססות על רמת המחירים הנוכחית בשוק הנדל"ן. ברור שככל והמחירים יוסיפו וירדו צד הביקוש יגדל. בכמה יגדל? לא עד כדי להפוך את התוצאה הזו.
גם אם תהיה סטייה של 5% עד 10% בהנחות ובפרמטרים שהכנסתי באומדנים – התמונה הגדולה לא תשתנה: במידה ולא תהיה ירידה משמעותית במחירים, עוד 5 שנים מהיום תהיינה בישראל מעל 100 אלף דירות לא מכורות ואף הרבה מעבר לכך.
אבל לפי המועצה הלאומית לכלכלה יש בישראל מחסור מצטבר של 190 אלף דירות?
על פי חישובי המועצה הלאומית לכלכלה בשנים 2006 - 2022 נוצר מחסור מצטבר של כ-189 אלף דירות לעומת צורכי הדיור, אך אם זה המצב היינו רואים עשרות אלפי ישראלים חיים באוהלים, צריפים או ברחוב. אך אין כאלו. רמז: יותר מ-100 אלף דירות, יותר ממחצית מהמחסור - במגזר הערבי. מסתבר שהמועצה הלאומית לכלכלה מתבססת רק על בניית הדירות "הפורמליות" אך מתעלמת מיתר פתרונות הדיור "הלא פורמליים". החיים חזקים יותר מכל תיאוריה ואסור שלא לקחת בחשבון את 120 אלף הדירות המפוצלות, שאינן חוקיות, שנבנו במגזר היהודי ובנוסף מעל 100 אלף הדירות שאינן חוקיות שנבנו באמצעות הרחבות, פיצולים ויחידות דיור חדשות במגזר הערבי. כך למשל בישוב ערבי מסודר יחסית - ערערה, 40% מהבנייה אינה חוקית. אומדן דומה התקבל בכפר קרע. שניהם ישובים ערביים עם מעל 20 אלף תושבים בכל ישוב.
כששני הפרמטרים שציינתי נלקחים בחשבון, הפלא ופלא, אין בעיית דיור בישראל. בדו"ח המועצה הלאומית לכלכלה המחברים אכן חושדים במה שקורה במגזר הערבי וכותבים ש"המחסור המצטבר הוא כה משמעותי, כך שסביר להניח שחלק ניכר ממנו מקבל מענה באמצעות בנייה לא חוקית...". חבל שהם לא חשבו להוסיף שבמגזר היהודי הבעיה נפתרת באמצעות פיצולי דירות.
יש הטוענים שמה שאינו חוקי סופו להיהרס ולכן אין לספור אותו. זה נכון לגבי רוב המבנים בשטחים פתוחים (בעיקר בדרום הארץ) אך לא בתוך היישובים המוניציפליים הערביים, בהם מעל 100 אלף מבנים, הרחבות ופיצולים לא חוקיים. מתרחש מהלך גדול של הלבנת הבנייה הלא חוקית בישובים ערביים רבים וכל המומחים מסכימים שגם במגזר היהודי אף אחד לא באמת יטפל בדירות המפוצלות ובסוף יעבור חוק וכמעט כולן תוכשרנה (זוכרים את "רפורמת המרפסות"?).
מה בנוגע לאותם עשרות רבות של אלפי זוגות צעירים שרוצים דירה ואין להם? זה לא קשור למחסור בדירות, אלא למחירים המטורפים. דירות חדשות לא חסר אך אין לצעירים את המשאבים לקנות אותן. כאשר לוקחים בחשבון את כל הבנייה "הלא פורמלית" בישראל, מבינים שהמחירים אינם נובעים ממחסור בדירות אלא כתוצאה מספקולציה. הרבה מהספקולציה הזו מתבססת על ההנחה השגויה ש"לא בנו מספיק דירות בישראל".
איך מחשבים כמה ביקוש לדירות יש בישראל?
קיים כלל אצבע שאומר את הדבר הבא: קחו את מחזור גילאי בני ה-25, גיל בו רוב האנשים רוצים לעבור לדירה משלהם וחלקו את המספר הזה בקצת יותר מ-2. כי הצעירים עוזבים את משק הבית של ההורים ועוברים לגור, לרוב בזוגות או עם שותף/ה אחד לפחות, בדירה משלהם. ממספר זה יש לנכות את מי שנפטרו ודירתם התפנתה בעקבות זאת. למספר זה יש להוסיף את העולים החדשים פלוס תושבים חוזרים שהגיעו לישראל, בניכוי היורדים. יש להוסיף גם את הביקוש של הגרושים. התוצאה היא הביקוש השנתי הממוצע לדיור בישראל.
תוצאה זו יש לתקנן: לא כל הצעירים עוזבים את הבית. יש הנותרים בו עוד שנים רבות מסיבות כלכליות, משפחתיות, נפשיות או בריאותיות. לפי סקר הלמ"ס מ-2018 כ-45% מהצעירים באמצע שנות ה-20 לחייהם, נותרים לגור בבית ההורים. השיעור יורד לכ-15% מעל גיל 30. מעל גיל 35 עדיין כ-10% נותרים לגור בבית הוריהם וחלקם בביקוש לדיור כמעט אינו קיים.
בכל שנה נפטרים בישראל כ-52 אלף אישה ואיש. כ-40% מהנפטרים מפנים יחידת דיור שאליה נכנסים דיירים צעירים יותר. חלקם חיו כבר בבתי אבות או מוסדות סיעודיים ולכן לא פינו דירה. חלקם חיו עם בן/בת זוג ולכן דירתם נותרה תפוסה.
בכל הנוגע לביקוש הנובע ממתגרשים - ב-2022 התגרשו כ-16 אלף זוגות. מוערך שכשליש היו בזוגיות אחרת ועוברים לדירה של בן/בת הזוג האחרים. כשליש חוזרים לגור עם ההורים או מצטרפים לדירת שותפים. כשליש מבקשים דירה לעצמם בלבד. זה מגדיל את הביקוש בעוד כ-5.3 אלפים כל שנה.
עוד מספר חשוב: משקל הצעירים הערבים בישראל מסך הצעירים בשנות ה-20 לחייהם עומד על 22.5%. לפי סקר הלמ"ס מ-2018 גברים ערבים בני 34-25 גרו עם הוריהם בשיעור גבוה פי 1.6 מגברים יהודים. זה לחלוטין מתקשר למידע הבא: כ-60% מהצעירים הערבים נותרים לגור בכפרים ובעיירות בהם נולדו והם מוצאים שם פתרונות דיור בדמות קומה נוספת מעל דירת הורי החתן, הוספת חדרים באותו בית קרקע גדול, פיצול חדרים גדולים, בניית צימרים ועוד.
לכן ההערכות על הביקוש לדיור מצידם, במסגרת האומדנים הכלל ארציים, הן לא פחות ממופרכות. למעשה, בגלל מאפייני הדיור הייחודיים של חלק מהמגזר הערבי, צד הביקוש לדיור בישראל נמוך בפועל בכ-13.5% מהאומדנים (הסברתי איך מגיעים למספר הזה בטור אחר).
עולים פלוס תושבים חוזרים בניכוי יורדים
גל עלייה גדול מאד הגיע בעקבות מלחמת רוסיה אוקראינה, רובו מרוסיה. זאת בנוסף לעליה מארצות אחרות. מדובר בכ-74 אלף עולים ב-2022 ואומדן לעוד כ-60 אלף ב-2023. לאחר מכן מניחים שהקצב יירד שוב לכ-30 אלף בשנה. על אלה יש להוסיף תושבים חוזרים. בד"כ כ-12 אלף ישראלים חוזרים כל שנה, אך חלק מאלו שבורחים כיום מרוסיה הם תושבים חוזרים – ישראלים רוסיים שחיו כאן ומדברים את השפה, חזרו לרוסיה וכעת שוב חוזרים לכאן. מספרם נאמד בכ-40 אלף.
מצד שני, חלק קטן מהעולים יורד מהארץ תוך מספר שנים. למעשה בכל שנה נתונה כמחצית מהיורדים הם עולים חדשים שלא הסתדרו בארץ. ניתן להניח שתהיה גם עלייה מסוימת ביציאה מהארץ של ישראלים לרילוקיישן ובכלל (על רקע ההפיכה המשפטית). ניתן להעריך שהירידה תגבר בהדרגה ותתחזק עד כדי 35 אלף בשנה, מחציתם עולים חדשים (כיום הירידה פחות מ-20 אלף בשנה). להלן טבלה האומדת את כל זה:
התוצאה הסופית היא שתוך 5 שנים מספרי העולים והתושבים החוזרים יצטברו לכדי 334 אלף. מנגד ירדו כ-150 אלף (כבעבר, ההנחה היא שמחציתם עולים חדשים שלא הסתדרו בארץ). בנטו תוספת של כ-184 אלף מבקשי דיור תוך 5 שנים, תוספת שנתית ממוצעת של 36.8 אלף.
אך גם כאן יש לתקנן. מוערך של-25% מהתושבים החוזרים דירות בבעלותם (חלקן דירות שהיו דירות רפאים). את יתרת הביקוש יש לחלק בכ-2.4, כי רובם זוגות ולחלקם ילדים (20% ילדים עד גיל 18). פקטור חשוב נוסף הוא שלרבים מהעולים אין יכולת פיננסית לקנות דירה, לחלקם ייקח זמן למצוא עבודה והם יישארו לגור שנים בדירות אצל קרובי משפחה (תופעה מקובלת מאד במגזר הרוסי). נניח שאצל 30% מהם, זהו המצב. התוצאה של החישוב הזה היא ביקוש שנתי לדירות בהיקף 9.1 אלף.
התוצאה הסופית? ביקוש ל-46 אלף דירות חדשות כל שנה
להלן טבלה המסכמת את כל המספרים של צד הביקוש לדיור בישראל, מדי שנה:
כמה דירות בונים וכמה דירות מפוצלות – חישוב צד ההיצע
היקפי הבנייה הממוצעים עד שנת 2028 צפויים לעמוד על כ-60 אלף יחידות דיור בשנה ברחבי הארץ. האומדנים הקיימים כיום אינם כוללים את כ-120 אלף הדירות המפוצלות בישראל, אך החיים חזקים יותר והמוני צעירים חיים בדירות מפוצלות. ע"פ אומדנים שונים כ-13 אלף יחידות דיור מפוצלות נבנות כל שנה בישראל (הסברתי על כך בטור אחר).
האם בניית 60 אלף דירות הוא מספר שימשיך גם בשנים הבאות? כתנאי לליווי בנקאי קבלנים צריכים להציג לבנק מכירות במחירי ה"דוח אפס". אם אין מכירות, אז אין ליווי ואז אין בנייה. אבל בצנרת כבר נבנות 170 אלף דירות והקבלנים לא יאריכו זמני סיום בנייה בגלל הריבית הגבוהה. לכן ההיצע של ה-60 אלף דירות בשנה יתכן ויתחיל לרדת, אך רק בשנים 2026 ו-2027 וישפיע רק במקצת על ההיצע המצטבר של דירות ב-5 השנים הקרובות.
מההיצע יש לנכות "דירות רפאים". הלמ"ס מפרסם מדד הקרוי "דירות ריקות" המראה עלייה שנתית של כ-7 אלפים במספר הדירות הריקות או המתרוקנות, אך בנוסף מציין הלמ"ס את הסיבות לכך: ל-38% מהדירות טרם נכנס דייר חדש, 16% בשיפוצים או בבנייה, 10% דייריהן נפטרו או עברו למוסד. ז"א לשני שליש מהדירות – ייכנס אליהן דייר באיזשהו שלב. רק כ-9% מתוכן הופכות ללא ראויות למגורי אדם. 24% מוגדרות ככאלו ש"משתמשים בהן מדי פעם". מדובר בעיקר בדירות שנקנו ע"י תושבי חוץ או המשמשות ל- AirBnB. לפיכך הן למעשה – לא בשוק. הערכות הן שכאלפיים מהדירות שנבנות כל שנה נגרעות כך מצד ההיצע.
שורה תחתונה: תוספת היצע שנתי בהיקף 71 אלף דירות, כל שנה, ב-5 השנים הקרובות.
ביקוש נמוך יותר מול היצע גבוה יותר יוצר עודף דירות לא מכורות
ב-5 השנים הבאות תתווספנה קרוב ל-300 אלף דירות חדשות פלוס כ-65 אלף דירות מפוצלות בניכוי 10 אלפים דירות רפאים. מצד שני לפי החישוב שעשיתי הביקוש המצטבר לדיור בתקופה זו, ללא ירידת מחירים משמעותית, יהיה כ-230 אלף. הגענו לעודף של כ-125 אלף דירות. יתכן שהקבלנים יתחילו באיזשהו שלב ללחוץ על הברקס, אבל לגבי הבנייה ב-3 השנים הקרובות הרכבת כבר יצאה – קיימות כעת 170 אלף דירות בתהליכי בנייה שונים (מתוכן 58 אלף שטרם נמכרו). ניתן להניח ברמת וודאות גבוהה שבמידה ולא תהיה ירידה משמעותית במחירים, עוד 5 שנים מהיום תהיינה בישראל מעל 100 אלף דירות לא מכורות וכנראה הרבה מעבר לכך.
הכותב הוא יו"ר חיסונים פיננסים, יו"ר הדג'וויז, מחבר משותף של הספר "ישראל סיפור הצלחה"
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
54.ניתוח מדהיםאסתר 14/11/2023 00:39הגב לתגובה זו2 0קראתי המון ניתוחים של שוק הנדל"ן, ורק הניתוח הזה מלווה בראש ישר ותפיסה מערכתית ומדויקת. יפה מאוד!סגור
-
53.עליית מחיריםיובב 09/09/2023 18:07הגב לתגובה זו0 6צפויה עלייה מטורפת לאחר נורדת ריביתסגור
-
52.ניתוח מעמיקאזרח 09/09/2023 09:43הגב לתגובה זו3 0תודה אדם ניתוח עניין שעוזר להבין את הדינמיקה בשוק לטווח הארוך. היה חסר לי בניתוח התייחסות למגזר החרדי, שכנראה ההשפעה שלו על הביקוש מאוד גדולה בשל שיעור הילודה הגבוה. וגם למגזר זה יש כל מיני דרכים להתמודד עם המחסור. והכי חשוב שההיצע העתידי יהיה כנראה לא סימטרי, באזורים חילוניים ההיצע יהיה עצום ובאזורים החרדיים יהיה רגילסגור
-
51.הכותב לא מדבר על הסיבה האמיתיתאלון 09/09/2023 00:48הגב לתגובה זו1 4צבר הדירות נובע אך ורק בגלל הריבית על מדכנתאות. אנשים פשוט לא לוקחים משכנתה כדי לקנות דירות, כי הכסף יקר.ברגע שבנק ישראל יוריד את הריבית לרמה סבירה, אנשים ייקחו משכנתה ויקנו בתים, ממד הסתערו על הדירות. ואז ההיצע לא יספיק.חצי שנה עד שנה הריבית תרד, וכך הביקוש לדירות יגדל והמחיר שלהן יגדל בהתאם.סגור
-
50.תמשיכו להטעותחיים 06/09/2023 11:17הגב לתגובה זו1 7בשביל לכתוב שטויות לא צריך תואר דוקטור שידוע היום שניתן להשיגו הטריקים היזם השכן שלנו במרכז העיר מציע את הדירות שלו כבר חודשים למכירה ואין קונהסגור
- טען עוד
-
זה בדיוק מה שהוא כותב, כנראה לא קראת בכלל... (ל"ת)סתם אחד 06/09/2023 20:27הגב לתגובה זו8 0סגור
-
49.נתניה לדוגמאשלומי לוי 05/09/2023 16:09הגב לתגובה זו6 0תראו מה קורה בנתניה איזה יופי של דירות במחירי ריצפה ואין קוניםסגור
-
48.מכת הנדלן הבאהתם 05/09/2023 14:32הגב לתגובה זו1 5תהיה בית שאן עיר עם פוטנציאל מדהים הסכמי אברהם והרכבת מסעודיה דרך ירדן ובית שאן לחיפה תגרום לפיתוח מואץ של העיר יצירת מוקדי עבודה רווחיים ועיר נמל יבשתית ההיסטוריה חוזרת על עצמה רכישה בבית שאן צפויה להניב רווח של פי 5-6 מההשקעה כיוםסגור
-
אדיוטסרגו 05/09/2023 22:04הגב לתגובה זו2 6מצחיק . האוכלוסיה בבית שאן סוג ז נטולי שכל והשכלה כולם בוחרים ביבי הכסילים לאן יעלהסגור
-
47.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרותבן 05/09/2023 05:20הגב לתגובה זו1 2עוברים לצפון יותר מתקדמים באיכות החיים צאו מהבועהסגור
-
46.25% מס על בעלי 3 דירות ויותר ויש עודף 300K דירות (ל"ת)שלמה 04/09/2023 21:02הגב לתגובה זו5 4סגור
-
45.מי שגר בדירה מפוצלת לא עושה את זה מבחירהגולם 04/09/2023 20:40הגב לתגובה זו8 2הוא עושה את זה כי אין לו כסף לקנות דירה חוקית אם היו מספיק דירות חוקיות לכולם אנשים לא היו גרים בדירות מפוצלותסגור
-
למה יש דירות במפוצלות בבאר שבעבוריס 05/09/2023 01:57הגב לתגובה זו0 0למה אנשים גרים בדירות מפוצלות בבאר שבע כשהם יכולים להשכיר דירה לא מפוצלת באותו המחיר?סגור
-
44.להמשיך בלחץשירה 04/09/2023 16:23הגב לתגובה זו10 1לא קונים דירה עד שהמחיר נחתך ב- 75%סגור
-
43.והנה התחזית שלי:החוזה 04/09/2023 14:14הגב לתגובה זו6 7בעוד כ15 עד 20 שנה, כל האזור שקרוי גדרה-חדרה ינפוך ל׳לעשירים בלבד ורק בעלי הכנסות גבוהות ועשירונים עליונים יוכלו לרכוש שם דירות חדשות. הפריפריה הרחוקה תהיה הברירה היחידה של כל שכבות האוכלוסיה(במינוף מטורף ומשכנתאות הזויות) וגם זאת כשמדובר על מחירים שמעל מחירי המרכז של היום. בהצלחה לעדר הכבשים השאננים.סגור
-
התחזיתחוזה לך ברח 07/09/2023 22:30הגב לתגובה זו1 2עוד 15-20 שנה אין ישראל יש יהודה....סגור
-
דיוראלכס 08/09/2023 15:22הגב לתגובה זו0 1מדינת יהודה .תבנה דירות מבוץ עם תבן .אור יגורו בקונטינרים עשויי פח.סגור
-
42.1 מיליון שקלמאשה 04/09/2023 13:22הגב לתגובה זו15 1לדירה 110 מטרסגור
-
41.בשכונת הגפן ברמת גן תהיה הצפת דירות, מבול תנכיכן כן שמענו 04/09/2023 13:06הגב לתגובה זו0 3ואפילו יחלקו בחינם לקשקשני רשתות חברתיות, שיתכן ומקבלים תשלום מעניין עבור פייק ניוז להנדסת תודעה והורדת הביקושים באופן מלאכותי... לכאורהסגור
-
40.יש לי שכנים ערבים ואוקראיניםתלאביבי 2 04/09/2023 09:45הגב לתגובה זו1 1ערבים צעירים ומשכילים מגיעים לת"א ושוכרים פה לידי דירות. בדירה אחת בבניין שוכרת משפחה אוקראינית.סגור
-
39.אתם בלחץ מהביקושים הכבושים שעומדים להזניק אתהבנו 04/09/2023 07:31הגב לתגובה זו5 20מחירי הדירות, ומנסים נואשות לצנן את השוק בפייק ניוז מגן ילדים לא יעזור תחזיקו חזק כי השוק עומד להתפרץ בקרוב לכאורהסגור
-
חחחחחחחחחחחחחח 04/09/2023 08:21הגב לתגובה זו17 0נכון, לכל כך הרבה אנשים יש הון עצמי + משכורת מעל 50K והם יכולים לשלם כל מחיר. לא חשבתי על המלפפונים הכבושים הללו. תחזיקו חזק... עומד להתפרץ... כנראה לכיוון ההפוך... תחזור לגן הילדים, או פשוט לסדרות שלך בנטפליקס.סגור
-
מלפפון כבוש, שמשפשפים אותו מספיק, כנראה מתפרץ (ל"ת)המגיב 04/09/2023 11:54הגב לתגובה זו2 1סגור
-
צא מגוש דןישראלי 2 04/09/2023 09:52הגב לתגובה זו6 3ואז תגלה מחירים עממיים. אתה לא באמת חייב לגור בגוש דן. בוא לעפולה, טבריה, בית שאן ועוד.סגור
-
חה חה חהחה חה חה 04/09/2023 22:19הגב לתגובה זו2 0לטבריה ? לעיר המנהלים אותה חבורת פשע של ש"ס ! אותו דבר בית שאן ,השתגעת???סגור
-
מחירים עממיים עלק...פםחחח....רונאל 04/09/2023 12:14הגב לתגובה זו5 3בועת הנדלן לא פסחה על עפולה טבריה ובית שאן. אולי ביחס לתל אביב הדירות זולות, אבל א. הן עדיין יקרות ובועתיות בכל קנה מידה נורמלי של כמות משכורות ומחיר למ"ר ב. אין תעסוקה נורמלית במקומות האלה, אז יש מחיר כבד להחלטה לצאת מגוש דן לשם ג. לרוב גם החינוך ושירותי הבריאות הם תת רמה. בקיצור, לא תודה!סגור
-
טעותתם 05/09/2023 14:34הגב לתגובה זו0 0רכשתי לאחרונה 2 דירות בבית שאן בפחות מחצי מליון לאחת *משופצות*סגור
-
לא נכוןישראלי 2 04/09/2023 13:31הגב לתגובה זו4 0זו דיעה שכיחה אך שגויה. מורה, גננת או שוטר מרוויחים אותו הדבר אם גרים בגוש דן או בעפולה ובית שאן. אבל... הדיור עולה להם משמעותית פחות ולכן מצבו של מורה בעפולה טוב בהרבה ממורה בת"א.סגור
-
38.חחחחחחחחחחחחחח 03/09/2023 21:51הגב לתגובה זו12 1יש דבר שאיני מבין (יש הרבה חחח)... למה לעשות חישובים? למה להילחם, "יש מחסור", "אין מחסור"... דבר שאיני מבין הוא אם יש מחסור, למה אני רואות מודעות מוקפצות ביד 2 יום אחר יום, גם לאחר הורדת מחיר??????? יש מחסור? כנראה שלא... יש תאווה לכסף...סגור
-
37.סיפורי בדיםעומר 03/09/2023 20:59הגב לתגובה זו10 0הדבר היחיד שחסר הוא הרצון של הנהגת המדינה (המושחתת) להוריד את מחירי הנדל"ן , בדגש על הדיור. כשמשמווקים מראש פרוייקטים עם מחיר של 18,000 שח למ"ר בקריית גת , כשעלות הבניה , כולל פיתוח היא 7,000 שח למ"ר , אז המדינה לא דואגת לאזרח אלא דואגת לעשוק את האזרח שימלא את קופת האוצר , ודןאגת ליזמים שימשיכו להתעשר עושר מוגזםסגור
-
7000 למ"ר כולל פיתוח, מאיפה הנתון הזה? (ל"ת)ארי 05/04/2024 02:08הגב לתגובה זו0 0סגור
-
36.הדירות המפוצלות יגדילו את הביקוש לדירותישראל 03/09/2023 20:42הגב לתגובה זו3 7דירות מפוצלות הן פיתרון זמני כי הן קטנות מדי ולא מקנות פרטיות. דיירי הדירות המפוצלות יחזרו לשוק כאשר המחירים יתייצבו והצע הדירות יגדל. לכן הביקוש לדירות גדול ממה שנכתב כאןסגור
-
35.יש מחסור. צעירים תירדו מהגדר תבואו למשרד שלי (ל"ת)קבלן לחוץ 03/09/2023 20:18הגב לתגובה זו6 5סגור
-
34.לא חסר דירותאבי 03/09/2023 20:15הגב לתגובה זו7 2יש מקום לבדוק, את הלחץ הגדול של התמ"א ופינוי בינוי. האם לא בקבוצת המחקר.סטיסטית ראה תיקון בעניין. כתבה נהדרת יישר כוח. מעניין מה יקרה אם תכניס נתון זה למחקרך.סגור
-
33.קצת חופר אבל נכון, ממציאים ביקושים שלא קיימים.שדגכ 03/09/2023 19:20הגב לתגובה זו11 0גם במגזר היהודי מחלקים דירות בלי הכר. שלא לדבר על כל מי שחזר לגור אצל ההורים או בכלל לא יצא משםסגור
-
32.לא רק הכמות הארצית חשובה אלא בעיקר הכמות באיזורי הביקושאלפונסו 03/09/2023 19:12הגב לתגובה זו6 0לא רק הכמות הארצית חשובה אלא בעיקר הכמות באיזורי הביקוש, תקראו את הכתבה המצורפת על יפן. עקב חוסר בילודה ביפן, יש שם 10 מיליון דירות ריקות ברמה הארצית!!! לעומת זאת בטוקיו הבירה מחירי הדיור בשיא של כל השנים!! כי כולם רוצים לגור שם... שימו לב, מציעים לאנשים כסף לעבור לפריפריה ואנשים לא רוצים! https://www.calcalist.co.il/world_news/article/bkegg00g9i אז לדוגמא לבנות מיליון דירות בירוחם ואפס דירות בגוש דן ברמה הארצית יראה שיש עודף ענק של דירות ברמה הארצית אבל בפועל יקפיץ את המחירים לרמות מטורפות, אלא אם כן יטופל/יוקטן גם הביקוש לדירה באזור גוש דן. נקווה שתהיה תוכנית רצינית שתגרום למחירים שפויים כי כרגע זה לא בכיוון, בהצלחה לכולנוסגור
-
31.יש דירות אין קוניםשרה 03/09/2023 19:06הגב לתגובה זו14 0ביד 2 יש הרבה דירות ריקות למכירה אין קונים.קבלנים מפרסמים אנחות רק יבאו קונים אז איך זה יש חוסר לא ברור לי. גם אם יורידו 100 200 אלף שח יהיה קשה לקנות. יד 2 מלאה בדירות ריקות אין קונים. הדירות מאד יקרות קבלנים מוצאים ים של כסף לפרסומות. או שאני לא מבינה.סגור
-
30.איזו כתבה (ל"ת)שרה 03/09/2023 18:58הגב לתגובה זו6 0סגור
-
29.בין 2021 ל2022 נוספו 280k אנשים לישראל, חמש אנשים לדירהעשיתי חשבון 03/09/2023 18:34הגב לתגובה זו1 2תחת ההנחה של 60k דירות בשנה, והקצב עוד יגדל כי שיעור הילודיה בישראל הוא כ2.9 ילדים לאישה בממוצע, כמו שזה נראה ברגע שהריבית תרד המצב רק ימשיך להידרדר, לגור אחרי גיל שלושים אצל ההורים שחסר דירות זה מצב שאסור להשלים איתו. מצד שני רוב העולם המודרני בדרך להתכווצות מסיבית בגלל שיעור הילודה הנמוך, אולי תהיה הגירה מסיבית מהמדינה, אנחנו כבר שומעים על זה שיש קהילות של ישראלים בחולסגור
-
28.גופי המחקר בישראל ברמה של מדינת עולם שלישייוסף 03/09/2023 18:03הגב לתגובה זו10 0בא גוף מחקר שקורא לעצמו "המועצה הלאומית לכלכלה" וזורק נתון לאוויר שכביכול חסרות בישראל 190,000 דירות. נתון שכפי הנראה לא נבדק לעומק ותלוש לגמרי מהמציאות. הבעיה המרכזית היא שכל יתר הגופים הפיננסים, בנקים ומוסדות פיננסיים וגם אזרחים פשוטים נשענים על הנתון הזה כדי לבסס את כל התכניות העסקיות שלהם.סגור
-
27.יופי של כתבת עומק, תודה (ל"ת)סמי הנמוך 03/09/2023 16:44הגב לתגובה זו24 2סגור
-
26.וזה שיש מלא אנשים שמחזיקים יותר מ 5 דירות?אלי 03/09/2023 16:39הגב לתגובה זו10 1ברגע שיהיה היצע גדול משקיעים ייקנו אותו כי יש להם יותר כסף מלזוגות צעירים! כדי שיהיה מספיק היצע צריך לפמפם דירות בקצב עצום שעלול לגרור לסחרור וקריסה של גורמים רבים בשוק ולפגיעה במדינה, מה שאף אחד לא מתכנן, יש מספיק דירות לגור בהן! לא חסרות דירות כפולות ומשכירי דירות שמחזיקים מעל 5 או מעל 10 דירות בארץ!סגור
-
זה לא משנהמשקיע 04/09/2023 09:48הגב לתגובה זו2 0דירה מושכרת איננה שונה מדירה בבעלות. גר בה ישראלי. למה זה משנה לך מי רשום בטאבו?סגור
-
25.למדינה אינטרס עליון להציג מחסורהדייקן 03/09/2023 16:16הגב לתגובה זו18 1כך מספסרים במחירי הקרקעות על חדבון חיי האזרחים בעיקר הצעירים ואח"כ גובים מיסים מתורפים ואגרות וכובלים את הצעירים למשכנתא למשך כל התקופה היצרנית בחייהם. עודף המיסים מדמש להוצאות לא הגיוניות לסבסוס בטלנים שימרי תורה וגם בטלנים שאינם שומרי תורה ועוד הר של הוצאות מיותרות. יישר כל לכותבסגור
-
24.איפה הנוסחהחסרה לי הנוסחה החישוב הסופיתנראה לי שגם איינשטיין 03/09/2023 15:47הגב לתגובה זו2 2חסרה לי הנוסחה החישוב הסופיתנראה לי שגם איינשטיין היה מתקשה להמציא אותהסגור
-
23.משבר דיור?הומלס 03/09/2023 15:02הגב לתגובה זו5 12מי שטוען שאין משבר נדל"ן בישראל חי כנראה ביקום מקביל או במציאות אלטרנטיבית!סגור
-
דיברו על ביקושים, המשבר בא בגלל ההגזמה בדחיפה (ל"ת)שדגכ 03/09/2023 19:21הגב לתגובה זו3 0סגור
-
22.הוא בשורט (ל"ת)ד 03/09/2023 13:57הגב לתגובה זו0 8סגור
-
21.דמוגרפיהאיל 03/09/2023 13:54הגב לתגובה זו2 11החישוב כמה דירות צריך כבר מזמן לא 60- אלפ אלא 65 אלפ וקבלנים- דמרי - בסרטון פנימי שלא פורסם טוענים שב2030 - יהייה מחסור 250 אלפ דירות הכתבה מעווותת לא נכונה מטעהסגור
-
הדמוגרפיה עולה בעיקר בגלל החרדים..אנונימי 03/09/2023 15:01הגב לתגובה זו7 4זה לא נתון שתומך בהמשך עליית מחיריםסגור
-
אתה טועהצפוף 04/09/2023 09:48הגב לתגובה זו0 0מוזמן לעיין באתר עמותת צפוף. גם חילונים מתרבים.סגור
-
20.הסיבה המרכזית שמחירי הדירות לא יורדים מספיקדנה 03/09/2023 13:36הגב לתגובה זו22 2היא העובדה שמקבלי ההחלטות עצמם, רובם ככולם מחזיקים בנכסי נדלן. אף אחד לא באמת רוצה לראות את הונו נשחק, אז הם מתכווננים במקסימום לבלימת העליות וגם זה לא בפה מלא. למשל שר הבינוי והשיכון, מר גולדקנופף, הוא עצמו נדלניסט די רציני.. איף אפשר לצפות ממישהו כזה שירצה לבלום את מחריי הדיור? האינטרס האישי גובר בהרבה על להשיג עוד קצת ליטופים מהאזרחים בכלל ומהבייס בפרטסגור
-
ואז הגיעה הריביתתם הטקס 04/09/2023 07:14הגב לתגובה זו2 0שיחנקו עם הדירות שלהםסגור
-
19.מסקנה שגויהדני 03/09/2023 13:28הגב לתגובה זו8 8הניתוח במונחי כלל המדינה נכון במונחי גוש- דן ובעיקר תל אביב זה לחלוטין לא נכון כי המגזר הערבי אינו שייך אליו וכנ"ל הדיור הלא חוקי של המגזר החרדי ולכן המסקנה שגויהסגור
-
18.עודף בהיצע לא בהכרח מוריד מחירים ויש לזה הרבה דוגמאותאוהד 03/09/2023 13:20הגב לתגובה זו3 15יכול להיות מצב של דירות ריקות שהערך שלהן יעלה, זה קרה בסין וזה קורה במשרדים. עליית הריבית ומהפכה משטרית הן סיבות לירידת מחירים ועם הפניקה גם עודף ההיצע יכנססגור
-
בסין עכשיו זה מתרסקהמגיב 04/09/2023 12:00הגב לתגובה זו2 0המפלגה הקומוניסטית מחזיקה את זה בשניים, כדי למנוע נפילה של מספר חברות בנייה סיניות גדולות, שבנו על זה שהמחירים רק עולים. החברות האלו כבר פיספסו החזר של כמה תשלוני הלוואות ואג"ח, ואם הן יקרסו, הן יקחו איתן חלק גדול מהבורסה בסין, וחלק מכובד מהבורסות, ומכמה בנקים בעולם.סגור
-
17.שטיות הרבה גרים עדין אצל ההורים כי אין בתיםיוסי 03/09/2023 13:18הגב לתגובה זו11 11מה שמונע ילודה והתרחבות במגזר החילוני ,כמובן שלמגזר החרדי אין בעיה עם זהסגור
-
16.מקווה שהוא יודע לנתח אגח יותר טוב...אורית 03/09/2023 13:06הגב לתגובה זו2 16100000 זוגות נישאים ומתגרשים מדי שנה. יש גרעון של כ 300000 דירות והקבלנים הפסיקו מזמן לבנות.סגור
-
היכן הדיירים של 300000 הדירות החסרות?לאוניד 06/09/2023 00:37הגב לתגובה זו2 0יש איזו עיר אוהלים ענקית? משהו מתחת לפני הקרקע? איפה כל אותן הומלס?סגור
-
15.מעולם לא ראיתי כזה אוסף של שטויותרוני 03/09/2023 13:01הגב לתגובה זו2 29במאמר אחד. גם אם יהיו לקבלנים טריליון דירות לא מכורות עדיין המחירים ימשיכו לעלות כל עוד כל הכוח בידם והם מנהלים קרטל מתואם להפליא בכדי לגרום למחירים לעלות לנצח. הקיפאון ב8 שנים האחרונות + העלאות ריבית רצופות הוכיחו זאת. לכן המחירים ימשיכו לזנק ובעוד 5 שנים המחירים ההזויים של היום יהיו ממש מציאה לעומתם.סגור
-
קבלן לא יכול להחזיק את הדירות אצלו לנצח (ל"ת)אלמוג 03/09/2023 16:46הגב לתגובה זו14 2סגור
-
אז רוץ תקנה עוד 120 דירותשין 03/09/2023 13:53הגב לתגובה זו21 1מובטח לך אקזיט מדהיםסגור
-
רק שלא יהיה מי שיקנה... (ל"ת)ליאור 03/09/2023 13:46הגב לתגובה זו6 0סגור
-
14.אם יש עודף היצע כיצד אדם מסביר את התיקרות שכר הדירה? (ל"ת)שולמן 03/09/2023 12:46הגב לתגובה זו4 1סגור
-
עודף דירותאלכס 08/09/2023 15:30הגב לתגובה זו1 0כשבבנק או בקרנות כספיות התשואה כ5%.משקיע חדש מעדיף השקעה זו ללא בעיה מיוחדת .ללא עורך דין,מתווך ,מס רכישה . (10%) עלות רכש ושוכר מובטל.סגור
-
מה הקשר?רוני 03/09/2023 16:11הגב לתגובה זו4 0בכתבה דובר על דירות לא מכורות. אי אפשר לשכור דירה לא מכורה אלא אם פלשת לתוכה זו הסיבה לעליית שכר הדירהסגור
-
דירות ריקות, אינפלציה ועליית ריבית (ל"ת)אוהד 03/09/2023 13:39הגב לתגובה זו1 0סגור
-
13.אין מחסור בדירות, להפך יש עודף! והעודף יגדלצבי 03/09/2023 12:43הגב לתגובה זו24 4הרגילו את הציבור שמחירי הדירות עולים ועולים אז מי הפראייר שישאר בצד ולא יצטרף. היום אנשים הבינו שבבנק אתה מקבל יותר תשואה ממה שתקבל על שכ"ד ובלי כל ההתעסקות עם שוכרים. ומחיר הדירות כבר יורד, אז נגמרו ההדיוטיים שישלם כאלו מחירים פסיכיים על דירות.סגור
-
12.חירטוטים שלא קשורים למציאות ולא יורידו מחירי דיור הזויייוני 03/09/2023 12:41הגב לתגובה זו1 23הזוייםסגור
-
11.חלום הדירהפנטזיה 03/09/2023 12:32הגב לתגובה זו10 0עובדתית, יש המון דירות בשוק. רק שמעטים מאוד יכולים לקנות.. עברתי לדרום כדי לגור בזול, ויש לי עבודה ופרנסה מכובדת, ב"ה, אבל גם פה אני לא יכול לקנות דירה נורמלית בגלל מחסום ההון העצמי..סגור
-
10.ניתוח פשטניצופה 03/09/2023 12:22הגב לתגובה זו3 23בפריפריה אכן ההיצע עולה על הביקוש אך במרכז הביקוש חזק מאוד. לכן אם תהיה ירידת מחירים היא לא תהיה במרכזסגור
-
ירידת המחירים היא בעיקר באיזור המרכזאוהד 03/09/2023 13:10הגב לתגובה זו7 1המחירים במרכז כל כך גבוהים שמעטים יכולים לקנות שם בסביבת הריבית של היום. אז מי שלהוט לקנות קונה בפריפריה וגר בשכירות במרכז או יוצא לפריפריהסגור
-
ועל איזה מספרים מבוסס הניתוח שלך? פשטני? את הפשטן... (ל"ת)סתם אחד 03/09/2023 12:35הגב לתגובה זו6 0סגור
-
9.מישהו שמדבר נתוני אמתסוף סוף הכל נכון אבל פה יקבלו הכל בדילאי ימשיכו לק 03/09/2023 12:08הגב לתגובה זו29 1סוף סוף הכל נכון אבל פה יקבלו הכל בדילאי ימשיכו לקנות במחירים האלומסגור
-
8.גאון פתרת את בעית הדיור - עכשיו רק נדרשת התאמה למציאותכלכלן 03/09/2023 12:07הגב לתגובה זו7 28גאון פתרת את בעית הדיור - עכשיו רק נדרשת התאמה למציאות - אם כל מה שאתה אומר היה נכון , מעולם לא היתה בעיית דיור בישראל , והמחירים לא היו עולים - כל הנתונים עאלק שהצגת היו קיימים אז איך ישנה בכל זאת בעיית דיור ??? אההה אתה הגאון שלא רואה הבעיה ומנסה לשכנע את כולנו שאיננה קיימת - לקא קונה את החרה הזה - בהצלחהסגור
-
העליה לא באמת קשורה לביקוש והיצעפונפון 03/09/2023 14:34הגב לתגובה זו6 0העסק מתנהל כמו שוק ההון. יש ציפיה לעליות- יש עליותסגור
-
7.ועל זה להוסיף את גל הירידה של ישראלים עקב ההפיכה משטרית (ל"ת)דרכון זר מצרך מבוקש 03/09/2023 12:07הגב לתגובה זו14 8סגור
-
כנראה לא קראת את הכתבה, כי התיחסו לזה במפורש (ל"ת)ליאור 03/09/2023 13:12הגב לתגובה זו1 0סגור
-
המדינה צריכה לשלם לאנרכיסטים לעזוב את המדינה עוד היום (ל"ת)אלון 03/09/2023 13:08הגב לתגובה זו6 5סגור
-
ומי יפרנס אותךויגן עליך? לומדי תורה?יש רא לי 04/09/2023 17:16הגב לתגובה זו2 3מאי גולן? אמסלם?סגור
-
6.2 חברים מתווכים ב 2 אזורים בארץ = השוק מת לגמרי !!!דן 03/09/2023 12:06הגב לתגובה זו50 2זו האמת .....המון מתווכים עזבו את המקצוע בחודשים האחרונים ...סגור
-
5.ישנו מחסור חריף בפראיירים חדשים שיכנסו למטחנת הנדל"ן !!דן 03/09/2023 12:03הגב לתגובה זו44 1זה המחסור שילך ויתעצם !!!סגור
-
4.ניתוח יפהחיים 03/09/2023 11:59הגב לתגובה זו31 1סוף סוף ניתוח יפה ולא אינטרסנט שכל הזמן מפחיד מעליות מחירים הזויות גם בתקופות שההיצע גבוהה מאוד. צריך להוסיף את מאות אלפי הדירות שיבנו במסגרת ההתחדשות העירונית והרי לנו היצע אדיר שאמור להוריד את המחירים בעשרות אחוזים. מסקנתי היא( וזו דעתי האישית) , שלא כדאי למהר לקנות דירות. הריבית הגבוהה שמשמשת אלטרנטיבה מצוינת להשקעה, תורמת משמעותית להורד מחירים .סגור
-
3.כמשקיע! צריך עוד כתבות כאלהבעל כמה דירות 03/09/2023 11:58הגב לתגובה זו8 14כמשקיע ובעל דירות, אני מעדיף כתבות כאלה שירדימו את מקבלי ההחלטות וכך ההיצע יקטן. מאשר הכתבות שמתריעות על היצע נמוך ומעירות את הממשלה לטפל בבעיה....סגור
-
כמה שמקבלי ההחלטות יזרימו פחות כסף ממשלם המיסים לקבלניםישראל שק 03/09/2023 12:47הגב לתגובה זו5 0כך ייטב. בלי תכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה וכד'סגור
-
2.מפמפמים בועה שתתפוצץ בכל מקרהקבלנים,שמאים,בנקאים ומתווכים פימפמו בועה מתאוות בצ 03/09/2023 11:48הגב לתגובה זו55 0קבלנים,שמאים,בנקאים ומתווכים פימפמו בועה מתאוות בצע וקברו דור שלם של צעירים ..כשביבי וממשלותיו משתפים פעולה באי עשייהסגור
-
1.ניתוח מדויק ומקצועי לשם שינוי!!!!!מפרק את השקר 03/09/2023 11:40הגב לתגובה זו55 2כתבה חשובה שמרסקת את המנטרה השקרית של חזירי הנדל"ן ומבהירה את המצב האמיתי- אין שום מחסור, להיפך! ולכן עם הריבית הנוכחית והמיתון המחירים הדרך למטה וחזק!!!!!!סגור
