פוליטיקה בוועדות התכנון? בוגין: "מנסים להתערב בשיקולי השמאי"

לאור ירידת מחירי הדיור, האם ענף הנדל"ן נמצא במשבר אמיתי? כמה זמן הוא יימשך ואיזו השפעה יש לביורוקרטיה שמהווה לעתים חסם להגדלת היצע הדירות בישראל?

בוועידה הכלכלית של "ביזפורטל" נערך מושב תחת הכותרת "שוק הנדל"ן מאז ועד היום – האתגרים, המחירים והבירוקרטיה". בין היתר נכחו בו דן פרנס, מנכ”ל קרסו נדל"ן ונחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית ויו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל. את הפאנל הנחה כתב הנדל"ן של ביזפורטל, איציק יצחקי.

פרנס נשאל תחילה על הכדאיות הכלכלית בפרויקטים של התחדשות עירונית בחברות הנדל"ן, דרך תקן 21 שאמור לייצר הסדרה בנושא הזה. היזמים מזהים כשל רוחבי של הוועדות בעניין הזה וטוענים כי הן לא רואות את המציאות במשקפיים שלהם. בוגין חושפת לראשונה את הבעייתיות בעבודה של הוועדות מול השמאים ועל הלחץ שמפעילים הבנקים כדי לאשר את השומות. בהקשר הזה, היא רוצה להגדיר את תפקידו של שמאי המקרקעין כשומר הסף.

"התחדשות עירונית זה באמת התחום הכי מורכב ביזמות נדל"ן. בכל ענף יש המון חוסר וודאות, אבל בהתחדשות עירונית יש הרבה מאוד, מכמה בחינות", הסביר פרנס. "כשיזם יוצא לדרך בפרויקט התחדשות עירונית, הוא למעשה מתחיל בהתקשרות עם בעלי הדירות. הוא צריך להעריך בשלב הזה, מה היקף הזכויות שיניתנו לו בסופו של דבר במסגרת התב"ע שהוא יקדם. ועל בסיס זה, הוא מתקשר עם הדיירים. לאחר מכן, הוא ממשיך בתהליך קידום התב"ע - תהליך שנמשך מספר שנים. רק בשלב של הפקדת התכנית בוועדה המחוזית בדרך כלל למעשה אז מקובעות הזכויות. בשלב הזה, צף הנושא של תקן 21 - תחשיב שמציג את הרווח הצפוי ליזם בפרויקט. צריך לשים לב, לא על בסיס השמאות מבוצע התכנון. הוועדה צריכה לתכנן מה שהכי נכון לשכונה, לעיר, למגרש. לתת כמה שיותר יחידות דיור". פרנס מדגיש כי "בסופו של דבר, תקן 21 הוא שסתום ביטחון שמפעילים בשלב הזה כדי לוודא שהיקף הזכויות שהוועדה עומדת לתת לתכנית, הוא היקף שמספיק כדי לייצר ליזם רווחיות. גם יוכל לתת את השטחים שמבטיח לדיירים הקיימים וגם לבנות את כל הדיריות החדשות וכן להרוויח. המנגנון הזה מצוין, נכון. הבעיה היא ביישומו".

נחמה בוגין (משמאל), עם דן פרנס (בלבן)

"שמאות זה לא מדע מדויק", המשיך פרנס. "הפאקטור המרכזי ביותר של העלות בפרויקט כזה, בפרויקט התחדשות עירוני הוא עלויות הבניה. כיון שגם את מרכיב הקרקע אנו בעצם משלבים בין שירותי הבניה שאנו נותנים לדיירים הקיימים, תארו לעצמכם שיש פער של 500 מאות שקלים למטר. לפעמים גם 1,000 שקל למטר. לעומת זאת, השמאי של הוועדה המחוזית קובע עלות נמוכה יותר. מדברים על פער שיכול כמעט לאפס את הרווח או לאפס לגמרי את הרווח בפרויקט. אנחנו נמצאים בשלב שכבר אחרי שנים של עבודה, של התקשרות מול דיירים, של עבודה מול הוועדות מגיע ל'מאני טיים' הוועדה המחוזית. ואז יש נקודה מכריעה. בעבר, בשנים עברו כשהשוק עלה, המחירים בסופו של דבר תוקנו. גם אם היו טעויות כאלה, מעט פרויקטים לא יצאו לפועל על הרקע הזה. מחירי הדירות עלו וזה תיקן את הטעויות. היום יש נורת אזהרה שצריכה להידלק מכל הגורמים הרלוונטיים. זה אומר - שמאי הוועדות. נחמה בוגין, אני מרים לך פה להנחתה".

בוגין הנהנה. היא מבינה היטב על מה פרנס מדבר ומנסה לקדם רפורמה בנושא הזה. לפני שהגיבה על כך אמר פרנס: "צריכים להנחות את השמאים המחוזיים שעורכים את השמאויות האלה, להיות מאוד מאוד מחושבים, כי אם חס וחלילה תקן 21 ייערך בצורה לא נכונה ובסופו של דבר לא יאפשר רווח ליזם, אז אנחנו כיזמים, לא נעים, הפסדנו פרויקט. הפסדנו את ההשקעה שלנו עד אז. אבל צריך לחשוב גם על הדיירים. דיירי התמורה שגרים בבתים שהם לא ראויים למגורים וכל הרעיון הוא שיפור חייהם ולתת תקן עמידות בפני רעידות אדמה. כך שיש אספקטים רחבים שמצדיקים את זה".

פרנס נשאל גם על נושא תקן החניות, שמשפיע על כדאיות הפרוייקט. "יש בנושא תקן החניה שתי נקודות, הראשונה - אנחנו שמחים ומברכים על ההתחלה, על התנעת מערכות הסעת המונים במטרופולין הקו האדום. זה דבר מבורך, אבל רק התחלה. פעם שניה, לפני מספר שנים מדינת ישראל צמצמה מאוד את תקני החניה. מי שלא יודע, היום בתל-אביב, תקן החניה כשאנו באים לבנות פרויקט בתל-אביב, בשכונות במרכז העיר, הוא 0.5 לדירה.
לדירה אחת יש חניה, ולשניה אין. בפריפריה של העיר זה 0.8 חניה לדירה. כלומר, בכל עשר דירות, לשתיים אין חניה. כשעושים פרויקט של התחדשות עירונית אתה מחויב לתת חניה. הבעיה היא שכיזם אתה נשאר בסוף עם הרבה מאוד דירות ללא חניה. יש הרבה ממ"דים שיורדים לחניונים, עמודים שיורדים. בסופו של דבר, החניונים פחות יעילים. אם בבניין רגיל, נגיד, לא התחדשות עירונית, בחניון תת-קרקעי מקובל לתכנן לפי סדר גודל של 35-33 מטר לכל מקום חניה, בפרויקטים כאלו של התחדשות עירונית מגיעים ל-50-60 מטר. המשמעות: כל חניה בהתחדשות עירונית עולה כמעט פי שניים. זה משליך בצורה מאוד מאוד חזקה על הרווחיות".

"תקן החניה בתל אביב - חניה אחת לשתי דירות". דן פרנס במהלך הכנס (שלומי יוסף)

בשלב זה בוגין תפסה את המיקרופון. "לא רק דן שאתה מרים לי להנחתה, אתה מתפרץ לדלת פתוחה", ענתה לפרנס. "אחד הנושאים שאני מתקוממת עליהם הרבה מאוד זמן ומאז שנבחרתי לרשות הלשכה אני פועלת בנושא, זה תקן 21 שדורש שיפור משמעותי. התחשיב על פי תקן 21 הוא תחשיב שמאי שמלווה תכנית של פינוי בינוי. דן יכול לקבל מהוועדה הרלוונטית כמות זכויות שתספיק לתמורות שיוכל לתת וכדי שהפרויקט יצא לדרך, אבל שמאי הוועדה לא עצמאי בתגובותיו. ואני עדינה. אני שומעת, אוף רקורד, תלונות של שמאי ועדות, יו"ר ועדות, על כך שיש בעייתיות, שמנסים דרך השמאי לוודא מדיניות תכנונית של העיר. לא תמיד עם קשר למספרים ולתחשיבים. אני מרגישה מה שדן מרגיש, לא יעלה על הדעת שזה המצב. צריך לשמור על שיקול הדעת השמאי. הבעיה היא לא אצל השמאים - אלא בניסיון להתערב בשיקול הדעת ולבטא דרך התחשיב את המדיניות התכנונית. זאת הצעת חוק שאני עובדת עליה, ומקווה שתהווה שחרור צוואר בקבוק".

"אם מדברים על עידוד שוק הנדל"ן, המנוע שממשיך לדהור במלוא המרץ הוא התחדשות עירונית", המשיכה. "הפרויקטים הם לטווח ארוך, דן וחבריו לא צריכים לרכוש את הקרקע
כך שעלויות המימון לא מטרידות כרגע. הצעתנו היא ליצור דיון סדור. עם לוח זמנים ברור ועם גורם שלישי מכריע שיקבע. לא להיות תלויים בחסדי ראש העיר".

להוציא את הפוליטיקה מהוועדות. בוגין (שלומי יוסף)

על השאלה האם הפוליטיקה השתלטה על השמאים ענתה: "השמאים עושים את עבודתם נאמנה, הם לא צריכים אפילו כללי אתיקה כדי שזה יקרה. הם מוצאים את עצמם בהרבה מאוד מקרים כמי שצריכים לעמוד על שלהם מול לחצים. נסה לתאר ניהול משא ומתן עם יזם כשצריך שומה לבנק. יש פה קרב אדיר, בין השמאי ליזם. מה תהיה השורה התחתונה? לא ניתמם ונגיד שזה לא קיים".

על הקרבות בין הבנקים לשמאים אמרה: "אם הזכרתי בנקים, בדיוק בימים האלה יש לי סוג של, לא נקרא לזה מאבק, אבל צורך לשים את הדברים על השולחן מול הבנקים ולהדגיש את מעמד השמאי כשומר הסף. אם לא ייערך תחשיב תקן 21 ראוי, שמבטא בצורה נכונה את הפרויקט, יהיה נזק אדיר לעיר ולחברה".