"חלק מהניסיון לפתור את הבעיה בשוק הנדל"ן, מוליד בעיות חדשות"

העלאות הריבית בשנה האחרונה ייקרו את עלות האשראי לקבלנים ולרוכשים הכניסה את השוק לקיפאון ולצניחה במספר העסקאות, כאשר המצב הנוכחי גרם לסדרת כישלונות במכרזים ממשלתיים לשיווק קרקעות של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) בהם לא התקבלו הצעות מקבלנים.

אבל מה קורה עם פרויקטים של התחדשות עירונית, אחת הערים בהן הפרויקטים משתלמים מאוד לקבלנים היא תל-אביב, ערכי הקרקע הגבוהים מאפשרים את קידומם של הפרויקטים להתחדשות עירונית. אך גם בעיר ללא הפסקה יש אתגרים לא פשוטים. ד"ר רועי אלקבץ, חבר מועצת העיר תל-אביב, ומחזיק התיק ההתחדשות עירונית במועצה אמר בוועידה הכלכלית של ישראל כי "תחום הנדל"ן וההתחדשות הוא בעיה סוררת. מסוג הבעיות שמנסים לפתור לאורך הרבה מאוד זמן ולא מצליחים, כאשר חלק מהניסיון לפתור את הבעיה, מוליד בעיות חדשות".

לדבריו "זה אופייני לחלק מהבעיות הקשות יותר, זה קשור בדינמיות ובחמקמקות של הבעיה. בעיות שקשה להגיע לגביהן להסכמה. באופן כללי מדובר בסיפור הזה, ולמקבלי ההחלטות ברמה אסטרטגית, יש קושי בסוף להגיע לפתרונות ולהגיע בסוף לסוג של החלטוה. בדרך כלל מתעלמים מבעיות הליבה.

ד"ר רועי אלקבץ. צילום שלומי יוסף

אלקבץ מסביר כי "כיום בתל אביב יש 1,500 פרויקטים של תשתיות ובניה. והכל מתנהל כרגע בו זמנית. חלק מהכאוס הכללי זה בעיית ניהול. יש 400 פרויקטים של תשתיות בעיר  ועוד 1,100 פרויקטים של בינוי, 130 מתוכם הם של התחדשות עירונית".

בדרך לקטסטרופה

לדבריו "בתל-אביב מוציאים בשנה 2,200 היתרי בניה למיניהם. למעלה מ-400 תוכניות בניין עיר. בקיצור - טרלול אחד שלם שקורה בו זמנית". אלקבץ חוזר ליעדי הממשלה שנקבעו כבר ב-2017 לשנת 2040 שהצביעו על כך שמדינת ישראל צפויה להיות 16-15 מיליון. לדבריו  "בתל-אביב שהיא כיום חצי מיליון תושבים, יהיו 700 מאות אלף. הגידול הדמוגרפי מגיע למקומות האלה. זה מה שאנו יודעים. אחרי זה כנראה זה יתייצב בחצי השני של המאה. זה הסיפור".

"הוועדה הממשלתית אמרה שצריך לתכנן 2.6 יחידות דיור כדי שייבנו בסוף מיליון וחצי. בדוח הממשלתי מ-2017 נכתב כי 'ללא התחדשות עירונית בהיקפים גדולים יותר משמעותית נעמוד בפני קטסטרופה תכנונית של עזיבת השטחים הפתוחים המיועדים לבינוי במרכז הארץ'. אם זה לא יטופל ואם נהיה בגירעון וזה יהיה כל-כך תקוע, ואני לא מתחיל לדבר על ריביות וקושי השוק ותקן 21, כל ההיבטים הכלכליים והשמאים, פה יש לנו קטסטרופה בקצה". 

מה החסמים המרכזיים?
"בדוח מחקר של הכנסת שפורסם בסוף 2021. לקחו 55 פרויקטים מישראל שיש בהם חסמים מהותיים. ופילחו אותם. הסתכלתי, חקרתי קצת. ואז מסתבר שמתוך 55 פרויקטים, מסתבר ש-25% מהפרויקטים נופלים על בעיה כלכלית של תמורות לבעלי זכויות, היעדר כדאיות כלכלית, ותמורות לצמודי הקרקע, דירות גן ודירות גג. 25% מהבעיות הם חסמים בפרויקטים. אבל השוס הגדול הוא ש-33% מהפרויקטים נופלים בגלל הרשות המקומית. בעירית תל-אביב יש בבניין הנדסה 400 עובדים ו-300 עובדים במנהל תשתיות, זה לא המצב אבל זה לא דומה לערים אחרות. רוב הרשויות נמצאות במצב שלא דומה לתל-אביב.

"הנתון הזה של 33% מהפרויקטים שנתקעים בגלל הרשות המקומית היא בגלל שאין מדיניות תכנון עירונית בחלק מהרשויות. לא תמיד יש תקציבים למבני ציבור. יש עיכוב בחתימה על הסכמי פיתוח. תוכניות לוקחות זמן רב מדי. איחוד, חלוקה, תהליכי ייצור. שליש מהבעיות, בשורה התחתונה, האקוטיות, שגורמות לעיכוב בפרויקטים של התחדשות עירונית - הן בתוך הרשויות העירוניות. הדבר הזה מאוד מטריד. תחשבו על היזם. בסוף הוא מתחיל לקדם מיזם, זה תורת המשחקים".

"הקבלן או היזם לא יודע מה המדיניות של מוסדות התכנון, הוא לא יודע לקראת מה הולך, מה היקף הזכויות שיוכל לתת שיכולות להינתן באזור והדבר הזה שקשור למה הזכויות שלו, מה יכול לבנות ומה היקף הוודאות שיש בפרויקט שלו. בסוף זה משליך על הכדאיות הכלכלית. אם זה לא כדאי אתה לא תבנה. זה מה שקורה עכשיו.

אנחנו במצב שבו יש חוסר וודאות בהיקף כזה שאנשים מפחדים לקחת סיכון?
"הדבר הזה גם אם תהיה האטה, 4-3 שנים שיהיו קשות ויהיו פחות התחלות בניה, נקבל את זה בהמשך. עזבו את המחירים ואת ההיצע שיהיה הרבה יותר מצומצם וכמה זה ייקר את הדיור".

אלקבץ מסביר כי "אם לא נקדם אנחנו ברשויות באופן מאוד רציני את העיקרון אולי החשוב ביותר שהוא יעילות, אם לא נהיה יעילים יותר והרגולציה לא תהיה פחות קשה, לא נתקדם. מה שאנו ממליצים, מה שאני חושב, שאנחנו נצטרך שוב זה דבר גנרי לא רק לתל-אביב לקצר תהליכים. לחסל הקלות בניה. אנשים רוצים הקלות מכניסים אותנו במקום שיהיה סרט נע כמו באמריקה, על אלף בקבוקים רוצים להכניס כל פעם פחית אחת. רק את הפחית שלי זה לא עובד. לוקח זמן ועוד דיונים".

"יש גם עיסוק משפטי מיותר. מדיניות עירונית צריכה להיות יציבה, של סופיות דיון. צריך להעדיף תוכניות כוללניות, כמו שיש את תוכנית הרובעים, שנותנת וודאות רבה למרות שזה לא נותן מענה להכל. צריכים לעשות חשיבה מחדש פנינו לאן. גם בתל אביב ובכלל. אם נישאר בהיקף הזה של הרגולציה והעיכובים והסרבול המנהלי אנו צפויים לקטסטרופה".

רק לא בשכונה שלי<

"צריך לזכור שההתחדשות העירונית נמצאת אצלנו רק 20-15 שנה. כאשר החקיקה הראשונה הייתה בשנת 2006. להיעדר הוודאות התכנונית שלנו, בתל-אביב, וביתר הוועדות תכנון ובניה ברחבי המדינה, יש השלכות כלכליות. בלי קשר לתקופה קשה, מצוקת הריביות בענף הנדל"ן והיעדר ודאות תכנונית יש קושי גדול שמונח לפתחנו. יש בענף הרבה אי וודאות במימדים רבים. הדבר המהותי ביותר הוא אי וודאות ומחסור חריף בכוח אדם. אדריכלים בעיריות מרוויחים 10-8 אלף שקל ברוטו. למה שיבואו לעיריות? ועדות התכנון  והועדות המקומיות מותשות מכל הסיפורים המשפטיים".

אלקבץ מסביר כי אחת הבעיות הקשות בתחום ההתחדשות העירונית והדיור בכלל זה דבר מאוד-מאוד פופולארי, נימבי. "כלומר אין בעיה שיעשו בניין, מה שרוצים, הכל טוב רק לא בבניין שלי, לא ברחוב שלי ולא בשכונה שלי. בתל-אביב יש 73 שכונות. יש נימבי מטורף לא רק בתל-אביב, אבל זה חלק מהסיפור. הנדל"ן והקניין האישי של כל אחד מאיתנו לרוב זה ההון הכי רציני שיש. כולם רוצים בתי ספר, בתי ילדים, מתקנים לאנשים עם מוגבלויות. הכל טוב, רק לא אצלם בבניין ולא בשכונה. זה חלק מהסיפור שמכנס את כל הבעיות בתחום לבעיה קשה מאוד".

מהי ההגדרה להתחדשות עירונית בישראל?
"בישראל ההגדרה יחסית מצומצמת. מדובר על מספר כלים רגולטוריים שהממשלה גיבשה. כדי לחזק מבנים. כדי להוסיף יחידות דיור בתוך הערים. תמ"א 38 כולם מכירים. מיזמי פינוי בינוי, יש מסלול מיסוי, מסלול רשויות.  אבי היה מנהל עמיגור, מה שמשותף כיום, בניגוד למה שהיה בעבר, זה שהיום זה הכל יזמים. השוק הפרטי בונה את המדינה. מצד אחד, רוצה לתת ליזם ולבעלי הדירות ולכל השחקנים, הטבות  במס, רגולציה, בתכנון, וזכויות בניה כדי ליצור תמריץ כלכלי".

אבל לדברי אלקבץ "הסיפור הזה לא מתכנס ולא מסתדר, מתחיל בלגן בתחום, הבעיה קשה מאוד, משום שהיא מורכבת מבעיות מורכבות ייחודיות. גם תכנוניות, גם כלכליות, גם חוזיות-משפטיות וגם עירוניות, חברתיות-קהילתיות. וזה דבר שהוא הרבה-הרבה יותר קל כשהקרקע פנויה וכשבונה בית פרטי או מגדל על קרקע שהיא ממש בתולית לעומת התחדשות עירונית, לדוגמא פינוי בינוי, הריסה ובניה היא הצורה האגרסיבית ביותר של התחדשות עירונית, זה יקר, מורכב ולפעמים בלתי נמנע".