אחת ולתמיד: מה עדיף לכם - דירה להשקעה או אג"ח של חברות נדל"ן?

העלייה החדה בריבית בחודשים האחרונים הובילה לירידה במחירי הנדל"ן. הרוכשים הפוטנציאלים בורחים כי הם מבינים שיתקשו לעמוד בהחזרי המשכנתא, המשקיעים בורחים מכמה סיבות: הם מבינים שיוכלו לקבל תשואה גבוהה יותר בפקדונות הבנקים - ובטח באג"חים של המדינה ובאג"חים בכלל וזה מעלה שאלה מעניינת - למשקיע שמאמין בתחום הנדל"ן למגורים עדיף לקנות דירה להשקעה או עדיף להשקיע באגרות חוב של חברות הנדל"ן למגורים?

השקעה בדירות בפריפריה או באג"ח של החברות? (שלומי יוסף)

האם כדאי להשקיע בדירה להשקעה שמספקת תשואה של 2.5%-3%? גם את נשקיע באזור הכי טוב לשוכרים - באר שבע, ונקבל תשואה נהדרת (יחסית למיקומים אחרים) של 4% בקיזוז הוצאות חד פעמיות, תיקונים (נניח שננטרל לרגע את הסיכון הכרוך בהחתמת שוכר), זה נמוך מהאלטרנטיבה של ההשקעות הסולידיות. הנה כמה דוגמאות לאזורים עם תשואה גבוהה יחסית בדירות להשקעה: חיפה עם תשואה של 3.66% עבור דירות של 1-2 חדרים ואשקלון אחריה עם תשואה של 3.65% על דירות 2.5-3 חדרים. גם בערי המרכז יש עדיין דירות המציעות תשואה מעל 3% - לדוגמא, דירות של 2.5-3 חדרים בראשון לציון שנהנות מתשואה של 3.41% ודירות של 1-2 חדרים בפתח תקווה שנהנות מתשואה מהשכרה של 3.28%. בתל אביב התשואה הממוצעת עומדת אמנם על 1.92% וברמת גן על 2.77%, אבל משקיעים לוקחים בחשבון גם את הביקושים הגבוהים לשכירות בערים אלו.

לעומת זאת, ההשקעות הסולידיות מניבות 5% שקלי בפיקדונות, תשואה של 6% פלוס שקלי באגרות חוב של חברות חזקות ויותר באגרות חוב של חברות פחות חזקות.  

אגרות החוב של חברות הנדל"ן למגורים מגוונות ורבות, אבל מדובר על סדר גודל של 6%-7% תשואה שקלית או 3%-5% תשואה צמודה. ככל שהולכים על בטוח יותר התשואה נמוכה יותר, אבל אלו סדרי הגודל והם גבוהים מהתשואה על שכירות בשטח.

באגרות חוב צמודות מרוויחים מעין פעמיים. פעם אחת בגלל שהאינפלציה עולה ופעם שניה מהתשואה הנהדרת שמתקבלת מהן. ובהינתן כל זה, לכאורה נראה שיש עדיפות להשקעה באגרות חוב מאשר דירה עצמה.

מעבר לכך, באגרות חוב, אתם לא עוזבים את הכורסא בבית, בודקים, מתייעצים וקנים אג"ח, ועדיף כמובן לפזר בין כמה אגרות חוב. זה לא כמו ברכישת דירה שצריך לחפש, להתקשר, ללכת לראות, לבדוק, לנהל משא ומתן, לבקש משכנתא, מסמכים, הגשה, פגישות ועוד ועוד. וזה עוד לפני שהשגתם שוכר, בדקתם אותו ולפני שהשוכר הזניק אתכם בלילה כי יש שיטפון בדירה. 

ולמרות שלכאורה נראה שהעדיפות היא להשקעה באג"ח, זה בפועל לא בהכרח כך. משקיעים לא בהכרח יבחרו באופציה השנייה כי חלקם מאמין בעליית מחירי הדיור בטווח הארוך. מחירי הדירות עולים בממוצע בכ-4%-5% וזה בבחינה של עשרות שנים לאחור. אנשים רבים סבורים שזה עדיין יימשך. 

כשמגלמים את עליית מחירי הדירות, אז השקעה בדירה היא כבר השקעה בהחלט מעניינת. אבל זה תלוי אם מדובר ברכישה עם משכנתא או לא. בנקודת זמן הזו, המשכנתא דווקא פוגעת בעסקה כי הריבית עליה גבוהה מהתשואה. במזנים "נורמליים", התשואה עולה על הריבית ואז התשואה להון שהשוקע גבוהה יותר. עכשיו זה הפוך, אבל דווקא בגלל זה, אולי זו הזדמנות - כי מחירי הדירות כבר ירדו כ-7% מתחילת השנה וכי בעוד שנה זה כבר אמור להתהפך - הריבית כבר צפויה להיות בין 0.5% ל-1% מתחת לריבית הנוכחית ואז היא כבר לא ממש תפגע בתשואה להון. אולי זה ייקח יותר זמן, אבל הלכלכנים צופים שבשנה הבאה, ובוא נגזים ונומר ב-2025, הריבית כבר תחזור להיות נמוכה (אם כי לא אפסית) וכתוצאה מכך שכר הדירה יחזור להיות מעל הריבית. מה שיהפוך את עסקאות הרכישה של דירות להשקעה לאטרקטיביות יותר.

עם זאת, גם באגרות החוב יש פוטנציאל שהוא מעבר לתשואה. מעבר לתשואה הגבוהה שיש בהן כיום, הרי שברגע שהריבית תרד, ייהנו מחזיקי האג"ח מרווחי הון. כאשר הריבית יורדת, יש התאמת תשואות בשוק. אגרות החוב עולות במקביל להורדת התשואות במטרה לשקף את הריבית במשק ואת הסיכון באגרות החוב וזה עשוי להיות רווח משמעותי למחזיקים. בפועל, ככל שהמח"מ גדול יותר כך, ההשפעה על המחיר גדולה יותר. 

ומכאן שזה לא רק ה-6%-7% תשואה שקלית, זה גם רווחי ההון הצפויים במקביל לירידה באג"ח. חשוב לציין כי כיום לא משלמים מס הכנסה עבור דירות שמשכירים (עד 5,471 שקל בחודש, אם אתם בעלי יותר מדירה אחת, או משכירים ושוכרים, ואז התקרה היא 7,500 שקל), בעוד שעבור רווח בשוק ההון חל מיסוי מהשקל הראשון.

כדי להבין קצת יותר על שתי האלטרנטיבות, בואו נצלול למספרים. נתחיל עם אג"ח. כיום, תשואה של אג"ח חברות נדל"ן למגורים, צמוד מדד, נעה לרוב בין 2.5% ל-5.5%. למה המנעד כל כך רחב? סיכון ומח"מ. יש חברות כמו אשטרום שיספקו 3%-2.5% לא כולל מדד, מנרב שמעניקה 5%, או דלק נכסים עם תשואה של 4.3%. כל אלה צמודים. מה זה מח"מ? משך חיים ממוצע, בעוד כמה שנים תוחזר לכם ההלוואה במלואה, כולל הריבית. כלומר, קיבלתם 5% תשואה במח"מ 4? זאת התשואה שתקבלו במשך 4 השנים הקרובות.

מה קורה עם האג"ח השקליות? שם תוכלו לקבל בין 10%-5.5% בקלות. אאורה, למשל, תעניק לכם ריבית לא צמודה שנעה בין 6.4%-5.8%, אב-גד תשלם יותר, מעל 7%, ובחברות כמו אושי או אוטומקס תקבלו בין 12%-11%, כי מדובר בחברות קטנות יותר וממונפות יותר ומן הסתם - הסיכון גבוה יותר. רוצים עוד דוגמאות של חברות גדולות? דמרי מעניק 5.4%-5% לא צמוד, אפריקה מגורים נותן תשואה של 5% לא צמוד, פרשקובסקי מעניק 5.92% לא צמוד, צרפתי עם 6.87% לא צמוד.

על מנת לעשות השוואה בין אג"ח צמודה ללא צמודה, בדקנו חברות שמציעות את שני סוגי האג"ח. אשטרום, למשל, מציעה 3%-2% או 5.6% על אג"ח צמוד עם מח"מ דומה. זה מעיד כי ציפיות האינפלציה שלהם לשנה הקרובה הן בתוך היעד של בנק ישראל, משהו כמו 3%-2%. אם אתם מאמינים שהאינפלציה תזנק, תשקיעו בצמוד המדד, ואם לא - תשקיעו בשקלי.