מחירי הנדל"ן בבאר שבע יורדים - חלק מהמשקיעים מוכרים בהפסד

לכאורה, העיר באר שבע נמצאת בתנופת פיתוח אדירה בשנים האחרונות. חברות רבות בונות כאן שכונות שלמות, העיר נכנסה חזק לתודעה גם בזכות הישגים ספורטיביים והיה אפשר לזהות גל הגירה חיובי מהמרכז לדרום כשבמקביל האוניברסיטה היא גורם משיכה משמעותי. 

יש עוד נתונים נהדרים שתומכים בכך: דירות קטנות להשקעה בבאר שבע, של 1.5-2.5 חדרים בלבד, מניבות את התשואה הגבוהה בארץ. אין צורך להסתכל בנתוני רשות המסים כדי להבין את זה. דוח שפורסם בשבוע שעבר מסביר למה הם עדיין אמורים לבוא לכאן: תשואה של 4%.

התשואה טובה, אבל מה עם עליית הערך? נדל"ן בבאר שבע (תמר מצפי)

עד כאן, הכל נראה ורוד. אלא שמאחורי המספרים האלה, מסתתרים נתונים שלא כל בעלי הדירות בבאר שבע ירצו לקרוא. לפי נתוני המכירות מהחודשים האחרונים, אפשר ללמוד מה עשתה רכישה של אותו נכס ממש (אותה דירה), במהלך השנים. לדוגמא: נכס שנקנה לפני 7 שנים ונמכר כעת - יכול לספק הצצה לגבי התשואה הממוצעת שהוא עשה במהלך השנים האלה.

מבחינה הזאת - המצב די מדאיג. נכון, התשואה למשקיעים באה לידי ביטוי בשכר הדירה, אבל משקיעים לא בונים רק על תשואה - אלא גם על עלייה בשווי הנכס, אולי אפילו בעיקר עלייה. לכן, כשלוקחים את הנתונים עבור הדירות האלה, מבינים שבאר שבע אמנם מתפתחת, אבל לא בקצב הממוצע של שאר מדינת ישראל.

לקחנו דירה ברחוב המעפילים 4, שנמכרה לאחרונה ב-740 אלף שקל. אותה דירה עלתה בשיעור של 17% בשבע השנים האחרונות. זה נמוך, זה לא מדביק את הפער מול שאר המקומות בארץ, זה 2%-2.5% בשנה בשעה שהממוצע הארצי הוא סביב 70% ומעלה.

ברחוב גדעון האוזנר 28, נמכרה דירה בחודש האחרון ב-1.71 מיליון שקל. היא נמכרה לפני כ-9 שנים (בניית הפרויקט הסתיימה ב-2016) ורשמה תשואה של 53%. לכאורה, זה נראה נתון גבוה מאוד - אבל לא עבור העבודה שהממוצע בישראל הוא כמעט הכפלת שווי הדירה.

יש לנו עוד דוגמאות עבורכם. ליקטנו את הדירות שעלו בממוצע הכי הרבה. אתם יודעים מה התוצאה? בין 68-80 אחוז עליה, אלא שמדובר בדירות שנמכרו לאחר יותר מעשור. כלומר, התשואה היא נאה, אבל הרבה מתחת לממוצע בישראל. ממוצע העלייה בעשור האחרון הוא 40-50 אחוז וזה משקף בסך הכל כ-4% בשנה. זה מעט, זה הרבה פחות ממדדי מניות מובילים בישראל ובארה"ב - אבל גם בלי קשר לאלטרנטיבה שאינה בתחום הנדל"ן, היא מתבררת גם כהשקעה לא טובה ביחס לערים אחרות, כולל בסביבה שלה.
 

הפסדים של כמעט 10% בשנתיים

אבל יש כאן עוד נתון מפתיע שכדאי לשים אליו לב. מצאנו שתי דירות, אחת ברחוב פרישמן 2 ואחת ברחוב אברהם אבינו 87, שנמכרו לאחרונה בהפסד. איך זה יכול להיות? מתברר כי מדובר בשתי דירות שנקנו לפני כשנה וחצי-שנתיים. אז הריבית הייתה נמוכה ולא היוותה איום על המשקיעים. מאז, חלק מהמשקיעים לא עמדו בנטל, ייתכן שחלק מהדירות בבאר שבע גם לא הושכרו, ולכן הם נאלצו למכור. הדירה הראשונה נמכרה אחרי שנה ושבעה חודשים בירידה של 9% - 950 אלף שקל עבור 71 מ"ר. מהנתון הזה אפשר להבין שהיא נקנתה סביב 1.035 מיליון שקל. כלומר, המשקיע הפסיד על דירת 3 חדרים 85 אלף שקל, בתוספת הוצאות חד פעמיות, הפסיד בשנתיים 100 אלף שקל, שזה מעל 10% וזה בזמן שמדד המחירים לצרכן עלה בכ-6%-7%. כך שההפסד הריאלי הוא מעל 15%. 

הדירה השנייה היא דירת 3 חדרים, של 32 מ"ר בסך הכל ברחוב אברהם אבינו. הדירה נמכרה לאחרונה ב-635 אלף שקל, אחרי שנמכרה ב-690 אלף שקל לפני כשנתיים. ירידה של כ-8% ויש עוד -  דירה בשיפר יצחק שנמכרה לאחרונה ב-650 אלף שקל. נמכרה בהפסד של 1%, אחרי 4 שנים. 4 שנים שבהן מחירי הנדל"ן בארץ עלו בכ-25%, המדד עלה בכ-11%-12% ובבאר שבע תשואה של מינוס 1%. 

מהעסקאות האלה אפשר להבין היטב שבאר שבע נמצאת בעצירה גדולה בשנים האחרונות. המשקיעים אולי נהנים מתשואה בדירות סטודיו קטנות, אבל מעיון בעסקאות האחרונות עולה תמונה התשואה על הנכס-רווח ההון הוא במקרים רבים שלילי, וגם אם הוא חיובי - מדובר בתשואה מאוד נמוכה. כל זה מבלי להתחשב גם בעלויות השוטפות: תשלום לעורך דין, לשמאי, לעתים ליועץ משכנתאות ולמתווך, עבור עמלת פתיחת תיק לבנק, ובסוף רשות המסים רוצה את הנתח שלה מהרווח (אם זו לא דירה ראשונה). 

השאלה הגדולה, האם זה ישתנה? התשואה בבאר שבע כתוצאה משכר הדירה מגיעה במקרים מסוימים גם ל-4%, זו תשואה גבוהה. אבל לצד זה, מדובר בעיר שמתקשה לייצר מקומות עבודה ולמשוך את הצעירים. המצב השתפר לעומת העבר, כאשר יש גם פעילויות ומתחמים של טכנולוגיה, ועדיין באר שבע כמכלול לא אטרקטיבית עדיין למגורים ומכאן שגם פחות אטרקטיבית למשקיעים.