נורת אזהרה? 14% מזוכי "מחיר למשתכן" בעפולה ולוד מוכרים את הדירה

בחודש יולי האחרון נרכשו 6,912 דירות, מה שמהווה ירידה חדה של 27% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 3% בהשוואה לחודש הקודם - כך עולה מסקירת הנדל"ן של משרד האוצר. בסיקרה זו, בניגוד לסקירות קודמות, החליט האוצר לבדוק גם מה שיעור רוכשי הדירות שהחליטו למכור את הדירות שבהם זכו במסגרת "מחיר למשתכן". השיעור, כפי שתראו מיד, הוא גבוה יחסית. הסיבה: עברו 5 שנים מהפרוייקט הראשון. באוצר מצאו כי מדובר בנתונים חריגים, בטח על רקע ההאטה בשוק. כזכור, מחיר למשתכן, פרוייקט הדגל של השר לשעבר משה כחלון, נעשה כדי לסייע לזוגות צעירים לרכוש לעצמם קורת גג במחיר נמוך ביחס לשוק. הנתונים האחרונים מראים שכמעט 15% מהם שמו את הדירה על המדף.

בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש יולי על 6,264, ירידה של 29% בהשוואה ליולי אשתקד ו-1% בהשוואה לחודש הקודם. בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי יולי מאז תחילת שנות האלפיים נמצא כי רמתו בחודש יולי השנה קרובה לרמת השפל שנרשמה בחודש יולי 2002, אשר עמד בצל  המיתון במשק והאינתיפאדה השניה. שפל זה בולט במיוחד בדירות יד שניה אם כי בפלח השוק של הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי נרשמה הרעה בדירוג זה בהשוואה לחודש הקודם.

ומה עם המשקיעים? רכישות המשקיעים בחודש יולי הסתכמו ב-1,026 דירות, ירידה חדה של 41% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 9% בהשוואה לחודש הקודם. בכך נמשכת הירידה החדה ברכישות המשקיעים, כאשר זו החלה מיד לאחר העלאת מס הרכישה בסוף נובמבר 2021 והתעצמה לאחר העלאות הריבית ע"י בנק ישראל.

מכירות המשקיעים בחודש יולי הסתכמו ב-1,465 דירות, ירידה חדה של 32% בהשוואה ליולי אשתקד, בדומה  לשיעור הירידה בסך דירות יד שניה שנמכרו. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול מתון של 2% במכירות המשקיעים. "מלאי" הדירות בידי משקיעים ירד ב-440 דירות במהלך החודש. מאז אוקטובר 2021 נגרעו מהמלאי כ-4.4 אלפי דירות בסך הכל.

• דירה מיד ראשונה: יתרונות והמלצות שכדאי להכיר
• דירה חדשה בלוד חצתה את רף ה-2.5 מיליון שקל - לאן זה יגיע?

מכירות הקבלנים בחודש יולי הסתכמו ב-2,500 דירות, ירידה של 15% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-1,852 דירות, ירידה חדה של 23% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 10% בהשוואה לחודש הקודם.

על רקע הירידה החדה במכירות הקבלנים בולט אזור באר שבע עם גידול חד של 33% במכירות אלו, זאת בהמשך לגידול חד אף יותר שנרשם בחודש הקודם. ניתוח הממצאים מלמד כי גידול זה מתרכז בעיקר בפלח השוק של הזוגות הצעירים, כאשר בשונה מיתר האזורים, מחירי הדירות שנרכשו נמוכים בהשוואה ליולי אשתקד.

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי לאחר ששיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" ירד ל-60% בחודש יוני, עלה שיעור זה ל-64.5%, בדומה לרמתו בחודש מאי, אם כי עדיין נמוך משמעותית בהשוואה לשיעור השיא שנרשם בחודש נובמבר אשתקד.   רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש יולי ב-3,971 דירות, ירידה של 11% בהשוואה ליולי אשתקד, שיעור הירידה המתון ביותר מאז החלו רכישות אלו לרדת באפריל אשתקד.  בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 4% ברכישות אלו. בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים ב-3,323 דירות, ירידה של 14% בהשוואה ליולי אשתקד וגידול של 10% לעומת החודש הקודם.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

רכישות משחלפי הדיור בחודש יולי הסתכמו ב-2,249 דירות, ירידה חדה של 31% בהשוואה ליולי אשתקד ועליה של 4% בהשוואה לחודש הקודם. שיעור "מצמצמי" הדיור עלה ל-35%, גידול של 5 נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם וגידול של 9 נ"א בהשוואה ליולי אשתקד.

בסקירה ערך האוצר ניתוח העוקב אחר שני הפרויקטים הראשונים במסגרת "מחיר למשתכן" שחלפה בהם תקופת "החסימה" למכירת הדירה - עפולה ולוד. בניתוח זה נמצא כי בעפולה 10.9% מהרוכשים כבר מכרו את דירת "מחיר למשתכן" כאשר בהכללת דירות הממתינות "על המדף" מגיע שיעור זה ל-14.5%. בלוד עומד שיעור מי שמכרו את דירתם על 4.5%, כאשר בהכללת הדירות "על המדף" מגיע שיעור זה ל-12.6%. בהינתן פרק הזמן הקצר יחסית שחלף ממועד תום החסימה, בפרט על רקע רמת העסקאות הנמוכה בשוק, שיעורי מכירה אלו הינם גבוהים יחסית. הרווח הריאלי הממוצע בשני פרויקטים אלו נע בין 635 אלף שקל (עפולה) ל-1 מליון שקל בלוד.

אגב, כ-7% מרוכשי מחיר למשתכן בעפולה רכשו גם "דירה נוספת", לאחר רכישת הדירה במסגרת "מחיר למשתכן", כאשר בלוד עומד שיעור זה על 5.3%. לשם השוואה, עפ"י סקר הלמ"ס שיעור משקי הבית שבעלותם יותר מדירה אחת עומד על כ-10%, כאשר מדובר במשקי בית בגילאים מבוגרים משמעותית מאלו של רוכשי "מחיר למשתכן".