פינוי בינוי בת"א: 104 דירות ייהרסו, 260 ייבנו - כמה עולה דירה?

עוד פרוייקט של פינוי בינוי יוצא לדרך, הפעם בתל אביב: על פי התב"ע החדשה ב"מתחם אלמגור" הממוקם בשכונת נווה שרת, בסמוך לאזור תעסוקה "עתידים" ושכונת צהלה, יהרסו 104 דירות ישנות ויוקם פרויקט חדש המשלב בינוי מרקמי בבניינים של 9 קומות ומגדל בגובה של כ-30 קומות, ובסך הכל כ-260 יח"ד חדשות. בפרוייקט יש גם חניון תת קרקעי. במסגרת התוכנית הוקצה מגרש חדש בשטח של 1000 מ"ר ביעוד למבני ציבור.

מחירי הדירות בשכונת נווה שרת בתל אביב נעים סביב 40 אלף שקל למטר. הדירות הקטנות מגיעות ל-44 אלף שקל למ"ר ויותר והגדולות - סביב 36 אלף שקל למ"ר. השכירות בשכונה, עבור דירות סטודיו ודירות קטנות נמוכה יחסית לתל אביב ולכן היא מושכת צעירים רבים. דירות 4 חדרים חדשות יחסית יושכרו סביב 8,000-8,500 שקל, אבל אפשר למצוא דירות סטודיו במחיר של עד 3,500 שקל. התשואה כאן אינה גבוהה למשקיע ונעה סביב 2%, תלוי בפרוייקט ובסוג הנכס.

על המתחם חלה תוכנית בניין עיר חדשה, אותה קידמו בעלי הדירות באמצעות החברות המנהלות הנמצאת בשלב שלפני החלטה למתן תוקף. בסופו של דבר, החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, חברת וקסמן גוברין גבע, ובעלי הדירות במתחם "אלמגור" בצפון תל אביב, בחרו בחברת "אנשי העיר" מקבוצת רוטשטיין לביצוע הפרויקט.

הפרויקט נוהל ב"מודל החברתי", בו בעלי הדירות הם יזמי ההליך והם אלו המקדמים אותו. עם השלמת שלב אישור התב"ע, בעלי הדירות ערכו כאמור את המכרז לבחירת  היזם שיתקשר איתם בהסכם פינוי בינוי וילווה אותם בהליכי הרישוי, הפינוי וההריסה והבנייה של הפרויקט החדש.

לדברי ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, "למרות התקופה המאתגרת, הייתה התעניינות רבה במכרז שכן מדובר בעסקה עם הרבה וודאות בהשוואה לעסקאות פינוי בינוי רגילות. בעלי הדירות כבר מאוגדים ומיוצגים והתוכנית אושרה ולמעשה מדובר בעסקת קומבינציה עם קרקע זמינה. בהיבט המימון, שהפך לנושא קריטי בעקבות העלאות הריבית בשנה האחרונה, יש לפרויקט יתרון כי הוא צפוי לצאת לשיווק בעוד כשנתיים עם השלמת הרישוי ולכן היזמים לא צריכים לממן מעכשיו את עלות הקרקע או את הבנייה ולשלם עלויות מימון כבדות עד לתחילת הבנייה בפועל".

רון חן, בעלים ומנכ"ל אנשי העיר מקבוצת רוטשטיין: "אנו מודים לבעלי הדירות ולשותפינו, על האמון והתהליך המשותף שנוהל בצורה מקצועית ושמחים לצאת איתם לדרך חדשה למימוש הפרויקט ואכלוסו בהתאם לשביעות רצון כולם. כחברה המתמחה בהתחדשות עירונית בתל אביב - יפו, אנו רואים את ההתפתחות המואצת של העיר ושמחים על כל שכונה ואזור שעובר פיתוח. לצד זאת, אחד מערכי הליבה ומהתרבות הארגונית של החברה היא שותפות מלאה עם בעלי הדירות ובהתאם לזאת אנו פועלים. היכרות ושותפות עם הדיירים, מסייעת להפנים את צרכיהם ובכך להקים עבורם את הפרויקט שיתאים לחזונם".