דיור להשכרה לטווח ארוך - למה הקבלנים בורחים ומה החלק של המדינה?
מחירי השכירות לא מפסיקים לעלות, זאת כבר עובדה. עליית הריבית לירידת מחירי הדיור, הצליחה להבריח את המשקיעים והרוכשים הפוטנציאלים מהשוק ובעלי הדירות העלו את מחירי השכירות בעקבות העליה בהחזרי המשכנתא.
המדינה מנסה למצוא פתרון. קוראים לו דיור להשכרה ארוכת טווח. מכרז כזה נסגר בגני אז"ר - 279 דירות, שיווקו בחוזה מובטח לעשר שנים. למה זה חשוב? כי ככל שההיצע של הדירות להשכרה גדול יותר כך, לכאורה, מחירי השכירות אמורים לרדת. למה לכאורה? כי יש עוד נתונים שמשפיעים על מחירי השכירות, כמו העלאת הריבית. אם מחר הריבית תעלה ב-1%, החזר המשכנתא של בעלי הדירות יגדל והם יעלו את המחיר.
אבל זאת לא הסיבה העיקרית שבגללה הקבלנים בורחים מפרוייקטים להשכרה. כיום, התשואה על הריבית גבוהה משמעותית מהתשואה לבנייה להשכרה. האוצר ניסה לזרוק חבל הצלה לשוק הדיור להשכרה. הוא אפשר למשתתפות למכור את הדירות ולהתקזז על המע"מ. שיכון ובינוי, פרשקובסקי, מגוריט, אזורים ליוינג וחברות נוספות רכשו קרקעות לדיור להשכרה לטווח ארוך. לפני כשלוש שנים החברות האלה קנו קרקע בזול, קיבלו הטבות מס ובנו דיור להשכרה לטווח ארוך. התשואה הייתה נמוכה, עד 3.5%, אבל הם קיבלו הטבות מפליגות ובריבית אפסית - הם ניגשו למכרזים האלה. הם בנו גם על השבחת הדירות. אבל משהו קרה מאז - הריבית זינקה ולקבלנים לא נותרה ברירה - הם ברחו מהפרוייקטים האלה - מה יעשו עם תשואה של 3.5% כשהן לוקחות מינוף בריבית של 6%-5%? עלויות המימון של הקבלנים גבוהות. הם מעדיפים למכור מאשר להשכיר דירות. הם רוצים לקבל כסף כדי להקטין את המינוף כדי לא להיות חשופים מדי לריבית המשתוללת.
- כל הכותרות
במה המדינה כן ניסתה להקל? היא נתנה להם הטבה, בשכירות ארוכת טווח היא תאפשר קיזוז מע"מ מוקדם, במקום בשלב יצירת ההכנסות, בשלב הבנייה וההקמה. זה תהליך שייקח זמן, כמובן. אבל כפי שתראו מיד, על הגדלת ההיצע אין מה לדבר. עלויות הפיתוח במכרזי רמ"י עדיין גבוהות מדי לקבלנים והעסק לא משתלם.
עובדה לחוסר ההתעניינות של הקבלנים בשוק להשכרה אפשר לקבל משני מכרזים שהתפרסמו אתמול, באשקלון ובמגדל העמק, שהניבו היענות אפסית של הקבלנים. המכרז בשכונת אבן עזרא באשקלון לבניית 298 דירות נסגר ללא מציעים, למרות שמחיר המינימום עמד על 1.753 מיליון שקל. ייתכן והוצאות הפיתוח, שעומדות על 67 מיליון שקל, הבהילו את היזמים.
במכרז נוסף שנסגר השבוע, במגדל העמק, היזמים היו אמורים להתחרות על רכישת קרקע לבניית 350 דירות להשכרה. מחיר השומה עמד על 48 מיליון שקל, אך מחיר המינימום עמד על 3.8 מיליון שקל. לקבלן שהיה זוכה היו גם הוצאות פיתוח של 37 מיליון שקל. אף קבלן לא ניגש למכרז.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
1.שהתשוואה על דירה להשכרה היא 2% ברוטוחגית 18/09/2023 17:44הגב לתגובה זו0 0והאג"ח למימון הרכישה הוא בריבית ממוצעת של 7% לפני הוצאות על משרדים , משכורות תיקונים ושיווק, מסביר לבדו את כל התורה על הרגל אחת...סגור
