איך פסק דין שולי עלול לייקר את מחירי הדיור לכל הציבור הישראלי?

159 תובעים יקבלו מחברת הנדל"ן אפי קפיטל סכום של 2.5 מיליון שקל זאת לאחר שהחברה הפסידה בתביעה שהגישו נגדה הדיירים על איחור במועד מסירת הדירה, ביחס למועד שאליו התחייבה החברה. אפי קפיטל זכתה במכרז להקמת 10 בניינים עם 276 דירות בפרויקט "השמורה" בעיר ראש העין, במסלול 'מחיר מטרה' אבל בפועל מסרה את הדירות באיחור של בין 4-8 חודשים.

הסיבה לעיכוב במסירה היה קריסה של הקבלן המבצע, חברת מליבו, והשאלה היא האם זה סיכון שצריך להיות מוטל על היזם או על רוכשי הדירות. שופט בית משפט השלום בפתח תקוה, אריאל ברגנר, פסק נגד היזם, אפי קפיטל (80%) ואורתם סהר (20%), והורה על תשלום הסכום תוך שהוא שולל את הטענה של היזם שקריסת הקבלן, חברת מליבו, היא כח עליון. 

על פי השופט ברגנר, בית המשפט העליון עדיין לא הכריע בסוגיה, והוא החליט לצדד בכך שקריסת קבלן זה דבר שהוא "אפשרי בהחלט, שאף קרה יותר מפעם פעמיים במדינתנו". לדבריו: "חוזה מכר דירה חל על נסיבות חיצוניות ההופכות את קיום החוזה לבלתי אפשרי. בעוד שקריסתו של קבלן מבצע הינה נסיבה פנימית שהסיכון להתממשותה צריך להיות מוטל על המוכר". במילים אחרות - היזם צריך לגדר את עצמו מפני הסיכון - שידוע וקיים - של קריסתו של קבלן מבצע ולא להפיל את הסיכון הזה על רוכשי הדירה. 

בנוסף, אומר השופט, החברה היזמית הייתה יכולה לגדר לעצמה את הסיכון ויש לה יכולת טובה יותר לעשות זאת מאשר לרוכשי הדירה.

על מי נכון להטיל את האחריות לחוסר גידור מפני קריסת קבלן, על היזם או על הרוכשים (האמת היא שזה בכל מקרה יגיע לרוכשים)

אבל הנה הפער בין משפט לכלכלה: כלכלנים יגידו שקריסה של קבלן היא אירוע שקורה פעם בהרבה זמן. קורה אבל לא הרבה. מנגד - אם החברות יידעו שהן חייבות לגדר את עצמן מפני קריסה של קבלן, הן ייקנו את הביטוח כדי לכסות את עצמן מאירועי קיצון. ומה הן יעשו עם זה? יגלגלו את זה כמובן לצרכן, רוכש הדירה.

• בממ"דים הותקנו דלתות לא נכונות - חברת הבנייה והאדריכל יפצו
• בני זוג זכו בפיצוי על איחור במסירה - כמה קיבלו?

המשמעות היא שקבלנים בכל מקרה יגדרו את עצמם מפני אירוע קיצון. כמה פעמים הוא מתרחש? לא הרבה. אבל ציבור רוכשי הדירות ייאלו תמיד לשלם את הביטוח הזה. במילים אחרות - ברגע שבית המשפט יקבע שמדובר באחריות של החברה היא פשוט תגלגל את העלות הזו לצרכנים ומחירי הדיור יעלו.

השופט ברגנר לא ממש הבין את זה כאשר העדיף להתעלם מהסיכון הכרוך בכך לענף כולו ולהתמקד במקרה שלפניו. לדבריו: "לא נעלמה מעיני טענת הנתבעת בהקשר זה לפיה הטלת פיצויים על היזם בגין תקופת צו מניעה שיפוטי, מבלי שתינתן ליזם הגנה מפני תביעות בגין הנזקים, היא בבחינת גזירה שהיזמים לא יוכלו לעמוד בה. אליבא דנתבעת, קביעה מעין זו תגרור בהכרח להשלכות רוחב על הענף ולעליית מחירי הדיור על מנת ליצור תיחום של הסיכונים בקביעת מרווח ביטחון במועדי מסירת הדירות או באמצעות פוליסת ביטוח שעלותה תגולגל למחיר הדירה.

"אני סבור כי מדובר בפרמטר נוסף שיש לשקול אך לא מצאתי כי יש בו כדי לשנות מהמשוואה ודווקא מנקודת המבט של יעילות כלכלית אני סבור כי ראוי להטיל על היזם-המוכר את הסיכונים הקשורים להתקשרות עם הקבלן."

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אם ניקח את הדוגמה הנוכחית, אפשר לחשב כך - מדובר על תשלום פיצויים של 2.5 מיליון שקל ל-159 רוכשים. לכן, זו תוספת עלות של כ-16 אלף שקלים לכל דירה. לא סכום בשמיים, אבל הסכום הזה תלוי בפיצויים ששופטים בעתיד ייתנו. ומעבר לכך - גם 16 אלף שקלים זה לא מעט כסף. כשההחזר החודשי הממוצע על משכנתא הוא 5,000 שקל, מדובר על עוד יותר מ-3 חודשים של תשלום משכנתא.  

ובחזרה לטיעונים - אין אחידות בפסיקה. האם קריסת קבלן היא כח עליון?

השופט הביא מספר ציטוטים לשני הצדדים. אחד מהם הוא מתוך פסק הדין נסים חדד: "כניסתו של קבלן מבצע לקשיים כלכליים, לא רק שאינו דבר בלתי צפוי או בגדר כוח עליון, אלא שהוא דבר אפשרי בהחלט. שעה שמדובר באירוע אפשרי בהחלט, שאף קרה בעבר יותר מפעם פעמיים במדינתנו ומאחר ועומדת למוכר כאמור הזכות הבלתי מוגבלת לקבוע מראש את מועד מסירה כאוות נפשו, אין שום הצדקה במישור הנורמטיבי, לפרש את סעיף 5א(ג) לחוק, כמי שרואה בקריסת קבלן מבצע, כסיכון שיש להטיל על הקונה. על המוכר לקחת מראש בחשבון את האפשרות של כניסת הקבלן לקשיים ועד כדי כניסתו להליכי חדלות פירעון ובהתאם לכך לקבוע מועד מסירה רחוק יותר, או לקחת בחשבון כי יאלץ לשלם פיצוי בגין איחור במסירה, אם יאחר במסירת הדירות עקב מקרה כזה. למוכר יש אמנם אינטרס מובהק להציג מועד מסירה קרוב ככל הניתן, כדי למשוך כמה שיותר קונים ולמנוע מצב של הפסד לקוחות עקב תקופת מסירה ארוכה מדי ואולם במאזן האינטרסים, אינטרס זה חשוב פחות מיצירת ודאות לקונה לגבי מועד המסירה".

מנגד, בפסקי הדין אחים חסיד וכן בלאה שוקר נגד מנרב וכן בתביעת אורלי שגיא נגד גינדי נקבע ההיפך: "קריסת קבלן משנה היא סיכון שאינו במסגרת הסיכונים "הרגילים" הכרוכים בפרוייקט בנייה, אשר יש מקום להטילם על המוכר. מדובר בהתרחשות חריגה, שלא היה צריך לצפות אותה ולא היה צריך לקחת אותה בחשבון בעת ההתחייבות על מועד המסירה החוזי"

בחברה טענו שהיא הייתה "בת ערובה" לצו בית המשפט שנתן הארכת צו להקפאת הליכים לחברת מליבו ושהם התנגדו לכך.

בשורה התחתונה, השופט פסק כאמור פיצויים לרוכשים של כ-2.5 מיליון שקל.  

סדרות האג"ח של אפי קפיטל ייפדו בתוך פחות משנה. החברה גייסה עוד 97 מיליון שקל, בתשואה של 8.5%

לחברת אפי קפיטל יש שתי סדרות אג"ח שנסחרות בבורסה בת"א בהיקף כולל של 146 מיליון שקל. שתי הסדרות עם מח"מ של פחות משנה, סדרה א'  אפי קפיטל אגח א בתשואה של 5.6% וסדרה ב' אפי קפיטל אגח ב בתשואה של 7.23%. מאחר שהאג"ח ייפרעו בתוך זמן קצר (מח"מ של 0.54 ו-0.87) החברה גייסה אתמול אג"ח בהיקף של 96.5 מיליון שקל בריבית שקלית (לא צמודה) של 8.5%. המח"מ בסדרה החדשה (ג') הוא 2.9 שנים. את ההנפקה הובילו דיסקונט חיתום וברק קפיטל.

בחברה מתפארים שבהנפקה "נרשמה השתתפות גדולה ומכובדות של גופים מוסדיים מהמובילים בישראל, דבר המצביע על הבעת האמון שהן רוכשים לחברה ולביצועיה". אבל הסיפור יותר פשוט - מדובר בתשואה שקלית, לא צמודה למדד של 8.5%. המוסדיים מניחים שהאינפלציה תרד בשנה הבאה, ותתכנס לטווח היעד של בנק ישראל (1-3%, על פי הערכות בנק ישראל - בטווח העליון) ולכן סביר להניח שגם הריביות יחלו לרדת. במילים אחרות - אם מדובר בסך הכל בחברת נדל"ן טובה למה לא 'לקבע' תשואה גבוהה ל-3 שנים?

על פי נתוני אפי קפיטל, הרווח הגולמי הצפוי בעתיד מהפרויקטים בביצוע ותכנון יגיע ל-1.3 מיליארד שקל. לחברה יש 1,941 יחידות דיור בשיווק וביצוע לצד 25 אלף מ"ר של נכסי נדל"ן מניב. אפי החלה לאחרונה לשווק שני פרויקטים חדשים בנהריה ובאשקלון (מה זה לאחרונה? לא ברור). לדבריה, מתוך 216 יח"ד בפרויקט אפי על הפארק בנהריה היא מכרה 115 יח"ד וחתמה על 3 הצעות רכישה שאינן מחייבות וכן בפרויקט אשקלון שלב ג' מכרה 12 יח"ד וחתמה על 5 הצעות רכישה שאינן מחייבות – העודפים בגין שני פרויקטים אלה ישועבדו לטובת מחזיקי סדרה אג"ח ג'. כמו כן החברה מציגה פרויקטים בתכנון בהיקף של כ- 5,000 יח"ד וכ- 138 אלף מ"ר של נכסי נדל"ן מניב אשר מיועדים להיכנס לביצוע עד סוף שנת 2024 לפי תחזיותיה.