גני תקווה - בכמה עלו מחירי הדירות בעשור ובכמה הם ירדו בשנה האחרונה?

גני תקווה התפתחה מאוד בשנים האחרונות. מספר תושבים יציב, מעמד סוציו אקונומי טוב, נגישות לתל אביב, הביאו לביקושים גדולים באזור, כאשר מחיר דירה ממוצעת למ"ר נע בין 25 אלף שקל ל-28-29 אלף שקל בדירות יחסית חדשות בקומות ממוצעות. דירות בקומות גבוהות יעלו גם 30-31 אלף שקל למ"ר.  

למרות הקרבה למרכז, גני תקווה סובלת מבעיות קשות ביציאה מהאזור. זה כבר מעל שנה וזה לא צפוי להשתנות בקרוב. המשמעות היא נסיעה של מעל שעה לתל אביב. כך גם בחזרה. 

בשנה האחרונה, במקביל לירידות המחירים בארץ, גם בגני תקווה יש ירידות מחירים. במחצית השנייה של 202 היו עסקאות גם ב-33-36 אלף שקל למ"ר, אם כי הממוצע בדירות החדשות היה באזור 31-33. עכשיו זה לרוב מתחת ל-30, כשפה ושם יש עסקאות חריגות.  אגב, כמות העסקאות בגני תקווה גדולה - מעל 100 עסקאות מתחילת השנה. 

המחיר הממוצע לדירה של 115-120 מטר הוא כ-3.15-3.3 מיליון שקל. שכר הדירה לדירה כזו ה-6,500-7,000 שקל, תשואה של כ-2.6%-2.75 למשקיעים. בדקנו את העסקאות בשנים האחרונות וקיבלנו את הנתון הבא - בעשור האחרון עלו מחירי הדירות בממוצע ב-6.4% בשנה, מעל 80% בעשור. מנגד, כשמסתכלים על דירות שמוצעות למכירה, רואים שהמחירים המוצגים בהינתן ירידה נוספת במו"מ, מבטאים ירידה מצרפית של כ-10%.      

ברחוב הכרמל 18 נמכרה ביולי דירה בקומה האחת עשרה. קומה גבוה שווה יותר מקומה נמוכה, ההבדל בין קומה רביעית לקומה אחת עשרה, הוא לפחות 140 אלף שקל. הדירה הזו נמכרה ב-2.82 מיליון שקל כשהשטח שלה הוא 84 מ"ר. מדובר על מעל 32 אלף שקל למ"ר, אבל כשמנטרלים את הקומה, יורדים לאזור ה-30 אלף שקל למ"ר. זה היה ביולי, מאז יש המשך ירידה. 

כשבודקים את הבניין וכל העסקאות שהיו בו, מגלים שלפני 8 שנים נמכרה הדירה הזו בדיוק ומאז עלה מכירה ב-60%.  כשעושים חישוב לממוצע שנתי מקבלים כ-6% בשנה, די קרוב לממוצע שקיבלנו על העשור האחרון. 

עסקאות אחרונות, גני תקווה:
הרי יהודה 50, 58 מ"ר, 3 חדרים, קומה 7 - 1.9 מיליון שקל.
הכרמל 18, 84 מ"ר, 4 חדרים, קומה 11 - 2.8 מיליון שקל.
הבשמים 3, 119 מ"ר, 4 חדרים, קומה 8 - 3.4 מיליון שקל.
הגליל 83, 123 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 2.5 מיליון שקל.