שכר הדירה מזנק ב-8% - מחירי הדירות ירדו ב-8%-6%; משקיעים כבר מחפשים הזדמנויות

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עושה ככל יכולתה לספק לנו מידע אמין, שקוף ומעובד. אבל גם היא יודעת שיש מגבלות. מד מחירי הדירות שהיא מפרסמת מוגבל, מעוכב, לא ממש מייצג את המצב הנוכחי. זה כמו שתקראו דוח כספי על חברה אבל בדיליי גדול, ועדיין - זה מה שיש, אז כולם מסתנכרנים לנתונים האלו, או שיורדים לשטח לבדוק. הרמנו את הכפפה בשנה האחרונה וסיפקנו לכם תובנות על מחירי הדירות בזמן אמת. כשנתוני הלמ"ס הצביעו על עלייה, טענו שהם יורדים ב-2%-3%, כשנתוני הלמ"ס הצביעו על התמתנות ותחילת ירידות סיפרנו לכם שהירידה בפועל היא 5%. עכשיו כבר ברור לכולם שיש ירידות מחירים בשוק הדירות ועדיין הנתונים הרשמיים הם בעיכוב של חודשיים וחצי ואינם כוללים בדירות חדשות את ההנחות, ההטבות המימוניות ופרמטרים נוספים שמבטאים הנחה של כמה אחוזים טובים. אנחנו מזהים ירידות של 6%-8% ברוב המקומות. בלמ"ס זה 2%. אבל אם תקחו את ההטבות וההנחות ותשקללו את הדיליי של כמה חודשים, תקבלו כבר ירידה מינימלית של 6%.

   פרויקט דירות -  צילום: תמר מצפי  

הפער הגדול בין מה שאנחנו רואים בשטח לבין נתוני הלמ"ס הוא דווקא בדירות יד שנייה. גם שם בשטח יש ירידות מחירים בממוצע של 6%-8%  (יש גם שכונות חריגות למעלה ולמטה), בלמ"ס מדובר בירידה נמוכה יותר משמעותית גם בגלל הדיליי, אולי גם בשל מאגר הנתונים. צריך לזכור שהנתונים שמועברים לרשות המסים לפעמים מוטים, דירות ירושה שמועברות במחירים נמוכים, דירות שמועברות לילדים, מתנות וכו גם כדי לחסוך במסים. אנשים מתחמנים את המערכת, מקבלים פחות ונשארים יותר זמן בדירה, מעבירים בשחור. הסטיות האלו אמורות להיות מטופלות על ידי הלמ"ס שמוציאה את החריגות, אבל אם בתקופה מסוימת יש פחות חריגות לעומת תקופה אחרת, היחס לא נשמר. כלומר, דמיינו שבעבר שהיו הרבה עסקאות, אז אכן היו יותר עסקאות בשחור. משמע המחיר אז היה נמוך יותר. ולכן עסקאות אמיתיות כעת נראות לכאורה יקרות ביחס לעבר. זו השערה בלבד, אבל מה שבטוח שיש סטייה גדולה וקושי גדול לבדוק את נתוני האמת של המאגר ביד שנייה.  

ועדיין - יש ירידות מחירים, אבל אנחנו מודאגים ממה שיהיה בעוד שנה. חבל שהממשלה לא מודאגת. אחרי הכל, בסוף מה שייקבע את מחירי הדירות, הוא החובה של אנשים לגור איפשהו. האם אנחנו רוצים לדחוף את הצעירים לגור בברלין או באתונה? יכול להיות שזו תוכנית סודית של משרד האוצר והשיכון, אבל אם המדינה רוצה (ואנחנו מאמינים שכן) שלאנשים שחיים כאן יהיו דירות, היא צריכה לעשות משהו - היקף הבנייה בירידה, הלאי דירות צפוי לרדת ויותר חמור - אורך החיים של המלאי צפוי לרדת. ומה הכוונה?

 

מלאי הדירות - הנתון האמיתי

מלאי הדירות פורסם השבוע. כמעט 60 אלף דירות יש למכירה. בקצב המכירות של דירות חדשות מדובר על מלאי ל-24 חודשים, שנתיים. במבט ראשון, מה אנחנו מבלבלים את המוח, זה מלאי מצוין - אנחנו מסודרים לשנתיים. במבט עמוק יותר על הנתונים יש בעיה קשה - ה-60 אלף דירות במלאי מבטאים את הבנייה בשנים האחרונות, הם לא מבטאים את הירידה בקצב התחלות הבנייה. הקבלנים עובדים כדי להרוויח וברגע שיש התמתנות וירידת מחירים, הם לא ישתמשו בקרקעות, לא ירכשו קרקעות (וזה אגב מייצר לקבלנים שכן רוכשים הזדמנויות גדולות - מחירי הקרקע מאוד נמוכים) ולא יבנו. כלומר, בעוד שמלאי הדירות הגמורות עומד על מספר "יפה" של 60 אלף. מלאי הדירות בהכנה, הולך ויורד. עוד שנה המספר יהיה נמוך דרמטית. 

במקביל, קצב מכירת הדירות החדשות ירד בעיקר בשל העלייה בהחזר המשכנתא  ל-30 אלף דירות בשנה. 60 אלף חלקי שלושים אלף של הנתונים הנוכחיים מביא למלאי לשנתיים, אבל קצב המכירות הרצוי-הנדרש הוא הרבה יותר גבוה. אם לא יקרה משהו שיזיז את הממשלה מהקיבעון שלה בתחום הדיור, המכנה והמונה במשוואה של מלאי הדיור ישתנו - זה גם יכול להיות 50 אלף חלקי 40 אלף. ככה במהירות ישתנה הנתון החשוב הזה. הדוגמה הזו היא רק כדי להבין שמי שמתבשם בכך שיש מספיק מלאי, טועה. אלו נתונים חריגים.

ואז עולה שאלה חשובה - אז מה יהיה עוד שנה מהיום? וברגע ששואלים מה יקרה עוד חצי שנה מהיום, המתוחכמים שואלים, מה יקרה עוד 9-10 חודשים ומתוחכמים יותר יגידו לעצמם - "בואו נשיג את כולם ונפעל כבר בחודשים הבאים". כבר עכשיו משקיעים מחפשים הזדמנויות בשוק הדירות. המחירים צריכים להמשיך לרדת, אבל יש כבר סימנים שמרמזים על התקרבות לאיזון.

הסימן הכי חשוב הוא עלייה במחירי השכירויות. שכר הדירה עלה בחודש אוגוסט ב-8.4% לשוכרים חדשים. לשוכרים קיימים זה עלה ב-3.8%, כי מכירים אותם, הם שוכרים טובים, אבל למשקיעים-משכירים שמקבלים שוכרים חדשים, אין סנטימנטים ואז המחיר עולה. מאחורי הנתונים האלו יש פצצה - זה אומר שברוב הדירות השכורות כעת יש מצב של תמחור חסר.  ברגע שהם ייצאו להשכרה עם שוכרים חדשים הם יזנקו ומכיוון ששכר הדירה מהווה כרבע ממדד המחירים לצרכן  - יש 1.5%-2% בשל עלייה עתידית בשל הסעיף הזה, בי קשר למה יקרה בהמשך למחירי השכירויות. 

משקיעים רואים ששכר הדירה עולה ב-8% ומחירי הדירות ירדו ב-6%-8%, ושתי התופעות האלו מסדרות להם תשואה טובה יותר. ההשקעה יורדת, דמי השכירות עולים = תשואה גדולה יותר. כמה גדולה יותר, בפריפריה זה כבר מעל 4%, ברמת גן, פתח תקווה, חולון, בת ים, יש מקומות שאפשר להשיג 3%.

זה עדיין נמוך מהתשואה שניתן לקבל בבנקים על פיקדונות ומהתשואה שניתן לקבל בשוק אגרות החוב הסולידי, אבל יש כמה מגמות לטובת המשקיעים בדירות - ראשית, הם לרוב משחקים לטווח ארוך, שנית - הריבית תרד.  הקצב לא יהיה אולי מהיר, אבל למרות המדד האחרון שחרג כלפי מעלה בעשירית (0.5% לעומת ציפיות של 0.4%) כל הכלכלנים, הנגיד עצמו מסבירים לנו שהריבית תרד בשנה הבאה, בהמשך לירידה בעולם.   
 

משקיעים מחפשים הזדמנויות

היא כנראה לא תרד לאפס כפי שהיה לפני שנתיים, אבל בהינתן שאלו התחזיות, מקבלים את הדבר הבא - עוד שנה, אפילו נגזים (ביחס לתחזיות הכלכלנים) ונניח שנתיים, האינפלציה תהיה 2%-2.5% והריבית כנראה 3%. בבנקים אתם תקבלו אולי 3% בפיקדונות, והשקעה בדירות כבר לא תהיה נחותה מבחינת תשואה, כשבמקביל יש מצב שמחירי הדירות יחזרו להתעורר. המשקיעים רואים את זה ואם הם משקיעים לטווח ארוך, מה השנה-שנתיים האלו משנים? כשמעבר לכך, צריך לזכור מי הם רוב המשקיעים - כל עמישיראל. רוב המשקיעים הם לא טייקוני נדל"ן, אלא אנשים שחסכו כסף בצד ומקבלים החלטה לקנות עוד דירה כי תמיד יהיה לדירה שימוש - לילדים, ובינתיים יהיה שכר דירה. האנשים האלו הם עדר. הם יושבים על הגדר ומחכים (לצידם גם זוגות צעירים, משפרי דיור ועוד) וכל העדר הזה שעכשיו רגוע, יכול לקבל סימן - כמה חודשים של עצירה בירידה, התחלה של הורדת ריבית, ואז זה יתחיל בטפטוף - האמיצים ירכשו דירות להשקעה, ואחריהם יגיע מבול.

מחירי הדירות לא נקבעים בגלל שוק משוכלל, ביקוש מול היצע וקביעת מחיר. מחירי הדירות בישראל נקבעים בגלל פרצי ביקושים. כשכולם היו בהמתנה לתוכנית מע"מ אפס במחירי הדירות, המחירים לא עלו, אבל כשהתוכנית נכשלה, המחירים זינקו. כשכולם הבינו שתוכנית מחיר למשתכן נכשלה, החלו פרצי ביקושים והמחירים זינקו. כשכולם הבינו שהפוליטקאים עסוקים בבחירות כל חצי שנה-שנה ולא תהיה תוכנית אמיתית לשוק הדירות, כולם הסתערו על דירות שעלו בכמעט 30% בשנתיים. 

כלומר, זה לא רק העניין של עודף ביקוש מול היצע. זה עודף הביקוש הנקודתי בחודש-חודשים, שנה מסוימת. העדר הזה מסתער ואז כבר יהיה מאוחר, המחירים יזנקו. צריך להרגיע את העדר, לתת לו להבין שמה שהיה לא יחזור. היחידים שיכולים אלו ראש הממשלה, שר השיכון והבינוי ושר האוצר.