האם הורדת מס הרכישה היא הפתרון להורדת מחירי השכירות? "אנחנו בלופ"

לפעמים המדינה עושה הכל הפוך. כך למשל בהעלאת מס הרכישה על המשקיעים. הכוונות אולי טובות, רצון להוריד את מחירי הדיור לציבור, אבל הרצון הטוב של הפוליטיקאים מתנגש עם המציאות. כשהפוליטיקאים מעלים את מס הרכישה הם בעצם גורמים לאנשים לא לקנות דירות, ולכן יש פחות דירות בשוק השכירות. התוצאה? מה שאנחנו רואים בשנה האחרונה - זינוק של 7-8% בשכר הדירה. התוצאה הזו לא אמורה להפתיע אף אחד, כתבנו והזהרנו על כך מספר פעמים (למשל, כאן, כאן, כאן וגם כאן). זו לא המצאה שלנו כמובן, כלכלנים חוזרים מזהירים מהטעות הזו, אבל במשרד האוצר סירבו לפני שנתיים להקשיב ואת התוצאה משלמים משכירי הדירות: הם משלמים שכר דירה הרבה יותר יקר. חלם? זה כאן.

במקום לשחק במשחק הכיסאות - מי יהיה זה שישתמש בדירה: קונה דירה או שוכר - ממשלות ישראל שוכחות שהתפקיד שלהן הוא להגדיל את היצע הדיור. להגדיל את העוגה, לא לחלק אותה בצורה שונה. כשיש פחות מדי דירות לאותה כמות של אנשים התוצאה היא בהכרח עליית מחירים. אז עד שנה שעברה מחירי הדיור עלו ועכשיו הם יורדים אבל מחירי השכירות מזנקים - כי יצאו אלפי דירות מהשוק.

במספרים, ב-2022 נגרעו מהמלאי של הדירות להשכרה יותר מ-6,000 דירות, וגם השנה המגמה ממשיכה עם ירידה של מאות דירות בכל חודש (רכישות המשקיעים בשפל מאז שנת 2002 בערך ויש יותר מכירות מרכישות. לשים קישור או מספרים?). ההיצע של הדירות להשכרה קטן בדיוק בזמן הלא נכון - כשהריבית עלתה וקשה לאנשים לקנות דירה. הצעירים לא יכולים לקנות דירה, הם פונים לשוק השכירות אבל הזינוק במחירי השכירות הופך גם את השכירות להרבה יותר קשה להשגה.

העלייה בשכר הדירה צריכה להדאיג מאוד את הממשלה. הנתונים האחרונים מצביעים על עלייה של 3.8% בשכר הדירה עבור מחדשי חוזה ו-8.4% עבור שוכרים חדשים. השוכרים סובלים פעמיים - פעם אחת כי חלקם לא מצליח לקנות דירה בגלל המחירים הגבוהים והריבית הגבוהה שמעלה את ההחזר החודשי ופעם שניה כי דמי השכירות גבוהים. הזינוק נמשך במקביל לירידת מחירי הדיור, אבל השינוי הוא בקצב גבוה יותר. בענף הנדל"ן יש מי שקורא לממשלה לפעול בכמה דרכים כדי להחזיר את המשקיעים פנימה. אבל האם זאת הדרך הנכונה להוזלת מחירי השכירות?

• האינפלציה בגוש האירו ממשיכה להתקרר; הציפיות להורדת ריבית גוברות
• "העלייה בחוסר הוודאות הביטחונית והפוליטית מעלה את הסיכון לצמיחה במשק"

"רק תכנית ממשלתית סדורה תציל את המצב". זיתוני

החזרת המשקיעים פירושה הגדלת היצע הדירות להשכרה. אם למשקיעים יהיה משתלם לחזור לשוק, הם יקנו עוד דירות להשקעה, ההיצע יגדל וכך פחות אנשים יתחרו על כל דירה - מה שאומר שתיאורטית - המחיר אמור לרדת. כשאין משקיעים בשוק, אין דירות להשכרה, ההיצע קטן ומחירי השכירות עולים. כמובן, זה לוקח זמן. לשוק לוקח זמן להגיב לשינויים.

צריך לזכור שפעולות כמו הקטנת מס הרכישה למשקיעים מ-8% ל-5% כפי שהיה נהוג בעבר, תגרור כניסת משקיעים לשוק אבל לא תזרים ביקושים אינסופיים ותגרום להעלאת מחירי הדיור. אותן הטבות, כמו הורדת מס הרכישה למשל, לא יחולו על רוכשי דירה ראשונה או משפרי דיור (שמשלמים מס רכישה לפי מדרגות, אבל לא על דירה שניה). כלומר, זה לא מה שיגרום להתפרצות ביקושים מצד אחד, אבל מצד שני - יגדיל את היצע הדירות להשכרה. ובסוף, זה יוריד את המחיר.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

כשמס הרכישה עלה, המשקיעים הבינו שלא משתלם להם להשקיע. הם שילמו יותר על כל דירה ובמקביל הריבית עלתה - פתאום יש להם אלטרנטיבה - למה להסתפק בתשואה של 3%-2% כשאפשר לקבל 5% בבנק?

"שוק הנדל"ן בשנה האחרונה במצב חלש יחסית בגלל עליית הריבית, היא גרמה לכך שרוכשי הדירות מתלבטים. המשכנתאות התייקרו והיזמים חושבים פעמיים אם לקחת פרוייקט חדש. השוק בקיפאון. הממשלה נלחמת במשקיעים, מעלים ומורידים את המיסוי", אומר  אבי זיתוני, מנכ"ל קבוצת זיתוני ומ"מ יו"ר ארגון הקבלנים מחוז ת"א והמרכז. "8% לדירה עבור משקיע זה מאוד גבוה, אדם קונה דירה נוספת, רוצה להשכיר אותה ולא משתלם לו לקנות דירה להשקעה. אז כן, זה הצעד הראשון להחזיר את המשקיעים. עשו את זה בעבר, ישראל כץ הוריד את המס לפני 4 שנים ובא אלקין והעלה אותו כי הוא חשב שזה גורם לעליית מחירי הדיור, אבל זאת לא הסיבה האמיתית לעליית המחירים - אלא מחסור בהתחלות בניה. מחירי השכירות יירדו כשזה יקרה".

התופעה שמתרחשת עכשיו בשוק נובעת מסחרור אינפלציוני. שליש ממדד המחירים לצרכן מושפע ממחירי השכירות. כשהם מזנקים, סביר להניח שהמדד יעלה ובעקבותיו הריבית. אנחנו בלופ. "בדיוק, אנחנו בלופ. מדד השכירות מהווה 26% ממדד המחירים, כשהיא עולה מעלים ריבית ואז הקבלנים נכנסים לפאניקה ושוב לא בונים. לכן אני אומר, לפחות שיורידו את המס ל-5%. זה יכניס יותר משקיעים לשוק, הם ישלמו יותר מס, זה גם יכניס כסף. ברגע שהם לא נכנסים לשוק, יש פחות הכנסה ממסים לאוצר והגירעון גדל. זה יעזור מכל הכיוונים - יעיר את השוק וייכנס יותר כסף למדינה ויעזור לשוק השכירות".

דרך נוספת היא דיור להשכרה לטווח ארוך. כבר ראינו בשבועיים האחרונים כיצד המכרזים של רמ"י לא מצליחים להיסגר. הקבלנים בורחים. הם לא רוצים לרכוש קרקעות לדיור להשכרה לטווח ארוך ויש לכך כמה סיבות. ראשית, התשואה על הריבית גבוהה משמעותית מהתשואה לבנייה להשכרה. הקבלנים נכנסו ללחץ והאוצר ניסה לזרוק חבל הצלה כשאיפשר למשתתפות למכור את הדירות ולהתקזז על המע"מ.

פעם הקבלנים קיבלו הטבות ונכנסו לשוק הזה למרות התשואה הנמוכה, כי הם בנו על השבחת הדירות. אבל הריבית זינקה והם ברחו - מה יעשו עם תשואה של 3.5% כשהן לוקחות מינוף בריבית של 6%? בקיצור, שוק השכירות לטווח ארוך הוא עסק שלא התרומם. 

"יש פה גם עניין של מיסוי. תקלו בעניין המיסוי ואז זה יצליח", אומר זיתוני. "יש את החוק לעידוד השקעות הון, שאומר שהקבלנים יכולים להשכיר חלק מהדירות ולמכור אחרי 5 שנים, אבל הוא מסתיים, העלו את הטווח מ-5 שנים ל-15 או 20 שנה. היום כל המכרזים של דירה להשכיר לא נסגרים כי לא משתלם לקבלנים - משלמים עד 7% ריבית ומקבלים תשואה של 3%, תנו הטבות מס ותראו איך הכל ייפתר".

מצד אחד, אפשר לעשות יותר. דיור להשכרה אפשר לקדם על ידי הפחתת עלות הקרקע. מצד שני, גם כשמחיר הקרקע אפסי, הקבלנים נרתעים בגלל עלויות פיתוח גבוהות. בנוסף, התשואה על הריבית גבוהה משמעותית מהתשואה לבנייה להשכרה. האוצר ניסה לזרוק חבל הצלה לשוק הדיור להשכרה כשאפשר למשתתפות למכור את הדירות ולהתקזז על המע"מ. עלויות המימון מטרפדות בשלב זה קידום פרוייקטים כאלה ואפשר בקלות לראות מה קרה במכרזים של רמ"י במגדל העמק ואשקלון - אפס ניגשים למכרז ועוד עיכוב בהגדלת ההיצע.

"מעל 200 אלף שקל ליחידת דיור, זה מבריח אותם", אומר זיתוני. "באזורי פיתוח זה בכלל פחות משתלם. לא מספיק שעלויות הקרקע מכבידות? לכן אני אומר שצריך לתת הטבות מס. רוצה דוגמא? החברות גם בונות דירות, אם ישלמו מס מופחת יהיה בסדר. חברה שזוכה בדיור להשכרה, ל-20 שנה, למשל, צריכה לקבל הטבת מס על הרווחים שלה. חייבים למצוא פתרון. רק תכנית ממשלתית סדורה תביא לכך. מאז הממשלה שהוקמה קבינט הדיור לא הכין תכנית דיור. אין כלום. אם יכינו תכנית ויחשבו על המכלול, כולל בעיית דמי השכירות, נצליח".

בינתיים, נתוני האוצר מראים תמונה שחורה: לא רק שהמשקיעים נוטשים את הדירות בגלל חוסר כדאיות כלכליות, הם אפילו מוכרים בהפסד. זה מה שקרה בבאר שבע, העיר שבה התשואה לדירות הקטנות היא הגבוהה בארץ. המשקיעים נהרו, קנו דירות עם פוטנציאל תשואה נהדר, אבל בסוף - הריבית עלתה, גרמה להעלאת ההחזרים שלהם והם מכרו בהפסד.