האם הקבלנים מתכוונים להחזיר את ההצמדה למדד? "בקרוב תיגמר החגיגה"

מדד תשומות הבניה מתייצב השנה. בדרך כלל, זו בשורה מצוינת לרוכשי הדירות החדשות, שהקבלנים גובים מהם עוד כמה אחוזים בדרך למפתח. הרוכשים לא תמיד מסתכלים על זה, אבל מדד תשומות הבניה הוא חלק מהשורה התחתונה בחוזה שעלול לייקר את דירה בעשרות אלפי שקלים. השנה רוב הקבלנים מעניקים פטור מהמדד, לא כי הם מתחשבים, אלא בגלל שהם לא מוכרים דירות. אבל יש עוד סיבה לכך - המדד חוזר להתייצב השנה לאחר זינוק חד ב-2021-2022, כך שהמחיר הריאלי שהם מפסידים, הוא קטן יותר. אולם נראה כי המצב ישתנה בקרוב. ל"ביזפורטל" נודע כי בקרוב חלק מהקבלנים, שסירבו לחשוף את שמם, מתכוונים לבטל את הפטור מהמדד, או לפחות "להגביל אותו לתקופה קצרה יותר". לטענתם, התחזית לפיה הריבית קרובה לשיא, ובעתיד תרד, תחזיר את הרוכשים תוך מספר חודשים לשוק הדירות. "הדולר עולה, חומרי הגלם המיובאים עולים". בית בבניה (freeimages) לפני קצת יותר משנה הוחלט כי רק 40% ממחיר דירה חדשה מקבלן יוצמד למדד תשומות הבניה. החלטה זו, שנעשתה במסגרת תיקון חוק המכר, הפחיתה את התייקרות הדירות, שכן עד אז כל יתרת הכסף שלא שולם היה צמוד למדד תשומות הבניה. לדוגמא, אם קניתם דירה בשלושה מיליון שקל, ושילמתם מקדמה 20%, החלק שיוצמד למדד הוא כמיליון שקלים. עם היחלשות שוק הדירות הרחיבו הקבלנים את הפטור, ומחיר הדירה לא הוצמד כלל לתקופות של עד כשנה.  אחת הסיבות להחלטה לבטל את הפטור מדד בחודשים הקרובים, כך לדברי קבלנים, נעוצה גם בעליית הדולר. "מה שהקפיץ את המדד בשנתיים האחרונות הוא המלחמה בין אוקראינה ורוסיה והיציאה מהקורונה. זה ייקר את המוצרים, גרם למחסור והמדד עלה. כעת המחיר בשיא. בסין, מאות מפעלי קרמיקה לא נפתחו בחזרה. המחירים של המוצרים גבוהים אך מאוזנים. הברזל והאלומיניום יקרים, אבל יציבים כעת", סיפר בעלי חברת נדל"ן גדולה. "לגבי הדולר - חלק משמעותי מהתשומות שלנו הם מייבוא. לכן הם יתייקרו - החל מחומרי חיפוי כמו אריחים, אבן שיש, אלומיניום, חומרי איטום ועוד. אני חושב שזה מנטרל את הסיכוי לירידה בתשומות הבניה. המחירים רק יעלו ונצטרך לבטל את הפטור". לדברי גורם בענף, הפטור לא יהיה גורף. כלומר, יש קבלנים שעדיין ייתנו פטור, אבל ייתכן מאוד שהם יקצרו משמעותית את משך הפטור. "קבלן שלא יוריד את הפטור לא יכול להעלות מחיר, ולכן אין לו ברירה והוא יבטל", העריך קבלן אחר. "יכול מאוד להיות שבקרוב, תיגמר החגיגה". לפני שנעבור למספרים, נסביר: מדד תשומות הבניה הוא "הצמדה" של הקבלן לחומרי הגלם לבניית הבניין. הוא מחושב אחת לחודש על ידי הלמ"ס. התחשיב הוא פשוט. הלמ"ס קובע בכמה עלה מחיר הברזל, הבטון, העץ ועוד. לדוגמה, אם המדד עלה, נניח ב-0.5%, המשמעות היא שתצטרכו להוסיף חצי אחוז למחיר הדירה על הדירה שלכם על החלק שאינו פטור. כלומר על אותם 40% ממחיר הדירה (זאת בהנחה שאין לכם פטור מהקבלן). דירה שעולה 3 מיליון שקל, מדובר בתוספת של 6 אלף שקל עבור חודש אחד. אם רכשתם דירה שתהיה מוכנה בעוד שנתיים, אתם נתונים לחסדי המדד.  מה קרה בשנתיים האחרונות? לא רק שמחירי הדיור עלו, אלא מי שקנה דירה על הנייר בתחילת 2021 והתאכלס בתחילת 2023, נאלץ לשלם תוספת של 10.4% על היתרות לתשלום. באופן גס ניתן להעריך שמדובר בתוספת של 7%-4% (תלוי בהסכם פריסת התשלומים).

בשורה התחתונה, הקבלנים יודעים זאת - הלקוח הממוצע שמגיע לחתום על חוזה פחות מסתכל על המדד מאשר על הטבות אחרות שהוא מקבל מסביב - מטבח, מזגנים ומחסן. לעתים, כל ההטבות האלה עולות לקבלן הרבה פחות ממה שהלקוח משלם כתוספת על מדד - בריבית דריבית. פעמים רבות תשלום המדד לא משקף את המציאות. אנשים שואלים: אם הקבלן כבר סיים לבצע את הבניה עצמה ומחיר הברזל עלה, למה צריך לשלם על זה? צריך, כי זה ההסכם, גם אם הוא ממתין לקבלת טופס 4 והבית מוכן. בתחילת השנה, זינק המדד ב-1.2% כבר בחודש הראשון. מאז, הוא נעצר. בחלק מהחודשים הוא אפילו היה בירידה. אבל מי שקנה דירה עד תחילת השנה, שילם מחיר כבר בינואר. עד כה, המדד עלה ב-1.6% בלבד השנה, כשנותרו עוד 4 חודשים לסיומה. עד לפני שנה, הקבלנים לא היו ממהרים לחלק מתנות. היום, הם רוצים למכור. זוג צעיר שמגיע לרכוש דירה, לא צריך להסתכל רק על המחיר הסופי, אלא גם על התשלומים שבדרך. הוא מחשב מסלול, יודע שיעמוד במשכנתא של 8,000 שקל לחודש, אבל צריך לחשוב על התשלומים החד פעמיים. מי שחתם בתחילת השנה על עסקה כזאת, ויש לו פטור ממדד - לא שילם תוספת. מי שלא חתם - ישלם עוד כמעט 20 אלף שקל. שימו לב מה קרה מאז 2010 - בכל שנה עלה מדד תשומות הבניה ובמקביל - מחירי הדיור נמצאים בעליה מתמדת (מלבד תקופה קצרה של עצירה). מאז 2008, לא מצאנו חודש שבו מדד תשומות הבניה עלה בשיעור גבוה כל כך כמו בינואר השנה. והנה טיפ חשוב: כשאתם נפגשים עם הקבלן, תזכרו שלפחות כרגע הוא בעמדה נחותה. תתווכחו על זה. אל תתנו לו לפתות אתכם במזגן. לעתים, מדד תשומות הבניה יכול לעלות בחודש אחד, כפי שקרה בינואר, בעשרות אלפי שקלים לדירה. פטור ממדד הוא לא רק הנחה, אלא גם שקט נפשי עד הכניסה לדירה. אם אין לכם כסף עודף לבזבז, אל תיכנסו לעסקה עד שתמצאו את המשא ומתן על הסעיף הזה. או פשוט יותר - גשו לפרוייקטים שמעניקים מראש פטור ממדד התשומות ותתמקחו על השאר.