אורלנדו או תל אביב: איזה שוק נדל"ן אטרקטיבי יותר היום?

שוק הנדל"ן האמריקאי אינו מקשה אחת, ובניגוד לישראל הזעירה בממדיה, שבה התרחשות נדל"נית באזור מסוים מחייבת זליגה לאזורים אחרים, הרי שבשוק האמריקאי הקשר בין שוק הנדל"ן בשיקגו, למשל, לשוק הנדל"ן בפלורידה הוא לעיתים חלש ביותר. 

בחרנו להתמקד בהשוואה בין תל אביב לאורלנדו שבפלורידה כהשוואה מייצגת במחירי הדיור (לא כולל מסחרי), אם כי המסקנה כנראה נכונה גם למקומות אחרים. הממצאים לספטמבר 2023 מפתיעים למדי.

מעבר לסיכוני הנדל"ן הבסיסיים הקיימים בכל אזור, השקעה בחו"ל כרוכה בשני סיכונים נוספים: סיכון מט"ח וסיכון ניהול בשלט רחוק. שני גורמי סיכון אלו, לגבי משקיע ישראלי, מחייבים את המסקנה כי התשואה הצפויה בהשקעה באורלנדו חייבת להיות מהותית גבוהה יותר כדי לפצות על סיכונים אלו.

כמו כן יש לקחת בחשבון שלמרות קיומה של אמנת מס בין ישראל לארה"ב, בישראל קיים פטור מהכנסה משכר דירה עד 5471 שקל לחדש, אך בארה"ב יידרש המשקיע לשלם מס מלא על הכנסה שוטפת, עובדה המקוזזת במעט בשל מס רווחי הון נמוך יותר בארה"ב. כלומר, בסופו של דבר משקיע ישראלי בנדל"ן אמריקאי ישלם את מלוא המס בישראל.

נבחן את שאלת הכדאיות:
מחיר יחידת מגורים ממוצעת באורלנדו הינו 1,413,000 שקל (שער חליפין 3.8) ושכר הדירה הממוצע הינו בין 77 ל-89 שקל לחודש למ"ר בהתאם לגדל היחידה (שכ"ד יורד עם הגודל). התשואה השנתית ברוטו הנה 9.88%. בהתחשב בעובדה כי באורלנדו בעלי הנכס משלמים מכיסם מס רכוש (ארנונה) ודמי אחזקה (סוג של ועד בית) הרי לצורך השוואה עם ישראל התשואה ברוטו יורדת ל- 8.5%. שיעור עלות התחזוקה באורלנדו גבוהה מישראל שכן חלק ניכר מהמבנים הם עשויי עץ. יתירה מזו, מוסר התשלומים באורלנדו נמוך יותר, כאשר השוכר אמור לשלם פיקדון של חדש אחד בלבד ללא ערבויות נוספות. בנוסף לכך, משקיע ישראלי חייב להשתמש בשירותיו של מנהל נכסים מקומי/סוכן מקומי המחייב אותו ב-5% מתוך שכר הדירה כדמי ניהול. להערכתנו, התשואה השוטפת נטו הנה בסביבות 4.5-5.5% לשנה. הנתון הזה מהימן יותר מפרסומים שרלטניים של גורמים מקומיים המבטיחים תשואה דו ספרתית.

בתל אביב התמונה נראית פחות משלהבת במונחי התשואה השוטפת. מחיר ממוצע ל-מ"ר הינו 56,100 שקל והשכירות הממוצעת 112.6 שקל לחודש למ"ר. להערכתנו, לאחר הוצאות תחזוקה, שהנן מנת חלקו של בעל הנכס, התשואה השוטפת נטו הנה לכל היותר 2.1%.

לא די בנתונים אלו כדי להגיע למסקנה כלשהיא, שכן הגורם המרכזי שעדיין לא נלקח בחשבון הנה התשואה הצפויה כתוצאה משינוי ערך הנכס (רווח הון).

להלן התנהגות מחירי הנדל"ן הממוצעים באורלנדו ב-7.5 השנים האחרונות, בסמוך לתחילת תקופת ההתאוששות לאחר משבר 2008. שיעור עליית ערך הנכסים הממוצעת עומד על13.2% לשנה!! (ראה גרף. מקור: (Zillow בתל אביב בתקופה הדומה עלו ערכי הנכסים לדיור (לפי הלמ"ס) בשיעור שנתי של כ-5.4%.

התנהגות מחירי הנדל"ן באורלנדו:

יחד עם זאת, בתקופה הנוכחית, בעוד שבתל אביב המחיר הממוצע למ"ר הינו כ-56,000 שקל, הרי שבאורלנדו הוא 8315 שקל למ"ר בלבד. יתירה מזו, בתל אביב נדרשות 281 משכורות חודשיות ממוצעות להגיע לדירה ממוצעת ובאורלנדו כ-64 חדשים בלבד (בארה"ב מחשבים יכולת קניית נדל"ן באמצעות מה שקרוי Affordability Index שירד לאחרונה לרמה הנמוכה ביותר מזה עשרים שנה עקב עליית ריבית המשכנתאות בשנה האחרונה).

נתון זה מאותת על חסם מסוים בעלייה עתידית של ערכי הדיור (בהנחה ששערי המשכנתאות ימשיכו להישאר גבוהים). לפיכך ניתן להעריך כי מגמת העלייה במחירי נדל"ן באורלנדו תמשיך להיות חיובית יותר מאשר בתל אביב (מן הראוי לציין שבמשבר 2008 ירדו מחירי הנדל"ן באורלנדו בשיעור חד של כ-40%). בינתיים, בשנה האחרונה, אין סמנים לירידת מחירי נדל"ן מהותית למרות עליית שערי הריבית שכן השוק חי וקיים, בניגוד גמור למה שאירע ב-2008. בחודשיים האחרונים ניכרת התחממות מסוימת בשוק, למרות שערי הריבית הגבוהים.

להערכתנו, התשואה הכוללת בשוק הנדל"ן באורלנדו (תשואה שוטפת ועוד רווח הון) תהיה גבוהה מהותית מזו שבתל אביב. נשארה רק השאלה של סיכון מט"ח (הסיכון שהשקל יתחזק) ונושא המיסוי שעלולים להעיב על הפוטנציאל הטמון בהשקעה נדל"נית באורלנדו. סביר להניח כי משקיע ישראלי המתעתד להשקיע בחו"ל השקעה מהותית יגן על השקעתו מפני סיכון מט"ח באמצעות מכשירים פיננסיים. בהינתן שכיום המרווח בין מחיר חוזה עתידי ושער החליפין בפועל הינו אפסי, עלות ההגנה הינה שולית.