בכמה ירדו מחירי דירות הגן במהלך משבר הנדל"ן ולמה?
עליית הריבית מורידה את מחירי הדיור בעקביות. מתחילת השנה, מחירי הדירות ירדו ב-7%-8%, הרבה יותר מנתוני הלמ"ס. אלה נתונים שאי אפשר תמיד למצוא במספרים של הלשכה - הקבלנים נותנים הטבות והנחות שלא מתבטאים בנתוני הלמ"ס, נתוני הלמ"ס בפיגור של חודשיים וחצי. בפועל הירידות ממשעותיות כשמוכרי דירות יד שנייה מפרסמים דירות למכיר במחירים שמבטאים המשך ירידת מחירים. זה בולט באזור המרכז, השרון וגם בפריפריה.
ההשפעה של הריבית היא על דירות בבניין וגם על צמודי הקרקע ודירון גן. בשיחות עם מתווכים, עולה כי ההשפעה ניכרת גם בדירות ה"מיוחדות", שנמכרות במחירים נמוכים יותר.
כך למשל, מבדיקה שערכנו עולה כי באזור השרון והשרון הצפוני, דירות גן נמכרות במחירים נמוכים בכ-8%-6% מאשר בשיא בהתאם לאזור. נתונים דומים קיבלנו גם בדירות הגן באזור גוש דן והשרון הדרומי. השאלה היא למה? מדוע מחירי הדירות המיוחדות יורדים - בעיקר כשהן מהוות אלטרנטיבה טובה לצמודי הקרקע. ובכן, מצד אחד, מחירי צמודי הקרקע בלתי ניתנים להשגה ואנשים לא קונים, ואולי היה מצופה שמחירי דירות הגן יישארו יציבים ולא ייסחפו אחרי השוק גם בתקופת המשבר הנוכחי. מצד שני, כשיש ירידות, אזי כל השוק יורד - אנחנו בשוק של מחירים יחסיים, אז אם וילה יורדת גם דירת גן תרד.
- כל הכותרות
"מה שקרה גם בדירות הגן הוא שהכוח עבר לקונים, והוא מזמן לא אצל המוכרים", אומר שלומי בראון, סוכן נדל"ן באזור נתניה, חדרה והסביבה, "לפני עליית הריבית, מכרנו דירות גן ב-3 מיליון שקל באזורים מסוימים בחדרה, אבל משהו קרה. אותה דירה בדיוק, נמכרה לאחרונה סביב 2.7 מיליון שקל. הריבית חונקת והלקוחות מסבירים שגם אם הם חולמים על דירת גן, יש גבול מסוים שהם יכולים לשלם. לפעמים המוכר מתפשר, לרוב לא".
זה מתאזן עם מחירי דירות הגן, שקפצו בתקופת הקורונה.
"הקורונה יצרה ביקוש גבוה לגינות. אנשים לא יכולים לקנות דירות גן, זה מוצר שאין אותו כמעט בשוק. תחשוב על זה: בבניין יש במקרה הטוב 4 דירות, לעתים גם 2. מי שמחפש גינה ויכול להגיע ל-2.7, מדגדג את ה-2.8, יכול למצוא את אותן דירות שמכרנו בקלות סביב 3 מיליון שקל לפני שנה, בשיא הפריחה. כלומר יש ירידה, סביב 7% במחירי דירות הגן בסביבה".
למה צמודי הקרקע יורדים פחות?
"בצמודי קרקע לא רואים את זה, בעיקר כי המוכרים עומדים על הרגליים האחוריות, לא מתפשרים, חוץ מאזורים מסוימים. נכון, יש אנשים לחוצים, אם מישהו קנה עכשיו בית וצריך את הכסף למשל, אבל מי שלא צריך למכור - עוצר. המוכרים מבקשים סבלנות, ממתינים, הם אומרים 'בוא נראה מה יקרה כשהריבית תרד, אז נקבל מחיר גבוה יותר'. אני מסביר ללקוחות: אם יש הזדמנות לקנות דירה או דירת גן עכשיו, זה הזמן. כן, גם בריבית גבוהה. היא תישאר גבוהה, אין לי ספק. היא לא תישאר 6%, היא תרד בטווח הארוך ל-3.5%. כלומר, בנוסף לכך שההחזר יירד, גם ערך הבית יעלה".
בראון מספר כי יש התופעה לפיה קבלנים עצרו את הבניה העתידית שלהם באזור השרון ובישראל בכלל, גורמת לאיזון יחסי בין הביקוש להיצע. "ההיצע אצלם בכיס", הוא מסביר. "הם מקטינים את ההיצע בכוונה כדי לצמצם פערים מול הביקוש שהולך ומתמעט. מרגישים שאנשים מתחילים להפנים את נושא הריבית ולרדת מהגדר. יכול להיות שבקרוב נראה את הביקושים חוזרים, כולל בדירות הגן".
"דירות הגן מתומחרות, מטבע הדברים, במחיר גבוה יותר מדירות זהות בפרוייקט. עליית הריבית פגעה קודם כל בדירות הגן ובדירות המיוחדות", אומר שמאי המקרקעין אומיד סולימני. "אפשר לומר בכלליות שבאזורים מסוימים הן מתומחרות ב-20% יותר, אבל כמובן שיש שינוי מפרויקט לפרויקט. כשהריבית עלתה, הנפגעים העיקריים היו הדירות המיוחדות. צריך להבין שקהל היעד של דירות הגן הוא מעמד הביניים, לעומת צמודי הקרקע, שלרוב מאופיין באוכלוסיה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה יותר. גם מחירי צמודי הקרקע ירדו, אבל בהיקף קטן יחסית לדירות הגן. מתי זה ישתנה ומחירי דירות הגן יעלו? אני מניח שזה יתחיל בהדרגה, עם תחילת המגמה להורדת שיעור הריבית. מאידך, עלינו לזכור שהתחלות הבניה מועטות ועלול להיווצר מצב שהורדת הריבית והמחסור בהיצע יובילו בעתיד להתפרצות ביקושים".
בנתניה מצאנו כי בשכונות החדשות מחירי דירות שנותרו על המדף מזה מספר שבועות, או חודשים ספורים לכל היותר, הורידו מחירים, בין 4%-3%. צריך לזכור שזהו מחיר ההיצע וכמובן שמחיר הדירה הסופית יהיה נמוך יותר. יחד עם זאת, ישנם בעלי דירות שלא מוכנים למכור במחירים נמוכים יותר וממתינים לרוכשים פוטנציאלים. תושב נתניה, שמוכר דירה בקריית השרון, סיפר: "אין לי שום סיבה להוריד מחיר. אני רוצה לעבור לוילה, ושם המחירים לא יורדים. נחכה עד שהשוק יתבהר, אני לא ממהר". מנגד, חלק מהמתווכים מפרסמים מודעות עם מחירים נמוכים יותר. כך למשל, בנווה איתמר, שכונה איכותית שנמצאת ליד אזור התעשיה קריית אליעזר, נמכרת דירת גן במחיר נמוך יותר, 110 אלף שקל פחות מהמודעה המקורית, מה שמשקף ירידה של יותר מ-3% במחיר ההיצע.
ברעננה מצאנו מחירי היצע נמוכים ב-5% ובדירות היוקרה, דירות גן שמחירן מעל 5 מיליון שקל - ירידות של עד 7%. יחד עם זאת, בחלק מהמקרים, נראה כי מדובר בהורדת מחיר ל"מראית עין". בדקנו מחירי דירות גן אחרות באזור וההערכה היא שההורדה הריאלית נעה סביב 5%-4%. חשוב להבין: לפעמים המוכרים מסמנים מחיר ראשוני גבוה מדי ביחס למחיר השוק, שלא משקף ירידה או עליה. אחרי חודשיים, הם מורידים את המחיר למחיר השוק וממנו מפחיתים עוד כמה אחוזים. זה לא אומר שהמחיר ירד ב-7% ריאלית, אלא מהמחיר המקורי שלא שיקף מחיר שוק. במקרה הזה, מדובר בירידות של 5% בערך במחירי ההיצע. חשוב להדגיש שהורדת המחיר ממש לא חלה בכל הדירות.
רוב הדירות שבדקנו עדיין משקפות מחיר שוק - אבל לא נמכרות. בסוף, המשחק הזה בין הביקוש וההיצע של דירות הגן, יסתיים כמו במקרים אחרים של דירות רגילות - ככל שיעבור הזמן ונושא הריבית יתבהר. האם נראה את עוקמת הביקוש זזה כלפי מעלה? לא בטוח, לפחות לא עד התייצבות הריבית. בינתיים, יש הזדמנויות - והקונים יכולים לנצל את זה.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
16.אין מה להשוות בין דירות גן לצמוד קרקע שמיים וארץאורי 02/10/2023 08:31הגב לתגובה זו0 0זה הבדל של 30-40 אחוז לפחות במחירסגור
-
15.מניסיון הבעיה בדירות גן זה השכנים זרקו לי פעםיהושע שכן טוב 01/10/2023 13:34הגב לתגובה זו5 0סיגריה ופעם לא רוצה לומר לכם מה היה עטוף בתור טישו... לברוח!!!סגור
-
14.יתרונות וחסרונות דירת גן ע"פ בית פרטיבעל דירת גן 01/10/2023 12:10הגב לתגובה זו1 0יתרונות: 1. דירת גן בד"כ מפלס 1, בית פרטי בד"כ 2, 3, 4 מפלסים. 2. בדירת גן החצר היא נטו (חניות, מסלול כניסה, מחסן וכו.. נפרדים ושייכים לבניין המשותף). בבית פרטי - החניה, שביל הגישה, מחסן וכו... חלק מהחצר ומקטין את שטח החצר נטו. 3. בדירת גן יש לובי משותף מפואר בד"כ.. חסרונות: 1. בדירת גן צריך הרבה מזל מי השכנים שמעליך.. אם יש לך שכנים טובים - זכית.. אם לא... אכלת אותה.. בשכונת בתים פרטיים, אם נפלת על שכנים לא טובים, זה בעיקר קריאוקי, מוזיקה ורעש שגם אז אוכלים אותה בגדול, הרבה יותר מאם זרקו לך בדילי סגריות מלמעלה שזה מציק ומעצבן אבל לא קריטי.. 2. ע"פ רוב, השכנים בצמודי קרקע איכותיים יותר מדירות שמעל דירת גן..סגור
-
השכנים בצמוד קרקע איכותיים יותר?דני 02/10/2023 09:05הגב לתגובה זו0 0אולי כי אין להם למי לזרוקסגור
-
13.מוכרים חלומותאזרח 01/10/2023 11:14הגב לתגובה זו3 0הריבית יכולה באותה סבירות להישאר לעשור הקרוב. אז לא יהיו עליות נדל"ן באופק...סגור
- טען עוד
-
12.מעציבאפי 01/10/2023 10:45הגב לתגובה זו3 0מעציב שהדירות עלו במאות החוזים כמו מניות בבורסה ועושים כסף על גבם וחיהם של הזוגות הצעירים ודור העתיד של המדינהסגור
-
לכל הזוגות הצעירים יש סוג של דירהנהגוס 01/10/2023 18:44הגב לתגובה זו0 0הדירה של הוריהם, אותה הם מקווים לרשת ולמכור ואז הם יהיו חמדנים לא פחות ממי שהם מנסים לקנות ממנו דירה כיום. מה לעשות? כולנו חמדנים.סגור
-
11.השוק בדרך לקריסהרועי 30/09/2023 22:42הגב לתגובה זו4 0סבבבב פריים מטורף לפנינו לצעריסגור
-
10.בריבית הזו השקעה בנדלן לא מעניינת (ל"ת)סוחר 30/09/2023 21:01הגב לתגובה זו12 0סגור
-
9.דירת גן או לא גן ,הירידות המשמעותיות רק בעוד 6 חדשים! (ל"ת)נביא 30/09/2023 20:56הגב לתגובה זו12 0סגור
-
8.הצחקתם הביקוש לגן עולה (ל"ת)מוטי 30/09/2023 20:30הגב לתגובה זו2 3סגור
-
7.בחלק מהמקומות מחירים כבר עכשיו עוליםגל 30/09/2023 19:25הגב לתגובה זו0 5ובחלק מאוד מסויים בארץהמחירים אמנם לא יורדים ונמכרים לפי מחיר שוק ובחלק הזה המחירים יזנקו חזק וזה נמצא היכן שיש פיתוח של ה AI ששם יש גיוס מסיבי של מהנדסים ויש רק 70 דירות למכירה באיזור זה . תחפשו רשות המיסים אך קודם ביד 2 . למרות זאת המקומיים לא עושים עסקאות כי אמרו להם שהמחירים ירדו אבל לא יורדים . לפני פריצה חזקה שם. עוד חודשיים תוכלו לראות עכשיו זה בטיפטופים קלים במחירי שוק. מי שיקנה שם ירוויח תוך זמן קצר מאד סביב ה400kסגור
-
?? 30/09/2023 23:01הגב לתגובה זו1 0במקום לברבר, רוץ לקנות... תקנה אפילו כמה.. תספר לנו עוד חודש חודשיים איך היה... תודה מותקסגור
-
6.לא לקחתם בחשבון מה קורה אם הריבית ממשיכה לעלותדני 30/09/2023 18:44הגב לתגובה זו16 0תסתכלו על תשואות אגח ארהב מהשבוע האחרוו שם כבר הפנימו את זה פה כולם בדילייסגור
-
5.דירות גן בבניין מורידות ערך כל שאר הדירות ב 8-10 % (ל"ת)דירות לערסים עניים 30/09/2023 18:21הגב לתגובה זו3 4סגור
-
4.המחירים גבוהים נקודה. אין שום הצדקה ויכולת לשלם סכומיםישראל 30/09/2023 13:33הגב לתגובה זו9 0כאלה. מי שלא מתפשר ומוריד היום כמה אחוזים, יורידבסוף 20% ומעלה. מה שעולה ללא פרופורציה בסופו של דבר יירד בהתאםסגור
-
3.היתה לי, מכרתי ולא אתקרב שובמנואל 30/09/2023 10:52הגב לתגובה זו22 2מצאתי את עצמי כל היום אוסף זבל של השכנים. השיא היתה שכנה שהתווכחה איתי שהיא משלמת ועד בית ולכן זכותה לזרוק מה שהיא רוצה מהחלון ולא מעניין אותה איפה זה נופל. שומר נפשו ירחק.סגור
-
דירת גן - הפח זבל והמאפרה של שאר הדירות מעל (ל"ת)שחר יוספי 30/09/2023 23:39הגב לתגובה זו2 0סגור
-
2.דירת גן - בדיחה ישראליתדוד 30/09/2023 09:42הגב לתגובה זו12 1דירת גן עם שכנים ישראלים במקרה הטוב בדיחה על חשבון הרוכש.סגור
-
האמת שבעיקר חסרונות של בית פרטיעוזרי 30/09/2023 20:44הגב לתגובה זו2 0אין כ"כ כיווני אור ואוויר - כמו בבית פרטי. רק שפה - יש מעליך לפחות 5 דיירים.. היתרון היחיד על פני דירת גג הוא שאפשר לשים שם בריכה בקיץסגור
-
1.מרגיש שהכתב מחפש לקנות דירת גן באזור נתניה (ל"ת)יוסף 30/09/2023 09:23הגב לתגובה זו8 1סגור
