בכמה ירדו מחירי הפנטהאוזים במהלך משבר הנדל"ן ולמה?
מחירי הדיור נמצאים בירידה של 7%-6% ועד ירידת הריבית, ולא ברור מתי זה יקרה, הרוכשים הפוטנציאלים ובעיקר המשקיעים יוצאים מהשוק. ירידת הביקושים הזאת באה לידי ביטוי בירידת מחירים, שמשתקפת בעיקר בדירות המיוחדות - כמו דירות גן ופנטהאוזים. על הירידה והסיבות שבגללן מחירי דירות הגן יורדים ב-10%-5% (תלוי באזור) כבר הרחבנו כאן, אבל הקבלנים מדברים לאחרונה על תופעה אחרת - קושי אמיתי למכור דירות פנטהאוז.
קבלן שעובד במרכז הארץ והשרון סיפר לנו השבוע כי בפרויקטים שלו והסמוכים לו לא מצליחים למכור את הפנטהאוזים למרות הפחתות מחירים משמעותיות. הוא מכנה אותם במונח חדש - "דירת פנטהאוז רפאים" - משום שהדירות שלו עדיין עומדות ריקות בקומה האחרונה בבניין. לאחרונה שמענו שחברת אב-גד יצאה במבצע גדול - רבע מיליון שקל הנחה על פנטהאוז בראשון לציון. נכון, פנטהאוז של 106 מ"ר לא פונה לקהל היעד שמחפש דירה רגילה, ועדיין - זו הנחה משמעותית, כזאת שלא ראינו בעבר.
אז מה עושים הקבלנים כדי למשוך קהל חדש? בניגוד לדירות הרגילות, שם הרוכשים מקבלים הטבות כמו חניה נוספת או מטבח משודרג, הקבלנים מפגינים יצירתיות בנוגע למכירת הפנטהאוזים. לפני שנבין מהם בדיוק ההטבות של הקבלנים, הנה כמה דוגמאות מהחודשיים האחרונים, שימחישו לכם מה קורה בדירות היוקרה: ברחוב חטיבת גבעתי בנתניה נמכר פנטהאוז בהנחה של 300 אלף שקל. המחיר למ"ר, אחרי הנחה, הוא פחות מ-24 אלף שקל. זהו מחיר שכן מייצג הנחה ריאלית של 300 אלף שקל. המחיר בשכונה נע סביב 30 אלף שקל למ"ר, אבל יש כאן עניין של שוליות לגודל - ברגע שהדירה גדולה מדי, כמו במקרה של פנטהאוזים, מעל 150 מ"ר למשל, המחיר צונח משמעותית (זה קורה גם במחיר למ"ר גינה של דירות הגן - הוא מחושב סביב 0.25 לעומת שווי מ"ר בנוי, אבל כשהגינה גדולה מדי, המחיר במטרים הבאים הופך לשולי).
- כל הכותרות
בתל אביב, למשל, מצאנו הנחה של חצי מיליון שקל על פנטהאוז. נכון, זה זניח עבור פנטהאוז שהמחיר שלו הוא 16 מיליון שקל, ובכך זאת - המוכרים מוכנים לוותר על כסף כדי למכור. גם במקרה הזה בדקנו, כי המחיר משקף כ-89 אלף שקל למ"ר בנוי. ההנחה היא ריאלית ועובדה - חוסר ההצלחה למכור את הפנטהאוז הוביל את בעלי הדירה לפרסם גם מודעה להשכרה - תמורת 40 אלף שקל לחודש.
על פי נתוני רשות המסים עולה המסקנה שהביקוש לדירות פנטהאוז אכן ירד, משום שאין עסקאות בעבר. כמה ירד? באזור תל אביב אנחנו רואים הנחות של עד 8% במחירים ההיצע. כלומר, יש כאן ירידה, שמורגשת היטב - והיא כמעט דרמטית. נכון, מדובר עדיין ברף העליון ואנחנו עדיין לא מזהים ירידות באחוזים דו ספרתיים ועדיין - מדובר בירידה גדולה אפילו יותר ממחירי הדירות שנובעת מביקוש נמוך יותר.
דודו מכלוף, הבעלים של חברת DBA נדל"ן, מייצג את הקבלנים במכירת פנטהאוזים באזור נתניה ותל אביב. "דירות היוקרה בסוג של הקפאה יחסית, אם לפני שנה הפנטהאוזים היו הלהיט של השוק, היו נמכרים לפני כל. היום לוקח טיפה זמן. נכון, הקבלנים עושים מבצעים, משדרגים את המפרט הטכני, נותנים היום ערך לפנטהאוז", הוא אומר. "לא מדובר רק במרפסת גדולה, אלא בשדרוג במפרט הטכני, הם משקיעים טיפה יותר. בנוסף - יש תופעה חדשה בשוק - הקהל של הפנטהאוזים קונה לשימוש עצמי ומשקיעים כבר לא שמים שם את הכסף. היום לא קונים יותר פנטהאוז להשקעה כי התשואה היא לא בשיא, אפילו ירדה משמעותית. מי שרוצה לגור ומזה סוג של הזדמנות, מקבל תנאי מימון טובים, פריסת תשלומים מיוחדת וגם מפרט טכני ברמה גבוהה".
מה למשל?
"בריצופים, נותנים אריחים גדולים מאוד, מטר וחצי על מטר וחצי (עד היום הקבלנים נתנו הטבות של ריצוף בגודל מטר על מטר, א"י), מזגני VRF, הנמכות גבס, מטבח תוצרת חוץ, מרגיש שהדירה יוקרתית ומיוחדת. במרפסות נותנים דקים או ריצוף צף, המון שדרוגים כדי שיקבל ערך ואז הוא יצליח למכור את הדירות מיוחדות".
בטווח הארוך, נראה נדידה מצמודי הקרקע היקרים לפנטהאוזים?
"תלוי באזור. בנתניה למשל, אבל גם בתל אביב, יש פחות צמודי קרקע. בנתניה יש ביקוש לצמודי קרקע כי יש מחסור, אין עתודות קרקע או מגרשים ואנשים היום רוצים מרפסות גדולות. היום יש ערך ושווי גבוה יחסית למרפסת - 0.5 משווי מ"ר בנוי. פנטהאוזים וצמודי קרקע זה קהל אחר. מי שרוצה לגור באזור מסוים, ואין בו וילות, הוא מעדיף פנטהאוז. בחלק מהאזורים, אגב, זה יכול להגיע כמעט לאותו מחיר".
מה המחיר למ"ר בפרוייקטים החדשים בנתניה?
"בעיר ימים 40 אלף שקל למטר, בקו קדמי יחסית שרואה ים. יש לנו מקומות שמכרנו במחיר של 6-8 מיליון שקל. פרוייקט של אלקטרה בפארק הים בנתניה, פנטהאוזים של 180 מטר עם 60 מ"ר מרפסת נמכרים ברף העליון".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
14.מחירי הדירות בתל אביב והרצליה קורסים.יעלי 06/10/2023 22:44הגב לתגובה זו2 2בחמש השנים הבאות המחירים בגוש דן ירדו בעוד 40 אחוז.סגור
-
13.החזירות מתגלהגיגסי 06/10/2023 18:01הגב לתגובה זו4 1כל הזמן שמענו מהקבלנים שעליית המחירים לא קשורה אליהם, זה ביקוש ענק לדירות זה מיסים גבוהים של המדינה בעיקר על הקרקע, היעדר קרקע באזורי ביקוש, משקיעים ילודה, זרים מחו"ךל הכל מהכל אבל לא הם היו קשורים לעליית המחירים המטורפת שהייתה כאן בעשור ויותר האחרון. והנה מתבררת האמת, אם קבלן מוריד על דירה כ 300-400 אלף ועדיין נותר לו רווח יפה זה אומר שהוא בסך הכל מוריד את השומן, את הקצפת את הרווח חזירי חזירי. כלומר זה הקבלנים החזיריים שבאופן ישיר ועיקרי העלו כאן את המחירים. עכשיו זה תלוי בציבור. ככל שימתין ( לפחות עוד שנה - מה זה שנה בחיים לעומת שאר החיים), ה- 300 אלף יהפכו ל 600 אלך ואחר ל 800 אלף ואז הנה ירידה של 1.0 מיליון ובסוף גם 1.5 מיליון. כלומר דירות 4 חדרים שנמכרות היום בכ- 3.4 מיליון יכולות לרדת בתוך 12-18 חודשיפ לכיוון 2.0 מיליון. להמתין בסבלנות חברים זה כדאי וזה מעבר לפינה.סגור
-
12.להפקיד בריבית קבועה(4-5%)ל5 שנים ו א.כ לקנות 2 דירות!!!vvc 06/10/2023 16:39הגב לתגובה זו5 0ולמי שאין כסף, ישכור דירה או שיגור עם ההורים . אם תקנו תפסידו פעמים תשלמו ריביות כמו 2 דירות והדירה שלכם תיהיה שווה לחצי ממה שרכשתם בעוד 5 שנים!!! רגע זה במקרה הטוב, הבנק עלול לעכל לכם את הדירה וגם תהיו חייבים לו עוד כסף.סגור
-
11.על איזה משבר דיור אתם מדברים?מחמד 06/10/2023 13:36הגב לתגובה זו6 0דירות 3 חדרים שעלו בתל אביב 280 אלף שקל עולים כיום 3 מיליון ויותר. אז ירדו המחירים ב8 אחוז ולזה אתם קוראים משבר וירידה? ירידה תהיה כשמחירי הבתים יחזרו למחירים שפויים של עד מיליוןסגור
-
10.נדלןמיכה הכהן 06/10/2023 13:20הגב לתגובה זו3 0המדינה בקריסה ולא הנדלן כולם עוזבים!!! ממש אלפים יורדים מהארץ !!ואלו שלא מצטיידים בדרכון רומני גרמני צרפתי מכל הבא ליד!!! יהיו פה עריי רפאים שבהם יגורו בסוף פלסטינים שיכבשו את המדינה הגוססת . זה לא חלום!! זה קורה כעת!!!סגור
- טען עוד
-
9.הירידות יותר מ 7 אחוזים72 06/10/2023 09:18הגב לתגובה זו8 1הדיווחים באיחור רב, מורידים כבר 15-20 אחוז ונגיע בפברואר ל 40 אחוז מטה ויותר. זו רק התחלה של שינוי המגמה הריבית תעלה ותישאר מעלה, וכל מי שמספר לכם שזה זמני זה בערך אותם מפמפמים שטענו שהריבית לא תעלה יותר מרבע אחוז. יש לנו לפחות שלושטים שנה עם המגמה החדשה זוהי קרמה לשנות המינוף שלא ידע שובע.סגור
-
8.פנטהאוז של 5.5 ירד ל-5.3אחד שיודע 06/10/2023 08:26הגב לתגובה זו5 0אלה ההנחות לא יותר וזה לא מספיק אין כסףסגור
-
7.זה הזמן לקנות!!!מתן 06/10/2023 08:25הגב לתגובה זו2 8לדעתי עוד שנה הכל יעלהסגור
-
6.אכן המחירים ירדו בפנטהאוזיםאורי 06/10/2023 08:24הגב לתגובה זו5 0גר בכפר יונה ואצלנו חא מוכריםסגור
-
5.לא לקנות לפני 2025 . עד אז מינוס 35% קל (ל"ת)מתווך גוש דן 06/10/2023 08:24הגב לתגובה זו6 0סגור
-
4.מחפש פנטהאוז באזור המרכז קרית אונו או גני תקווהפנטהאוז מתחת לו 05/10/2023 22:40הגב לתגובה זו0 11רוצים מעל 7,למי שיש 6 ומטה שיעדכן.סגור
-
3.הזדמנות של פעם בדוריוקר המחיה 05/10/2023 22:31הגב לתגובה זו19 1לא קונים דירות עד שהמחירים יורדים ב 50 אחוזסגור
-
2.ההנחות מינוריות ביחס לעליית המחירים בשנתיים האחרונותמשקיע 05/10/2023 21:52הגב לתגובה זו13 2המחירים יכולים לרדת עוד בענק . יש רק שאלה אחת : כמה זמן יחזיק בנק ישראל את הריבית גבוהה או אפילו יעלה אותה עוד פעם. אם יחזיק ריבית גבוהה מספיק זמן נראה פה 20 אחוז פחות בלי למצמץ.סגור
-
1.בחצי שנה האחרונה קרסו 3 חברות נדלןיודע דבר 05/10/2023 21:12הגב לתגובה זו20 2מי שיחכה בעוד מספר חודשים יבין שהוא המתים להזדמנות מעולה.לא לקנות כרגע. השוק בירידה.סגור
