ה"פייק" של עולם הנדל"ן: כך משווקים הקבלנים "מיני פנטהאוז" במחיר מופקע
החלטתם לרכוש דירה? מזל טוב. ניגשתם למשרדי השיווק של הקבלנים, עשיתם סקר שוק, הבנתם שתוכלו לעמוד ברכישת דירה עם משכנתא מנופחת וריבית גבוהה, ואז זה נחת עליכם כמו רעם ביום בהיר. "למה שלא תוסיפו עוד קצת כסף, ותרשו לעצמכם לקחת מיני פנטהאוז, 4 חדרים, במקום 5 חדרים". "מיני מה?", שאלתם, אחרי ששמעתם את החלק השני של המונח החדש. מנהל המכירות לא התבלבל. "כמו פנטהאוז, רק קומה מתחת. יש לכם שם מרפסת ענקית, וזה עכשיו בסייל - כמעט באותו המחיר. לא תיקחו?".
אותה גברת, בשינוי אדרת (שלומי יוסף)
מיני פנטהאוז הוא הבדיחה הכי טובה בעולם הנדל"ן. אף אחד לא ישווק לכם דירה כזאת בגרמניה, אף אחד לא יעז לספר לכם סיפור כזה בפריז. מיני פנטהאוז הוא המצאה ישראלית - שיווק של דירה רגילה, עם מרפסת גדולה, לרוב - כפי שמיד תראו - במחיר לא מוצדק.
- כל הכותרות
יש כמה פרויקטים בישראל, שמתהדרים בשיטות מכירה שלא תמצאו בשום מקום אחר - רק בישראל. כך למשל, חברת נדל"ן גדולה משווקת כבר שנים פרוייקט באזור השרון, שבו פנטהאוז נמכר בקומה לפני אחרונה. בבניין בן שמונה קומות, מציע לכם המשווק, בלי להתבלבל, פנטהאוז בקומה הלפני האחרונה. זה לא מיני פנטהאוז, אלא פנטהאוז ממש - וכמעט באותו המחיר, למרות שהעשן מהמנגל שלכם יעלה לשכן לפני שהוא מגדיל את החור באוזון.
שיטות שיווק של קבלנים תמיד היו כאן, אבל המיני פנטהאוז זה ה"פייק" הגדול מכולם - מכירה של דירה, קומה אחת מתחת לפנטהאוז - שהיא למעשה דירה רגילה עם מרפסת גדולה יותר. לפני שחלק מהקבלנים והמשווקים קופצים, נתקן: יש כמה פרויקטים בודדים, שבהם דירת המיני פנטהאוז נמכרת בגודל שונה מדירה גדולה, זה נכון. אבל זה המיעוט שבמיעוט, והמחיר - בהתאם.
אז אז איך זה עובד? קחו בניין סטנדרטי בן 8 קומות. בכל קומה יש שתי דירות של 4 חדרים ו-5 חדרים. בקומה ה-7, למשל, הדירה המשווקת היא אותה דירה, עם מרפסת של 21 מ"ר במקום 14 מ"ר. מה אתם מרוויחים? עוד שטח, לא יותר.
הקבלנים "שכללו" את המושג הזה בשנים האחרונות. הנה כך למשל, בפרויקט בחדרה, משווקים דירות כאלה בקומה אמצעית. כלומר, יש לכם כמה "מיני פנטהאוזים", גם בקומות 5, 6, ו-7. בדקנו מה ההבדל במחירים בין הדירות האלה, לדירות הרגילות. ובכן, משהו כמו 120-150 אלף שקל (בקומה 7, הלפני אחרונה, לעומת קומה 6 עם מרפסת רגילה, כי יש עוד דירות רגילות באותה קומה, ולא רק "מיני פנטהאוז") ובמונחים של הפרויקט הזה בלבד - פער של 6%-7%.
האם זה שווה את ההפרש? בואו נראה במספרים. נניח ששטח מרפסת הוא אכן 21 מ"ר במקום 14 מ"ר. מדובר בתוספת של 7 מ"ר. שווי אקוויוולנטי של מרפסת הוא לרוב עד 0.5 (חצי) בהשוואה למ"ר מבונה רגיל (כלומר, השווי של מטר במרפסת מחושב שמאית, בממוצע, כחצי משווי מטר בתוך הבית שלכם). כלומר, יש כאן תוספת של 3.5 מ"ר - 34-40 אלף שקל למ"ר (בהנחה שהשווי הוא מקסימלי, אם מדובר בשווי של 0.3, לדוגמא, המחיר למטר עולה). עכשיו תגידו אתם - זה נראה לכם הגיוני, לשלם פי 2 עבור כל מטר? לא. אבל זה המצב. קוראים לזה מיני פנטהאוז ואז מוכרים את התוספת במחירים גבוהים.
בכל מקרה, ככל שהקומה גבוהה יותר היא יקרה יותר. נניח שנטרלנו את אלמנט הקומה (על כל קומה לוקחים עוד 15 אלף שקל בפרויקט כזה בממוצע). גם אז, מדובר ב-34-36 אלף שקל למ"ר עבור המטרים העודפים (המשווק יחלק את מספר המטרים הכולל לפני ואחרי השינוי ויציג לכם שהפער לא כזה גדול, אבל החישוב הזה לא נכון).
אז מה הקבלן מבטיח? פעמים רבות, הוא מספר לכם ש"המטבח משודרג", אבל הוא לא ממש משדרג אותו - מדובר באותו מטבח בצבע לבן או שחור, עם טריקה שקטה, שעולה לו כמה מאות ואולי אלפי שקלים בודדים יותר. בקיצור, רווח נקי.
עכשיו, בואו נצא רגע מגבולות חדרה. בדקנו פרייקטים נוספים. באזור המרכז, למשל, הפער בין דירת "מיני פנטהאוז" לדירה רגילה יכול להיות מעל 200-250 אלף שקל ובמקרים קיצוניים בהפרש כמעט כפול. החישוב הוא אותו חישוב - זה לא משתלם. איפה זה כן משתלם? אם תיסעו לפריפריה, בחלק מהמקרים הקבלן מציע מרפסת של 60 מ"ר לעומת 20 מ"ר. הבעיה היא שבמקרה כזה, הוא ידרוש יותר על הדירה - בין דירה רגילה לפנטהאוז. אם מחיר דירה רגילה בפריפריה יעמוד על 2 מיליון שקל ופנטהאוז על 4 מיליון שקל, הקבלן יגבה מכם הרבה יותר מ-100-150 אלף שקל. זה יכול להגיע עד חצי מיליון שקל (מה שאומר, עליה דו ספרתית באחוזים במחיר הדירה) כי "יש לו על מה" - המרפסת גדולה ומפתה. כדי להצדיק את המחיר, הוא יציע לכם לפעמים עוד חניה, "כיאה למי שרוכש אצלי מיני פנטהאוז או פנטהאוז" - כשהוא מזכיר את שני המוצרים בנשימה אחת.
"המונח מיני פנטהאוז הוא המצאה. מבחינה שמאית, מה שמנחה אותנו הוא גודל הדירה, הייחודיות של הדירה ושטחי המרפסות", אומר שמאי המקרקעין אומיד סולימני, לשעבר מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.
כמה יש מקום להעריך דירה במחיר גבוה יותר רק מפני שהיא נקראת "מיני פנטהאוז"?
"ההגדרה השיווקית היא לא עקרון שמאי. הערכות השמאים מבוססות על נתונים שניתנים לכימות, כגון שטח הדירה, הקומה, הייחודיות ביחס לדירות אחרות בפרויקט וגודל ההצמדות. לגבי המרפסות, מקדם התועלת שלהן נע בין 0.2-0.5, תלוי בין היתר בגודל שלה, במאפיינים של השכונה והתועלת שלה לדירה".
האם הגיוני לומר, ששווי מ"ר של המרפסת יכול להיות גדול משווי מ"ר מבונה - זה הרי מה שקורה בפרויקטים האלה?
"מדובר בתעלול שיווקי, על מנת לקבוע שווי של דירה יש להתייעץ עם שמאי מקרקעין שיבדוק את הפרמטרים הנכונים לדירה - שטח, רישוי, יתרת זכויות בניה, שטחי המרפסות והתועלת שלהן לשטחים העיקריים. הרציונל של דירות פנטהאוז הוא שמדובר בדירות בקומה הגבוהה ביותר בבניין, עם צפיפות לקומה נמוכה יותר ביחס לדירות שמתחתיה - שטחי דירה גדולים יותר וכפועל יוצא שטח בנוי גדול יותר וגם שטח מרפסות רחב יותר. ההגדרות של דירות מיני פנטהאוז, אשר במאפייניהן קרובות יותר לדירות סטנדרט עם שיפורים קלים, זה פשוט תעלול שיווקי שנועד לתת לרוכש הרגשה שהוא קנה נכס יוקרתי, אבל זה קורה תמורת מחיר יקר יותר".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
28.מיני פ' בקומה 15 מתוך 16 עם 4 דירות בקומה במקום 6 בהחלטחיים 06/10/2023 13:00הגב לתגובה זו0 4מצדיק מחיר גבוה יותר. בנוסף המרפסות הגדולות כיווני האויר וכו. כל אחד ושיקולו.סגור
-
27.מוכרים ברצון לקונים ברצון . מה הבעייה ?ינשוף צפוני 06/10/2023 03:31הגב לתגובה זו1 6הקונים יודעים מה הם קונים. אף אחד לא מכריח אף אחד . אין פה תעלול אין פה רמייה . כתבה מיותרת ומסיתה נגד היזמים והקבלנים . חג שמח ושבת שלוםסגור
-
וקוקה קולה זה טעם החייםנכון 06/10/2023 11:36הגב לתגובה זו3 0ואין מנפלציות רגשיות עליך עדי שתרכוש מוצרים, תעדיף פולטיקאים וכו וכו. אנחנו עבדים שלא רואים את הכבלים שלנו.סגור
-
26.אולי תעשה כתבה על חברות ביטוח שברובםצדק 05/10/2023 17:02הגב לתגובה זו3 0המכריע העלו את המחירים ב 40% במוצר שהוא אוויר ולא פיזי בזמן שערך המכוניות ירד משנה קודמת או שתעשה כתבה על כך שלקוח משלם 3 שנים אגרה מבלי להיות בכלל בטסט העיקר שקופת המדינה תכניס באיזור ה 2000 טסט מה אתה אומר? או על מחירי המזון טקסטיל חשמל שעולים ערימת כסף או רכבים חשמלים (מחירים מטורפים שבהם המס עולה בתחילת השנה פי 2) או בנקים על עמלות(כן יש הזייה כזאת) וכך הלאהסגור
-
25.לא קוניםהמחירים ימשיכו לרדת 05/10/2023 14:33הגב לתגובה זו6 1תודה על הכתבה, לא קונים דירות כי יקר כאן.סגור
- טען עוד
-
24.נוכליםקוקו 05/10/2023 12:45הגב לתגובה זו4 0ולי הציעו דירת 6חדרים! רק המ"ר הוא של 4 וחצי.חחח 130מר 6 חדרים.חח שובך יוניםסגור
-
ה-מ"ר מת מצחוקאחד העם 06/10/2023 22:10הגב לתגובה זו1 0ולי הציעו 124 מ"ר 5 חדרים גודל החדרים לא מתאים אפילו לגמדיםסגור
-
23.או ארצי מולדתי את הולכת פייפן (ל"ת)חחחחחחחחחחחחחח 05/10/2023 11:21הגב לתגובה זו4 0סגור
-
22.ועל "מיני פנטהאוז" בקומה 2 מ10 לא שמעתם ?? (ל"ת)בוננזה 05/10/2023 10:36הגב לתגובה זו9 0סגור
-
21.אומיד סולימאני אלק שמאי הוא נשמע יותר כמו מחבל אירניבונזו 05/10/2023 09:46הגב לתגובה זו3 8לא יכולתם למצוא שמאי אמיתי ולא את המחבל האיראני. מיני פנטהאוז זה לא סתם מושג . מיני פנטהאוז זה אומנם המצאה ישראלי ת אבל שווה ביותר . אני גר בכזה בית ונהנה פי כמה מהתוספת ששילמתי לקבלן הנחמדסגור
-
בונזו שם של אוכל לכלביםגל 05/10/2023 13:32הגב לתגובה זו5 0תשמע אתה תת רמה אם אתה מלכלך על אדם שאתה לא מכיר בגלל השם שלו. הוא שמאי מקרקעין, אתה ליצן.סגור
-
20.לא חדש בכלל יש עוד שיטותרוני 05/10/2023 09:40הגב לתגובה זו12 0מוכרים לך 5 חדרים בגודל של 4 חדרים .. 140 ברוטו זה 120 נטו ותבינו איך אנשים קונים 5 ומצטופפים ב 4… המצאות של ישראלים .. והכבשים רצים לשלם.. מיני פטנהאוז.. חחחח רק האהבלים יכולים להרגיש וורן באפט אבל עם חובות מפה להודעה חדשהסגור
-
19.אנחנו הוספנו 100K שח למרפסת של 55 מטר (במקום 12)אץ 05/10/2023 09:14הגב לתגובה זו1 0זה יצא משתלם מאוד, וזה גם מה שחיפשנו. המחיר גם יצא נמוך יותר מדירת 5 חדרים בפרויקט. (דירה חדשה מקבלן בב"ש) אבל אם היו מבקשים יותר ככל הנראה היינו רוכשים 5 חדרים.סגור
-
18.ככה מנהיגים עדרדובי 05/10/2023 09:07הגב לתגובה זו7 2מה זה משנה מה הם חושבים כל עוד שהעדר קונה קונה למרות האזהרות ולמרות משכנתאות הענק אז שכל העדר ילך למיכלאה לקראת שחיטהסגור
-
17.בלוף ישראלי ידוע.אלי תל אביב 05/10/2023 08:31הגב לתגובה זו11 0רמאות ישראלית, יחודית וטיפוסית. לשלם לפי דירה רגילה.סגור
-
16.כתבה ענקית נהניתי מאוד לקרוא ולמדתי לקחעוזי ג. 05/10/2023 07:54הגב לתגובה זו14 0הקבלנים לא תראו ממני שקל!!!!סגור
-
15.חחח וואלה עושים לנו בית ספר בחיי (ל"ת)אור 05/10/2023 07:53הגב לתגובה זו8 0סגור
-
14.עכשיו אני מבין למה הקבלן הציע לי דירה "כמו פנטהאוז"ערן א. 05/10/2023 07:37הגב לתגובה זו14 0במחיר שפוי עלק מיני איזה שקררררר רצה אתן לו עוד 200 אלף על אותה דירה!!!סגור
-
13.אכן הפייק הכי גדולערן א. 05/10/2023 07:37הגב לתגובה זו9 0סתם כסף לפחסגור
-
12.פריירים לא מתים רק מתחלפים פפפחחח (ל"ת)משה ראשל"צ 05/10/2023 06:37הגב לתגובה זו10 0סגור
-
11.מחכה לכתבהלרון 05/10/2023 05:44הגב לתגובה זו5 0על מחירי קרטל החשמליותסגור
-
10.רדוד מאודאלון 05/10/2023 05:27הגב לתגובה זו1 8מיני פנטהאוז פטרון מצויין למי שרוצה מרפסת גדולה מאוד אני גר בבניין בדירה רגילה עם מרפסת 14 מטר ולשכם מעליי יש את אותה דירה עם מרפסת 40 מטר. הפרש מחיר בקניה 20 אחוז הלוואי ו יכלתי לשלם ולקנות מיני פנטהאוז כזה אז נכון בשביל 7 מטר אולי לא כדאי אבל עם כזו מרפסת זה חצר גדולה באווירסגור
-
9.פרייארים לא מתים פרייארים מתחלפיםקונילמל 05/10/2023 01:04הגב לתגובה זו4 0אני מןכר מיני חצר בקומה שניה ושם כמה עציצים.סגור
-
8.דווקא גרתי במיני פנטהאוז 30 מטר מרפסת והיה פגזאחד 05/10/2023 00:39הגב לתגובה זו5 1מרפסת ענקית איפשרה אירוח בחוץ ופעילות משפחתית עם ילדים. היה שווה ממש. אם נותנים עוד מטרים בודדים זה באמת לא הגיוני אבל בשביל עוד 15-20 מטר מרפסת שווה לשלם יותר לדעתי.סגור
-
7.ישראלים מטומטמים. אני אומר להם שיש מחסור והם משלמים ליקבלן בחיר 05/10/2023 00:14הגב לתגובה זו6 0כל מחירסגור
-
6.הציבור מטומטם ולכן הציבור משלם... מה שבאשלום חנוך 04/10/2023 23:53הגב לתגובה זו7 0בקלות באותה הקלות יעלם... משיח לא בא... ...משיח גם לא מטלפןסגור
-
5.הכל עניין של ביקוש והיצערויטל 04/10/2023 22:52הגב לתגובה זו1 1חושבת שלקבל בקומה אחת גם דירה 5/6 חדרים וגך מרפסת גדולה- זה בהחלט תןספת משמעותית! ודווקא יש תמורה בעד האגרהסגור
-
4.קניתי מיני פנטהוז והאמת חבל על הכסףאנונימי 04/10/2023 22:18הגב לתגובה זו16 0עוד 3 מטר מרפסת שילמת 150 אלף בושהסגור
-
3.תעלול שיווקי זו הגדרה סופר מדויקת (ל"ת)אנונימי 04/10/2023 22:17הגב לתגובה זו15 2סגור
-
2.מדינת היהודים - למה ציפיתם ?!אריאל המבקר 04/10/2023 22:15הגב לתגובה זו16 2היהודים מאז מאות בשנים היו תחמנים, שקרנים וגרידים . בלשון מנומסת קוראים לזה "יצירתיים. הישראלים הם גם חוצפנים וחסרי בושה לרמות וטלהונות - לתפארת המדינה.סגור
-
1.חחח הישראלים בולעים הכולאנונימי 04/10/2023 22:08הגב לתגובה זו19 0הצרכנים הכי טיפשים, לא רק בדיור..סגור
