קריית אונו: המחירים יורדים עד 8% - אבל זאת עדיין לא הזדמנות

משהו קורה בקריית אונו בשנתיים האחרונות - בניגוד לערים אחרות, היא הפכה ל"בירת הפינוי-בינוי" של ישראל. הוועדה המקומית מאשרת יותר פרוייקט של התחדשות עירונית ובמקביל, העיר הייתה ברשימה 10 הערים שמובילות במספר התחלות הבניה. בחודשים האחרונים, הקצב ירד. הריבית עלתה, הקבלנים ממתינים ולא ממהרים לנצל את הקרקעות שלהם לטובת בניה עד שהמצב התבהר ובכל זאת - גם עצירת הביקושים לא מסתירה את החגיגה שהייתה בעיר לפני משבר הנדל"ן - עליה של עשרות אחוזים בחלק מהשכונות בשנתיים - גבוה יותר מהממוצע הארצי. אז האם עכשיו, כשהמחירים יורדים, יש הזדמנות לקנות? לא בטוח. תכף תבינו גם למה.

בירת ההתחדשות העירונית, ממשיכה לבנות. המחירים יורדים (עיריית קריית אונו)

לפי נתוני הלמ"ס, 538 דירות בהתחדשות עירונית נבנו בעיר בשנה שעברה, כמעט כפול מאשר ב-2021. בחודש מאי השנה נחתמה העסקה היקרה ביותר השנה, כשפנטהאוז 6 חדרים נמכר ב-5.1 מיליון שקל. בסוף השנה שעברה נמכר פנטהאוז ב-6.25 מיליון שקל, בקומה 17. זה כמובן לא מעיד על המגמה - כפי שתראו מיד, המחירים נמצאים בירידה בגלל היעדר ביקושים. בשכונות מסוימות המוכרים מתעקשים על המחיר ולא מוכרים, באחרות - הם מורידים מחירים.

המחיר למ"ר בקריית אונו נע סביב 26-27אלף שקל למ"ר. זה מחיר ממוצע, שלא משקף חלק מהשכונות החדשות, שם הרף חצה את רף ה-30 אלף שקל למ"ר ועכשיו הוא 29-30 אלף שקל למ"ר. נכון, אין עסקאות בתקופה הזאת, ועדיין - יש פער בין השכונות החדשות לוותיקות.

במקביל, מחירי השכירות בעיר ממשיכים להיות מהגבוהים בארץ. דירת 4 חדרים בשכונות החדשות מושכרת תמורת 7,500 שקל, 5 חדרים באלף שקל יותר לפחות. בגלל מחירי השכירות הגבוהים, התשואה גבוה יחסית למרכז הארץ ועוברת את ה-2.5%. ברוב האזורים היא נושקת לכיוון 2.9%, כשדירת 4 חדרים בקריית אונו עולה היום כ-3.1 מיליון שקל.

על השינוי הגדול במחירים יכולה להעיד כתבה שערכנו בחודש ינואר השנה. אז מצאנו כי המחירים בשכונות החדשות מתחילים ב-32 אלף שקל למ"ר. נכון, מעיר של 43 אלף תושבים, עם מדד כלכלי חברתי גבוה, צפיפות סבירה ומיקום נהדר, לא הייתם מצפים לירידת מחירים, ובכל זאת - בתקופה כזאת אפשר למצוא גם את כל הסיבות לצמצם ביקושים - המחירים גבוהים מדי ובתוך העיר - אין זרימה של התנועה. 

לפני שנחזור למחירי הנדל"ן, ראוי להרחיב על נושא התחבורה בקריית אונו - התושבים מספרים שהכביש הראשי הפך לסיוט. השלוחה הצפונית של הקו הסגול, כשתבנה, תעבור רק בשוליה, עם תחנה בציר בין דרך שיבא לרחוב ז'בוטינסקי בגבעת שמואל. שתי תחנות של קו M3 של המטרו מתוכננות בעיר, ויחברו אותה לחולון, בת ים והרצליה. בינתיים, בעיריית קריית אונו טוענים כי הפיכת הנתיב לתחבורה ציבורית היא בכלל מדיניות ראש העירייה, שמעוניין בהגדלת מרחבי ההליכה והוספת שבילי אופניים ובהפחתת כלי הרכב הפרטיים. בעירייה מסבירים שלוי אשכול משמש בכל יום כנתיב תחבורה למעבר אלפי כלי רכב דרך קרית אונו וש"סגירת נתיב אחד לטובת תחבורה ציבורית תצמצם את נסיעת כלי הרכב הללו דרך קרית אונו".

השכונות המרכזיות הן קיראון, פסגת אונו, גני אילן ורימון. בקיראון המחיר הממוצע לדירה הוא כ-3 מיליון שקל. מחיר השכירות נע סביב 6,800 שקל (תשואה של כ-2.7%). העסקאות בבניינים החדשים נעות בין 31-32 אלף שקל למטר ואנחנו מזהים ירידות מסוימת במחירי ההיצע, אם כי מינורית.

כדי להבין כמה המחירים יורדים, צללנו לפסגת אונו - את מהשכונות המבוקשות בעיר. המחיר הממוצע הוא 3.4 מיליון שקל, היא מבוקשת בין היתר בגלל המרכז המסחרי שלה. בחודש ינואר נמכרה כאן דירת 5 חדרים ב-3.9 מיליון שקל. ברחוב יצחק רבין הדירות הגיעו בשנה שעברה ל-36 אלף שקל למ"ר. לאחרונה אנחנו רואים ירידה בביקוש והמחירים יורדים לאזור 35 אלף שקל למ"ר בדירות 4 חדרים - משהו כמו 100 אלף שקל. זה נובע מהיעדר ביקוש, עודף היצע. מצד שני, מיעוט העסקאות מבהיר שהמוכרים עדיין אוחזים בדירות בשיניים - מתחילת השנה נחתמו רק 10 עסקאות. הם מאמינים שלשכונה יש יתרון - הכל נמצא במרחק הליכה והפקקים לא מהווים בעיה. דירת 4 חדרים מושכרת כאן ב-7,500 שקל והביקוש גבוה.

אבל יש גם צד שלישי - צד ההיצע. שמאים מספרים כי בשל מיעוט עסקאות, הם עושים השנה חישוב שמתבסס גם על מחירי ההיצע בשכונות. שמאים לא אוהבים לעשות שימוש במחירי היצע, כי הנתונים האלה פחות מדויקים ואי אפשר לדעת על כמה העסקה תיסגר, אבל זה אומדן חשוב. וכאן, אנחנו מזהים ירידת מחירים חדה יותר. כמה חדה? דירות שנמכרו באזור 36 אלף שקל מוצעות למכירה במחיר של 34 אלף שקל, אחרי הנחה. כלומר, בגלל שהמחיר הוא "אחרי הנחה", המתווכים יעגלו את המחיר למטה כדי לסגור עסקאות. אם קודם לכן הרף, בהתאם לעסקאות, עמד על עד 4%, כאן אנחנו מזהים מגמה חזקה יותר, שתצביע על ירידה של עד 8% במחיר.

בגני אילן, לעומת זאת, נעשו רק 3 עסקאות השנה. יש לכך סיבה טובה - צמודי הקרקע מושכרים סביב 13-14 אלף שקל לחודש. דירות 3 חדרים נסגרות סביב 6,500-6,800 שקל לחודש. בשכונת רימון, למשל, תשלמו 29-30 אלף שקל למ"ר. כלומר, אפשר למצוא כאן דירות 3 חדרים בפחות מ-3 מיליון שקל. גם כאן, אנחנו מזהים ירידה מינורית יותר במחירי הדירות. נראה כי הירידות הגדולות יותר חלים בבניינים החדשים. יש לכך סיבה טובה - דירות שנמכרו כאן לפני 3-4 שנים ב-2-2.5 מיליון שקל, עלו בחדות והוסיפו עד 1.5 מיליון שקל לערכן.

עסקאות אחרונות, קריית אונו
פרוייקט אומאמי, 108 מ"ר, 4 חדרים, קומה 23 -  3.77 מיליון שקל.
המעגל 3, 125 מ"ר, 5 חדרים, קומה 19 - 3.88 מיליון שקל.
פרוייקט אומאמי, 102 מ"ר, 4 חדרים, קומה 12 - 3.13 מיליון שקל.
רחבת האורן, 114 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 2.9 מיליון שקל.
הפרדס 14, 108 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 4.13 מיליון שקל.
רחבת האורן 1, 59 מ"ר, 2 חדרים, קומה 8 - 1.85 מיליון שקל