מחירי הדירות באשקלון ושדרות יורדים, מה המחירים? ומה הגורם העיקרי שיקבע את המחירים בעתיד?

מחירי הדירות יורדים מתחילת השנה, זאת כבר מזמן עובדה. במהלך השנה שלפני העלאת הריבית המחירים זינקו ב-20% והיה מי שטען שרק "טילים יורידו את מחירי הנדל"ן בישראל", אז זה הגיע בלי טילים ועכשיו הטילים מורידים עוד יותר את המחירים. השאלה הגדולה היא איך ירגישו האזרחים אחרי המלחמה - האם הביטחון האישי יחזור, האם כפי שהמנהיגים שלנו מדברים - יהיה מיטוט של החמאס? יש הסכם אומנם בלתי כתוב בין מדינה לאזרחיה, ובכל זאת הוא החשוב ביותר - האזרחים משלמים מסים, המדינה דואגת לביטחון ורווחה מינימלית.  אם לא יהיה בטוח לגור בדרום, אנשים לא יגורו שם. זה בסוף שאלה של מחיר - יהיו כאלו שלא תהיה להם ברירה, או שיהיו מוכנים לגור שם במחיר המתאים. אבל אם הביטחון האישי בדרום יופקר - זה יתבטא במחירים. מנגד, ניצחון מוחץ ומיטוט החמאס וידיעה שיהיה שקט בדרום שנים רבות, יחזירו את המצב לקדמותו ואפילו למצב טוב יותר - גם באשקלון, גם בשדרות, בעוטף וביתר הישובים. 

  אשקלון, אודי כרמיל

כל תרחיש שהוא לא מיטוט מוחץ של החמאס, עלול לתת את התחושה שזה יהיה עוד סבב ולכן החשש לגור בדרום יגבר, אם כי חייבים להודות - היכולות והאומץ של החמאס בשיגור הרקטות מקרבים את הדרום למרכז - אשקלון תהפוך, ובעצם כבר הפכה, למופגזת קבועה בעימותים. אשדוד גם, ראשון לציון מערב ויבנה "על הגבול". בקצב הזה - "כולנו דרום".  

כותרת ראשית

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

בארץ | אדיר בן עמי | 17/11/2024

- כל הכותרות

לאומי עוצר את חגיגת הלוואות הקבלן: מהלך חכם או אצבע בעין של רוכשי ה...

הקרב הענק של ג'ייק פול ומייק טייסון: שבר שיאים אך מטיל ספק על יכולו...

ג'יי פי מורגן: כלכלת ארגנטינה צפויה לזנק ב-8.5% תחת מיליי

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

מירוץ נגד הזמן: סופר מיקרו נאבקת להציל את מעמדה בנאסד"ק

האם דוחות אנבידיה יצביעו על כיוון חדש לשוק?

בייטדאנס, חברת האם של טיקטוק, מוערכת ב-300 מיליארד דולר

משבר מתמשך: העסקים הקטנים בסין עדיין מתקשים להתאושש

לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט - האנליסטים מנתחים

ספייס אקס כבר שווה 255 מיליארד דולר, איפה היא תהיה עוד שנה מהיום?

הבנקים קפצו ב-1.6% לקראת הדוחות; המדדים עלו עד 0.9%

הפיטורים ממשיכים: בואינג שלחה מכתבים ל-400 עובדים

הבורסה של אבו דאבי מזנקת - איך אפשר להשקיע בה ומהן המניות הבולטות?

ברק עילם עוזב את נייס בתזמון בעייתי - ממה מודאגים האנליסטים?

התמ"ג עלה ב-3.8% בחישוב שנתי; ירידה של 1% לעומת הרבעון המקביל

אלמוגים מכרה 173 דירות השנה. דירה ממוצעת עולה כמעט 2.5 מיליון שקל

איפה העובדים הזרים? תאגידי כוח האדם חוברים להתאחדות הקבלנים

אימאג'סט מדווחת על תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2024

ICR קיבלה היתר בנייה לפרויקט בצפון ת"א - כמה עולה דירה ברמת אביב?

כלל ביטוח ופיננסים וענקית ההשקעות State Street Global Advisors משלב...

עוד תכניות

אז ההשפעה על הביטחון האישי היא לא רק בדרום, ובכל זאת - שם זה בא לידי בייטוי באופן החריף ביותר. בשל הקרבה לעזה, קצב ההפגזות בדרום גדול יותר, רק שאנחנו הולכים ומתרגלים למצב שההפגזות  הופכות לחלק מהחיים בישובים נוספים. מי חשב לפני עשור שאשקלון תהיה מופגזת באופן תדיר בכל סבב בדרום? מי חשב שאשדוד, גן יבנה, וראשון לציון יהיו המעגל השני של ההפגזות? אפילו תל אביב כבר חסינה - לא מבחינת המרחק הפיסי ויכולת החמאס ולא מבחינת מערך האיזונים הפנימי של החמאס שהעדיף בעבר לא להשתמש בהפגזות על המרכז מחשש לתגובה קשה עוד יותר. אולי זו הטעות הגדולה שלא התייחסנו לדין העוטף כדין תל אביב. הרי כבר אמרו בעבר (בעיקר מהצד הימיני של המפה) - "כולנו התנחלויות, גם תל אביב זו התנחלות" - זו גישת החמאס.

מבחינתם דין העוטף, דין ההתנחלות ביהודה ושומרון, דין אשקלון ודין רמת גן זהה. זה אויב קיצוני, אכזרי ונחוש, אנחנו חזקים וטובים ודמוקרטיים ואנחנו ננצח. נשאיר את זה לפרשנים צבאיים-ביטחוניים. נעבור להשפעה על מחירי הדירות. אם לא תהיה נחישות לרסק את האיום למשך שנים קדימה, תהיה לזה השלכה על הביטחון האישי, הביטחון הלאומי ועל הרצון של אנשים לגור במקומות מסוימים וזה ישפיע על מפת המחירים בארץ. 

מחירי הדיור ירדו לפי בדיקת ביזפורטל בכ-7%-5% עוד לפני המלחמה, ובכל זאת - הטילים כבר כאן ובדקנו איך זה עלול להשפיע על מחירי הדירות בדרום לרבות אשקלון, אשדוד ושדרות. לצד הירידה במחירי דירות חדשות בשנה האחרונה, אשקלון ושדרות נמצאות בראש רשימת היישובים עם מספר הדירות החדשות הגבוה ביותר שנמכר - ממוצע של כ-600 דירות בין יוני לאוגוסט 2023 - כמעט פי 3 מאחת הערים הבטוחות בישראל (עד כמה שאפשר לדבר על בטוח בתקופה כזו) מבחינת פגיעות טילים - נתניה. זה לא חדש, בערים האלו יש בנייה רבה, מוקמות שכונות חדשות והן בקצב מכירות גבוה כבר כמה שנים. בכלל - הדרום מהווה חלק משמעותי ממכירת דירות חדשות - מעל הפרופרוציה שלו באוכלוסייה. חלק מהרכישות של משקיעים וזה מביא למצב שיש הרבה דירות להשכרה, במיוחד באשקלון.

נפגעת בטווח הקצר, עולה בארוך. שדרות (עיריית שדרות)

רגע לפני המלחמה, היקף העסקאות בערים האלו היה בשיא, עכשיו הוא כמובן אפסי. עד העלאת הריבית, וזו עובדה, מחירי הדיור עלו בערך פי 2 בעשור, כמעט 50% בארבע שנים. דירה של 5 חדרים באשקלון בשכונה חדשה עלתה לפני חודש-חודשיים 2.1-2.2 מיליון שקל, היא היתה בשיא כ-2.3-2.4 מיליון שקל. מדובר בדירה חדשה יחסית (לא היתה קיימת לפני עשור), אבל מבחינת מחירים למטר הרי שזה יותר מכפול לעומת לפני עשור. בדירה הזו מדובר על כ-21 אלף שקל למ"ר, הממוצע באשקלון הוא 16-17 אלף שקל למ"ר. זה סדר גודל של הממוצע הארצי מבחינת עליית מחירים, זה נמוך כמובן ביחס למקומות צפוניים יותר - כ-25%-30% מתחת למחירים באשדוד (בממוצע, תלוי בשכונה),  יותר מ-35% מתחת למחירים בראשון לציון.  שדרות זולה יותר מאשקלון ביותר מ-30%. 

היחס בין המחירים בדרום לשאר הארץ לא השתנה דרמטית בעשורים האחרונים - העליות הן בכל הארץ ובשיעור די דומה, כך שדירה באשקלון זולה ביחס לאשדוד בערך באותו היחס, עם הסתייגות גדולה שזה תלוי כמובן בסוג הדירה (חדשה-ישנה, שכונה, קומה ועוד)  

מה קרה אחרי מלחמות בעבר?

יחס המחירים בין הדרום למרכז עלול להשתנות כתלות בתוצאות המלחמה. אם יהיה מעבר מהדרום לאזורים אחרים, זה יוריד מחירים בדרום, זה יעלה אותם במקומות אחרים בארץ. ההערכה שמדינת ישראל תהיה נחושה לחסל את האיום מדרום וכך בעצם תחזיר סוג של שלווה לדרום, תתמוך בהישארות יחסי המחירים, אבל זה לא יהיה טריוויאלי ובחודשים הבאים צפוי שהמחירים יאבדו גובה תחת טראומת המלחמה. אנשים בתחום, כלכלנים, שמאים מעריכים שירידה של כמה אחוזים טובים באופן מידי היא סבירה לאור המצב, אבל כולם טוענים כי המחירים בהמשך תלויים בשאלה את החמאס יקרוס ואיתו האיום על הדרום - או שלא. 

נחזור למלחמות ומבצעים קודמים כדי להבין מה היה אז ומה צפוי הפעם? נזכיר שרק במלחמת יום כיפורים היתה ירידת מחירים דרמטית שלוותה  בהאטה כלכלית חמורה של מספר שנים. מחירי הדירות אז ירדו בקרוב ל-50%. אבל ב-1977 ובמשך 2-3 שנים הן החזירו מעל חצי מהירידה.  

מנגד, מבצעים וסבבים לא משפיעים אלא על המחירים, אלא נקודתית בזמן המלחמה, במיוחד לא כשהביקושים לדירות בכל הארץ ניצבים מול מחסור בהיצע הדירות. בשדרות, שסופגת מטחים כבדים והוכתה בהלם מחדירת המחבלים, המחירים בארבע השנים לאחר עופרת יצוקה (ב-2012), מעט הוכפלו בזמן שהמחירים בישראל עלו ב-25% בלבד. משהו קרה אחרי "עופרת יצוקה" ב-2008. המדינה החליטה ב-2019 כי דירות יחויבו בתקן ממ"ד והביקוש עלה כי אנשים הבינו שיש ביטחון. דירות 3 חדרים שנמכרו אז ב-150 אלף שקל, נמכרו אחרי 4 שנים ב-400 אלף - המחיר בחלק מהבתים כמעט ושילש את עצמו, בין היתר בגלל עזרת המדינה שסייעה בהקמת הממ"דים.

מה עם אזורים כמו אשקלון, אשדוד ובאר שבע? נכון ל-2012, לאחר הזינוק המרשים שנרשם במחירי הדירות באותן שנים, מחיר דירה חדשה בשדרות היה נמוך ב-30% ממחיר דירה באשקלון וב-20% מבאר שבע (קרוב למחירים היחסיים כיום). אז, מחיר דירה ממוצע בשדרות עלה כ-500 אלף שקל. מה המצב היום? מחיר דירה ממוצעת נע סביב מיליון שקל - כעשרת אלפים שקל למטר. המחיר באשקלון עומד על כ-17 אלף שקל למטר ובאשדוד - 24 אלף שקל למטר.

בפער ניכר, מעל כולן: אשקלון ושדרות (למ"ס)

בדקנו מה קרה באשדוד ובאשקלון בשנים שאחרי "עופרת יצוקה". גם במקרה שלהן, מצאנו עליה הדרגתית בשנים שאחרי המבצע. הן היו שותפות לפריחה במחירי הנדל"ן בעיקר מאז סיום המבצע ועד 2012. מאז, הנדל"ן שם בפריחה, בטח בשנתיים האחרונות, אז עלה במספרים דו ספרתיים. הדירות באשקלון עלו בין 2019-2022 ב-19%, כשבאשדוד עלו בקצב מעט מתון יותר. בכל מקרה, כל אחת מהערים ספגה מהלומה מסוימת רק בעת המבצע עצמו - כלומר, במהלך שיגור הטילים ובימים שאחריו, בטווח הקצר, ירדו הביקושים ועקב כך נרשם חוסר בעסקאות. כל זה, כאמור, קרה בטווח הקצר.

אחרי ב-1967, למשל, חלה מזערית במחירי הדיור, 0.4% בשנה בלבד. זה קרה בזמן מלחמת ששת הימים. אלא שהשנים שאחרי התאפיינו בעליה קבועה במחירים, כמה אחוזים בכל שנה. בשנה שאחרי, למשל, מחירי הדיור עלו ב-6% ועד מלחמת יום הכיפורים ב-1973 המחירים זינקו ביותר מ-25%. אחרי מלחמת יום הכיפורים, שיש מי שהשווה את אלמנט ההפתעה בה לאסון בסוף השבוע, ישראל נכנסה למשבר, ששיאו היה באינפלציה של 1974 - 56%. יחד עם זאת, מחירי הנדל"ן נפלו ריאלית ב-50%.

במלחמת המפרץ, מחירי הדיור זינקו במהלך שנת 1990 בה נפתחה המלחמה, אבל צריך להזכיר: באותם שנים העלייה מרוסיה הייתה גדולה מאוד וזה יצר ביקוש אדיר לדירות. ראוי לציין כי במהלך השנים היו מבצעים רבים, לרבות צוק איתן, אבל הן לא השפיעו משמעותית על מחירי הדירות. מעבר לכך, הפעם זו מלחמה, להבדיל ממבצע.

השפעה נוספת על מחירי הדירות היתה באינתיפאדה השנייה אז ירדו מחירי הנדל"ן במשך כשנתיים בכ-5%-10%. ב-2022 היה תיקון למעלה וב-2023 ירידה חדה במחירים. על זה ראוי להתעכב. מתברר כי הירידה ב-2003 הייתה החדה ביותר אי פעם במחירי הדירות בישראל. השנה אנחנו חווים ירידת מחירים של 7%-6% (פי הלמ"ס השיעור נמוך יותר, אבל יש דברים שלא תראו בנתוני הלמ"ס), אולם הנתון הסופי יתפרסם רק בסוף השנה ועשוי להיות נמוך יותר אם הריבית לא תעצור (ב-23 בחודש ההחלטה של פרופ' ירון, וההערכות מדברות על כך שתוצאות הלחימה והעליה בשער הדולר יובילו לעליית מחירים ולעלייה של לפחות רבע אחוז בריבית).

בדקנו והנה השנים שבהם ירדו מחירי הנדל"ן מאז מלחמת ששת הימים: 1966 (2%), 2000 (4.8%), 2001 (3.5%), 2003 (5.7%), 2004 (0.7%), 2007 (1.6%). בסך הכל, משנת 2000-2006 חוו מחירי הדיור ירידה של 12.4%, אבל משנת 2007-2012 הם עלו ב-72%.

מה קרה אז? מלחמת לבנון השנייה, אירעה בקיץ 2006, הובילה לירידות מחירים בשנה שאחרי בלבד, אבל מאז - הנדל"ן בישראל בפריחה (עד ירידת המחירים השנה). על פי הנתונים האלה, באזורים שבהם הייתה פגיעת טילים, כמו אזור חיפה והצפון למשל, הירידה הייתה אף גדולה יותר והגיעו לשיעור דו ספרתי, של כ-10%, באזורים מסוימים בחיפה. יחד עם זאת, הממוצע של הירידה במחירים בכלל המדינה היה נמוך - 1.6%. השנתיים שאחרי היום קשות, אבל לא עברו את הרף של 6%.