"מצב של מלחמה ממושכת עשוי להגביר את חוסר ההיצע בשוק הנדל"ן"

המלחמה בישראל גורמת לקבלנים לחששות גדולים. אחרי ירידה הדרגתית מתחילת השנה במחירי הנדל"ן, חלקם הרגיש לאחרונה כי חלה התאוששות מסוימת (קטנה יש לציין) במספר המבקרים במשרדי המכירות - אולם המערכה הזאת עשויה לגרום להעלאת הריבית, מה שייקר את המשכנתא ויבריח רוכשים פוטנציאלים.

"הריבית עשויה להיות יותר נמוכה מלפני שפרצה המלחמה". מנחם (ביזפורטל)

מצד שני, הקבלנים מלמדים אותנו שיעור בהיסטוריה. הם מדקלמים את הנתונים, מראים לנו את הגרפים ומוכיחים - בכל שנה שבה היה משבר ביטחוני חמור, כמו מלחמה או מבצע - המחירים זינקו בשנים הבאות. לא מדובר על עליה במחירי הנדל"ן באזור מסוים, אלא בעליה ממוצעת של הנדל"ן בישראל. השאלה היא האם הפעם, לאור הירידה במחירי הנדל"ן השנה בתוספת למצב הפוליטי והביטחוני שגרם לתנודות בשער הדולר ומשם לעליית ריבית - זה יהיה שונה.

"יש כאן שני מישורים שונים - ההשפעות של המלחמות על שוק הנדל"ן ומצד שני - ביקוש לעומת היצע. לפני עליית הריבית והמלחמה, מבחינת השפעות ביקוש והיצע, היינו במצב של עודף ביקושים ומחירי הדירות עלו. מחירי השכירות כחלופה עלו", אומר כלכלן השווקים הראשי של מזרחי טפחות, רונן מנחם. "עם העלאת הריבית, מטבע הדברים, חלה האטה בקצב ההתייקרות של הדירות - זאת הייתה תופעה גלובלית, גם בארה"ב, וראינו את מדד קייס שילר (מדד שעוקב אחרי מחירי הבתים בערים הגדולות בארה"ב, א"י), שרשם האטה חדה. מה שמיתן את קצב ההאטה היו שיקולי ההיצע בנושא שחרור קרקעות, היעדר בניה ועוד. ומכאן, אפשר לדבר על מחירי הנדל"ן".

איך משפיעה המלחמה על המצב שנוצר?
"אם בודקים השפעה של מלחמות בעבר, צריך לבדוק אם נכנסים למלחמה בתקופה של עודפי ביקוש או עודפי היצע. כלומר, האם המחירים עמדו לעלות או לרדת. אנחנו היינו במצב שבו המחירים במגמה של התמתנות העליות. דבר שני, צריך לבחון האם מדובר באירועים ביטחוניים ותחומים בזמן כמו מבצעים יזומים שאתה יודע שפרק הזמן קצר יחסית והיוזמה אצלך והמטרות ברורות והפגיעה בכלכלה היא יחסית קטנה, ואז אתה לא אמור לראות שינוי במגמות עצמן - לבין מצב מלחמה ממושכת ועוצמתית. במלחמה כזאת, שנכפית, אתה למעשה מגיב ואתה לא יכול לשלוט בעוצמת המלחמה, במשך המלחמה ובמידת הנזק שהיא תגרום לפעילות התעשייתית והבניה".

מה קורה כשהמלחמה מתארכת?
"ככל שהמלחמה נמשכת, וגורמת להרס תשתיות ופגיעה תחברותית ובמבנים או חוסר אפשרות לבצע פעילות בניה ולהגיע לאתרי בניה, כתוצאה מאנשים שנשארים בבית ופועלים שלא מגיעים, מטבע הדברים - יחולו כאן ירידה בהיצע הבניה והתארכות משך הבניה. זה עשוי לגרום להמשך עליית המחירים וגם להתחזקות שלהם. במצב של מלחמה ארוכה וממושכת ופגיעה בבניה, אתה יכול להיות בחוסר היצע".

בוא נדבר על השפעת הסנטימנט.
"במלחמה מתמשכת יש ירידה בנטיה השולית של משקי בית לשפר דיור. אתה לא יכול לקבל החלטות כי גויסת למילואים, זה פוגע בביקוש. עכשיו נשאל, מה יורד יותר - אם ההשפעה הראשונה היא לצד ההיצע שיירד יותר ואז תהיה תוספת לעליית המחירים, או ביקוש יורד. כרגע, ההיצע והביקוש - שניהם בירידה".

מה עם הריבית?
"בזמן שיש מלחמה אתה שואל באיזה מצב מוצא הריבית. המצב הפעם הוא מגמת עלייה עם אפשרות נוספת לעלייה באינפלציה. בנק ישראל יודע שבתקופה כזאת יש פיחות בשקל ואז הוא צריך להחליט - לעלות ריבית או להתערב בשוק המט"ח. הבוקר הודיע הבנק על החלטה להתערב בשוק. צפיתי את זה, זה משהו שהוא יותר קרוב מהעלאת ריבית. בשל השפעות המלחמה, הריבית עשויה להיות יותר נמוכה מלפני שפרצה המלחמה, כלומר - בתנאים נורמלים היא תסייע לשוק הדיור".

כמובן, ההסתכלות של הקבלנים של השוק היא שונה. בזמן שרוב הכלכלנים ובנק ישראל מסתכלים על בלימת האינפלציה והורדתה לטווח היעד של 3%-1%, הם מבינים שכל העלאת ריבית היא משמעותית ומקווים שמנחם צודק והסיכוי פחת. כעת, במצב מלחמה, החשש הוא שאזורים מסוימים שבטווח הטילים ייפגעו.

"אחרי כל מערכה עולה השאלה האם מחירי הנדל"ן יירדו, אבל הנתונים מוכיחים ההפך", אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, השמאי אוהד דנוס. "בכל פעם שישראל עמדה בפני מערכות קיומיות, קרה משהו אחרי. המערכה הזאת היא כואבת מאוד ורעה מאוד והתחילה הכי גרוע, אבל זאת לא מערכה קיומית, לפחות לא כרגע. אין לי ספק שדברים יחזרו לקדמותם אחרי המצב הזה. בדרך כלל, הדברים באים לידי ביטוי בהעלאת הביקושים ולא לירידה. למיטב ידיעתי, אנחנו לא נמצאים בסרט רע יותר מאשר בעבר".

"האחדות כתוצאה מהמלחמה תביא לעליות". דנוס (שחר שירזי)

הריבית עדיין מכה ברוכשי הדירות.
"בסופו של דבר, אלה אירועים קצרי מועד, לפחות באופן יחסית. צריך לקחת בחשבון שזה נכון שהריבית גבוהה, אבל אם המשק ייקלע להוצאה בלתי צפויה כתוצאה מהמלחמה, אז להערכתי הריבית תרד מהר יותר ממה ממה שכולם חשבו כדי לעודד את המשק לפעול. המערכה הזאת, תביא לנו בסופו של יום אחדות והשינויים המשפטיים כנראה יירדו מסדר היום. הדבר הזה יכול לתת אוירה של 'פוסט קורונה', אוירה של אופטימיות וחזרה לשגרה".

הקבלנים חוששים מהעליה בשער הדולר. הם מכנים את העלאת הריבית הצפויה "מכת מוות".
"להסתכל על שער הדולר היום זו טעות, בטח לנסות ללמוד ממנו מה צופן לנו העתיד. בתקופת מלחמה יכולים לקרות כל מיני שינויים בבורסה ובמקומות אחרים. שוק הנדל"ן כפוף אליהם באופן טבעי. למדינת ישראל יש כרגע הרבה בעיות שהיא צריכה לטפל בהם. ברגע שהיא תסיים בהצלחה, יהיה זמן לאחות את הקרע ולחזור לשגרה. אי אפשר להספיד את שוק הדיור".