"אף קבלן לא ימכור דירה עד סיום המלחמה, אך ברור מה יקרה ביום שאחרי"

מחירי הדירות נמצאים בירידה. הנדל"ן הפך להיות אחד הנושאים המרכזיים בהקשר של הורדת יוקר המחיה בישראל, אבל עליית מחירי השכירות והירידה בהתחלות הבניה יצרו בעיה - האם לצד הקטנת ההיצע, הקיטון הגדול בביקוש יוביל לירידת מחירים דרמטית? ומה יקרה בתקופת המלחמה, בה הביקוש לא בשפל - אלא לא קיים. "חייבים להוריד את מס הרכישה". סרוגו (אלי צחור) עד עכשיו, עושה רושם שהקבלנים עושים צעדים של ממש כדי למנוע הורדת מחירים דרמטית. מאחורי הקלעים, מבלי לחתום על הסכם כתוב, הקבלנים משתפים פעולה: הם לא ממהרים לבנות והולכים "ראש בראש" עם משרד האוצר. חשוב להדגיש, לצד העובדה שבאופן היסטורי מחירי הדיור עולים בקביעות אחרי מבצעים או מלחמות, הדבר יוצר קושי אמיתי אצל חברות ממונפות. כשאומרים חברות נדל"ן ממונפות, נזכרים מיד במקרה של חנן מור בשדה דב. מצד שני, יש חברות קטנות בהרבה, שלקחו הלוואות גדולות טרם עליית הריבית ועלויות המימון שלהן חונקות, למרות שמדובר בסכומים קטנים בהרבה מאשר במקרה של מור, שמצא אפילו חבל הצלה, עם ההחלטה להכניס למכור חלקים בפרויקט דרך קבוצות רכישה. מטבע הדברים, קבלן ממונף חושש כי הוא לא יכול להחזיר את ההלוואה והוא נמצא בסיכון של פשיטת רגל. מה הוא אמור לעשות במצב רגיל? להוריד את המחיר. הורדת של 10%, למשל, לא דרך שדרוגים אלא בכסף, אמורה להגדיל את הביקוש, לפחות באופן זמני, והוא יכול "להרגיע את הבנק". מצד שני, הרווח היזמי שלו קטן משמעותית, ולכן קבלנים מחפשים פתרונות - "עד יעבור זעם". בימים אלה, הבנקים עומדים לצד הקבלנים. הם מאפשרים להם, עד גבול מסוים כמובן, למתוח את החבל. קבלנים מספרי שגם הבנקים מבינים שהעצירה בהעלאת הריבית עשויה להזרים ביקושים, בעיקר בגלל התרגיל שהקבלנים יצרו: הם "חתכו" את התחלות הבניה ביותר מחצי וגרמו להיצע הדירות לרדת באופן משמעותי, כדי לאזן אותם עם הירידה בביקושים. אבל יש עוד צד לסיפור הזה. ככל שהלחימה תתארך, הקבלנים עשויים להגיע לנקודת הקצה. הם יכולים למתוח את החבל, אבל לא לקרוע אותו. זה אומר שגם הבנקים יתחילו לדרוש מהם להעביר כספים. השאלה מי ייכנע קודם - האם אלה הקבלנים הממונפים, שיתקשו לשרוד - או הרוכשים, שבסוף צריכים קורת גג ומקום לגור בו, ומחירי השכירות לא עושים להם את החיים קלים יותר. "אנשים לא קונים דירות, יש עצירה מוחלטת. אף קבלן לא ימכור דירה עד סיום המלחמה", אומר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים. "לא צריך לדבר על הביקוש אלא על ההיצע. ושם המצב יותר חמור. לא רק שהתחלות הבניה קטנו בגלל הריבית, בגלל המלחמה אין לנו פועלים פלסטינים, פועלים זרים עוזבים את ישראל, וראשי הרשויות, מתוך נוחות או חשש לעימות בין עובדים ישראלים לערבים, עוצרים הכל". אפשר להבין אותם, לא? "זו גזענות. מה ההבדל בין אתר בניה למוסך או למפעל? למה עוצרים את הבניה בערים האלה? יש ראשי ערים פופוליסטים שרוצים לקושש קולות לפני הבחירות. תגידו אתם, האם אתרי הבניה הם מקלט לחמאס? האם זה מקלט למחבלים? הם מייצרים נזק אדיר, כי אותם אתרים עם עובדים זרים גם לא עובדים. לא רק שההיצע קטן, יש עצירה של הבניה. ברור לכולנו מה יקרה ביום שאחרי המלחמה - המספרים יהיו מטורפים". מצד שני, חשוב להדגיש כי התקופה של פוסט-המלחמה צפויה להיות דווקא קשה יותר - המצב הכלכלי של רבים מהאזרחים כאן יורע וכך גם חלק מחברות הנדל"ן שיצטרכו להוריד את המחירים. "העצירה של הבניה יכולה לגרום נזק, גם פשיטות רגל של קבלנים בהמשך", מדגיש סרוגו. "אם לא תהיה עצירה חברות בניה יקרסו. מה צריך לעשות? צריכה להיות הקפאת ריבית מוחלטת. כשמגיע מועד פרעון של הלוואה, צריך לדחות אותו. מצב ענף הבניה הוא קשה מאוד במלחמה". נניח שידחו. עדיין, הביקושים בירידה ואין היצע. זה גלגל. "כל דירה שלא נבנית, לא נבנית. צריך להבין משהו לגבי הביקוש - אנשים שלא קונים ונמצאים על הגדר יחזרו בבת אחת. ואז מה יקרה? המצב יהיה יותר חמור מבעבר. תייצרו תמריצים שיגרמו לקבלנים לבנות יותר - אפשר לפתור את בעיית מס הרכישה ולהקטין אותו - אז המשקיעים יחזרו והקבלנים יבנו יותר. המדינה תקבל יותר כסף ממסים. בשורה התחתונה, המלחמה העמיקה בצורה קיצונית את משבר הדיור".