בצל המלחמה: כמה עולה להקים ממ"ד והאם זה באמת מעלה את ערך הדירה?

בזמן שהמלחמה בישראל נמשכת, עולות תמונות קשות מהטבח בבארי וביישובי הסביבה - מאות מצאו את מותם, חלקם מתו משאיפת עשן בתוך הממ"ד למרות שהמחבלים לא הצליחו להיכנס לתוכו וברשתות החברתיות עלה "טרנד" חדש שיכול להציל חיים - קרש או ברזל שעוטפים את היד, ולא מאפשרים פתיחה של הממ"ד מבחוץ.

כן, נעילה נכונה של הממ"ד יכולה להציל חיים בעת השתלטות מחבלים על בית. ובכל זאת - לא לכל בית יש ממ"ד. מאות אלפי אנשים בישראל יורדים לחדר המדרגות או למקלט בתוך הבניין. הסיכון למוות כתוצאה מפגיעת רקטה אפסי במקרה כזה, ולכן עולה השאלה - למה המדינה לא מקדמת מספיק מהר היתרי בניה להקמת ממ"דים ללא עיכוב נוסף. בדקנו כמה עולה הקמת ממ"ד לאדם פרטי ומדוע אנשים נמנעים מהקמת ממ"ד, משום לפי נתוני פיקוד העורף, לשליש מאוכלוסיית ישראל אין כיום מרחב מוגן תקין או מקלט - הם נאלצים לרדת לחדר המדרגות או במקרה החמור יותר, לא מגיעים למרחב מוגן בכלל. זה קורה בעיקר בבתים ישנים, לפני 1992 (אז נבנה הממ"ד הראשון), משום שמאז מלחמת המפרץ, המדינה מחייבת ממ"ד בכל בנין חדש והוא מחליף את חוק המקלטים.

לפני שניכנס למספרים, חשוב להדגיש: השבוע הודיעה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה כי תתכנס ביום שלישי הקרוב כדי לאשר מסלול מהיר להקמת ממ"דים - דרך תכנית שאושרה בעבר וחלה על יישובי הצפון, כתשעה קילומטר מהגבול. עדיין לא ברור באיזו מתכונת ואם בכלל יאושר המסלול ואיך זה ישפיע על רוב התושבים, שרחוקים מהגדר.

לפני שנסביר למה התהליך כל כך מסובך, נתחיל מהשורה התחתונה - הכסף. בניית ממ"ד ממוצע כיום עולה כ-120-150 אלף שקל. עלות הבניה יכולה להשתנות מאוד (תכף תבינו גם למה), אבל יש כמה פרמטרים שיכולים לייקר את המחיר בצורה משמעותית. הכסף הקטן הוא סוג הדלת, הגדול - עובי הקירות וגודל הממ"ד. גודל ממ"ד ממוצע נע סביב 12 מ"ר (9 מ"ר נטו לפחות), והעלות יורדת ככל שמספר הממ"דים (במקרה של התקנת לכל הבניין, למשל) עולה. בגדול, אפשר לומר שעלות בניית ממ"ד בבניין מגורים היא כ-11 אלף שקל למטר, ובבית פרטי - 13 אלף שקל למ"ר. בנוסף, יש הבדל בין הקמת ממ"ד ביישובי הדרום, שם נדרש קיר בעובי 40 ס"מ, לעומת עד 20 ס"מ במרכז הארץ.

מעבר להצלת חיים, שזה הדבר החשוב ביותר, יש כאן גם עליית ערך - בניית ממ"ד בדרך כלל עשויה להוסיף כ-25%-15% למחיר הדירה - תלוי במיקום ובגודל. לא רק בגלל ענייני בטיחות, אלא גם כי מדובר בתוספת חדר, שבדרך כלל משמש לחדר עבודה או חדר שינה. כלומר, עבור דירה ממוצעת שעולה 2.5 מיליון שקל, ייתכן וערך הנכס יעלה משמעותית ויגיע לכ-2.9 מיליון שקל אם יוסיפו לו ממ"ד. ככל שתהיו חשופים יותר לאזור בטווח הטילים כך החשיבות שלו בעיניי הקונה תהיה רבה יותר. מצד שני, כפי שראינו במלחמה הנוכחית - רוב המדינה חשופה לאיום הטילים - השאלה איזו עיר יותר ואיזו פחות. לכל זה תצטרכו להוסיף, כמובן, את עלות המתכנן (כ-20 אלף שקל). לכן, יש כאלה שמעכבים בניית ממ"ד מסיבות כלכליות. הם לא צריכים לחשוש מהיטל השבחה, כי בניית ממ"ד פטורה לרוב מההיטל, אבל אגרת בניה נעה סביב 450 שקל למ"ר.

כפי שהבנתם, העלות הכלכלית של בנייתו בצמוד קרקע למ"ר תהיה גבוהה יותר (כי מדובר ביחידה אחת ולא במספר יחידות לבניין), אבל התהליך יהיה קל יותר. אם אתם גרים קרוב לגדר, התהליך יהיה הרבה יותר מהיר. אבל אם אתם גרים בשרון או בגוש דן, הליך הוצאת ההיתר לוקח זמן. בערים כמו אשקלון יש מסלול מהיר להוצאת היתר בניה.

על פי בדיקה שמאית, דירה שמצאנו בצפון תל אביב, לאחר התקנת ממ"ד ויצאה לשוק למכירה, ערכה עלה ב-19%. שוויה כעת הוא 5.5 מיליון שקל, בעוד שקודם התקנת הממ"ד עמד שוויה על 4.91 מיליון שקל. בבאר שבע, למשל, התקנת ממ"ד הצליחה להעלות את שוויה של דירת 5 חדרים ישנה מ-980 אלף שקל ל-1.16 מיליון שקל - תוספת של כ-18%.

חשוב לציין כי על פי הוראות פיקוד העורף, על הממ"ד להיבנות עם קירות מבטון מזוין, ואסור שהשטח נטו יפתח מ-9 מ"ר לפחות, כשגובהו לא יפחת מ־2.5 מטר ולא יעלה על 2.8 מטר. הוא צריך לכלול גם דלת הדף (כיום אפשר להתקין גם דלת פנימית בכניסה, כדי להעניק לו מראה אסתטי יותר), וכן מערכת סינון אוויר, חלון ממוגן, תאורה, הכנה לטלפון ועוד. כשמדובר בממ"ד קומתי פיקוד העורף מנחה לבנות ממ"ד בגודל מספר הדירות בקומה כפול 5 מ"ר לדירה. כלומר, אם יש לכם 3 דירות בקומה, תצטרכו לבנות מרחב מוגן של 15 מ"ר לפחות. חשוב לציין כי כיום אין צורך בהתקנת חלון הממ"ד הגדול שהיה נהוג להתקין בעבר - אפשר להתקין חלונות קלים וזזים וגם גודל יחידת האוורור הגדולה קטן.

הזכרנו קודם שבניית ממ"ד חייבת לרדת מתחת לפני הקרקע. לכן, אם אתם גרים בבניין משותף והשכנים מלמטה לא רוצים לבנות ממ"דים, העלות תהיה גבוהה יותר כי תצטרכו לממן את היסודות. קבלת אישור לממ"ד לוקחת לרוב עד שנה בבית פרטי, אך בדירות רגילות מתעכבים יותר, כי התכנון מסובך יותר ויש שכנים שלעתים מתנגדים ומעכבים את הפרויקט.

בכלל, שכנים הם "מקור לצרות" בהקשר הזה - כיום נדרשת הסכמה של 60% מהשכנים להקמת ממ"ד ואם מדובר בתמ"א - 75%. חשוב להדגיש כי גם אם יש התנגדויות, הוועדה המקומית יכולה לדחות אותן והשכן הסרבן ייצא עם ידו על התחתונה. לכן, בניגוד לצמוד קרקע שבו אפשר לאשר ממ"ד בתוך מספר חודשים, כחצי שנה בממוצע, בבית משותף, רק בהנחה שכל הדיירים מסכימים - התהליך יהיה ארוך יותר - לפחות שנה וחצי.