מה יקרה למחירי הדירות אחרי המלחמה?

המלחמה תפסה את שוק הנדל"ן המקומי בהתפכחות. אחרי עליות מחירים חדות, ירדו מחירי הדירות מתחילת השנה בכ-7% כשהצפי היה ועדיין להמשך ירידה. השאלה הגדולה שהיתה רגע לפני המלחמה היתה האם יהיה היפוך ומתי? החשש הגדול היה שהיצע הדירות שיורד במקביל לוויסות הבנייה מצד הקבלנים, יוביל למחסור בדירות. כאשר אנשים שיושבים על הגדר בהמתנה מפנימים שמתישהו יהיה מחסור הם עשויים לקנות דירה, וככה עלול להיווצר עדר של רוכשים רק בגלל ההערכה שיהיה מחסור, עוד לפני שבאמת יהיה מחסור בפועל.
ויסות בקצב בניית הדירות,  צילום: אול אין

גם עדר שחושש ממחסור וגם מחסור אמיתי שעלול להתפתח בעתיד, צפויים היו לשנות את המגמה במקביל להורדת הריבית. הריבית שנותרה על 4.75% בעדכון האחרון של בנק ישראל מהשבוע שעבר היא פרמטר חשוב לעתיד מחירי הדירות. העלייה בריבית בשנה וחצי האחרונות הביאה לקושי גדול לקנות דירה בגלל ההחזרים החודשיים המשמעותיים וגם יצרה אצל רוכשי הדירות של השנים האחרונות החזרי משכנתא שהלכו ועלו. עד כדי כך שהיו לא מעטים שמחזרו משכנתאות, הגדילו את טווח ההלוואה כדי להקטין במעט את ההחזר והיו כאלו שעברו לדירות קטנות יותר (מצמצמי דירות). זה היה עדיין בשוליים, אין מגמה של מצמצמי דירות, וגם מחזורי המשכנתא היו מעטים יחסית, מסיבה אחת ברורה - זה לא משתלם. לקחת את המשכנתא הקיימת ולחסוך ממנה 300-200 שקלים ולהאריך אותה ב-3-4 שנים, זה לא צעד כלכלי לטווח הבינוני והארוך כי הריבית גבוהה יותר במחזור וסך ההלוואה שיש להחזיר עולה משמעותית על ההחזר הכולל הקודם. 
 

הריבית בירידה - האם זה חדשות טובות לרוכשי הדירות?

אנשים חיכו מחודש לחודש, הרוב הסתדרו למרות עלייה כוללת של מעל 1,000 שקל בהחזר המשכנתא ופשוט הבינו שצריך לחכות עד שהריבית תרד. החדשות הטובות הן שהריבית אכן בדרך לירידה. כבר בעדכון האחרון היא לא עלתה כאשר הצפי הקודם (לפני המלחמה) היה לעלייה כשבמקביל גם מדד המחירים ירד וחסך גידול בהחזרי המשכנתאות הצמודות. 

החדשות הטובות יותר הם דברי נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון שהעריך שהריבית תרד בסוף הרבעון השלישי של 2024 ל-4%-4.25%. אלו חדשות טובות משני טעמים - המגמה היא ירידה כך שזה צפוי להימשך גם ברבעון הרביעי של 2024 ומעבר לכך זה יחסוך כמה מאות שקלים בהחזר המשכנתא. זה לא רחוק, אומנם בעדכונים הבאים לא צפוי שינוי בריבית, אבל 4-5 חודשים מהיום כבר הריבית צפויה לרדת. זה עוד לפני שבנק ישראל נפגש עם תוצאות המלחמה.

המלחמה תוריד דרמטית את הפעילות במשק, רואים את זה כבר בשבועות האחרונים. המצב הכלכלי בשטח קשה. עסקים נפלו בהכנסות בעשרות אחוזים רבים, הפיצוי של המדינה, יעזור, אבל לא יספיק להם, וכל זה כשיש להם חובות. בנק ישראל רואה את התמונה המלאה ומבין שהוא לא יכול להחזיק את הריבית גבוהה כדי להילחם באינפלציה. האינפלציה היא כבר לא השד הגדול בחדר. האינפלציה מרוסנת מעצמה כי הביקושים יורדים. בזמן מלחמה, קונים פחות (חוץ ממזון) ואין לחץ להעלות את המחירים. ההיפך. 
 

האטה כלכלית בעקבות המלחמה - הריבית תרד

וכשזה המצב אין לנגיד טעם לחכות עם הורדת הריבית וככל שהמצב הכלכלי יורע, הנגיד יפנים שהוא צריך לעשות מעשה ולהוריד את הריבית בקצב גבוה ומהר. הטיעון הנגדי שלו הוא עליית הדולר. עליית הדולר מתגלגלת לאינפלציה. הנגיד מאוד חושש מעליית הדולר, אבל גם הוא כמובן יודע שההשפעה של עליית הדולר בעת שלום שונה מהשפעת הדולר על האינפלציה בעת מלחמה. במצב רגיל יש תמסורת-המרה של 0.2. כלומר עלייה של 1% בדולר משמעה 0.2% במדד המחירים לצרכן. זה לא המצב בעת ירידה בביקושים. ההשפעה של הדולר חלשה יותר כי היבואנים לא יכולים לגלגל את כל עליית המחירים שהם סופגים. לכן, האיום הזה קיים, אבל פחות.

יתרה מכך - לנגיד יש תחמושת אדירה - 200 מיליארד דולר של רזרבות. הוא כבר הודיע שהוא מקצה 45 מיליארד דולר כדי להילחם בעליית הדולר - בנק ישראל פשוט ימכור כדי לרסן את המחיר, וזה כשלעצמו עשוי להשפיע. חוץ מזה, הנגיד גם מסתכל על היום שאחרי ויודע ששער הדולר אחרי המלחמה, צפוי לרדת. במלחמה אנשים מחפשים וודאות - מה יותר וודאי מארה"ב הגדולה והמטבע שלה? אנשים קונים דולרים גם בפרמיה על המחיר הכלכלי. אבל כשהמצב יירגע, הפרמיה הזו תרד.

פרופ אמיר ירון, שחקן מפתח בשוק הדירות;  צילום: לעמ
 

אין עובדים - אין דירות

התעכבנו על הנקודה הזו כי הריבית היא עדיין המפתח למחירי הדירות בהמשך. הורדת הריבית היא טריגר לעלייה במחירים, ויש סיבות נוספות שעשויות להוביל לעליית מחירים בהמשך. הזכרנו את ההיצע של הדירות מול הביקוש. היצע הדירות מורכב מכמה רבדים - דירות גמורות, דירות בתהליך וקרקע לבנייה. מנגד, יש ביקוש לדירות שהוא מוערך בלפחות 60 אלף דירות בשנה. כשמסתכלים על נתוני ההיצע רואים שקצב הבנייה מאט ולכן היקף הדירות בתהליך והדירות הגמורות  אומנם בינתיים בעלייה אבל רק בגלל התחלות בנייה שהיו לפני שנתיים-שלוש. כשמנסים לנתח את התחלות הבנייה בחודשים האחרונים על הקרקעות המיועדות לבנייה, מבינים שזרם הבנייה החדש חלש וזה יתבטא בדירות מוכנות בהיקף נמוך עוד שנתיים. כעת יש 60 אלף דירות גמורות מוכנות למכירה, זה מספר נאה, אבל המספר הזה ילך וירד בהתאמה.

לפני המלחמה לא נעשו צעדים אמיתיים להגדיל את היצע הדירות, לא שחררו קרקעות, לא טיפלו בבעיית ההיצע. בזמן מלחמה הסיכוי שיטפלו בזה הוא נמוך עוד יותר, אם כי בשל הצורך בדירות מוגנות משחררים אישורים מהירים לדירות שרגע לפני גמר ויכולות להיות מאוכלסות בקרוב. 
 

יש דירות בדרום - האם יהיו קונים? 

ועדיין - בעיית ההיצע היא טריגר לעליות מחירים בהמשך, וכשמנתחים את ההיצע רואים בעיה גדולה יותר. ההיצע הגדול באופן פרופורציונלי לאוכלוסייה נמצא בדרום. אשקלון ושדרות הן הערים שבהן נבנות הכי הרבה דירות חדות ורגע לפני המלחמה קצב המכירות בהן היה הגבוה ביותר מאשר בכל הארץ. השאלה האם ההיצע הזה רלבנטי? אז בטח שכן, אנשים ימשיכו להתגורר באשקלון ושדרות, הם ימשיכו לקנות דירות בערים האלו, אבל זה יהיה מאוד תלוי בתוצאות המלחמה. ישראל מדברת על ריסוק החמאס. במצב כזה, שדרות ואשקלון ימשיכו ליהנות מביקושים, הערים יתגברו על הטראומה הקשה, גם בעוטף יחזרו לחיים, אחרי טראומה שאי אפשר לתאר במילים, רק שזה ייקח זמן, שנים לא מעטות. אם יהיה גמגום, מצמוץ, אם תושבי הדרום לא ירגישו בטוחים תהיה שאלה גדולה - האם הם ימשיכו לגור שם, האם בשדרות ימשיכו למכור דירות? ככל שהקרבה לטראומה הענקית גדולה יותר כמובן שזה יהיה קשה יותר. אל תתפלאו עם אלפי אנשים מהעוטף יעברו למרכז אם המלחמה לא תיגמר בריסוק החמאס. למה לגדל ילדים בסיכון כזה?

 
אין עובדים,   צילום: שלומי יוסף

ההגירה מהדרום למרכז היא לא תיאורטית. אנשים מדברים על זה, אנחנו מאמינים שזה לא יקרה בסופו של דבר, אנחנו ננצח ויהיה בדרום שקט, אבל אף אחד לא יודע באמת איך תיגמר המערכה, אף אחד לא יודע אם האיום מדרום יימשך או לא. 

במצב של הגירה למרכז, שוק הנדל"ן בבעיה. יש כאמור היצע דירות חדשות גדול בדרום, אבל דווקא במרכז אין היצע גדול. ההיצע בדרום עלול להיות חסר ביקוש, ואילו ההיצע במרכז יתמודד מול ביקושים חדשים-נוספים. המחירים עלולים לקבל דחיפה למעלה וכדאי להסביר שלא מדובר בהגירה של רבבות, תדמיינו שמדובר בסה"כ ב-5,000 משפחות מהעוטף ומישובי הדרום שרוצים לגור במרכז כדי שיהיה שינוי דרמטי במפת הביקושים. 

גורם נוסף שעשוי להעלות את המחירים הוא החלפת העובדים מרצועת עזה ומהגדה. במשך עשרות שנים העובדים האלו בנו לנו את הבניינים. חברות הנדל"ן התבססו על העובדים האלו כשבמקביל גם החלו לייבא עובדים מסין, מולדובה, טורקיה ומקומות אחרים. עובדים זרים עולים יותר מאשר עובדים פלסטינאים. העלות הזו תתגלגל למחירי הדירות. חוץ מזה - איזה עובדים זרים יגיעו לעבוד כאן? וגם אם כן, מתי הם יגיעו? שוק הבנייה עובר זעזוע שתלוי במשך המלחמה, השיקום עלול להיות איטי, מדובר על 100 אלף עובדים שצריך להחליף.
 

הזדמנויות בשוק הדירות - האם יהיו קבלנים לחוצים פיננסית שיורידו מחירים?

הזמן הזה יגדיל את הפער בין הביקוש להיצע, כי הבנייה תהיה בקצב מאוד מאוד נמוך. בזמן הזה, יהיו קבלנים רבים, בעיקר קטנים, אבל גם בינוניים-גדולים שהריבית תחנוק אותם למוות. הם צריכים תזרים, הם צריכים הכנסות, ואין עכשיו מכירות, אין תזרים. ההוצאות אומנם פחתו, אבל הריבית ממשיכה לדפוק כמו שעון. מי שהתמנף בהלוואות גדולות, יתקשה בהמשך.

זה דווקא יכול לתת לרוכשים פוטנציאלים הזדמנויות. יש קבלנים שמתקרבים לקצה ובזמן הזה הם יעשו מבצעים מאוד גדולים להורדת מחירים. אלו שמחפשים הזדמנויות יכולים אולי למצוא בחודשים הבאים.

מחירי הדירות - לאן?

סיכום ביניים - ריבית, היצע הדירות, מחסור בעובדים. אלו הגורמים שעלולים להביא לעליית מחירים בהמשך.  מנגד, יש כמובן גורמים שיביאו לירידה בביקושים. ראשית - מלחמה. אי וודאות גדולה, אנשים לא נוטים לעשות עסקאות גדולות בזמנים כאלה. בזמנים כאלו הקבלנים לחוצים, המצב הכלכלי מתדרדר והמחירים של הדירות אמורים לרדת. התרחיש הסביר הוא שמחירי הדירות ירדו בטווח הקצר. זה היה עוד לפני המלחמה והמלחמה כנראה תאיץ את המגמה הזו. 

אחרי המלחמה - הריבית, היצע הדירות, מחסור בעובדים ישפיעו כלפי מעלה, אבל כדי שזה באמת ישפיע צריך יהיה לדעת מה יהיה כוח הקנייה של הישראלים. משבר כלכלי לא יפסח על מחירי הדירות, אם רבבות ומאות אלפי אנשים יצאו ממעגל העבודה, אם רבבות עסקים קטנים יקרסו, לאנשים לא יהיה כסף לקנות דירה או לתמוך בילדים שלהם לקנות דירה. 

המצב הכלכלי יוביל לירידה בביקושים לדירות, לאנשים לא יהיה את ההון העצמי הנדרש ואת היכולת לעמוד בהחזרים החודשיים. אז מה יהיה, איפה הם יגורו? אם המדינה תתעשת וייתכן שזה יקרה, כי היא חייבת, ימצאו פתרונות. פתרונות של הדקה ה-90, פתרונות שיורחבו. אחרת משבר הדיור יהיה בלתי נסבל ונראה הגירה שגם ככה היא איום משמעותי על החברה הישראלית.  המדינה יכולה וחייבת להאיץ את השכרת הדיור לזמן ארוך, את הדיור הציבורי, את שחרור הקרקעות, וגם את דירה בהנחה במרכז ובכלל. פתרונות הדיור האלו יהיו הכרחיים בתוך חודשים, אחרת בעיית הדיור לא תהיה רק בעיה של מחירים, לאנשים פשוט לא יהיה איפה לגור. 

אלו הן הסיבות לעליות עתידיות והסיבות לירידות עתידיות. קשה כמובן להניח מה יהיה בהמשך, מה יגבר על מה. ההערכה הרווחת היא להמשך ירידות מחירים בטווח הקצר, אבל השאלה הגדולה באמת היא מה יהיה עוד חצי שנה-שנה מהיום.  כדי שאנשים יוכלו לגור כאן הממשלה חייבת לקחת פיקוד על היצע הדירות כמה שיותר מהר.  
 

מחירי הדירות בצפון - בירידה משמעותית

בעוד שבחזית הדרומית יש מלחמה והמטרות שלה ברורות - הסרת האיום במטרה לחזור לשגרת חיים רגילה, הרי שבצפון אין מטרה כזו. ההיפך - בצפון ישראל מנסה שלא להיגרר למערכה גדולה. ואם כך - מי מבטיח שאחרי המלחמה הנוכחית, החיים בצפון יחזרו למצב הרגיל, מי מבטיח שהאיום לא יוסר. יותר מכך - קיים איום שהפך למוחשי של חדירת מחבלים. אם בדרום הצליחו, בצפון שבו הישובים קרובים יותר לחיילי חיזבאללה, הסיכון גדול. שלומי למשל במרחק של קילומטר אחד מהגבול. תוך כמה דקות יכולים מחבלים להגיע אליה. במקביל להטלת רקטות הם יכולים לעשות את זה "מתחת לרדאר", כמו שהיה בדרום בשבת האיומה. 

הביטחון הלאומי של תושבי הצפון נעלם אחרי ה-7 באוקטובר, והשאלה הגדולה היא איך הם יחזרו לישובי הצפון אם לא תהיה שם מערכה שתסיר את האיום? בינתיים מחירי הדירות בירידה משמעותית - תושבי הצפון התפנו, אבל האם הם יחזרו?