"מי שלא חייב למכור דירה שיחכה - המחירים יחזרו לעלות"

הנדל"ן בישראל ספג בשנה האחרונה חבטה אחר חבטה ובמקביל מחירי הדירות כבר ירדו ביותר מ-7% מתחילת השנה. זה התחיל עם עליות הריבית שהביאו את השוק למצב של קיפאון, המשיך בירידות מחירים במקביל לירידה דרמטית בהיקף העסקאות ואז הגיעה המלחמה וטרפה את הקלפים. שוק הנדל"ן נעצר, קפא מלכת. אין עסקאות, הקבלנים בלחץ וחלק מאתרי הבניה נסגרו. כשמסתכלים על דירות יד שנייה רואים ירידות מחירים של עדו כמה אחוזים טובים בשל המלחמה. זה הגיוני, אפילו סביר וצריך לזכור שבשנתיים הקודמות היו עליות מצרפיות של 30%. בהחלט יש מקום לירידות, אחרי הכל, אנחנו אמורים לרצות שלזוגות צעירים יהיו דירות. אלא שהקיפאון בבנייה עלול לגרום למחסור בדירות ואז תהיה בעיה - אנשים יתמודדו על כמות מוגבלת של דירות והמחירים יחזרו לעלות.

בוגין: "ההיצע יורד עוד יותר מהביקוש לדירות - זו הבעיה" (תמר מצפי)

מי שאמור לטפל בכך שזה לא יקרה היא המדינה. היא עסוקה כעת בעניינים אחרים, אבל חובה לקחת את הנושא הזה לטיפול מידי ויש כמה משרדים אחראים - משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. אחרת, אנחנו לא נותנים תקווה לדור הצעיר. 

"ההיצע של הדירות יורד עוד יותר מהביקוש לדירות - זו הבעיה", אומרת נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין "ריבית הפריים חצתה את ה-6%, יש מחסור גדול מאוד בהיצע. עליית הריבית גרמה לעצירת הבנייה וככה הפער גדל. לפני המלחמה הייתה ישיבה על הגדר, אנשים חישבו מסלול מחדש - זה קרה גם בצד הרוכשים וגם בצד היזמים. אני שמה רגע את המלחמה בצד ואומרת שלולא המלחמה, ההערכה שלי הייתה שאנשים היו מתרגלים לשינוי, הריבית הייתה מתייצבת בשיעור יותר נמוך ממה שהייתה, השוק היה חוזר לעלות. כל פעם יש כאן גורם חדש - פעם זה קורונה ופעם זה 'סאב פריים' ופעם זה ריבית. השוק חוזר לעבוד וביתר שאת כי בסוף - יש מחסור עצום בהיצע מול הביקוש".

• איך יראה תהליך הערעור על היטל ההשבחה? "מעכשיו, זה פחות ארוך ויקר"
• אושר לקריאה שנייה ושלישית: כך תוכלו לערער על היטל השבחה נמוך

וזה מוביל לשאלה - מה קורה במצב מלחמה? "המלחמה עצרה הכל, הגלגלים נעצרו. הרבה מאוד אתרי בניה הפסיקו פעילות, אני שותפה בדיונים אינטנסיביים בוועידת הפנים של הכנסת ואחד מהם הוא הרצון להתניע מחדש את ענף הבניה והחזרת האתרים לפעילות - ייבוא עובדים זרים מהודו ומולדובה; הנחיה לראשי ערים לא לעצור את הבניה ולמצוא את הפתרונות הביטחוניים, כי יש הנחיות חדשות כמו אבטחה באתרים; ניסיון למצוא את האיזון בין צרכי הביטחון לקיום הכלכלי שלנו. ענף הנדל"ן מאוד חשוב לכלכלה בישראל, הציבור חייב להבין, שלא נדבר על מקבלי ההחלטות, שאי אפשר לעצור אותו. יש טבעת עצומה של בעלי מקצוע שתלויה בענף הזה, הרבה משפחות בישראל. עצירת ענף הבניה יכולה להחריף את המשבר הכלכלי וחובה להמשיך ולהפעיל אותו".

בינתיים, אין פועלים וזה משפיע על המצב - ממה יותר חוששים, מקריסה של חברות הנדל"ן או מהעלאת מחירים? "שאלה מצוינת. שני הדברים מאוד מסוכנים וקשורים אחד לשני. מאוד חוששים מהחרפה של משבר הדיור מרמות שלא הכרנו, אסור להגיע לשם, וגם מקריסה של חברות. ההשלכה על הכלכלה בישראל דרמטית. חובה על מי שקשור לדבר הזה לעשות כל מה שאפשר כדי שענף הבניה והנדל"ן יחזרו לעצמם".

ואז מדברים על חנן מור והחשש מכדור שלג. "לא ראוי שאתייחס לאדם מסוים. הסכנה ברורה, בלי קשר ליזם כזה או אחר, ולכן המדינה צריכה לעשות את הצעדים הנדרשים. מה שצריך לקרות עכשיו זה גם בדיונים בכנסת - הרשויות צריכות להבין הוא שאנחנו בעת מלחמה, הרבה מאוד פעמים אתה רואה במשרדי ממשלה היצמדות למשהו כל כך קטן, נבירה משפטית אינסופית בכל תקנת חירום. אני אומרת שצריך שתהיה מנהיגות כדי לקבל החלטות לזמן חירום ולא לתת לצד המשפטי לנהל אותנו".

• חצור הגלילית: יוקם מרכז עסקים שיכלול 890 יחידות דיור
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אפשר דוגמא פרקטית? "ועדות מקומיות החליטו לבד לסגור את השאלטר של אתרי האינטרנט של הוועדות. היום  בעלי מקצוע, כולל שמאים, לא יכולים, בחלק מהמקרים, לקבל מידע על היתרי בניה, GIS - חסמו לנו את המערכות. איך עושים דבר כזה? תאר לעצמך כמה זה תוקע את התהליכים שרוצים לזרז - מדברים פה על הגדלת היתרי הבניה - איך זה יקרה כשמעלימים מאיתנו מידע? איך נוציא פרויקטים לפועל כשהכל תקוע? כשאני פונה לרשויות האלה אני מקבל תשובה משפטית שאין להם סמכות להורות למי שניתק את האתרים להחזיר אותם. הייתה בדיקה עם רשות הסייבר, אבל אף אחד לא ביקש לנתק. איך זה שאין ברשויות רבות מידע בסיסי על היתרי בניה? אתה לא יכול לסמוך על מידע של אדם פרטי, של בעל הנכס".

מישהו עושה בכוונה? "הייתה החלטה ספונטנית של ועדה, הייתה פעולה של מערכות המחשוב שלהם. כמו שאני מבינה, אותן חברות שמפעילות את האתרים החליטו פתאום לסגור. הטענה שלנו היא שיש חשש שגורמים עוינים השתלטו על מידע. נו באמת, גורמים עוינים רוצים לדעת מידע על היתרים? אתה מברר עם רשות הסייבר הלאומית, ואומרים שלא הייתה הנחיה כזאת. מישהו חיבל, מסתירים מידע מהציבור, אבל אף אחד לא לוקח אחריות. האדם היחיד שמבין את זה הוא יו"ר ועדת הפנים ח"כ יעקב אשר. הבאתי את זה אתמול לדיון והיועצת המשפטית של מנהל התכנון אומרת שאין לי סמכות להתעסק בזה. היי, אנחנו בזמן מלחמה, הכל תקוע. שחררו כבר".

היעדר פועלים והתחלות בניה נמוכות, בצירוף לירידה במכרזי רמ"י, עלולה ליצור משבר אמון בין הרוכשים לקבלנים? "אני לא חושבת שמשבר האמון הוא בין הרוכשים לקבלנים, אני לא חושבת שהציבור רואה בקבלנים כמי שאחראים למצב. אני חושבת שיש פה חשש וחוסר ודאות - והוא מאוד גדול. אפשר להבין את הקבלנים - גם הם פועלים בחוסר ודאות מאוד משמעותי ובסיכון גבוה ותחת סכנה כלכלית. הם פועלים תחת עליית ריבית, ועוד במלחמה. לא פשוט גם להם".

מה המדינה צריכה לעשות? "יש הרבה מאוד חסמים פרקטיים בהליכי התכנון והרישוי שאפשר לשחרר מיידית. שתיים, צריך לתת בוסט מאוד רציני להליכי התחדשות עירונית ודיור להשכרה. לגבי התחדשות עירונית, המדינה צריכה להכניס יד לכיס בכל הנוגע לפריפריה. אי אפשר להתעלם מזה שבשוק צריך להתמודד עכשיו עם 150 אלף עקורים מבתיהם. גם להם יימצא פתרון, ועדיף שקבע. אז צריך פינוי בינוי וכסף מהמדינה, שתיתן תקציבים לדחיפת פרוייקטים באשקלון. שתחזיר תושבים חזרה. צריך לספק ממ"דים. אשקלון היא דוגמא, אבל יש עוד ערים שצריכות תמיכה".

הקבלנים לא רוצים דיור להשכרה. גם המדינה, מסתבר. "הריבית הרגה את הפרויקט הזה. צריך לנתק אותו בכלל מהריבית. הייתה תקופה מאוד ארוכה של הטבות במסגרת מפעל מאושר, אז אין בעיה להתקין חקיקה שתאפשר מתן מימון בריבית אחרת. אף אחד מהסיבות שלהם לא מוצדקת. דיור להשכרה זה צורך חיוני, כל יום שעובר בלי זה - יוצר נזק אדיר. דבר שלישי, ואני חוזרת לאקטואליה, כל הנושא של עוטף ישראל. צריך להודות להם כי גם תל אביב וגם חדרה היו במקום אחר היום בלעדיהם. הלשכה מעורבת בתהליך שיקום לטווח הארוך. אני מאמינה שבסוף תוקם ועדת תכנון עצמאית, אולי ועדת תקומה, בסמכות ועדה מחוזית, שתוכל לקבל החלטות מיידיות. כל תכנית שתתקבל - בלי היטל השבחה, בלי תשלום לרמ"י. בזמן אפס צריך לאשר הקמת יישובים חדשים, מובדלים ומחוזקים וגם משגשגים".

טענת לאחרונה שהשמאי חייב לשמש כשומר הסף בהערכת דירות לצורכי משכנתאות. אבל בתקופה כזאת, בלי משכנתאות, הבנקים לוחצים. "בתקופה שהשוק פרח לא רק שתקפו אותנו, לא רק שאמרו שאנחנו מפספסים את השוק, אפילו הבנקים הניחו שהשוק מתקן את עצמו. בסוף, כל מה שצעקתי אז - לצערי מתממש. בתקופה כזאת, שבה יש הרבה חוסר ודאות וירידות מחירים, לכולם ברורה חשיבות תפקיד השמאי כשומר הסף. לחצים יש כל הזמן, לא רק מהבנק אלא גם מחברות ופרטיים. את המונח 'שומר סף' שמאי מקרקעין מרגיש על בשרו 24/7 - אדם פרטי שרוצה דירה לוחץ, גם ראש העיר שרוצה להריץ תכנית וגם קבלן שרוצה ליווי. בסוף, כל מי שנתפס לשמאות יש לו אינטרס ואנחנו תמיד עם האצבע על הדופק. שמאים צריכים להיות עם עמוד שדרה חזק, להתמודד עם זה. כשלקוח לא מרוצה מהשווי, אנחנו מסבירים לו שאנחנו שומרים עליו, מסבירים מה יקרה אם נוציא שומה מוטה".

בואי נדבר על מחירי הנדל"ן. בכמה ירדו המחירים? "צריך לעשות הבחנה בין דירות ממוצעת עד 3 מיליון שקל, ובין דירות יוקרה ששם הפער יותר גדול. אי אפשר להתחמק גם מהשוואה גיאוגרפית. אני לא חושבת שאפשר לומר באחוזים מדויקים, אבל בגדול - יש ירידה באחוזים בודדים. אבל האמת, זו לא ירידה באמת, זו הקפאה. אני בטוחה, וזו גם ההמלצה שלי, שבעוד חצי שנה או קצת יותר מזה כשהשוק יחזור לעצמו, תהיה הצטרפות והעליה תהיה מהירה. אני אומרת שמי שלא חייב למכור היום, יוכל לקבל מחיר יותר גבוה בעוד תקופה. בנדל"ן, היו משוגעים שקנו במחירים הזויים ושאלו אז למה את לא מצדיקה את המחירים? אני לא מסתכלת על אירועים נקודתיים".

איך ישתנו הערכות השמאים בשל עליית הריבית? השווי אמור לרדת. "הייתה לנו התייעצות, הקמתי צוות בלשכה שבאמת דן בנושא הזה כדי למצוא איזה חוקיות, איזה השפעה ברורה יש לזה, ואחרי שחקרנו לעומק הגענו למסקנה שאי אפשר כרגע להצביע על השפעה ברורה של עליית שיעור הריבית על אחוזי התשואה של עסקאות. התעסקנו בתחום המניב, אבל במגורים יש עצירה והיא משפיעה על המחירים. שוק המגורים פחות חושב על תשואה. האדם הקטן שמוכר דירת מגורים שלו בראשון, מסתכל על מחירים בדירות אחרות ולא על התשואה, על הריבית. כשאתה מדבר על נכס מניב של מגדלי משרדים או נכסים מסחריים, שם הצדדים מסתכלים על התשואה. היא מושפעת באופן ישיר. הראיה של נכסים מניבים היא כלכלית, תשואה מהנכס. במגורים ההשפעה היא עקיפה. בשוק המגורים, באמצעות עסקאות השוואה, אפשר לראות השפעה של הריבית. אתה לא צריך לתת התייחסות נפרדת לריבית. ראינו גם עסקאות די גדולות שלמרות שהריבית עלתה, מומשו במחיר המקורי. אם לסכם, אז ברור שיש לזה השפעה כלשהי".

למה עד המלחמה לא היתה פרמיה בשיעורי ההיוון. בכל זאת, ישראל מוקפת אויבים. "שיעורי ההיוון, שיעורי התשואה - כשאתה לוקח אותם במציאות הם משקפים הכל. לא צריך להוסיף פרמיה. אם במדינת ישראל בספטמבר 2023 גופים מסחריים מבצעים עסקאות, אז זה מגלם הכל. שיעורי היוון למגורים תמיד נמוכים, סביב 3%".