"שכירות ארוכת טווח היא הפתרון האולטימטיבי למשבר הדיור"

מחירי הדירות יורדים והמלחמה תגביר את הירידות, אבל מה יהיה בהמשך? נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אמרה אתמול בראיון לביזפורטל - "מי שלא חייב למכור דירה שיחכה - המחירים יחזרו לעלות", אומנם קשה לראות את זה בנקודת הזמן הזו, אבל אם היצע הדירות לא יגדל זה עשוי להוביל אותנו לשם. על רקע המלחמה, הפעילות בשוק הבנייה ירדה ב-50% לפחות וגם נובמבר יהיה הרבה מתחת לקצב הרגיל, וזה כשעוד לפני כן הקבלנים צמצמו את היקפי הבנייה בגלל ירידת המחירים ואי הוודאות בשוק הדירות. 

מנגד, אנחנו בעננה גדולה גם במישור הכלכלי, המוני אנשים יוצאים לחל"ת ולאבטלה, עסקים נסגרים ולא בטוח ויכולת רכישת הדירה תרד. אז מה עושים? הממשלה צריכה להיכנס לעובי הקורה, לשחרר קרקעות, לתמרץ בנייה, ואחד המקומות שהיא יכולה לעשות זאת יחסית מהר זה בשוק הדיור להשכרה. אנשים אומנם לא יקנו דירות, אבל הם יקבלו שכר דירה נוח ומובטח לשנים רבות.  בעולם זה הפתרון המקובל, אין סיבה שזה לא יהיה כאן. 

בשנת 2021 אישרה ועדת הכספים של הכנסת את חוק השכירות המוסדית – עידוד השקעות הון, שנכנס לחוק ההסדרים. הסרטים נגזרו, ישראל ביקשה שהיא הולכת לתהליך חדש - שיעורי מס מופחתים על הכנסה חייבת ממכירת דירות להשכרה ועל ההכנסה החייבת מהשכרת הדירות, אם הם יושכרו ל-15 מתוך 18 שנה לאחר הבניה. חבר הכנסת אלכס קושניר, ודי בצדק, נתן לנו הצצה לקראת עידן חדש בישראל. זה כמובן לא הייתה הצעת החוק היחידה בנושא. מה שחשוב הוא השורה התחתונה - מאז לא חל שום שינוי ולא קודמה אף רפורמה. בסוף, שכירות ארוכת טווח היא משהו שלא קיים בישראל. לפני שאתם שולחים מכתב תגובה למערכת, נבהיר: היא בעצם כן קיימת, אבל בממדים מביכים, כאלה שרק עכשיו, אחרי שתושבי עזה פונו והמדינה צעקה שיש לשקם אותם בפרויקטים כאלה, אנחנו נזכרים שמדובר במאות יחידות בלבד. קולם של השוכרים זועק, אבל אף אחד, לפחות בינתיים - לא שומע.

כותרת ראשית

מניות לפי ענפים: האם הקרנות הענפיות מצליחות להתמודד עם המדדים?

קרנות נאמנות | גיא טל | 09:46

- כל הכותרות

פועלים יורדת 1% לאחר הדוחות; המדדים יורדים עד 0.5%

מניות לפי ענפים: האם הקרנות הענפיות מצליחות להתמודד עם המדדים?

הפערים בין חדשות 12 למתחרים גדולים, אבל מצטמצמים

קבוצת גאון מציגה עליה ברווח הנקי בעקבות איחוד פעילות חדשה

אלביט זכתה בחוזים בסך 335 מיליון דולר ממדינה באירופה

אנרג'יקס: ההכנסות עלו ב-38% ל-216 מ' שקל, ה-EBITDA צמח ב-25%

קוצרת את פירות ההתייעלות: גולף עברה לרווח של 11.5 מיליון שקל

רון אבידן מסיים את תפקידו כמנכ"ל אזורים ויעבור לעזריאלי

ההכנסות של דלתא צמחו ב-290 מיליון שקל; זינוק ברווח הנקי

הרכישות של תורפז השתלמו: ההכנסות צמחו ב-50% ל-48 מיליון דולר

דיסקונט: תשואה על ההון של 14.9% ורווח של 1.14 מיליארד שקל ברבעון הש...

הרווח הנקי של פועלים עלה ל-1.9 מיליארד שקל; התשואה להון: 13.6%

מנכ"ל פיסיבי: "אין ספק שהתחום הביטחוני יגדל - זו מגמה עולמית"

האם ה-AI הגיע לתקרת הזכוכית: איך יראו השדרוגים הבאים בצ'אטים?

מחירי הטיסות שומרים על גובה גם בחורף: הישראלים ממשיכים לשלם ביוקר

מויניאן מבטלת גיוס האג"ח בת"א ברגע האחרון לטובת מימון זול בארה"ב

מגמה מעורבת בבורסות אסיה: סמסונג קופצת ב-5.8%; החוזים על וול סטריט...

משקיע הצמיחה רון בארון: האינפלציה האמיתית כפולה מהנתונים הרשמיים

לאומי עוצר את חגיגת הלוואות הקבלן: מהלך חכם או אצבע בעין של רוכשי ה...

הקרב הענק של ג'ייק פול ומייק טייסון: שבר שיאים אך מטיל ספק על יכולו...

עוד תכניות

"המדינה חייבת להתערב". סולימאני

קבלנים עימם שוחחנו סיפקו את אותו הסבר לתופעה הזאת: כל עוד הריבית גבוהה, הם אומרים - לא נבנה פרוייקטים כאלה. אז מה עשויה לעשות הצפה של השוק בדירות להשכרה? ראשית, להוריד את מחירי השכירות. שנית, להקטין את הביקוש לרכישת דירות (כי שוכר שמתלבט בין שכירות לרכישה, ישכור דירה במחיר נמוך) ואולי גם להוריד את מחירי הדיור. צריך לזכור: בישראל יש בשנים האחרונות תופעות רבות: פעם קורונה (תופעה בינלאומית כמובן), פעם מלחמה ופעם סתם מערכה. כל ההנחות האלה טובות כשהמשק יציב ואין השפעות גיאופוליטיות. וכמובן - יש את עניין הריבית. כל עוד היא תהיה גבוהה, אין לקבלנים שום אינטרס לבנות מגדלים לשכירות.

"מה לעשות, שכירות ארוכת טווח היא בסוף הפתרון האולטימטיבי למשבר הדיור", אומר שמאי המקרקעין אומיד סולימאני, מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר. "זה נותן לך עוגן ובסיס למגורי קבע לטווח ארוך, ללא חשש מעליות מחירים ומעניק יציבות".

זה נכון, אבל מה המדינה צריכה לעשות כדי שזה יקרה?
"לפעול להקמת גוף לשכירות ארוכת טווח בבעלותה. אין כאן שום בעיה - הקרקע של המדינה, המע"מ של למדינה. בסוף, אם היא בונה, עלות הדירה שלה תהיה נמוכה מאוד. היא לא צריכה לשלם מסים, אלא רק על בניה ישירה. זה פרוייקט זול מאוד. אם מחלקים את עלות הבניה הישירה בהשכרה, אנחנו מקבלים תשואה של 6%-5% בשנה. החברה שאני מדבר עליה צריכה להיות רק ממשלתית. המדינה לא צריכה להקים גוף שיעסוק בשיווק, אלא רק בבניה והשכרה".

הקבלנים לא רוצים את זה. למה הם צריכים לבנות ולהשכיר בתשואה של 4%, כשיש להם 6% בבנק?
"אתה צודק, הריבית גבוהה והתשואה להשכרה ארוכת טווח נמוכה מהריבית במשק. אין כדאיות ותמריץ. זה יכול לקרות ביום שהריבית תרד, הפערים לא יהיו גדולים כל כך".

איך זה ישפיע על מחירי השכירות?
"שכירות ארוכת טווח תשבור את המונופול של בעלי הדירות, של המשקיעים. היא תוריד מחירים של שכירות כי השוכר הסביר יעדיף להשכיר דירה מגורם ממשלתי יציב ובטוח, עם הבטחה לשכירות ארוכת טווח. מה יקרה אז? המשקיעים יוצאים החוצה, זה יגדיל את ההיצע ויוריד מחירים".

גם את מחירי הדירות?
"שכירות ארוכת טווח של המדינה במחיר מפוקח תעודד את ציבור השוכרים להשכיר דירות. אלה שרוצים לשכור ישכרו מהמדינה כי יש להם ביטחון ויציבות והבטחה לשכירות ארוכת טווח, מה שאין בשוק הפרטי. הפעולה הזו תגרום לכך שיהיה ביקוש נמוך יותר לשכירות בשוק הפרטי. ברגע שזה יקרה, המשקיעים שרצו לקבל 7,000 שקל לא יקבלו, כי המדינה משכירה ב-5,000 שקל. כיוון שלמשקיע לא יהיה כדאי להחזיק בדירה להשקעה, כי יש אלטרנטיבה טובה יותר, הוא ימכור כמשקיעים חדשים לא ייכנסו. התשואה לא תהיה גבוהה יותר. אני כמשקיע לא רוצה להתחרות במדינה ומה זה יעשה? זה יוריד את הביקוש של המשקיעים ויכול להוביל בסוף לירידת מחיר. אני כמובן זהיר כאן".

איך העסק צריך להתנהל?
"שכירות ארוכת טווח צריכה לתת עוגן לבעלי דירות. השכירות צריכה להיות לתקופה ארוכה, של 7 שנים לפחות. המחיר צריך לשקף מחיר שוק בהנחה שתיקבע מראש. צמודת מדד, כמובן".

שוק השכירות בעצירה מוחלטת כרגע. גם המחירים.
"כי אנחנו נמצאים במצב מלחמה, כמו כל שוק הדירות גם הוא נמצא בעצירה. התקופה הזאת של המלחמה, בשילוב של הריבית הגבוהה, הובילה לכך שאנשים מנסים לעכל את האירוע. אז השוק בשלבי עיכול, וצריך כאן פתרון - דיור לטווח ארוך. כל שוק הנדל"ן בהקפאה, יש גם חוסר בעובדים והתוצאות יגיעו בחודשים הקרובים".

מה יקרה בעקבות בריחת העובדים ופתיחת השוק לייבוא ממולדובה והודו?
"כוח אדם חסר מוביל לעיכוב במסירת דירות. יחד עם זאת, נושא העובדים יוכל להשפיע רק בצורה מינורית. בנוסף לעיכוב בסיום פרויקטים, זה יגרום גם לעצירת התחלות בניה חדשות".