מחירי הדירות - לאן?

אחרי עלייה של קרוב ל-30% בשנתיים, ירדו השנה מחירי הדירות במעל 7%, והירידה צפויה להימשך בעקבות המלחמה. אבל, גם אם תניחו ירידה של 10% השנה, מדובר בעלייה ממוצעת של מעל 5.5% בשנה בכל אחת משלוש השנים האחרונות - עלייה משמעותית שעולה על מדד המחירים לצרכן. המסקנה ברורה - המחירים עדיין גבוהים, אבל זה לא אומר שהם ירדו בעתיד. נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין התראיינה לביזפורטל השבוע ואמרה שמי שצריך למכור עדיף שיחכה, כי המחירים יעלו. דיברנו עם שמאים נוספים והדעות חלוקות. הרוב סבור שהמלחמה תוביל לירידה קלה, אך בהמשך יהיו עליות.
 

מחירי הדירות - בדרך לרדת 10% השנה

הסיבה המרכזית לכך היא פשוטה - אין היצע של דירות. כשיש ביקושים ל-60-70 אלף ואפילו יותר דירות מדי שנה, צריך לבנות בהיקף כזה. בשנה שעברה זה אכן היה, אבל השנה אנחנו רחוקים, אבל זה לא רק קצב התחלות הבנייה, יש נתון חשוב יותר - משך הבנייה. משך הבנייה מתארך כי הקבלנים מווסתים את הקצב בהתאם להערכות שלהם לגבי השוק. כאשר השוק בקיפאון והאטה במכירות, אין להם מה למהר. הם מורידים קצב וחוסכים בעלויות ובעיקר בתזרים. המהלכים האלו שלהם גורמים לכך שמשך הבנייה עולה ובהתאמה מלאי הדירות צפוי לקטון. בפועל מלאי הדירות עד לאחרונה עלה בגלל כמות גדולה של התחלות בנייה בשנה הקודמת, אבל כשמסתכלים קדימה ומורידים את ההקלות בזמן המלחמה לאישורים מהירים לדירות גמורות (בשל הצורך בדירות עם ממ"ד), מקבלים ירידה במלאי הדירות.

 המחירים יורדים - מה יהיה בשנה הבאה?

ירידה עתידית במלאי הדירות, משמע ירידה בהיצע הדירות וכל זה בהינתן שבמרכז גם ככה היצע הדירות בירידה. המקום המרכזי שבו היה גידול בהיצע הדירות היה בדרום. כלומר, באזורי הביקוש תהיה ירידה אפילו חדה יותר מהממוצע הארצי. 

הפתרון נמצא, כך אמר השבוע השמאי אומיד סולימאני בראיון ב"ביזפורטל" בדיור להשכרה - "שכירות ארוכת טווח היא הפתרון האולטימטיבי למשבר הדיור" הוא טען והמשיך - "זה נותן לשוכרים עוגן ובסיס למגורי קבע לטווח ארוך, ללא חשש מעליות מחירים ומעניק יציבות". המדינה צריכה לדעתו להרחיב את הפעילות בתחום (לראיון המלא). 

המלחמה משפיעה על המחירים לשני הכיוונים 

הבעיה שבזמנים של שקט ושלום הממשלה לא באמת פעלה להרחבת היצע הדירות, אז עכשיו  בזמן מלחמה, למישהו שם באוצר ובמשרד השיכון והבינוי תהיה יכולת וזמן לפעול? ממש לא בטוח וחבל. עם זאת, לפחות מטפלים בבעיה הקשה שנוצרה בעקבות המלחמה - מחסור ענק של פועלים בתחום הבנייה. הפועלים מרצועת עזה כבר לא ייכנסו לישראל - כך לפחות בהסתמך על ההצהרות של הממשלה. הפועלים מהגדה בסימן שאלה. מצד אחד החששות הביטחוניות עלו מדרגה וגם אם חלק קטן מהפועלים האלו עלולים להיות ספקי מידע לחמאס וארגוני טרור נוספים, אי אפשר כבר לקחת סיכון. מצד שני, מגזר הבנייה הישראלי מושתת עליהם וגם יש אינטרס ביטחוני שכמה שיותר אנשים מהגדה יעבדו ויקבלו שכר. המשוואה של יותר כסף יותר שקט, עדיין מקובלת על ידי חלק מהדרג של מקבלי ההחלטות. היא לא הרמטית כפי שניתן היה להיווכח בשבת השחורה ב-7 באוקטובר. למרות שהעזתים עבדו בישראל ולמרות שקיבלו הרחבה לכניסה של עובדים נוספים ולמרות שראשי המדינה והצבא חשבו שהתלות הכלכלית בישראל, תשמור על השקט, ההקלות הכלכליות לא מנעו את המתקפה. 

בינתיים הממשלה מנסה להביא פועלים זרים ממולדוביה, סין ומקומות אחרים בעולם. זה ייקח זמן, בטח כשמדובר על כ-100 אלף עובדים. בשבועות הראשונים אחרי המלחמה ענף הבנייה פעל על אש נמוכה מאוד, אולי 20%. כעת על פי ההערכות הקצב עלה ל-60%. המשמעות היא שי עוד גורם שמעכב את התפתחות ההיצע.

מעבר לכך, פועלים זרים עולים יותר וזה צפוי לייקר את העלות הכוללת של היזמים ומי שיספוג את העלייה בעלות הם רוכשי הדירות. יהיה לחץ עתידי להעלות מחירים.

מחירי הדירות - בטווח הקצר ירידות, בטווח הארוך עליות

הדעה הרווחת של השמאים ואנשים בשוק היא שהחודשים הקרובים יהיו קשים בשוק הנדל"ן ואולי דווקא טובים לרכישת דירה. צפוי להמשך ירידת מחירים, אבל בשל הבעיות המבניות והירידה בהיצע המחירים עשויים לעלות בהמשך. 

יש עוד סיבות שדוחפות את הביקושים ועשויות להוביל לעליות. האנטישמיות בעולם קפצה מאוד מאז המלחמה והיא עשויה להוביל להתעניינות מצד ישראלים יורדים ומצד יהודים בתפוצות לעשות עלייה. זה כבר קרה חלקית כשמאז המדינה חזרו לארץ 300 אלף ישראלים שטיילו בעולם ועבדו בחו"ל, חלק מהם כדי להשתתף במלחמה.  ומכאן שצריך להיערך לכך שכמות הביקוש תהיה גדולה מבעבר. זה מתחבר למלחמה בין רוסיה לאוקראינה שהחלה בפברואר 2022 והובילה לעלייה של כמה עשרות אלפים משם שהמשמעות הפרקטית שלה היתה צורך בכ-20 אלף דירות להשכרה ולרכישה. זה יכול לחזור בחודשים הבאים ובשנה הבאה.

אלא שמול הסיבות האלו לעלייה במחירים יש סיבה אחת גדולה וטובה לכך שהמחירים לא יעלו - הם יקרים מדי. כוח הקנייה של הציבור הישראלי לא מאפשר לקנות דירה במחירים הנוכחיים. קחו בחשבון את הריבית שעדיין גבוהה שמובילה להחזרי משכנתא גבוהים, את יוקר המחייה שמצמצם את ההכנסה הפנויה של המשפחות, את המלחמה שמזיקה כמעט לכל אחד בכיס, את אי הוודאות הכלכלי שמובילה המלחמה ותקבלו ספק גדול לגבי הביקושים בשנה הקרובה. קחו גם בחשבון את מצב הרוח המדוכדך ותחושת חוסר הביטחון וגם את הקבלנים שנמצאים בבעיות פיננסיות וקשיי תזרים שיובילו אותם לתת הנחות גדולות ותקבלו אי וודאות גדולה לגבי הביקושים בשוק הדיור בשנה הקרובה. ועדיין, בסוף הכלכלה הפשוטה מנצחת והיא נשענת על משוואה אחת של ביקוש והיצע. ההיצע חייב לגדול ורק הממשלה יכולה לטפל בזה. 
 

לחכות עם מכירת דירה?

מה לעשות בינתיים? אנחנו מקבלים הרבה שאלות בסגנון - לקנות עכשיו דירה או לחכות? מה יקרה למחירים? וגם קניתי דירה לפני שנה ולא מכרתי את הדירה הקודמת. מה לעשות?

אלו דילמות מאוד קשות, והתשובה תלויה בהערכות שלכם לגבי ההמשך. אם נתיישר להערכות שהמחירים ירדו ורק בהמשך יעלו, אז אומנם לרוכש כדאי לחכות או לבדוק הזדמנויות ולמוכר כנראה שכדאי לחכות. אבל זה לא מדויק ולא בהכרח נכון, גם כי אף אחד לא נביא וגם כי כל מקרה לגופו. לדוגמה - מי שחייב דירה כדי לגור בה, יש לו שתי אלטרנטיבות - לקנות או לשכור.  מבחינה כלכלית, עדיף כעת לשכור, אבל זה תלוי במיקום ובאפשרויות, רק שהרבה אנשים לא מוכנים לגור בשכירות שבה המשכיר יכול להעיף אותם אחרי שנה-שנתיים (לכן גם החשיבות של דיור להשכרה - המחירים סבירים והחוזה לטווח ארוך). 

מי שחושב לקנות דירה, צריך לבחון כעת ובחודשים הקרובים עסקאות של מוכרים לחוצים. יכול להיות שהמחיר כבר יהיה ריאלי מבחינתו. הסיבה למוכרים לחוצים היא שיש רבים שקנו דירה ועדיין לא מכרו את הדירה שלהם. כדי ליהנות ממס רכישה מופחת ומפטור ממס שבח הם צריכים למכור את הדירה המקורית שלהם עד 18 חודשים אחרי רכישת הדירה הראשונה. 

זה מצב די מאתגר - מצד אחד הם רכשו דירה (ואם זה לפני שנה אז במחיר יחסית גבוה, קרוב לשיא המחירים), מאז המחירים ירדו והם עדיין לא מכרו את הדירה המקורית שלהם. הם כנראה רואים את המחיר יורד בהדרגה, ומעבר לכך - הזמן מתקצר. לכאורה נותרה להם חצי שנה למכור את הדירה. אז כנראה שהם יתבשרו שמשרד האוצר נותן גרייס בשל המלחמה. זה עדיין לא חוקק, אבל באוצר הביעו נכונות להארכת התקופה בהתאם למלחמה. כלומר, המלחמה תעצור את השעון, הלחץ מעט יירד. 

ועדיין - מה כדאי להם לעשות? זה מתחיל בחישוב - כשהם מחזיקים בדירה הראשונה, הם בעצם (כנראה) משלמים עליה משכנתא ומקבלים עליה שכירות או שהם עדיין גרים בה ונערכים למעבר לדירה החדשה כך שהם לא מקבלים שכירות, אבל משכנתא כן. אלו רוב המצבים, ואז הם צריכים להעריך את הגידול במסים באם הם לא ימכרו בזמן לצד ההוצאות השוטפות על הדירה כולל המשכנתא מול הכנסת שכירות עתידית.

נניח שהם מגיעים למסקנה שהדירה ששווה כעת 2.5 מיליון שקל, תניב להם הפסד (המשכנתא כאמור בריבית גבוה ועם החזרים גדולים) של 20 אלף שקל בשנה. המסים זה בשביל ההדגמה תוספת של 30 אלף שקל. כלומר החזקה של שנה תעלה להם 50 אלף שקל.  מדובר על 2% מערך הדירה. האם מחירי הדירות יעלו ביותר מ-2% בשנה כדי שיהיה כדאי לחכות (בפועל זה מעל 2% בשל חישובי מס רכישה ומס שבח) ובכלל - כדי שיהיה כדאי לקחת סיכון כי מחירי הדירות יכולים גם לרדת, רוב האנשים היו עושים זאת בפרמיית סיכון - לא מוכרים רק אם הם מעריכים שהמחירים יעלו ב-5%-4%. אף אחד לא יחתום שזה יקרה, במיוחד שבחודשים הקרובים המגמה כנראה תהיה הפוכה.

זו לא תשובה לכל מצב, זו תשובה תחת הנחות מסוימות (וטווח זמן קצר ליהנות מהטבות המס), אבל היא ממחישה את הפרמטרים שצריך לקחת אותם בחשבון. בסופו של דבר כל אחד מקבל את ההחלטה בעצמו והוא אחראי עליה. בפועל, רוב האנשים שקנו לפני שמכרו, לא רוצים להיות משקיעים בנדל"ן  שמעבר לסיכון, צריך לזכור שיש כאן התעסקות מול שוכרים ומול מס הכנסה. רובם לא רוצים להיות עם שתי דירות, הם רוצים למכור ויעדיפו להפסיד כמה אחוזים ולא לשלם מיסים גבוהים.