מי קונה דירה בזמן מלחמה ומה אפשר ללמוד מדו"ח מע"מ של הקבלנים?

ניתוח נתוני האוצר שהתפרסמו אתמול הכוללים נתונים ראשוניים של רמת עסקאות הנדל"ן בחודש אוקטובר, מעלה שאלה - מי מוכר ומי קונה עכשיו דירות? הנתונים מצביעים אומנם על רמת עסקאות נמוכה במיוחד, אפילו מתחת לזו של אפריל 2020 - שיא הקורונה, שכלל גם את הסגר הראשון ועדיין אנשים מכרו דירות באוקטובר. 

בחודש אפריל 2020 מכרו הקבלנים 578 דירות בלבד, כש-191 דירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי. מבחינת דירות יד שניה, נמכרו 1,548 דירות. זה היה שפל של 20 שנה.  בחודש ספטמבר 2023 נרכשו 5,880 דירות, ירידה של 26% בהשוואה לספטמבר אשתקד ובאוקטובר הציפיות כאמור למספרים נמוכים מחודש הקורונה

מי קונה ומי מוכר דירה עכשיו?

נראה שמדובר בעיקר במוכרים בלחץ כשמולם משפרי דיור שמנסים לנצל את הירידות במחירים. משפרי דיור שטרם מכרו את דירתם הקודמת, חייבים למכור את הדירה כדי לעמוד בזמן מבחינת רשויות המס. אחרת הם ישלמו מסים גבוהים. מנגד יש משפרי דיור  שסבורים שזה העיתוי הנכון לעסקאות. 

לגלית בן נאים, כלכלנית בכירה באוצר ומי שאחראית על הדוח שפורסם יש מספר תובנות ומסקנות על הנתונים - "עם כל הזהירות המתבקשת ותחת הנחות המפורטות בסקירה, מסתמן כי רמת העסקאות באוקטובר היתה נמוכה אף מזו של אפריל 2020. שאלו אותי איך זה ביחס למלחמת יום כיפור. לצערי אין ברשותנו נתונים מוקדמים יותר מאלו של תחילת שנות האלפיים.

"רגע לפני שאתמקד בנתוני חודש ספטמבר, התייחסות קצרה נוספת לגבי אוקטובר. בשבועות האחרונים שאלו אותי לא מעט אנשים שאלות בנוסח 'מי בכלל קונה דירות בימים אלו?'. אז לפחות לגבי רכישת דירות חדשות בשוק החופשי, אלו שכבר הספיקו להיות מדווחות, נמצא שיעור גבוה יחסית של משפרי דיור שטרם מכרו את דירתם הקודמת, מי שאנו מכנים 'רוכשי דירה בהמתנה'. זה המקום לציין שבדר"כ מדובר באוכלוסייה די מבוססת. מה שמפתיע הוא שרמות השכר של מי שרכשו 'דירה בהמתנה' לאחר ה-7 באוקטובר הינן נמוכות יותר ממי שרכשו בשבוע הראשון של אוקטובר (שכר ממוצע של 29 אלף שקל, ברוטו למשק בית, לעומת 39 אלף שקל, בהתאמה). פערי שכר דומים נמצאו גם בשכר החציוני. והם גם רכשו דירות יקרות יותר".

 נתון קצת תמוה שאולי מעיד על כסף שחור במערכת ואולי מעיד כי דווקא אנשים ברמת שכר נמוכה לקחו יותר סיכונים. ואולי עדיין מוקדם לנבא ולהעריך, כי מדובר בטווח זמן מאוד קצר.  

כך או אחרת, בספטמבר נרכשו 5,880 דירות, ירידה של 26% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 5,210, ירידה חדה של 30% בהשוואה לספטמבר אשתקד. זוהי גם אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמה בחודשי ספטמבר בעשרים השנים האחרונות.

מכירות הקבלנים בשוק החופשי בספטמבר הסתכמו ב-1,700 דירות, ירידה בשיעור חד של 27% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בכך התעצם שיעור הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי לאחר התמתנות בירידות אלו בשלושת החודשים שקדמו לו. "אולי הקבלנים ראו את האור בקצה המנהרה והיו פחות נדיבים במבצעים", מוסיפה בן נאים, "נדע זאת עם פרסום מדד מחירי הדירות החדשות". 

מה אפשר ללמוד מדוח מע"מ של הקבלנים?

"בסקירה כללנו ניתוח חדש ביחס לנזילות הקבלנים, המבוסס על דוחות מע"מ של הקבלנים. הערך המוסף מניתוח זה הינו האפשרות לבחון את תזרים המזומנים בפועל, בניכוי תשומות. הנתונים העדכניים ביותר בשלב זה הינם עד לחודש יולי. כבר אז לא נראה מזהיר. היה מי שהזהיר". 

הירידה במכירות הקבלנים בחודש ספטמבר מצאה ביטוי מקביל בירידה חדה של 21% בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלו, בהשוואה לספטמבר אשתקד. אם צוללים למספרים, מבינים את גודל הנזק: סך תזרים המזומנים של הקבלנים בניכוי התשומות בחודשים אפריל-יולי 2023 עמד על 3.3 מיליארד שקל - ירידה נומינלית של 57% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בדוח ניכר כי הקבלנים לא רק חווים האטה במכירות, אלא גם שחיקה בשיעור הרווחיות. נתוני המע"מ מצביעים על ירידה של 46% בשמונת החודשים הראשונים של השנה.

כשמדברים על שיעור הרווחיות, מדברים כמובן על הרווח היזמי של הקבלן. נניח שמחיר הקרקע הוא קבוע, או כבר נרכש על ידי הקבלן בעבר. המע"מ הוא כמובן קבוע, אבל עלויות הבניה שלו היו X ועכשיו הן X עם תוספת מסוימת. בנוסף, הקבלן חווה ירידה בביקוש בגלל עליית הריבית. מה קורה לרווח היזמי? הוא נשחק. למה? כי הוא מוריד מחיר. גם אם נניח שעלויות הבניה לא השתנו (ויש לנו בשורה עבורכם, החל מה-7 באוקטובר, הן קפצו בגלל שכר הפועלים, כי ההיצע ירד, אבל גם בגלל שינוע חומרי גלם ומחסור אמיתי בחומרי בניה), עדיין - הורדת מחיר תוביל לשחיקת הרווח היזמי. בכמה הקבלנים הורידו מחירים? את זה לא תמיד רואים במספרים. שיעור ההנחה הוא נמוך, אבל הם נתנו "הטבות" בשווי עשרות אלפי שקלים.