המפונים מגיעים לת"א והמרכז - איך זה ישפיע על מחירי השכירויות?

אירועי ה-7 באוקטובר הובילו מפונים רבים לאזור המרכז. השוק הוצף. פתאום, בבת אחת, הביקוש לשכירות גדל כשהם נעו דרומה וצפונה. הסיפור הזה, של הצפת השוק, מזכיר את סיפור ההתחדשות העירונית. בפרוייקטים של פינוי בינוי, בבת אחת עוזבים עשרות דיירים את הבניין ומחפשים דירה באזור עד שתסתיים הבניה. זה מעלה את הביקוש בבת אחת ומקטין את ההיצע באזור. גם כאן, מאות פונו בבת אחת. לא כל המפונים בחרו באופציה הקלה, של לינה במלון. חלקם רצו לשכור בית, רצו להרגיש בבית ולא באכסניה. הם מקבלים פיצוי גבוה מהמדינה, שמתחיל ב-18 אלף שקל לחודש למשפחה בת 4 נפשות, פלוס 3,000 שקל לילד, כך שמשפחה עם 4 ילדים תקבל 24 אלף שקל לחודש. לא בטוח שאותה משפחה הרוויחה סכומים כאלה קודם, אבל בהנחה שהיא כבר לא תגור בפריפריה, ההוצאות עולות בהתאם. מכאן, הם הגיעו למרכז וחלקם מחפשים בית לטווח קצר, עם אופציה לטווח ארוך. הם מבינים שבקרוב המדינה לא תממן את השהיה שלהם, ולכן הם צריכים לחשב מסלול מחדש.

נוער מעוטף עזה מתארח בגעש (עמותת הגל שלי)

נסביר איך זה עובד: משפחה מקו העימות (אזור העוטף או ליד גבול לבנון) שפונתה ורוצה לשכור בית, מקבלת מענק של 200 שקל ליום לבוגר ו- 100 שקל ליום לילד עד גיל 18 - כלומר מדובר ב-12 אלף שקל לזוג בלי ילדים, ו-18 אלף של לזוג עם שני ילדים. זה נשמע הרבה, אבל המדינה חוסכת כאן בערך 60% - עלות של משפחה כזאת בבית מלון עולה סביב 40-50 אלף שקל לחודש. תכפילו את זה במעל רבע מיליון איש שהתפנו ותבינו למה זה כדאי למדינה.

מצד שני, מחירי תל אביב הם לא מחירי העוטף. עבור דירה שכורה בחלק מיישובי העוטף תשלמו 3,000 שקל, בעוד שבתל אביב תשלמו 10-12 אלף שקל - כמעט פי ארבעה.

במסגרת שלב הביניים של האכלוס, כל אחד מהיישובים המפונים יוכל להחליט היכן ירצה לשהות. יחד עם זאת, אם אתה מכפר עזה ולא רצית להשתכן בשפיים זה בסדר. זו לא החלטה גורפת. ועדיין, יש כאן שאלה חשובה שצריך לשאול. אם המפונים הגיעו בבת אחת לאזור מסוים והחליטו להשתכן שם - האם זה לא יעלה את המחיר באזור באופן נקודתי? הרי יכול להיות מצב שבו הם ישכרו דירה גם מעבר לזמן שבו המדינה מממנת אותם. במקרה כזה, ההיצע לשכירות באותו אזור ירד והמחיר אמור לעלות - כאילו לא די במחירי השכירות הגואים בשנה החולפת.

• השכונה הוותיקה של ראשון לציון בירידה חדה: מתחת ל־22 אלף שקל למ"ר
• נתוני הלמ"ס לא משקפים את המציאות: "עלול להוביל להתייקרות מלאכותית"

בדוח של הכשרה התחדשות, שפורסם ביום חמישי האחרון, נכתב כי "בעקבות המלחמה פונו תושביהם של עשרות יישובים בדרום הארץ ובצפון הארץ ליישובים במרכז. בעקבות זאת, צומצם במידה ניכרת היצע הדירות להשכרה בכל רחבי הארץ". בחברה מבינים שככל שתתארך תקופת הלחימה וההתאוששות, עשויה להיות לכך השפעה על זמינות דירות להשכרה עבור הדיירים בדירות הקיימות בפרויקטים בתכנון. אבל הסיפור הזה לא משליך על הכשרה, כמובן, אלא על כל הארץ. מבחינתה, הדבר עלול ליצור עיכובים בפינויים במועד קבלת היתרי הריסה והקמה לפרויקטים, אבל מבחינת שוק הנדל"ן מדובר במגמה ברורה של עליית מחירים בשל הקטנת ההיצע. החברה עצמה הדגישה כי כל הדירות בהם אשר היו מיועדות לשיווק על ידי היזם, נמכרו טרם הוחל בהקמתם, כך שבסופו של דבר סביר להניח שרובם לא יישארו באותה דירה, אבל חלקם עשוי לחפש דירות באותו אזור. וזה כבר עניין שיכול לגרום לתנודה של ממש בשוק.

איפה הבעיה? לתושב שדרות ממוצע, וסליחה על ההכללה הלא מחייבת, יהיה קשה מאוד לקנות או לשכור דירה בתל אביב. המחירים של גבוהים פי 4. אתם לא רוצים לתאר לעצמכם מה יקרה כשתושב העוטף ירצה למכור דירת 3 חדרים במיליון שקל ויידרש לשלם 5 מיליון שקל על דירה ישנה בתל אביב נכון? או לחלופין, לעזוב את דירתו השכורה בעוטף שעליה שילם 3,500 שקל עם ארנונה וועד בית אפסיים ולשלם 11 אלף שקל על דירה דומה במרכז תל אביב. אז נכון, זה לא בהכרח אומר שהפינוי למרכז יגדיל את מחירי השכירות והדירות, אבל זה אומר שכנראה נראה אזורים רבים בישראל שבהם תושבים ממשיכים להשתקע, מקטינים את היצע הדירות ובכך מעלים את המחיר.

האם זו אלטרנטיבה ריאלית? דירות בתל אביב (דורון סהר)

• פנטהאוז בכיכר המדינה ב-43 מיליון שקל - ועל המחירים בכיכר
• הקבלן איחר במסירת דירה - מה הפיצוי ששילם לרוכשים?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

כדי להבין את גודל האירוע, די להסתכל על ההסכמים של חברי הקיבוצים השונים. תושבי רעים, למשל, החליטו להשתקע בתל אביב בפרוייקט של יובלים סיטי בוי; תושבי נתיב העשרה התפנו למלונות במרכז הארץ ושוקלים למצוא דירות באזור המרכז, תושבי כפר עזה הגדול יחסית, 900 תושבים, התפנו בקיבוץ שפיים שליד נתניה, אבל חלק נמצאים גם בשני מלונות בתל אביב; תושבי בארי שוקלים מעבר לירושלים, כשאחת החלופות היא פרוייקט שכירות לטווח ארוך של אשטרום בקרית היובל; תושבי שדרות, שספגה פגיעה קשה באזרחים ושוטרים יחפשו גם הם פתרון במרכז, למרות שחלקם כבר הודיע שיחזור לבתים. שאר יישובי העוטף נמצאים ברובם במלונות בים המלח ובאזור המרכז וטרם החליטו סופית מה יעשו בחודשים הקרובים. חלקם, צריך לזכור, גם לא יכול לחזור הביתה בשל הטבח. ייקחו כמה חודשים טובים, ואולי יותר, עד שהבית שלהם יחזור לקדמותו - שלא לדבר על כך שחלקם לא ירצה לחזור אליו.

מהצד השני, המון שוכרים עזבו את תל אביב - למילואים, חלק מהשוכרים חזרו להורים,  חלק מחכים בגלל שהסמסטר לימודים נדחה, יש אלפי דירות שהתפנו, כלומר יש גם גידול בהיצע הדירות מול אותם מפונים שיעברו לתל אביב.

עוד נקודה חשובה: כמעט שכחנו את תושבי הצפון. אותם אלה שקרובים לגדר חזרו למרכז וגם הם פונו מבתיהם. מדובר כאן על מאות משפחות שיחפשו בתים באזורים שבין תל אביב לחדרה. גם אם מדובר במאות משפחות בלבד שיגיעו לאזור המרכז או יישארו באזור שלהם, זה יגרום למחירי השכירות לעלות. משפחות רבות ששוכנו באזור נתניה וחדרה, שנחשבות לשתיים מהערים ה"בטוחות" בישראל מפני טילים, שוקלות להישאר באזור שנה לפחות. גם צעד כזה, יכול להעלות, לפחות באופן זמני, את מחירי השכירות באזור. וזו רק דוגמא אחת כמובן.