שכר הדירה בתל אביב בירידה - האם זו תחילתה של מגמה?

הדעות חלוקות לגבי הכיוון של שכר הדירה בתל אביב. עד פריצת המלחמה, נראה היה ששום דבר לא יעצור את עליות המחירים בשל עודף הביקושים. ביקושים שמגיעים מכמה כיוונים - צעירים שמגיעים למרכז, צעירים שעוזבים את ההורים, סטודנטים שמחפשים קרבה לאוניברסיטאות, זוגות צעירים, משפחות שלא יכולות להרשות לעצמם לקנות דירה ומבוגרים רבים שהחליטו שהכי טוב להזדקן בעיר שנגישה למרכזי קניות, מרכזי בילוי ועוד. תל אביב מאוד מבוקשת והמחירים בהתאמה עלו, אם כי במתינות בשנה האחרונה על רקע יוקר המחייה והריבית הגבוהה. עכשיו, בעקבות המלחמה, המחירים משנים כיוון.    

שכר הדירה יורד - לא בטוח שזה יימשך;   קרדיט: עיריית תל אביב
 

מלחמה וביקוש לדירות

צעירים רבים חזרו להורים ולא חידשו את חוזי השכירות על רקע המלחמה ודחיית פתיחת הסמסטר באוניברסיטאות. רבים גם גויסו למילואים. לקבל החלטה על שכירות של שנה כשיש אי וודאות גם כלכלית, זו פריבילגיה ורבים לא יכולים לעמוד בה בזמן הזה. אז הם עוברים להורים עד יעבור זעם. קצת מזכיר את תקופת הקורונה ויש לזה השלכות גדולות על שוק השכירות בעיקר בתל אביב. 

באזורי הביקוש - ירידה קלה במחירים

באזורי הביקוש בתל אביב יש ירידה במחירים של עד 5%. יש משכירים שמעלים פחות את שכר הדירה בחידושים ומתפשרים על עלייה של פחות מ-5%, יש כאלו שמקפיאים את שכר הדירה לתקופת המלחמה. שוק השכירות מאז המלחמה בעצירה כמעט מוחלטת כשמספר העסקאות מאוד נמוך. במקביל גם שוק עסקאות הרכישה והקנייה של דירות, כמעט על האפס. רק מי שחייב שוכר או קונה דירה.    

רבים מהבעלים של דירות שפונו מעדיפים לחכות ולא לרדת במחירי השכירויות. הם רואים בתקופה הזו אירוע קצר. אולי הם צודקים, אף אחד לא יודע מתי תיגמר המלחמה ומה יהיו השלכותיה. צריך גם לזכור שהביקושים הבסיסיים לדיור באזורי הביקוש בתל אביב עדיין גבוהים מאוד ושהעזיבה של השוכרים הצעירים עלולה להתהפך כשהמילואימניקים יחזרו ושהלימודים באוניברסיטה יתחילו. יש הגיון גדול בגישה של המשכירים שמחכים, גם כי אנחנו בסל הכל חודש וחצי בתוך המלחמה. אבל יש גם הגיון גדול בגישה שאומרת שהמחירים ימשיכו לרדת.

הנזקים הכלכליים של המלחמה הולכים ונערמים ובהינתן שכר הדירה שמלכתחילה גבוה (באזורי הביקוש בתל אביב שכר הדירה הממוצע לדירת 2 חדרים הוא כ-6-7 אלף שקל, לדירת 3 חדרים הוא 7.5-8 אלף שקל ולדירת 4 חדרים הוא יכול להגיע ל-10 ואפילו יותר), נראה שרבים לא יוכלו לעמוד בו. זה יגרום להם לנסות לעבור למקומות עם שכר דירה נמוך יותר או כשמדובר בצעירים לחזור להורים.       
 

דירות בלי ממ"ד - ירידה חדה בביקוש

מה שמאוד בולט מאז המלחמה הוא החלוקה הברורה בין דירות עם ממ"ד לדירות בלי ממ"ד. אנשים לא רוצים לגור בדירות בלי ממ"ד והן הופכות להיות נחותות משמעותית מדירות עם ממ"ד. זה יתבטא במחירי הדירות וכמובן שגם במחירי השכירויות. 

קשה להעריך בשלב זה את הפער בדמי השכירות בין דירות עם ממ"ד לדירות בלי ממ"ד וגם לא בטוח מה יהיה בעתיד. חזרה לשגרה בעתיד יכולה להשכיח את העניין או להפוך אותו ליחסית בשוליים, אבל נראה שזה יכול להתבטא מבחינה כספית בהוזלה של 500 שקל לפחות בדירות הקטנות ויותר משמעותית בדירות גדולות, לעומת דירות עם ממ"ד.     
 

הגורם העיקרי שישפיע על מחירי השכירות

הגורם העיקרי שישפיע על מחירי השכירות יהיה התחושה וההערכה של האנשים לגבי המצב הכלכלי. אנשים נמצאים בפחד גדול מהעתיד הכלכלי על רקע המלחמה והם חוסכים במקומות שאפשר. שכר דירה מהווה הוצאה גדולה (הדיור הוא רבע ממדד המחירים לצרכן) וככזה הוא גם זה שאפשר להפחית ממנו סכום משמעותי. המעבר להורים של צעירים רבים הוא חיסכון גדול, אבל גם משפחות וזוגות צעירים נמצאים במצב של עצירת הוצאות וחיסכון. 

הביטחון התעסוקתי נפגע, אנשים רבים בחל"ת, גם מספר המפוטרים הולך וגדל. במצב כזה, הצורך לחסוך עולה. גם אנשים שמצבם הכלכלי טוב, מכינים כרית ביטחון להמשך. וכך, ההבנה שהשוק נכנס לתקופה קשה, מגדילה עוד יותר את הכוח של השוכרים בדרישה ובקשה להוריד את שכר הדירה או להפחית את העלייה הצפויה על פי ההסכם. 

הגורמים שצפויים להוביל לגידול בביקושים להשכרה בתל אביב

לצד הירידה בביקושים מאז המלחמה, בהמשך לכך שהשוק היה בסוג של חולשה גם בחודשים הקודמים, יש גורמים שעשויים לעודד ביקושים בעיר. הגורם הראשון והבולט הוא תהליך ההתחדשות העירונית בתל אביב. מדובר על מאות רבות של מתמחים שעוברים תהליך של התחדשות עירונית, בסדר גדול של כמה אלפי משפחות וזה רק יילך ויגדל. 

המשפחות האלו לא יכולות להתגורר בבניין שעובר התחדשות עירונית ורובן ירצו להישאר בסביבה - קרוב לבית ספר, קרוב לחברים, משפחה וכו'. היזם של ההתחדשות העירונית מחויב לספק להם דיור, לרוב המחויבות היא גם בסמיכות יחסית לבניין שלהם. התוצאה היא ביקושים גדולים לשכירות באזורים האלו. כלומר, מעבר לביקוש הבסיסי תהיה תוספת  ביקוש שנתית משמעותית של משפחות ודיירים ממבנים של התחדשות עירונית. 

זה יהיה לתקופה של שנתיים בערך, כי בסופו של דבר האנשים האלו יחזרו לבניין המשופר, אבל בינתיים מדובר בצורך בדירות נוספות להשכרה. ככל שהיקף ההתחדשות העירונית יגדל , כך הביקושים יגדלו, אבל צריך לזכור שצריך להסתכל על השינוי הכולל - כלומר אלו שצריכים לשכור בעקבות הפינוי מהדירה שלהם בניכוי אלו שחוזרים לבניין שלהם ומשחררים שכירות (כל עוד המגמה של התחדשות עירונית היא גידול אז יהיה עודף ביקוש). מעבר לכך, התחדשות עירונית בסוף מגדילה את היקף הדיור באזורי הביקוש כך שהיא דווקא פתרון מבורך. בסוף הדרך יהיה יותר היצע באזורים האלו, אבל תוך כדי תנועה הביקושים לשכירות יעלו. 
 

פרץ של ביקושים

הבעיה שמדובר בביקושים נקודתיים. כמה פרויקטים של התחדשות עירונית באזור כיכר רבין וגל של ביקושים לשכירות שוטף את האזור. גלים של ביקושים יוצרים עיוות במחירים. הם מקפיצים את המחיר מעבר למה שהיה אמור להיות. ביקושים קבועים מעלים את המחירים בהדרגה, אבל פרץ של ביקושים על היצע קטן, מזניק מחירים. גם בשכר דירה וגם במחירי הדירות. כשמסתכלים היסטורית על שוק הנדל"ן המקומי רואים שההיסטוריה מלאה בפרצים של ביקושים (אחרי ביטול חוק מע"מ, אכזבה ממחיר למשתכן, אחרי הקורונה ועוד).

סיבה נוספת שעל פניו לא אמורה להיות משמעותית, אבל הקבלנים בהתחדשות עירונית מדגישים אותה היא מעבר של תושבים מהדרום למרכז ולתל אביב. מפונים מהדרום עוברים למרכז, אבל גם זה אמור להיות זמני. אל שהזמני הזה יכול להתארך וגם אם זה יהיה לתקופה קצרה זה יתפוס אלפי יחידות דיור. היצע הדירות יצטמצם.

המפונים מקבלים פיצוי גבוה מהמדינה, שמתחיל ב-18 אלף שקל לחודש ועולה למשפחה ממוצעת לכ-24 אלף שקל. בנוסף חלקן יכול להמשיך ולהתפרנס, ואז לגור בשכר דירה בתל אביב יכול להיות לא מאוד קשה כלכלית. ובכלל - במקרים רבים, הם מקבלים דירות במחיר מסובסד מצד קבלנים ובעלי דירות. הרווח הכלכלי של חלק מהם הוא מאוד משמעותי וזה יאפשר להם לגור באזורי הביקוש למרות יוקר המחייה באזורים אלו שעולה על המחירים בצפון ובדרום.  

בדוח הכספי של הכשרה התחדשות שעוסקת בהתחדשות עירונית, נכתב כי "בעקבות המלחמה פונו תושביהם של עשרות יישובים בדרום הארץ ובצפון הארץ ליישובים במרכז. בעקבות זאת, צומצם במידה ניכרת היצע הדירות להשכרה בכל רחבי הארץ". הנהלת החברה מדגישה זאת כסוג של סיכון בעסקיה שכן היא אמורה להעביר דיירים מפרויקטים של התחדשות עירונית לשכר דירה באזור, אך הביקוש מצד המופנים עשוי לגישתה להשפיע על הדירות הפנויות ולהעלות את המחירים. בינתיים זה לא קורה. בינתיים יש מגמה בתל אביב של עצירה וקיפאון בשוק לצד ירידת מחירים. 

גורם נוסף שיכול להביא לביקושים בעתיד הוא גל האנטישמיות והפגנות התמיכה בחמאס בבירות העולם. מדובר על הפגנות גדולות, חלקן אלימות, כשבמקביל פוגעים ומאיימים על הקהילות היהודיות בערים רבות. ההערכה כעת היא כי יהודים רבים יעדיפו לעזוב את מקום מגוריהם ולעלות לישראל. במצב כזה, יהיה ביקוש נוסף לרכישת דירות ולהשכרת דירות מצד אותם עולים. הקבלנים כבר מציינים זאת בדוחות ובהודעות, אבל קשה מאוד בנקודת הזמן הזו להעריך עד כמה זה יהיה משמעותי.