"המשקיעים בורחים מדירות ללא ממ"ד. השכירות תרד עד 20%"
מלחמת "חרבות ברזל" שינתה את פניו של שוק הנדל"ן בישראל. ראשית, הביקושים שהיו נמוכים גם כך בשל הריבית הגבוהה כמעט לא קיימים. זה גרם לקיפאון מוחלט בעסקאות נדל"ן, בעיקר בפריפריה, בצפון ובדרום. באזורים שקרובים לגבול, אין בכלל עסקאות בתקופה הזאת. נכון, הביקוש האפסי מתאזן עם התחלות הבניה הנמוכות וזו הסיבה שהירידה במחירי הנדל"ן היא עדיין, באחוזים, חד ספרתית. ועדיין - יש כמה תופעות חדשות שכדאי לשים אליהן לב.
הביקוש גדל. דירות חדשות עם ממ"ד (שלומי יוסף)
בימים האחרונים שמענו על תופעה חדשה בשוק הדיור, אמנם בממדים קטנים - היא עולה במסגרת משאים ומתנים שנערכים בין בעלי הדירות והשוכרים. היא מגיעה על רקע הירידה בביקוש לדירות בלי ממ"ד, שנוצרה בעקבות המלחמה: לאחרונה מדווחים יותר בעלי דירות, לא רק בפריפריה אלא גם באזור המרכז, כי בעקבות הביקוש הנמוך לדירות ללא ממ"ד, מה שיצר ביקוש עולה לדירות עם ממ"ד, בעלי הדירות הישנות, כולל במרכז תל אביב, מוכנים להעניק צ'ופר למי שיחתום על חוזה: אפשרות לעזוב את החוזה בכל זמן בעת מלחמה, או לפחות להקפיא את ההסכם לתקופה מסוימת. כל זה קורה כאשר כפי שחשפנו לראשונה קיימת ירידה במחירי השכירות בתל אביב.
הביקוש לדירות ללא ממ"ד בירידה - אולי זו הזדמנות
ולא רק זה, משקיעים מדווחים כי הם מתכוונים לנטוש לחלוטין את ההשקעה בדירות ישנות ללא ממ"ד (אלא אם המחיר מתחת למחיר השוק ואז העסקה כדאית - הרחבה על הזדמנויות הנדל"ן שיש כעת).שמאים איתם שוחחנו העריכו בזהירות כי לאחר המלחמה (אם כי הירידה מורגשת כבר עכשיו) תירשם ירידה של 20%-10% במחירי השכירות בדירות ללא ממ"ד וירידה במחירי הדירות בכ-10%, זה כבר מתרחש בפועל, אם כי עדיין לא בשיעורים האלו.
- כל הכותרות
לעומת זאת, הם מעריכים כי באזור תל אביב והמרכז תירשם ירידה של כ-5% בלבד במחירי הדירות ללא ממ"ד ולכל היותר ירידה של 10% בדמי השכירות בשל הביקושים הגבוהים עדיין.
"רק לפני כשנה פורסמו נתוני הממ"דים בישראל, ומהם עולה שיותר מ-60% מהדירות במדינת ישראל הן ללא ממ"ד. הנתון הזה עלה במסגרת אחד הסבבים של הרקטות ובערך פעם בשנתיים זה חוזר על עצמו. הנתון הזה הוא מטורף ואני אומר - כמי שעוסק הרבה שנים בנדל"ן ובהתחדשות עירונית - המחירים ישתנו", אומר עו"ד דן הלפרט, מומחה בנדל"ן והתחדשות העירונית, "כל הזמן דיברו על חיזוק לרעידות אדמה. אבל לא. מחזקים גם מפני טילים. היום, כל משקיע רוצה הגנה מלאה. אני שואל, לא עלינו, מה יקרה אם בעתיד תיפתח חזית צפונית? הטילים, גם ברמת המשקל שלהם, הנזק והעוצמה, וגם הטווח והדיוק של הירי - שונה לגמרי מהפצמ"רים. לכן, לא שווה להשקיע בדירה בלי ממ"ד".
"טיל מהצפון יכול להפיל בניין, בעיקר אם מדובר בבניין ישן. חשוב לשחרר חסמים להגנת הבניין וכמובן לבנות ממ"ד. אבל יש כאן בעיה, נתנו אפשרות להיתר לממ"ד בזמן קצר אבל בדרך שכחו לדבר על עוד נושאים כמו סוגיה קניינית - מה קורה בבניין בן 3 קומות, בו מי שנמצא בשלישית ורוצה לייצר ממ"ד, אבל השניים שמתחת מתנגדים? בסוף, יש פה צורך מציל חיים. אם כל דירה שנבנית בישראל היא עם ממ"ד, אז למה לקנות בלי?".
מה עם בניינים עם מקלטים?
"יש לי דוגמא טובה בשבילך, עשינו תמ"א 38 בבנין עם מקלט קיים ואז לא צריך ממ"ד, אבל זה רק לכאורה. למה? כי אתה רואה את מצב המקלטים, חלקם לא כשירים, אלה בניינים של שנות ה-50' וה-60', שלא שימושיים. מי בודק אותם? איך יכולים לדעת שהם תקניים? לכן, כל אדם יעדיף ממ"ד מאשר מקלט".
"לא רוצים לרוץ עם מגבת למקלט". עו"ד הלפרט
כי בסוף, אנחנו לא רוצים לרוץ עם המגבת למקלט.
"בדיוק. אתה רוצה לסגור דלת או חלון של הממ"ד בדירה שלך וללכת לישון. אין לזה תחליף והמחירים בהתאם. אדם שעלול ליפול במדרגות, וצריך לרוץ החוצה או למקלט, או לחפש מקלט בזמן האזעקה - מבין לבד שזה לא שווה את המחיר".
זה יכול להיות שווה 200-300 אלף שקל גם בפריפריה.
"זה שווה הרבה, אבל הבעיה היא שהזיכרון פה קצר. אנשים רוצים להדחיק חוויות קשות וזה טבעו של אדם, אז תוך זמן קצר, אחרי סבב של טילים, אנשים ישכחו ולכן ההשפעה ברגע זה על המחירים תפחת ככל שנתרחק מהמלחמה. שלא תבין לא נכון, זה 'נון' גדול מאוד למדינת ישראל, שכל פעם צריך להעיר את המדינה מהתרדמת. התחדשות עירונית תייצר במאסות ממ"דים. אין פתרון אחר".
בוא נדבר על כסף. כמה זה שווה למשקיעים?
"משקיעים שקנו דירה להשקעה מבינים שנכון יותר לקנות דירות עם ממ"ד כדי שישמור על הערך, במיוחד בתקופה הזאת. אני מקווה שאחרי החוויה הרעה שעברנו בדרום, אולי הפעם באמת יקרה משהו. אין ספק - בגלל שהמשקיעים יברחו, מחירי הדירות ללא ממ"ד יירדו משמעותית בטווח הארוך, כלומר אחרי המלחמה. לפחות 20%-10% בהשכרה, אך במכירה - קשה עדיין לדעת. השכירות, במקרה הזה, תחטוף בצורה חזקה יותר".
לסיכום, המשקיעים שנוטשים לאחרונה את שוק הנדל"ן בגלל הריבית הגבוהה ומס רכישה של 8%, ישלמו הרבה פחות על דירות כאלה. איך אמר לנו השבוע משקיע בשיחה שלא לייחוס? "פעם יכולתי להשכיר דירות של חדר וחצי בפתח תקוה ב-3,000 שקל, אבל היום - אם אין לדירה ממ"ד זו בעיה. היום אי אפשר להשכיר דירה בלי ממ"ד, אני לפחות לא מצליח. אנשים חותמים חוזה באמצע והולכים, אומרים שהדירה הזאת היא סכנת חיים עבורם, ואחר כך לך תריב איתם בבית המשפט. אני מעריך שהביקוש לדירות ללא ממ"ד, בעוד כמה שנים, יהיה אפסי. בלי התחדשות עירונית אין מה לחפש בדירות כאלה".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
14.היעד הבא שכונת חוף לפני השבחה קריית חיים מערבית חיפה (ל"ת)ראובן 28/11/2023 14:36הגב לתגובה זו0 0סגור
-
13.השכירות בבתים פרטיים ללא ממד ירדה בחצי מחיר, אין הגנה!! (ל"ת)אלף 28/11/2023 11:30הגב לתגובה זו1 0סגור
-
12.ומה שווה ממד בבניין ישן כשהוא כולו קורס (ל"ת)צ'ימי צ'ורי 27/11/2023 14:09הגב לתגובה זו1 0סגור
-
11.השכירות עומדת לקרוס בעקבות החקיקה שבדרךאשק 26/11/2023 09:12הגב לתגובה זו2 2החקיקה שבדרך לאיסור שימוש בדירות מגורים לצרכים משרדיים ולמסחר, בעידוד הרשויות המקומיות שמקבלות ארנונה גבוהה יותר, תוביל לפינוי עשרות אלפי יחידות דיור ממרכזי הערים.סגור
-
10.מחירי הדירות בתל אביב והרצליה קורסים.אלישבע מתווכת 26/11/2023 06:43הגב לתגובה זו9 8גוש דן הוא אזור מוכה טילים, החיזבאלה הארורים כבר מכוונים עשרות אלפי טילים לגוש דן. בנוסף הסטרטאפים של תל אביב נסגרים ועד סוף 2024 יסגרו מרביתם. מחירי הדירות בגוש דן ירדו 40 אחוז בשנתיים הבאות.סגור
- טען עוד
-
9.המשקיעים מחפשים תשואה טובה בקריות ליד היםמנשה 26/11/2023 05:31הגב לתגובה זו2 2בשכונות הים למשל קריית חיים מערבית גל של ביקושים יש תוכניות התחדשותסגור
-
8.דמי שכירות -חזירותגלי 25/11/2023 20:42הגב לתגובה זו9 1דורשים דמי שכירות ברמה חזירית ,צריך להצביע ברגליים ולהשאיר את הדירות ריקותסגור
-
7.המשקיעים בפאניקה (ל"ת)רוני 25/11/2023 19:38הגב לתגובה זו8 1סגור
-
6.ובדירות עם ממד המחיר יעלהHguy 25/11/2023 18:34הגב לתגובה זו3 2אם אנשים עוברים לדירות עם ממד הביקוש לדירות כאלה עולה. האם שכר הדירה גם יעלה. כנראה שכן. ביקוש והיצע.סגור
-
5.וואי, וואי, כמה שטויות!! (ל"ת)שמפו 25/11/2023 16:46הגב לתגובה זו8 0סגור
-
4.עד שלא הייתה אלטרנטיבה לכסף הנכסים דהרו..דש 25/11/2023 14:43הגב לתגובה זו4 0מדוע קניית נכס לא כדאית ?ראשית הם במגמת ירידה שנית התשואה גרועה שלישית מי הבטיח שהתשואה תישאר רביעית התוכניות בבנקים שוות יותרסגור
-
3.מראיינים עו"ד שמרוויח רק מעסקאות תמ"א....והמסקנה שלו?מומו 25/11/2023 13:39הגב לתגובה זו4 0המסקנה שלו אם לא תעשו תמ"א תפסידו כסף..... זה מזכיר לי לפני הרבה הרבה שנים היתה בישראל קורונה. ואז אמרו- השוכרים מחפשים רק דירות עם מרפסת בעקבות שינוי סדרי עדיפויות....ובכן אין צורך להוסיף. בפעם ה-1000. המקום הכי מוגן מפני טיל הינו חדר מדרגות פנימי בקומה נמוכה. ממ"ד חיצוני לא בטוח מחדר מדרגות פנימי. כמובן שאם חדר המדרגות פתוח אז זה משהו אחר.סגור
-
2.זה לא הזמן לקנות דירות. מחירים בשיא וריבית בשמיים (ל"ת)מתווך בחיר 25/11/2023 13:04הגב לתגובה זו14 0סגור
-
1.קשקוש מוחלט השכירות רק עולה בטח במרכזרוני 25/11/2023 12:56הגב לתגובה זו1 12לא בונים דירות אפה יגורו באוהלים יש מלחמה על כל דירה.סגור
