"הרבה קבלנים ממונפים ייפלו במשבר הזה, אבל בעוד שנתיים יהיו עליות"

עד לפני המלחמה, היזמים שבונים ההתחדשות העירונית במרכז הארץ לא ידעו את נפשם מרוב אושר: למרות ירידה בהתחלות הבניה ביחס לתקופת השיא של 2022, הם ראו את פוטנציאל הרווח של בנייה באזור המרכז והגדילו את החשיפה לתחום. לא עוד רכישת קרקעות ללא הכרה במינוף גבוה, אלא עוד ועוד הסכמים של התחדשות עירונית. זו היתה הדרך של החברות בעצם להקטין מינוף כי בהתחדשות עירונית אין צורך לרכוש את הקרקע. העלויות נמוכות יותר וכך גם המינוף. 

אבל גם בהתחדשות עירונית יש בעיות וסיכונים - המינוף קטן ביחס ליזמים של פרויקטי נדל"ן, אבל הוא עדיין משמעותי והקצב בנייה ירד. הגיעה המלחמה והקפיאה הכל, ורק בשבועות האחרונים הקצב עולה, אם כי עדיין זה חצי ממה שהיה לפני המלחמה.

זה נכון לכל היזמים והקבלנים בכל התחומים ואז גם הגיע סיפור חנן מור שהלך והעמיק את השבר ויצר גם חשש שבנק לאומי סימן את התחום. יש ביקורת על הבנק שהעז באמצע מלחמה ולמרות שלחנן מור היתה לכאורה עסקה בדרך שממנה יפרע חובו ללאומי, להגיש תביעות לפירעון הלוואות, אבל כולם מבינים שלאומי שינה גישה. הביקורת לא אמורה להשפיע על קבלת ההחלטות שלו.  

יוסי חסון מנכ"ל מיי טאון (יח"צ)

• עזרו לאסוף חתימות לתמ"א 38 - וקיבלו דירות קטנות יותר
• טירת הכרמל: אושרה תכנית התחדשות עירונית - 734 דירות

"המלחמה הזאת הכניסה את ענף הנדל"ן למצב קשה. הריביות גבוהות, המכירות נמוכות והחברות התחלקו לשתי קבוצות - אלה עם מינוף גבוה מדי, ואלה עם מינוף נמוך. תשאל מה המינוף אצלי ואענה לך - אפס. אני לא ממונף בגלל. אם הייתי חברה ציבורית, יכול להיות שהמשקיעים היו אומרים שאני לא צומח. אבל אני לא. יש לי משקיעים מוסדיים ועובדה שבמלחמה הזאת, כמעט לא נפגענו", אומר היזם יוסי חסון, מנכ"ל קבוצת MyTown.

חסון היה סטארטאפיסט בעברו. הוא בנה 25 בניינים, מבצע כעת 7 פרויקטים ויש עוד 30 פרויקטים בתכנון. הוא בונה הכל, מבוטיקים בתל אביב ועד פינוי בינוי של 2,500 בקריית גת. בעבר הוא היה מנהל בקרן הון סיכון אמריקאית והיה המשקיע הראשון והגדול ביותר של חברת WAZE. היום הוא מנסה לנווט את המסלול הנכון בתוך עולם הנדל"ן - הוא פונה רק להתחדשות עירונית ומאמין שהשוק יחזור. בדרך, הוא שם כמה תמרורי אזהרה.

בדרך כלל חברות בהתחדשות עירונית פחות ממונפות בגלל מרכיב הקרקע. אבל אצלך הוא לא נמוך, המינוף הוא אפסי. תסביר. "בדרך כלל חברות שרוכשות קרקעות הן במינוף אדיר מאשר אלה שלא רוכשות. מצד שני, יש גם חברות גדולות מאוד שממונפות, והם עדיין חברות טובות. בשיטה כלכלית קלאסית, מינוף הוא אמצעי לגידול. טוב להיות ממונף, השאלה מה רמת הסיכון. זה שאני לא ממונף, כמנכ"ל - זה נחמד שאני קונסרבסיטי, יש לזה יתרונות וחסרונות. היום אני מחפש לקנות איפה שכולם מחפשים למכור".

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

חנן מור רוצה למכור. "היום אתה כבר צריך לקנות מבנק לאומי כנראה. הכתובת על חנן הייתה על הקיר בגלל המינוף, ראיתי את זה מזמן. בסביבות של ריביות מטפסות, גם על חברות שיותר יציבות המינוף העיק בצורה דרמטית. השווי בבורסה נחתך והריביות על האג"ח עולות, הן דו ספרתיות, כלומר המינוף גבוה. בחברת החשמל הריבית נמוכה כי הסיכון בהתאם. לכן גם באג"ח של חנן התשואה בהתאם".

אתה אומר שהמלחמה כמעט לא פגעה בכם מבחינת המינוף, אבל חלק מהאתרים שלכם סגורים. "אני בונה היום בתל אביב, רמת השרון, הרצליה, רמת גן וקריית מלאכי. בתחילת המלחמה כל האתרים היו דום שתיקה, אפס פעילות ומכירות. אנחנו בתהליך במלחמת גרילה של להחזיר את האתרים לפעילות, חלק מהם פועלים ב-50 אחוז, חלק יותר וחלק פחות. למה מלחמת גרילה? כי להביא פועל מאותו סוג, זה דורש כוח ניהולי יותר גדול. חשמלאי לא יכול לעצור לך את הפרויקט, אז אתה צריך להביא אחר. הניהול יותר אינטנסיבי. אתה רואה אתרים שעובדים, כי כשיש קבוצה של 200 מולדבים או סינים והם נשארו הקבלן ממשיך לעבוד. בהתחדשות עירונית אתה עם קבוצות שונות, ת"ז כחולות תחת אישורי עבודה, והיו גם עזתים שאינם יותר. גם מהשטחים כמעט ואין. אבל מצד שני, אנחנו כן רואים שהתעשיה מתחילה לחזור לפעילות. היום היא ב-50%, אולי 60%. זה רחוק, אבל מתקדם".

כדור השלג התחיל להתגלגל. "הבעיה של היזמים יותר רחבה, הם משלמים כסף על מינוף, אבל תחשוב על פרויקט שהיה צריך לרדת לביצוע והמכירות נתקעו - הקבלן שצריך לעשות את העבודה ב-100 מיליון שקל, אין לו פועלים והוא דורש 120 מיליון. מה היזם עושה? מחכה. משהה את הביצוע. הרבה חברות שאין להן מכירות נאלצות לעצור ולהשהות. זה יעלה להם בריביות, בניהול ובסיכון. זה מעגל כזה שמאוד לא טוב לתעשיה. מה יקרה בטווח הארוך? יהיה פחות היצע. לכן, בסוף, לי אין ספק שתהיה עליית מחירים. אני לא מחכה לזה בכיליון עיניים, זה פשוט ניהול לא נכון של המדינה. היו תקופות של ירידות בנדל"ן במדינה".

לא מדויק, כי זה בטווח הקצר. לא בארוך. מאז מלחמת יום כיפור, מתי היו שנים של ירידות קבועות בעשרות אחוזים? "מחלק את ההיסטוריה לשניים, ב-1990 עד 2008, לעומת מה קרה מ-2008. אני חושב שעליה מתונה זה בסדר, כי גם כוח הקניה שלנו עולה. כשהנדל"ן עולה ב-3-4 אחוז בשנה זה בסדר, כי כוח הקניה שלך עולה, אתה יכול לקנות אותו דבר. מה הבעיה? ההפרעות לעקומת ההיצע והביקוש. הבניה לא הספיקה, מכל הטעמים, מרגולציות וחסמים, מיסויים אפורטוניזם של הממשלה ועוד. מה הם לא עשו? הם לא טיפלו בעקומת ההיצע בהצלחה ועברו לטפל בביקוש. איך? העלו ריביות. אז הם הוציאו משקיעים מהשוק, מחירי השכירות עלו ובסוף הם מבינים שצריך לטפל בהיצע. כולם כלכלנים גדולים, אני קטן, אבל יודע שאם לא תטפל בעקומת הביקוש וההיצע היטב המצב לא יהיה טוב יותר".

אתה מצטרף לחששות היזמים מהקריסה של חנן מור? "זה קייס ביי קייס, בהחלט יהיו הרבה חברות שיפלו, הרבה קבלנים שיפלו, מי שיישאר וישרוד, כלומר נכנס מספיק חזק למשבר ויצא ממנו - ייצא מחוזק. למה? כי בעוד שנתיים שלוש יהיו עליות מחירים. קריסה לענף לא תהיה. תקופת חוסר ודאות לא טובה גם לבורסה וגם לנדל"ן".

אמרת קודם שאתה בונה במרכז ובקריית מלאכי, מה שמוביל אותי לשאלה חשובה - אין כדאיות כלכליות של התחדשות עירונית בפריפריה? "התחדשות עירונית חייבת להיות תחת הנחת היסוד שהיזם צריך להרוויח כסף בצורה הוגנת, אם לא אז אין. הדרכים הן לאפשר לו לעבוד איפה שהמתמטיקה עובדת לבד, איפה שלא צריך לעזור. איפה לא עובד? כנראה באזור סוציו אקונומי 5 ומטה. צריך לתת הקלות במיסוי, אבל מה זה משנה מה עוד בעצם? אם המדינה רוצה, לא משנה מאיפה זה בא - דרך הקלות באגרות, דרך מס חברות, דרך זכויות במקום אחר. ניים-איט. אם היה מתכנן מרכזי שאומר שהוא שם את טבריה בעדיפות עליונה, ניחא. בקריית מלאכתי המכפיל שלי הוא כמעט 1:5, אבל מה? זה לא משנה בכלל כי יש לי מרכז מסחרי שאני בונה ואין שם אחד כזה. בפריפריה יש מקומות ששום מכפיל לא יעבוד. בטבריה כנראה לא".