מה יקרה למחירי הדיור בעקבות המלחמה? מי שחושב שיזנקו - טועה

הכתבה שפורסמה בביזפורטל לפני כחודש מתארת את הסיבות לעלייה ולירידה במחירים אחרי המלחמה:

אבל, אני סבורה שהם ירדו. הסיבות לירידה יגברו על הסיבות לעלייה. זו הערכה, לא נבואה כמובן. חז"ל אמרו כי הנבואה ניתנה לשוטים, אימרה זו רלוונטית מתמיד ביחס לסוגיה המעסיקה בימים אלה את העוסקים בענף הנדל"ן ואת אזרחי המדינה - כיצד המלחמה תשפיע על מחירי הדיור? קראתי במהלך השבועות האחרונים פרשנויות שונות של מומחי נדל"ן וביניהן כאלו המעריכים כי מחירי הדיור יזנקו על רקע ביקושים של תושבי חוץ יהודיים שיעלו לארץ בגלל גלי אנטישמיות בעולם וכן בשל המחסור בהיצע בגלל העיכובים בבנייה בחודשים האחרונים והמחסור בפועלים.

הערכות אלו לדעתי מוטעות ומרחיקות לכת בנחרצותן. חוסר הוודאות לגבי המשך המלחמה ותוצאותיה הוא רב. התחזיות המנבאות זינוק במחירי הדיור בעקבות המלחמה מבוססות על ארבעה משתנים עיקריים אשר יביאו למחסור בדיור שיגרום לעלייה בביקוש ובמחירים.

המחירים יעלו? דירות בבניה (Getty images Israel)

התחלות בניה נמוכות - איך זה ישפיע?

המשתנה הראשון הרלבנטי שמשפיע על מחירי הדירות הוא היצע הדירות. ההיצע בירידה, יש מיעוט בהתחלות בנייה אשר אירע עוד בטרם פרוץ המלחמה והירידה בהתחלות בנייה כמובן משליכה על היצע הדירות וליתר דיוק תשליך בהמשך. ואכן עד כה היו רק 37 אלף התחלות במהלך שנת 2023, המספר הנמוך בעשור הנוכחי. המשתנה השני הוא מחסור בעובדים פלסטינים, כ-50 אלף במספר, בעקבות המלחמה. עובדה נוספת שתביא להאטה בקצב הבנייה. פחות עובדים שיבנו בניינים משמע קצב בנייה כמובן נמוך יותר. 

המשתנה השלישי שעשוי להשפיע על המחירים הוא פינוי של כ-150 אלף ישראלים, רובם הגדול מעוטף עזה והגליל העליון אשר פונו מבתיהם ובחלק גדול מהמקרים לא יהיה להם לאן לחזור בעתיד הנראה לעין. אם אין להם לאן לחזור זה אומר שחלקם יגורו במקומות במרכז ואולי חלקם יגורו באופן זמני בקראווילות, ובכל מקרה, היצע הדירות הקיים יקטן כי הוא ישרת גם את המפונים. 

המשתנה הרביעי הוא מיעוט התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית, כולל סיום המנדט לתמ"א 38 באוקטובר האחרון. התחדשות עירונית היה חלק חשוב בפוטנציאל היצע הדיור בארץ, והקטנת התחלות הבנייה תשפיע כמובן על פוטנציאל ההיצע העתידי. 

לכל אלו יש להוסיף את הלחץ הכבד על שוק השכירות במהלך השנתיים האחרונות, שצפוי מן הסתם להתחזק בעקבות הירידה בהיצע הדירות. כאשר אנשים לא יכולים לקנות דירות ואפילו מוכרים דירה הם במקרים רבים פונים לשוק השכירות, וזה מקטין עוד יותר את היצע הדירות.  

מול כל אלה קיימות נסיבות כלכליות וחברתיות אשר בחלקן הן תוצאה ישירה של המלחמה ובחלקן נוצרו עוד טרם פרוץ המלחמה, אשר תומכים בירידה במחירי הדירות. סביבת הריבית מאוד גבוהה עובדה המקשה על נטילת הלוואות לצורך רכישת דירה. קיימת ירידה של כ-50 אחוזים בנטילת משכנתאות, מגמה שהחלה גם היא טרם פרוץ המלחמה והתחזקה מאוד בחודשים אוקטובר נובמבר. סך המשכנתאות עד אוקטובר הגיע ל-4.5 מיליארד שקל בלבד, מחצית מהמשכנתאות שנטלו בשנת 2021. הציבור עוד לפני המלחמה התקשה לקנות דירה והקושי הזה הלך ועלה מדי חודש. 
 

אין כסף, הציבור בחל"ת

עובדה נוספת וחשובה שקשורה ישירות למלחמה היא הכסף הפנוי שבידי הציבור אשר קטן בעשרות אחוזים, עובדים הוצאו לחל"ת, כמות המובטלים גדלה, ובהיעדר בטחון תעסוקתי הציבור לא מבצע רכישות גדולות כמו קניית דירה ובוודאי לא נוטל משכנתאות גבוהות ארוכות טווח בריבית גבוהה.

הלחץ, לכאורה, של קרוב ל-150 אלף המפונים, יתמקד בפתרונות שהמשלה ויתר הרשויות יצטרכו לייצר, אשר לדעתי לא בהכרח ישפיע על עקומת הביקוש. לכל אלו יש להוסיף את ההשפעה המנטלית של המלחמה על ישראלים רבים שאולי חשבו על רכישת דירה טרם פרוץ הקרבות, ויידחו את החלטתם עד יעבור זעם. בנסיבות הללו יש להיזהר בהערכה נחרצת כי מחירי הדיור יזנקו לאחר המלחמה.

אדרבה: בפריפריה, שם הייתה בשנה שעברה מגמה של התאוששות ועלייה בביקושים, אני צופה לצערי קיפאון. באזור הביקוש במרכז הארץ ייתכנו אולי ביקושים מסוימים לדירות זולות וקטנות יחסית, אולם בליבת השוק תמשיך להיות הפוגה, זאת עד שנתרחק משאון המלחמה ועד שכלכלת ישראל תתייצב וזה עשוי לקחת לפחות עוד שנה-שנתיים. מחירי הדירות לא יעלו אחרי המלחמה, ואפילו ימשיכו לרדת. בביזפורטל מציינים באופן שוטף את ירידת המחירים עוד לפני שזה מגיע מנתוני הלמ"ס (בשל הפיגור בנתוני הלמ"ס לעומת השטח) והבדיקה שלהם מראה על ירידה של 7% ומעלה במחירי הדירות שמתבטאת בשטח ועשויה במקומות מסוימים להחמיר.   

בכל מקרה הייתי ממליצה למקבלי ההחלטות לא להמתין ולהתניע כבר עכשיו ביתר מרץ את שוק הדיור, למלא את מכסת העובדים החסרים בעובדים ממדינות אחרות, לקצר הליכים ביורוקרטים ולהגביר את הקצב של ההתחדשות העירונית, לא רק על מנת להגדיל את היצע הדיור אלא גם, ובעיקר, על מנת למגן מאות אלפי בניינים במדינת ישראל גם מפגיעות טילים וגם מתרחיש צפוי של רעידת אדמה גדולה.

*כותבת המאמר דליה עסיס היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים