דירה ללא ממ"ד או חדשה מיזם ממונף - המקומות שבהם תרכשו דירה בהנחה אמיתית

עולם הנדל"ן נמצא בקיפאון. בדרך כלל, כשאומרים שאין עסקאות, מתכוונים למיעוט עסקאות, עסקאות בשוליים. אבל במקרה של המלחמה, בתוספת הריבית הגבוהה - מי שכעת עושה עסקאות הוא מי שחייב. מי שרכש דירה וחייב למכור - מוכר דירה, מי שאין לו איפה לגור - שוכר או קונה דירה ואחרון - מי שמזהה הזדמנות שלא תחזור - קונה דירה. השאלה היא היכן יש הזדמנויות?

דירות חדשות באור עקיבא (שלומי יוסף)

הזדמנויות ברכישת דירה

נתחיל בהסתייגות. הזדמנות היא מחיר נמוך בהינתן המחירים בשוק, אבל זה לא אומר שמחירי הדירות שכבר ירדו במעל 7% לא ימשיכו לרדת. כלומר קנייה בהזדמנות כעת יכולה להתברר כעסקה במחיר גבוה או לפחות מלא בעוד כמה חודשים. המבחן לשאלה אם מדובר במחיר טוב הוא ביחס למחיר השוק. 

ולגבי מה יהיה בהמשך - בשבועות האחרונים סיפקנו לכם הערכות של שמאים, בדיקות מהשטח וגורמים שמשפיעים על המחירים למעלה ולמטה:

> מה יקרה למחירי הדיור בעקבות המלחמה? מי שחושב שיזנקו - טועה
> מחירי הדירות - לאן?

ההזדמנות ברכישת דירה כנראה נמצאת כמעט בכל מקום. כדי לענות, צריך לחלק את התשובה לשני חלקים. החלק הראשון נמצא בדירות יד שנייה. איפה? אצל משדרגי דיור. אלא שכבר קנו ורוצים למכור. לא סתם רוצים למכור. השעון מתקתק, הם חייבים למכור עד 18 חודשים אחרי עסקת הרכישה אחרת יהיו להם מסים גבוהים (גם מס רכישה על דירה שנייה וגם מס שבח על מכירת הדירה בהמשך). רשות המסים אומנם נתנה הקפאה של תקופת המלחמה בתוך חישוב הזמן, כך שהשעון דווקא ברגע זה אינו מתקתק, ועדיין הם רואים את המגמה בשוק הדיור והם לחוצים למכור.

רוכשים שנמצאים מול המוכרים הלחוצים יכולים לנצל זאת. אנחנו מזהים ירידות של 10% במקרים קיצוניים. המוכרים מעדיפים לאבד 5%-10%במחיר עכשיו, מאשר לשלם מסים גבוהים וגם כך מחיר הדירה יורד. אלה כנראה העסקאות הטובות ביותר בשוק (עבור הרוכשים) והפחות טובות עבור המוכרים.

"המצב הנוכחי מסמל קיפאון מוחלט בעסקאות בשוק הנדל"ן", אומר שמאי המקרקעין סער פלד, סגן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר. "הדבר הזה בהחלט משפיע על קבלנים שבונים פרויקטים של דירות שנבנו, או בהליכי בניה. נוצר היצע כזה שרוכש פוטנציאלי יכול לנצל וליצור משא ומתן טוב יותר לטובתו - אם זה ברמה של להשיג מחיר טוב יותר, אם זה כדי להשיג מפרטים טובים יותר ונושא כאוב שהיה בשנה האחרונה של - הצמדות מחיר. אפשר לקבע מדדים ולא להצמיד את התשלומים למדד. אפשר גם לשנות את הסכמי התשלומים במקרים רבים. הקבלנים שלחוצים יספקו הנחות ישירות והנחות בדלת האחורית". 
 

קבלנים לחוצים למכור - תנצלו את זה במו"מ

בעת רכישת דירה מקבלן, אפשר להתמקח על המפרט והמחיר. אבל בסוף, צריך לזכור: אתם צריכים ליפול על הקבלן הנכון. אם תגיעו לחברה לא ממונפת ולא לחוצה, יכול להיות שהיא לא תוריד לכם במחיר ותצטרכו לומר תודה אם תקבלו תנאי מימון נוחים. איפה אפשר להשיג הנחות מפליגות? אם אתם רוכשים דירה אצל קבלן ממונף ושם ההנחה יכולה להיות קריטית, אמיתית. קבלנים כאלה נמצאים בלחץ. עלויות המימון שלהם גבוהות. התזרים לוחץ עליהם, הם מוכרים בקושי בחודשים האחרונים ויש להם לחץ גדול להגיע להיקף מכירות שישחרר להם את יתרת העודפים בבנק (יתרה שחסומה עד שהקבלן מגיע להיקף מכירות בסכום מסוים).

איך אתם מוצאים אותם? אם מדובר בקבלנים פרטיים זה לא ידוע, אבל אתם תראו את זה בשיחות מולם, כבר שיחות ראשונות. הלחץ יתבטא בהנחה, במבצעים, בהסכמי המימון. 

אם מדובר בחברות שנסחרות אפשר להסתכל על התשואות באג"ח שלהם. קבלן שאגרות החוב שלו נסחרות בתשואה דו ספרתית, ייתן גם הנחה משמעותית יותר. אבל, ויש כאן אבל גדול, הוא נמצא תחת סיכון גדול יותר. היום הסיכון הזה אמור להיות מבחינת הרוכשים קטן, כי יש ערבות מכר וליווי של הבנק, הקבלן כבר לא יכול לקחת את הכסף ולברוח. ועדיין זה עלול לעכב את הפרויקט. 

איפה אתם יכולים להרוויח? בעסקה שבה אתם יכולים לרכוש דירה מוכנה מקבלן שצריך כסף. אתם רואים בניין באזור ביקוש (לא התכוונו לשדרת רוטשילד, שם הביקוש הוא קשיח), מצלצלים לקבלן כדי לברר ויוזמים פגישה. אתם בודקים מה המחיר למטר, מזהים הזדמנות וקופצים עליה. זיהינו פרויקטים בתל אביב שמוכרים ב-52 אלף שקל למטר. לא בטוח שאחרי המלחמה תמצאו מחיר כזה, למרות שכאמור הכל יכול להיות והמגמה השלילית יכולה להימשך. זה מחיר שכדאי לחטוף. כשהקבלן לחוץ, הוא מעדיף להוריד את הרווח היזמי שלו מ-18% ל-13-14%.
 

הפחתת מחיר משמעותית בדירות יד שנייה

"בדירות יד שנייה רואים הפחתה משמעותית", אומר פלד. "יש לא מעט דירות שנמצאות למכירה, של אנשים שרכשו דירה וחייבים למכור את הדירה שבה הם מחזיקים. עבר זמן רב, יש להם תשלומים על הדירה החדשה שהם רכשו. לכן, נוצרה סיטואציה שקונה שזאת הדירה הראשונה שלו ויש לו יכולת לרכוש דירה ללא מכירת דירה אחרת, להיכנס לעסקה בהפחתה של אחוזים גבוהים יחסית".

"הטיפ: דירות יד שנייה": סער פלד (ביזפורטל)

איפה המוכרים?
"מי שרוצה לשדרג את הדירה שלו ולעבור לדירה יקרה יותר, לעשות שינוי, צריך להבין שגם הוא ייתקל במכירה איטית יותר של הדירה שלו. הוא חייב לשים את זה כחלק מסל ההחלטות שלו בעסקה, כדי שלא ייווצר מצב שהוא ירכוש דירה ויגלה שמה שהוא מוכר - הוא לא יכול לקבל מה שדרש, אפילו לא קצת פחות".

יש עוד תופעה בשוק והיא בריחת המשקיעים מדירות ללא ממ"ד. את המצב הנוכחי אפשר לנצל לטובתכם. גשו לדירה באזור מוגן יחסית ונסו לרכוש דירה יד שנייה ישנה ללא ממ"ד. על פי הערכות, הפחתת המחיר יכולה להגיע בקלות ל-10% לפחות. אבל יש גם כוכבית. דירה לא ממוגנת להשקעה כנראה לא תביא לכם הרבה שוכרים פוטנציאלים. תצטרכו להפחית את המחיר וייתכן התשואה תרד משמעותית, בהתאם.

"אין לי נתונים שאומרים שהמשקיעים בורחים, אבל עקרונית באמת יש צורך של האוכלוסייה, עקב המצב, לרכוש דירות ממוגנות, עם ממ"ד", אומר פלד. "לאחרונה חלה הוראת שעה שמגמישה את נושא האישורים של ממ"דים מתוך כוונה לטפל במצב הזה. לדעתי עדיין מוקדם לדעת מה ההשפעות המוחלטות ובטח לאורך טווח ארוך, עם דירות ללא ממ"ד אבל בקצרה - אני מאמין שנראה השפעה על ביקוש הצרכני של דירות ממוגנות כחלק מתנאי חיפוש ראשוני של דירת מגורים. או בהפחתת ביקוש בדירות ללא ממ"ד".

מצד שני, ההיצע נפגע.
"צד ההיצע הוא על דירות משווקות, בהליכי התרים וכן הלאה. בגלל הסיטואציה הנוכחית ההיצע של הדירות הולך ונפגע. יכול להיות שאנחנו בחוסר בדירות מגורים. עכשיו אף אחד לא קונה, כל מה שיש לך בשוק מספיק. אבל מה יקרה אחר כך? הקבלנים לא יכולים לבנות. אנחנו לא יודעים מה תהיה הריבית, זאת תקופה גדולה של אי ודאות".

פלד צודק. אם הריבית אכן תרד, יכול מאוד להיות שתהיה כאן חזרה של ביקושים. אי אפשר לדעת כמה זמן ייקח עד שהריבית תרד לכיוון ה-3.5%, אבל אם זה יקרה עד סוף 2024 כפי שחוזים הכלכלנים יכולה להיות התפרצות ביקושים והמחירים יעלו. 

הפחתת הריבית תוביל לירידה בהחזר החודשי ובהדרגה תכניס רוכשים פוטנציאלים שלא יכלו לרכוש דירה למעגל הרוכשים, אבל זה עדיין רחוק, המצב כעת הוא שוק של רוכשים, הם החזקים - "הקבלנים צריכים לא רק להקים פרויקטים בסביבת ריבית גבוהה", מסכם פלד, "אלא שהם נמצאים גם בתקופה בעייתית מבחינה ביטחונית. בסוף, הרוכשים צריכים לזכור את זה ולנצל את זה לטובתם".