צחי אבו: "אחרי המלחמה, אנשים יעדיפו שכירויות על רכישת דירות"

הדוחות של ארי נדל"ן חושפים את שיטת העבודה של צחי אבו - החברות שלו לא לוקחות מימון של יותר מ-50% באף נכס. בחברת האם, קבוצת אבו, המינוף לא עובר בפרוייקט האחרים את ה-30%. עם מספרים כאלה, אבו לא הופתע כשקרא לאחרונה על עלייתו ונפילתו של חנן מור - האיש שלקח מינוף גבוה, גבוה מדי, ועכשיו לאומי דורש את ראשו - או במילים עדינות יותר, את הנכסים שלו.
"הסיפור של חנן מור צריך ללמד לקח". דירות להשכרה.

"הסיפור של חנן מור צריך ללמד לקח את היזמים החדשים שנכנסו לשוק בעשור האחרון ונהנו רק מגל של עליות", אומר אבו בראיון לביזפורטל. "כל יזם שנכנס לשוק המגורים בכלל צריך לדעת שבתקופה של הצלחות הכל קל, אבל שיסתכלו על חברות של 30-40 שנה ויבינו קודם איך הן שרדו משברים. הוא לא היה צריך להגיע למינוף כזה. לקח לכל היזמים: מתישהו הגל נשבר. כל השוק בנוי מגלים. עכשיו הגל למטה. כשהריבית עולה והמדד עולה ואתה לא ממונף, אין השפעות מורגשות של השוק. כשאתה ממונף ומגיע לקצה, תתקשה להחזיר הלוואות".

תהיה כאן תגובת שרשרת?
"לא חושב, אבל מי שבנה את העסק שלו על יסודות לא חזקים מספיק ולקח 80%-70% מימון, ויש כאלה שהגיעו ל-90%, יקרוס. כשהמחירים טיפה יורדים, קשה לשרת את החוב. אנשים צריכים להיות חכמים ולצנן התלהבות בשווקים עולים".

איך אנשים יקנו דירות עכשיו?
"ואיך אנשים ישרתו את החוב אחרי המלחמה? כדי שהביקוש יהיה גבוה מההיצע צריך שיהיה ביקוש. אחרי המלחמה, אנשים יעדיפו שכירויות על רכישת דירות. על אותה דירה ששווה 4 מיליון שקל תשלם 10,000 שקל שכירות, אבל 14 אלף משכנתא. אז מה אנשים עושים? הולכים לשכירות".

בגלל זה אתה הלכת לשם. אתה לא מוכר דירות, אלא משכיר.
"ברגע שאתה בונה דירה, עד שאתה מוסר אותה הקונה הרוויח יותר ממך. אני נהנה מעליות מחירים. אני לא לוקח כמו חברות אחרות 70%, כי ההחזר גבוה משכר הדירה שאתה מקבל". 

לאיזו תחושה אתה שותף - להתפרצות ביקושים לאחר המלחמה ועליית מחירים, או להמשך הירידות?
"התפוצצות כלפי מטה לא תהיה, זה בטוח. הכל שאלה של איך היזמים ילמדו לבצע פרויקטים בסביבות ריבית כאלה, איך יתמודדו עם הקרקעות שקנו אותם במחירים גבוהים. אם אתה שואל אותי, אז תהיה עליה מתונה, אבל לא דרמטית. לא יהיה פה 'בום'. המחירים גם ככה אחרי 20 שנות עליה. המוצר שנקרא דירה הפך יקר והביקוש נמוך יותר. אין כוח קניה. ברמת מחירים של 3-4 השנים האחרונות, אם יזמים יצליחו להוציא לפועל פרוייקטים, נראה שיווקים בקצב נורמלי. טירוף לא יהיה".

למה אתה כל כך מאמין בשוק השכירות? המחירים גבוהים מדי.
"אנחנו רק משכירים. יש לנו 1,200 יחידות דיור. אנחנו רואים עליות מחירי השכירות בצורה דרמטית. הייתה עליה של 20% רק בשנה האחרונה. עיקר הנכסים שלנו באשדוד, בחיפה ובבית שמש. אני מפזר את ההשקעה".
"חידושי החוזים רק בעליות". אבו

המלחמה לא השפיעה?
"על שכר הדירה? להיפך. חידושי החוזים - כולם בעליות מחירים, גם בתקופת מלחמה. יש עליה משמעותית. בוא נדבר על המספרים באשדוד - 5 חדרים הייתה לפני מספר חודשים 7,000 שקל, היום אני משכיר ב-9,000 שקל באשדוד, במרכז העיר. אל תשכח שאשדוד היא עיר גדולה, לא פריפריה, עיר של רבע מיליון תושבים. מה כן קרה? אנשים רוצים יותר עם דירות עם ממ"ד ומוכנים לשלם על זה. רוב השוכרים רגילים לחיות בדירה בלי ממ"ד, אבל עכשיו יש עליה בביקוש לדירות עם ממ"ד. אצלנו, כולן עם ממ"ד. לדעתי כל זמן שיהיה אופציה, הם יעדיפו את זה ויהיו מוכנים לשלם יותר. ועדיין, השוק מאוד חסר בדירות להשכרה. לכן, גם הדירות הישנות יושכרו".

מהמיקרו למאקרו - מה אתה חשוב על מצב הכלכלה הישראלית?
"כל השוק העולמי, והישראלי בפרט, בנוי על משברים. בכל תקופה יש שוק עולה ויורד. מי שלא תכנן את עצמו למצב שהוא יגיע למשבר ויצלח אותו, הוא לא יהיה חלק. מי שהכין עצמו למשברים ועבר כמה כאלה במהלך הפעילות העסקית, יצלח את זה. מה קורה בתקופה כזאת בישראל? השוק מנקה מעצמו את החלשים והחזקים ממשיכים. הגלגל ממשיך להסתובב. בכל תקופה הדגים הפחות חזקים באקווריום לא שורדים".

מה אתה יכול לומר על התשואות בשוק המגורים?
"שאצלי זה לא כמו במקומות אחרים, שעובדים על 3%-2% וקונים דירות מוכנות מיזמים. זה לא משרת חצי מהחוב. אני לוקח נכסים שיושבים אצלי בבטן רק לשכירות, העלות נמוכה. התשואה שלי בדירות כאלה היא 5%-4%, אבל צמוד".

תשואה בשתי ספרות בשנה כזאת.
"כן, וגם עליית מחיר. הנכסים שלי יעלו בטווח הארוך, אני בטוח. לא בקצר, אלא בארוך. במצב נורמלי, שבו לא הייתה מלחמה והיה משבר שעוצר ביקושים, היינו מקבלים תופעה של ירידת מחירים בגלל הריבית. אם לא המלחמה, הייתי אומר שאנחנו לקראת ירידה. שעה לפני המלחמה, מחירי הדירות לא זזו כמעט, אבל השיווקים של רמ"י היו במחירים מגוחכים, כי אין קונים. אלה לא המחירים של 2022. ליזמים יש להם אוויר למכור דירות בזול. היינו צריכים לצפות לירידה. אבל זה לא יקרה כי הביקושים יגדלו".

בוא נדבר רגע על ארי. המספרים בדוח טובים. מה מצב הקניונים?
"הריבית שעלתה לא משפיעה עלינו, כי כשקנינו את החברה עשינו מחזור חוב וסגרנו אותו בריבית נמוכה. אין לנו ריבית שצמודה לפריים, סגרנו ריביות וכך גם האג"ח. עשינו מימון לנכסים והיום אנחנו כי יש לנו ריבית נמוכה".

כמה?
"1.35%, צמוד". 

המדד השפיע.
"כן, אבל אנחנו מקבלים תוספת תוספת מדד בהסכמי השכירות. לא הימרנו על הפריים ועל כלום. אני מוגן".

הקניונים באשדוד ונהריה בתפוסה מלאה? איך המלחמה השפיעה על הרגלי הצריכה?
"יש לנו את סטאר סנטר באשדוד, שבתפוסה מלאה, מחירי השכירות רק הולכים ועולים כי כשלקחנו את המקום עשינו חידושי חוזים וקיבלנו שכ"ד ראוי לתקופה הזאת ולא נכון ללפני 20 שנה, כפי שהיה נהוג. כמובן ש-100% תפוסה קבוע. נהריה? כשלקחנו אותו הייתה 70% תפוסה, אנחנו קרובים ל-100%. ביצענו החלפה של שוכרים חלשים, החלפנו שוכרי עוגן, הרמנו את נהריה. לגבי הרגלי הצריכה, המדינה הייתה שבוע וחצי בטראומה אחרי ה-7 לאוקטובר. בשבועיים הראשונים הרגשנו את זה טוב. עכשיו יש הפסקת אש, אנשים יצאו. אל תשכח מה יש לנו שם - בעיקר בתי עסק חיוניים - יוחננוף, סופר פארם, בי, הכל חיוני. אפילו הייתה עליה אצלם. באשדוד יש שכר דירה קבוע, אני לא לוקח אחוז ממחזור. זה רק בונוס".

להבדיל, בביג יש.
"גם אצלנו יש, אבל אני לא עובד רק על זה, אלא לוקח שכ"ד מינימלי, נניח 150 שקל למטר, ועוד אחוז למחזור. אני מקבל את הגבוה מבניהם. הבסיס הזה שומר עליי כל הזמן. יש גם את הקניון בלימסול, הוא עובד יפה מאוד. 100% תפוסה. יש השפעה מצד הצריכה, 15% פחות במחזורים, בגלל המלחמה. למה? כי ישראלים לא יוצאים, זה יעד ישראלי".