מה האינפלציה עושה למשכנתא שלכם והאם זה הזמן לשנות את מסלולי המשכנתא?

חלק ניכר ממסלולי המשכנתא הם במסלולים הצמודים למדד המחירים צרכן. בשנתיים האחרונות בהם האינפלציה הייתה גבוה הציבור ברח ממסלולים צמודי מדד מתוך הבנה שהעלות שלהם בטווח הארוך תהיה יקרה מאד יחד עם העבודה שזה מגדיל את רמת הסיכון של המשכנתא לטווח הארוך.

בחודשים האחרונים, ככל שאינפלציה החלה להתמתן תודות להעלאות הריבית של בנק ישראל יש חזרה הדרגתית למסלולים צמודי המדד. היתרון הטמון במסלולים צמודי מדד הוא בעיקר הריבית הנמוכה שלהם שמשתקפת בהחזר חודשי נמוך יותר ביחס למסלול שקלי. כאשר הבנק אינו נדרש לגדר עצמו מעליות מדד הוא יכול לתת ריבית נמוכה יותר, שכן כל עליית מדד תתגלגל לפתחו של הלווה וכך בעצם נוצר המצב שהריבית במסלולים צמודי מדד זולה יותר ממסלולים שקליים מקבילים בערך השווה לציפיות המדד שאותן הבנק מגלגל למסלולים השקליים כדי להגן על עצמו.

 

שני מסלולים צמודי מדד עיקריים

קבועה צמודת מדד – מסלול בו הריבית הינה קבועה לכל תקופת המשכנתא אך הקרן צמודה למדד מידי חודש בחודשו. הריביות שתוכלו לקבל במסלול זה בימים אלו נעות בין כ-2.5% ל-3.5%, תלוי באיכות הלקוח, נתוני העסקה, הבנק ואיכות המו"מ. מסלול של זכאות משרד השיכון ניתנת במסלול של קבועה צמודת מדד.

משתנה צמודת מדד – במסלול זה ישנה הצמדה למדד על בסיס חודשי אך הריבית מתעדכנת תקופתית לפי סוג מסלול. יש משתנות צמודות מדד עם נקודות עדכון כל 1,2.5,5,7,10 שנים. מן הסתם, ככל שנקודת עדכון הריבית היא בתדירות נמוכה יותר זה לרוב משקף רמת בטחון גבוהה יותר והריביות יקרות יותר. נקודת עדכון הריבית היא גם תחנת יציאה עם פטור מקנסות פירעון מוקדם במידה וישנן. הריביות שנוכל לקבל במסלול זה בימים אלו נעות בין כ-3% ל-4.5%, תלוי באיכות הלקוח, נתוני העסקה, הבנק ואיכות המו"מ.

האם כעת, לאור המלחמה והשפעותיה הכלכליות זהו זמן נכון לקחת מסלולים צמודי מדד?  כדי לענות על השאלה הזאת נצטרך לנסות ולהבין  לאיזה כיוון הולכת האינפלציה. אבל חשוב לזכור שבהגדרה המסלולים של המשכנתא צריכים לבטא פיזור בין מסלולים שונים כדי שהסיכון יהיה יחסית קטן. גם מי שסבור שהמדד יירד בצורה משמעותית והוא רוצה לעשות שינויים בהרכב המשכנתא, ברור שלא צריך לעשות שינויים גורפים. מסלול צמוד למדד גם מבטא סיכון, באם המדד לא יירד כמו שחושבים. 

האינפלציה - לאן?

האינפלציה מרכזת סביבה המון עניין בימות שגרה, בימים אלו ביתר שאת. ישנה הבנה בשוק שלכיוון של האינפלציה בחודשים הקרובים תהיה השפעה אקוטית על איך תראה כלכלת ישראל בעתיד הקרוב. אינפלציה שתתייצב בשיעור הרצוי בתוך הטווח של בנק ישראל תהיה קטליזטור להתאוששות המשק ולצמיחה מחודשת, תאפשר לבנק ישראל להשתמש בכלים הפיסקליים והמוניטריים שלו (הורדת ריבית והזרמת נזילות לשווקים) לטובת עידוד הפעילות במשק לכיוון התאוששות מהפגיעה הכלכלית שהמלחמה מביאה עלינו. מצד שני, התעוררות מחודשת של האינפלציה לא תשאיר לנגיד הרבה ברירות והוא יהיה חייב להגיד באגרסיביות כדי למגר אותה - מה שעלול להכביד על משק שמילא יהיה במצוקה וייאבק לחזור לעצמו.

לאחר פרוץ המלחמה התחילו סברות נראה הורדות ריבית בקרוב, אך אלו היו תחזיות מופרכות מהרגע הראשון. כלי ריבית נועד בראש ובראשונה לטפל בבעיה של אינפלציה, לחשוב שנראה ירידות ריבית בתקופה בה האינפלציה טרם הוכחדה היא חוסר הבנה בסיסית במהות הכלי הזה של בנק ישראל.

אי לכך, גם הציפיה שנראה הורדות ריבית בטווח הנראה לעין של החודשים הקרובים נתפסת בעיני כבלתי סבירה, בטח ובטח שישנם גורמים אינפלציוניים שמרימים ראש ומעלים חששות לאינפלציה מתגברת ודביקה במיוחד. אם כבר, לתפיסתי, החשש הוא מהתגברות האינפלציה והעלאות ריבית נוספות.
 

הגורמים האינפלציוניים שעלולים לגרור עליות מחירים

מחסור בעובדים: במגוון ענפים (בניה, חקלאות, סיעוד וכו') יש מחסור בעובדים, החל מעובדים זרים שחזרו למדינותיהם, פועלים פלסטינים שאינם מגיעים בימים אלה, מגויסי מילואים, מפונים ללא בתים  ואזרחים שחווים קשיי תפקוד  עקב המלחמה. מדובר על מאות אלפי ידיים עובדות שאינן בנמצא כרגע. וכידוע, כשאין עובדים, התפוקה יורדת או שעלות הייצור עולה וזה מתגלגל לעליית מחירים לצרכן הקצה

פיחות בשער השקל: היחלשות של השקל מול הדולר מובילה בהכרח לעליית מחירים של כל המוצרים המיובאים, שהרי אם השקל נחלש נדרשים יותר שקלים לרכוש את אותו מוצר בדיוק וזה בא לידי ביטוי במחיר של המוצר אצלנו בארץ. ראינו שעם פרוץ המלחמה השקל נחלש בחדות, אך תגובה חותכת ונחושה של בנק ישראל בשילוב עם רגיעה בפאניקה הראשונית הובילו לכך שהשקל נרגע ונסחר כעת ברמה אף נמוכה יותר ממה שנסחר ב6/10. אז מעבר למחמאות לבנק ישראל על  התגובה המהירה והחדה שלו צריך לזכור שאנחנו עדיין במצב בו השקל נחלש בכמעט 6% מתחילת שנת 23. לפי בנק ישראל, היחס ההמרה בין עליית שער הדולר לעליה באינפלציה הוא 1ל5. דהיינו, שעל כל התחזקות של הדולר מול השקל ב5% האינפלציה השנתית תעלה ב1%.

התייקרות תוצרת חקלאית: ענף החקלאות נדמה להיות הענף שיספוג את עליות המחירים הדרמטיות ביותר. סערה מושלמת בדמות של אובדן יבולים באיזור העוטף והגבול הצפוני, אי יכולת לשתול מחדש את סבב הגידולים הבא בזמן והיעדר עובדים תביא למחסור ניכר ביבולים מסוימים ולעליות מחירים באחרים. בשונה משוק הנדל"ן לדוגמא, שגם ספג מכה לא קלה, ירקות הן מוצר צריכה הרבה יותר בסיסי ויומיומי שלא ניתן להימנע מלצרוך אותו לתקופה מסוימת עד יעבור זעם.

הרחבה כמותית: בדומה לקורונה (אך עם שוני לא מבוטל) אנו עדים להרחבה כמותית שבמסגרתה המדינה מוציאה הרבה כסף לאזרחים – בצורת מענקים לעסקים (שהובטחו אך טרם הועברו בפועל), תמיכה למפונים במידה מסוימת גם הרעפת כספים על מגזרים מסומים במסגרת התקציב. כאשר כסף מגיע לידיים של האזרחים זה עשוי לגרור צריכה מוגברת וביקושים גבוהים למוצרים/שירותים מסוימים שתעודד עליות מחירים.

ייקור עלויות ההובלה לישראל: עקב המלחמה ישנה האטה בקצב שינוע הסחורות לישראל, זה החל בביטול טיסות  ואוניות מטען לישראל והמשיך בהבנה שישנה חזית של חטיפה ופגיעה באוניות עם זיקה לישראל ע"י איראן ושלוחותיה בדרכן לישראל מה שמייצר מורכבות נוספת בהובלה סחורות מאסיה לישראל וכל דבר כזה מתגלגל לייקור העלויות עקב ביטול משלוחים, הארכת מסלול השיט, עלויות אבטחה מוגברת ועוד.

עד כה, מתחילת המלחמה, בנק ישראל הותיר את הריבית על כנה, שכן העלאת ריבית בממצב הנוכחי תהיה גזירה לא פשוטה על המשק הישראלי. שתי הכרזות הריבית הראשונות של שנת 2024 יהיו מבחן שיקבע לאן הולך השוק - האם האינפלציה ממשיכה להירגע ומוליכה אותנו לכיוון של הורדות ריבית של במחצית השניה של שנת 2024, או לחילופין, נראה את האינפלציה מתגברת וממשיכה להישאר מחוץ לטווח היעד של בנק ישראל - מה שיוביל בסבירות גבוה להעלאות ריבית? במקרה כזה, הדיבורים על ירידות ריבית יתחילו לנדוד משנת 2024 לשנת 2025.

הכותב הוא בעל חברה לליווי וייעוץ פיננסי לרבות בתחום המשכנתאות