"אף אחד לא מכין אותך לזה: מ-40 מיליון הוצאות מימון בשנה, הגעתי ל-170 מיליון"
איש הנדל"ן שלום שי מחזיק כיום ב-5.07% מכלל ביטוח. רבים הרימו גבה לנוכח המהלך שעשה ב-2020, אבל זה השתלם לו ובגדול. תוך שנתיים הוא רשם רווח של כמעט 200 מיליון שקל (ככה זה כשאתה קונה בשפל של הקורונה) והתיק שלו הלך וגדל. היום, שי מכוון גבוה עם חברת הנדל"ן שלו. הוא בונה על דיור להשכרה וגם על עליית המחירים, שתמחק חלק מההפסדים שרשם בעקבות העלייה המטורפת בעלויות המימון. בראיון ל"ביזפורטל" הוא מדבר על הכל: החל ממחירי הדירות, דרך ההשקעה בכלל ועד הנפילה של חנן מור.
"איך מגדירים פריפריה?". שי (גפן רזניק)
- כל הכותרות
שי נולד בגיאורגיה, עלה ארצה בגיל 24, והפך במהלך השנים לאחד האנשים המוכרים בתחום הנדל"ן בישראל. הוא סיים לימודי הנדסה לפני שעלה ארצה עם רעייתו ושני ילדיו. התחיל כקבלן שיפוצים, התקדם והפך במהלך השנים לבעלים של דונה - חברה יזמית וקבלנים שבנתה כבר אלפי יחידות למגורים. בעיקר בפריפריה.
"פריפריה? תלוי איך אתה מגדיר את קריית גת, אשדוד וחריש", הוא פותח את הראיון איתנו. "הכל שאלה של מה זה אזורי ביקוש. אשדוד וקריית גת מבוקשות, מודיעין מאוד מבוקשת. הכל בסוף זה עניין של מחיר. אני לא בטוח שערים אחרות מוכרות יותר מאלה. המחירים שם גבוהים. מה זה אזור ביקוש? הביקוש הוא גם נגזרת של המחיר. אני לא קבלן שבונה מגדלי יוקרה, זה נכון, אבל במקומות מבוקשים כן. אשקלון מכרה הכי הרבה דירות בשנים האחרונות - יש לי שם 700 דירות, 800 באשדוד. ואני לא מצטער לרגע".
מה מצב המכירות כרגע?
"אתה תופס אותי לראיון בדיוק בימים שבהם נרשמת התעוררות. לפני שבוע היינו מוכרים בקושי דירה או שתיים בשבוע, עכשיו אנחנו מוכרים לפחות 5 דירות. אני לא יודע מה המגמה הארצית, אבל אני מוכר. שלא תטעה, ההתעוררות מזערית, יש בחריש ומודיעין התעוררות. גם בקרית גת. התחלתי להיות מעודד כי אני מקבל טלפונים ופניות רבות".
אבל גם המצב לפני המלחמה לא היה פשוט. הריבית נעלה לכם את משרדי המכירות.
"אף אחד לא הכין אותי למצב כזה, שבו הוצאתי 30-40 מיליון שקל בשנה כהוצאות מימון, והיום אני מוציא 160-170 מיליון שקל בשנה. לא לכולם יש 4,000 קרקעות, אנשים קנו וקנו לפני עליית הריבית והמצב הפך קשה. בזמנו חישבנו עלות קרקע לפי פריים מינוס 0.2, 0.3, היינו משלמים 1.8% ריבית. היו דורשים 7.5%. מי שקנה קרקעות ב-3 מיליארד שקל, שילם על זה הרבה מאוד כסף. צריך לזכור שבסוף 2021 תחילת 2022 רכישת הקרקעות הייתה בשיאה, אף אחד לא חשב שמה שקרה יכול לקרות, גם אני לצערי. היינו באופוריה ושילמנו מחירי קרקע מאוד גבוהים".
לראות את מכרזי רמ"י היום ולבכות.
"זה קצת עוקץ, כן. קניתי קרקע ב-700 אלף שקל לדירה והיום אני יכול לקנות אותו ב-400 אלף שקל לדירה. זאת אותה קרקע. 'אכלנו אותה' ב-50% מעלות הקרקע. זה לא קל, אבל לבנות בניין זה לא למכור פלאפל. אתה צריך קודם כל להיות בעל יכולת גדולה כלכלית, נחושה וגם מקצועית וגם להיות יעיל ביחס למצבים שבהם חברה יכולה ליפול. אורח חיים של פרוייקט הוא 5-6 שנים. מיום הקרקע עד יום האכלוס הרישוי לוקח לך שנתיים שלוש, עוד 3 שנים לבנות, ואם רשמת הקלות, זה עוד שנה שנתיים בלי בעיות. יש לי פרויקטים שזכיתי בהם ב-2017 ואמסור ב-2024 או 2025. שמונה שנים על פרויקט. אז בוא ניקח מצב שאתה ממלא מכרז ויודע שיש לך 8 שנים לעבוד, אתה יודע מה יקרה מחר?".
אז מה הפתרון?
"שאתה כיזם יכול להניח שאתה הולך ל-4 פרויקטים שכולם יצליחו. אבל בסוף, סטטיסטית, אחד מתוכם ייכשל. למה? כי לא יהיו מכירות, כי קבלן יברח, משהו יקרה. היום הייצור של הדירות הוא במצב שאין לך אפשרות לקבוע את המחיר. אתה ניגש לשטח, מנהל פרויקט לא קיים, מהנדס מגויס, קבלנים מתמודדים עם חוסר בפועלים כי היו תלויים בפלסטינים. ומה עם העובדים הזרים? המחירים קפצו משקל לשניים ולך תתמודד עם זה. קבלנים יודעים מה יקרה בעוד 6-7 שנים? רק אז הם יידעו אם המחיר ששילמו היום היה נכון. המצבים האלה לא חד פעמיים. יש את המשבר ב-2008, את 2020 בעידן הקורונה ועכשיו - מלחמה. בעשור האחרון רואים דברים שקורים בתדירות לא מעטה וזה מכביד על העלויות".
"אתה לא מצפה שהמחיר יישאר". דונה בחריש (איציק יצחקי)
תן לי רק לנחש מי ישלם את זה בסוף.
"ברור. תראה, אנחנו עובדים עם מחיר למשתכן, 3,000 דירות החברה מוכרת ומוסרת, שם אין אפשרות לשחק עם המחיר. אבל יש בכמה פרויקטים 70 אחוז מחיר משתכן, אז 30% אפשר לתקן. יש לי פרויקט עם מחיר מטרה בירושלים, גם שם אני לא יכול לעלות אלא רק בחלק של השוק החופשי. אני משלם 130 מיליון שקל יותר, אתה לא מצפה שהמחיר יישאר".
המחירים יעלו בוודאות אחרי המלחמה?
"למה אחרי? המחירים יעלו עכשיו. הייצור שלי מתייקר. אני לא מגדיר את עצמי כאיש נדל"ן אלא כבעל מפעל לייצור ולמכירת דירות. הקוטג' מתייקר, גם המלט מתייקר. אנחנו חיים רק ממחירי דירות. תבין, בסוף אני לא יכול לבוא לבנק ולומר לו שאני רוצה למכור בזול דירות, כי הוא לא יסכים. הוא רוצה דוח אפס, אחרת לא ייתן ליווי".
מה חנן מור עשה לא נכון?
"הוא בחור טוב שנפל בתקופה לא טובה. גם חנן, גם שלום שי וכל חברה אחרת צריכים לאמוד יכולות. נניח שיש לך 100 מיליון שקל, לקחתי 4 פרויקטים עם הון עצמי של 25 מיליון שקל ובכל פרויקט ויש לך 4 פרויקטים ועסק שעובד. פתאום אחד מהם נכשל והבנק רוצה שתביא עוד השלמת הון עצמי. אין לך? אתה בבעיה. לא היו לו רזרבות, זה מה שקרה. אם הוא היה קבלן שמרן שמבין שמתוך 4 פרויקטים אחד נכשל, זה לא היה קורה לו. הוא היה צריך לשים רזרבות, לא לקחת מינוף כזה".
ביוני 2020 רכשת 4.99% ממניות כלל ביטוח. השקעה של 100 מיליון שהפכה למעל 200 מיליון שקל. למה עשית את זה?
"אדם צריך לעשות חשבון פשוט ואצלי הוא היה כזה - יש לי חברה מצליחה ומספיק כסף, אני יכול להתפתח ולגדול, לקנות קרקעות ולבנות 10-15 אלף דירות. אבל עשיתי חושבים, קצת פיזרתי סיכונים. אני 'ספץ' במקצוע שלי, אני מהנדס עם ניסיון של 40 שנה בענף. חשבתי לפזר סיכונים וזה מה שעשיתי. השקעתי במקום שחשבתי שבו אני אצליח. אלוהים היה איתי. מעבר לכך - היה לי תיק מניות של 800 מיליון שקל. קניתי מניות פועלים, לאומי, חלק כבר הפכתי לדיבידנד וחלק עדיין בחברה".
תגדיל אחזקות בכלל?
"אני לא פוסל את הרעיון, אבל גם לא מתוכנן לקנות ברגע זה, אולי בעתיד".
תשנה את התמהיל בעקבות משבר הנדל"ן?
"כמובן שנפגעתי, קניתי קרקעות להשכרה. קרקע שקניתי ב-700 אלף שווה היום 30-40 אחוז פחות. הבנק נותן לך היום 70% מערך הקרקע והערך יורד. את ההבדל בין חדש לישן, הייתי צריך להביא מהבית. זה השינוי, הכסף שאני מביא מהבית. מצד שני, בסוף זה הציל אותי - הרזרבות. אני שמרן, השם שלי חשוב לי".
אתה מושקע גם בנדל"ן מסחרי ומשרדים. מה קורה בתחום הזה?
"קודם כל, אנחנו עוזרים לאנשים שהתחייבו לשלם שכירות ולא יכולים. בכל מה שקשור למשרדים - אנחנו יותר הולכים לכיוון דיור ממשלתי או גופים ציבוריים ולא רואים בעיות בקטע הזה. 95% מהמשרדים מושכרים ואחוז גבוה יותר במסחרי. החברה האחות ממונפת יחסית נמוך, אני די רגוע. יש לי עוד חברה של דירה להשכיר, אנחנו מחזקים 3000 יחידות דיור, 700 יכולים למכור, 2300 דירות צריך להביא למצב של גמור ולהפוך לנכס מניב של 15-20 שנה. לדונה שי יש 100 אלף מ"ר למסחר, הכל כמעט מושכר. והיד עוד נטויה".
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
17.חברה מספר אחת במדינהקבלן 08/12/2023 10:34הגב לתגובה זו0 1יותר מכל השמות הנוצצים שמוכרים יותרסגור
-
16.חרטוטי חרטוטים...אורן 05/12/2023 23:28הגב לתגובה זו3 0"אתה תופס אותי לראיון בדיוק בימים שבהם נרשמת התעוררות. לפני שבוע היינו מוכרים בקושי דירה או שתיים בשבוע, עכשיו אנחנו מוכרים לפחות 5 דירות." בקיצור עוד כתבות הנדסת תודעה ובלבולי שכל. גם הוא מזומן לפשוט רגל בשמחה וצהלה.סגור
-
15.אם לא יוריד מחירים מיידית - תוך שנה הוא מצטרף לחנן מור.דנה 05/12/2023 19:51הגב לתגובה זו10 1כדי למכור דירות צריך להוריד 30 אחוז במחיר.סגור
-
14.איש משכמו ומעלה (ל"ת)עדי 05/12/2023 18:58הגב לתגובה זו1 6סגור
-
13.מי שמפרסם באינטרנט שיש לו תיק מניות של 800 מיליוןבנקאי 05/12/2023 17:01הגב לתגובה זו12 1כנראה רוצה שהבנקאי שלו יקרא את זה לפני הפגישה שבה הוא מסביר לבנקאי למה הוא הולך לפרוס את החוב למאה שנה או למחוק חלק ממנוסגור
- טען עוד
-
ייתכן שחלק מהביטחונות זה תיק המניות שלו-הבנק ודע הכל (ל"ת)אלכס 05/12/2023 19:57הגב לתגובה זו1 1סגור
-
תפרגן... בינתיים הוא בעשייה ואתה יושב וקורא כתבה :) (ל"ת)בנץ 05/12/2023 17:41הגב לתגובה זו2 2סגור
-
12.רק ואך ורק הורדת מחירים רצינית (ל"ת)כל השאר- יפלו בענק 05/12/2023 16:21הגב לתגובה זו9 0סגור
-
11.עוד לא הבנתם ? כולם יודעיםנחמה 05/12/2023 15:53הגב לתגובה זו18 0שהצרכן בישראל לא ממש פיקח "עובדה" ולכן המיליונים נזרקים לאוויר !!! באו כמה טמ... העלות הוחזרה,כל השאר רווח במליוני מיליונים לכיסםסגור
-
10.Dear Mr President Biden.eyal 05/12/2023 15:05הגב לתגובה זו3 0Please Mr president give as American Id ,we dont want Israel anymore , We can not pay 5 milion shekels for sheet apartment , and than to be kidnapped or killed by palestines , please give as all the Israelis Amrican Passport , and release as from this bad and wors place that is called Israel . Thank You Mr President for reading ...סגור
-
who holds you here??? you can always leave (ל"ת)ענייני 08/12/2023 23:37הגב לתגובה זו0 0סגור
-
9.נוסח אחר לאותה כתבהעמית 05/12/2023 14:42הגב לתגובה זו17 1"שנים נהניתי מהוצאות מימון בגובה 40 מליון לשנה, במקום 170, ולא גלגלתי את זה לצרכנים. ועכשיו שזה חוזר לרמה הקודמת אני מתבכיין..."סגור
-
ברמה העקרונית - אתה צודק !דן 10/12/2023 14:36הגב לתגובה זו0 0הבעיה היא שהחזיקו את הריבית האפסית יותר מידי זמן....היום יש דור שלם שלא מבין למה הוא צריך לשלם כל כך הרבה ריביתסגור
-
8.תבדקו מה חושבים הקונים על רמת הדירות, העבודה, הגימוראופיר 05/12/2023 14:34הגב לתגובה זו6 0בפרויקטים בראש העין. החברה אינה קיימת, מנהלי העבודה אינם עונים לאלה שקיבלו את הדירות. איכות העבודה בינונית ומטהסגור
-
7.הבנאדם חי בסרט, נדמה לו שהוא מקריין בנטפליקס. מאות אלפינסיון 05/12/2023 14:32הגב לתגובה זו16 0מאות אלפים במילואים. והשחרור שלהם לא נראה באופק. כל יום עשרות עסקים נסגרים או קורסים, והבנאדם מדבר על עלית מחירי הדירות. הבנאדם לוקח חומר טוב.סגור
-
6.גם לפני זהחחחח 05/12/2023 14:30הגב לתגובה זו9 0אף אחד לא מכין אותך לרווחים אסטרונומיים כאשר ריבית 0))) רק שכחת להגיד...סגור
-
5.מקצוע של טינופותעוד כולירע 05/12/2023 14:25הגב לתגובה זו15 0חנן מור 'בחור טוב שנפל בתקופה לא טובה'? בחור טוב שרצה למכור דירה בזיליון ולהתעשר בטרוף על חשבון זה שמוכר זבל במחיר של זהב. לא בחור טוב וטוב שנפל. המחירים יעלו? שמענו, בינתיים אתה זה שמשלם פי 4 הוצאות מימון. מקצוע של חמדנים טינופותסגור
-
מה כואב לך? איזו עין צרה... מגעיל (ל"ת)בנץ 05/12/2023 17:42הגב לתגובה זו0 4סגור
-
מה המקצוע שלך?יש רא לי 05/12/2023 16:18הגב לתגובה זו1 3הם לוקחים סיכונים ומותר להם להרוויח. חלקם פושט רגל.סגור
-
4.עוד קבלן שבדיוק תפסנו אותו בשבוע שכולם מתקשרים אליו (ל"ת)ניהיה בדיחה 05/12/2023 14:25הגב לתגובה זו15 0סגור
-
3.חנן מור קנה בשיא הבועה במחיר מופקע, רצה בכל מחיר!מוטי 05/12/2023 14:14הגב לתגובה זו6 0עריית תל אביב החמדנית הרווחה!עיריית תל אביב לקחה 25 אחוז מהרווח מראש.מקווה שיפסידו, שחולדאי יחזור לשדות איפה שהשועלים. עירית תל אביב רק רואה כסך מול העיניים לא שום דבר אחר. הם ימכרו את התושבים אם ישלמו להם.אין גבול לחמדנות שלהם.הם לא עובדים בשביל התושבים, העיר לא שייכת לתושבים. העיר היא עסק פרטי של חולדאי!!!!סגור
-
2.המסקנה: הנדל"ן תמיד עולה..... (ל"ת)אדם 05/12/2023 14:03הגב לתגובה זו1 13סגור
-
רק בכתבות באתרי הכלכלה, במציאות הירידות בעיצומן (ל"ת)שדגכ 05/12/2023 14:53הגב לתגובה זו8 0סגור
-
1.מחירי הדירות ירדו 10 אחוז בשנה וימשיכו לרדת עוד 10-20%אורן 05/12/2023 13:53הגב לתגובה זו18 0המחירים פשוט גבוהים מדי. יש אפס ביקוש ו 6 אחוז ריבית על המשכנתא. התשואה בפחות מ 3 אחוז אז משקיעים מוכרים ולא קונים. וזה לפני המלחמה שיוצרת קשיים כלכליים ועוד ירידה בביקוש. המחירים ימשיכו לרדת ואתה תמשיך לשלם ריבית גבוההסגור
-
אתה חי בסרט, קבלנים לא יבנו ויהיה מחסור בדירותיש רא לי 05/12/2023 16:16הגב לתגובה זו0 8ואז המחיר יעלה.סגור
-
אם קבלנים לא יבנו הקרקעות ישווקו במחיר אפסיגג'' 06/12/2023 05:30הגב לתגובה זו1 0ואז קבוצות רכישה למשל יוכלו לקנות אותם, ולבנות.סגור
-
מי שחי בסרט זה אתה חביבי:)הנדל"ן גמור 05/12/2023 21:49הגב לתגובה זו3 0ואתה כנראה נפלת בבלוק בדיוק בשיא:)סגור
-
נכון מאוד (ל"ת)בנץ 05/12/2023 17:43הגב לתגובה זו1 0סגור
