"שוק המשרדים הולך לירידות. שוק השכירויות למגורים - לקיפאון"

העליות בשכר הדירה מתחילת השנה האטו אומנם בחודשיים האחרונים על רקע המלחמה, ועדיין שכר הדירה עלה מתחילת השנה בקצב של קרוב ל-5%, בעוד שמחייר הדירות יורדים. כיצד ייתכן שעם הירידה במחירי הנדל"ן, מחירי השכירות עולים. הסיבה כנראה נעוצה בתשואה המבוקשת על ידי המשכירים ביחס לריבית במשק. מצד אחד, יש משקיעים שיוצאים  מהשוק בגלל מס הרכישה הגבוה והריבית שהפכה את העסק לפחות אטרקטיבי, ומצד שני - המשקיעים הקיימי מקבלים תשואה נמוכה על שכר הדירה בשעה שעל פיקדונות בבנק הם מקבלים יותר ולכן היה לחץ להעלאת שכר הדירה. במקביל, אנשים מבינים כי התשואה מתחילה לעלות והריבית צפויה לרדת, וזה עשוי להחזיר משקיעים לרכוש דירות. 

"שכירות במלחמה? אנשים חוזרים למשפחה". השמאי ארז כהן

אלו המגמות הבסיסיות של שכר הדירה, אבל, המלחמה טרפה את הקלפים. מאז תחילתה מחירי השכירות נמצאים בבלימה. אנשים במילואים, אנשים בחל"ת, לא מוכנים לשלם את שכר הדירה הגבוה ומצד שני - לא יכולים לממן משכנתא. 

"שכר הדירה כמובן תלוי באזורים ובמיקומים, אבל מבחינת כמות עסקאות שכירות - יש הרבה פחות במלחמה", אומר שמאי המקרקעין ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים לשעבר. "זה נכון שיש היום יותר ביקוש לשכירות עם ממ"ד או מיגון כלשהו ופחות לדירות במרכז העיר שבהן אין מיגון כלל. השוק הרבה יותר רגוע".

איך אתה מסביר את התופעה הזאת - פחות שוכרים ופחות רוכשים. הרי בסוף, צריך קורת גג.
"אני מסביר את הרגיעה הזאת מכמה זוויות. הראשונה, אנשים משתדלים ללכת למשפחה המקורית שלהם או לפתרונות שהיו קיימים להם בעבר, אם זה חזרה להורים או לאחים - איחוד משפחות. כמובן, אסור לשכוח שכל הנושא של מפונים פחות רלוונטי כי יש אלטרנטיבה - בתי מלון. ככל שהזמן יחלוף המפונים יחפשו את חלופת שכר הדירה. כמה בנאדם יכול לגור בבית מלון? אלה עם היכולות הכלכליות יעדיפו ללכת ולשכור כפתרון ביניים".

המפונים יכולים לגרום לעליית מחירים נקודתית?
"אנחנו לא רואים כרגע ביקושים אדירים באזורים מסוימים. היכולות הכלכליות של אותם אנשים הן פחותות. קשה לי לראות עליות משמעותיות. מזכיר לך שעד ה-7 באוקטובר השכירות הייתה ברמה גבוהה מאוד, הביקושים היו בשיא. אני מתקשה לראות כיוון של עלייה. סטגנציה כן, ירידה לא. עלייה אני מתקשה לראות, אלא אם יהיה אזור ספציפי שהמפונים יעדיפו להיכנס אליו במסה משמעותית. כרגע לא רואים כזה דבר".

בוא נדבר על מחירי הדיור. מה יקרה אחרי המלחמה?
"הדעה הרווחת היא שאחרי מצבי משבר יש עלייה. המצב הנוכחי הוא קצת שונה. מה שברור לגמרי הוא שחוסר בהיצע יחידות דיור יהיה. יש ירידה מאוד משמעותית בהתחלות בניה. לכן חוסר אני צופה שיהיה ביקושים חוזרים וחוסר בהיצע, שמביא בדרך כלל עליות מחירים".

מה לגבי שוק המשרדים?
"דווקא בשוק הזה הצפי הוא כנראה לירידות לצערי, ההיצעים ורמת התכנון והמשרדים שבהליכי בניה מאוד גדולים ואני צופה בעיה עם הביקושים. אפשר לומר שאנחנו צפויים למגמת ירידה בשכר הדירה במשרדים. לגבי רכישת משרדים, גם שם נראה שתהיה ירידה. בפועל רואים הרבה פחות עסקאות. ערב המלחמה היינו במצב שבו ההיצע גבוה מהביקוש. במקומות כמו מרכז תל אביב, בשיא הביקוש, זה יהיה מינורי. אבל בפריפריה? מרגישים כבר היום שיש בעיה".

ומצד שני, ממשיכים לבנות בראשון לציון כאילו מה שחסר זה עוד מגדלי משרדים.
"זה לא מפתיע. אני מזכיר שתכנון לוקח המון שנים, בין 5-10 שנים. עד שהתחילו את התכנון היו חוסרים בראשון. שינו שם את הציביון מאזורי תעשה למשרדים. כשהתחילו חשבו אחרת, היום בפסרספקטיבה לאחור, כשאנחנו במצב מלחמה ומצב שוק משתנה - המצב שונה".
המשבר בפתח? משרדים (Istock)

בנושא אחר: מה קורה בבאר שבע? נראה שיש קפאון מוחלט.
"מה שאני יכול לומר הוא שיש שם בניה מאוד מסיבית למגורים, שם ההיצע היה די גבוה ערב המלחמה. היום בגלל המלחמה הנושא נכנס לקיפאון. לא לירידה, אלא קיפאון. המצב שם בחוסר ודאות בשנה האחרונה".

איפה הייתה ממליץ לקנות היום דירה?
"אם הייתי צריך להמליץ, אז באזורי המרכז. תל אביב היא יקרה, למרות שיש הזדמנויות עכשיו, היא יקרה מאוד. אבל בפריפריות הסובבות - רמת גן, בת ים, אפילו ראשון במקומות מסוימים - הייתי הולך על רכישת דירה באזורים האלה".